Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Autorem artykułu jest Krzysztof Florek

W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów...
W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów dostrzegali potencjał także w bułgarskich kurortach górskich oraz w stolicy, Sofii. Zdecydowana większość z zakupionych nieruchomości była kupowana z myślą o ich późniejszym wynajmie, ewentualnie szybkim odsprzedaniu. Myślę, że można zaryzykować tezę, iż polscy inwestorzy weszli na bułgarski rynek nieruchomości jako jedni z ostatnich, w momencie gdy najbardziej doświadczeni Brytyjczycy już się z niego wycofywali. Z tego powodu grupa, która myślała o szybkiej sprzedaży z zyskiem, w większości mocno się przeliczyła.

Dzisiaj wielu Polaków posiada apartamenty w Bułgarii i próbuje wynajmować je turystom. Zadanie to nie jest proste, ponieważ Polscy inwestorzy w zdecydowanej większości nie mają doświadczenia w tego typu przedsięwzięciach i próbują przenosić na rynek bułgarski swoje doświadczenia z wynajmu nieruchomości w Polsce. Należy jednak zdać sobie sprawę, że specyfika krótkoterminowego wynajmu nieruchomości wakacyjnych w obcym kraju diametralnie różni się od długoterminowego wynajmu mieszkania w mieście, w którym samemu mieszka się na stałe. Użyłem tego porównania nie bez powodu, ponieważ jak się okazuje wielu inwestorów kupowało apartamenty w Bułgarii na bazie doświadczeń z rynku polskiego, marząc o powtórzeniu tego samego scenariusza i kilkuset procentowych zyskach na przestrzeni 2-3 lat. Jak jednak wspomniałem wcześniej, inwestorzy z naszego kraju w zdecydowanej większości weszli na rynek bułgarski za późno (doświadczeni Brytyjczycy kupowali nieruchomości w Bułgarii na rok, a nawet 2-3 lata przed wejściem Bułgarii do Unii Europejskiej, co nastąpiło w roku 2007) i dziś nie pozostaje im nic innego jak trzymać swoje apartamenty, wynajmować je turystom i liczyć na lepsze czasy.

Czerpanie zysku z wynajmu nieruchomości położonych za granicą, zwłaszcza jeśli mówimy o wynajmie krótkoterminowym nieruchomości wakacyjnych, nie jest jednak prostą sprawą i wymaga sporego zaangażowania. W momencie gdy właściciel nie dysponuje wystarczającą ilością czasu najlepiej zdać się na profesjonalną firmę zarządzającą. Tutaj niestety inwestorzy trafiają na kolejną przeszkodę. Bułgaria, jako rynek stosunkowo młody, nie może pochwalić się dużą ilością dobrych firm zarządzających, które byłyby w stanie zapewnić satysfakcjonujące obłożenie bez żadnej dodatkowej reklamy ze strony samego właściciela. Z tego właśnie powodu właściciele apartamentów wakacyjnych w Bułgarii muszą szukać innych możliwości zmaksymalizowania zysku z wynajmu generowanego przez swoje nieruchomości.

Aby wymowa całego tego tekstu nie była tak negatywna, należy w tym miejscu nadmienić, że w Polsce powoli wykształca się nowy trend w turystyce, który jest swoistym „światełkiem w tunelu” dla osób posiadających apartamenty w Bułgarii. Trend ten to wynajem nieruchomości wakacyjnych bezpośrednio od właściciela. Coraz więcej osób interesują tanie domki na Słowacji, noclegi w Czechach, Hiszpanii, Chorwacji czy właśnie w Bułgarii. Pisze o tym Newsweek w swoim artykule „Wakacje bez biura podróży”. Aby jednak przedsięwzięcie związane z wynajmem apartamentu mogło się powieść, niezbędne jest pełne zaangażowanie ze strony właściciela i, niestety, kolejna inwestycja, tym razem w reklamę. Na szczęście trend, o którym wspomniałem zdecydowanie przybiera na sile. Coraz więcej Polaków rezygnuje z usług biur podróży i planuje swoje wakacje samodzielnie. Ciężko się temu dziwić, ponieważ takie wakacje mogą być w niektórych przypadkach nawet o 40-50% tańsze przy zachowaniu porównywalnego standardu. W internecie powstają nowe portale, takie jak np. WakacyjnyWynajem.pl, na których właściciele apartamentów w Bułgarii mogą się reklamować i dzięki temu zwiększać zyski czerpane z wynajmu. W dalszym ciągu jednak kluczem do sukcesu jest dobra i uczciwa firma zarządzająca, która przejmie wszelkie obowiązki związane z formalnościami takimi jak opłaty za media, sprzątanie, drobne naprawy. Firma taka musi także w profesjonalny sposób przyjmować turystów odwiedzających apartament, najlepiej aby była w stanie zapewnić transfer z lotniska, a jej przedstawiciel odpowiedzialny za przekazanie kluczy (o ile nie są one do odebrania w recepcji) powinien posiadać wiedzę na temat regionu, bezpośredniej okolicy i atrakcji turystycznych. Ideałem byłoby gdyby jeszcze mówił po Polsku, ale bądźmy szczerzy, o ideały w naturze nie łatwo, więc pozostańmy przy języku angielskim jako wymaganym.

Jak wynika z tego tekstu wynajem nieruchomości wakacyjnych to nie „bułka z masłem” i trzeba niestety trochę się napracować, aby nasza nieruchomość zaczęła przynosić rozsądne zyski. Kiedy jednak uda nam się wszystko „dopiąć”, znajdziemy odpowiedzialną firmą zarządzającą i odpowiednio rozreklamujemy nasz apartament, efekty mogą być naprawdę zadowalające. Przy założeniu, że wynajem naszego apartamentu kosztuje średnio 1.000zł tygodniowo (apartament 2 pokojowy dla 4-5 osób), wynajmujemy go przez 5 miesięcy w roku, a nasze obłożenie w tym czasie to 80%, nasz przychód to 16.000zł. Koszty związane z wszelkimi rachunkami i wynagrodzeniem firmy zarządzającej powinny zamknąć się w kwocie 3.000-4.000zł czyli zarabiamy na czysto 12.000-13.000zł. Jeżeli nasz apartament został kupiony za 50.000 euro w 2007-2008 roku kiedy euro kosztowało średnio 3,70zł, nasza inwestycja wyniosła ok. 185.000zł czyli zwrot wynosi ok. 7% rocznie. Oczywiście sprawa wygląda znacznie gorzej gdy nieruchomość była kupowana (lub płaciliśmy za nią) później, gdy euro dynamicznie poszło w górę. To jednak jest już temat na zupełnie inny artykuł.

---

WakacyjnyWynajem.pl - kwatery w Bułgarii

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl