Księgi wieczyste w internecie – jak odnaleźć i uzyskać dostęp?

Księgi wieczyste stanowią publiczny i oficjalny rejestr niemal wszelkich rodzajów nieruchomości. Za ich pomocą ustala się prawo do konkretnej nieruchomości. Zasada działania ksiąg wieczystych jest regulowana przez odpowiednią ustawę opublikowaną w 1982 roku. W 2016 roku zostały wprowadzone szczegółowe ustalenia dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych w internecie.

Najważniejsze zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste funkcjonują w oparciu o kilka istotnych zasad. Należy do nich przede wszystkim zasada jawności formalnej, oznaczająca, że z treścią księgi może (w obecności upoważnionej osoby) zapoznać się każdy.

Domniemanie zgodności księgi ze stanem prawnym oznacza, że jej zapisy traktuje się jako adekwatnie odzwierciedlające stan nieruchomości, o której mówią.

Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w przypadku wystąpienia konfliktu – niezgodności pomiędzy zapisami księgi a stanem faktycznym – rozstrzyga się na korzyść tego, kto wpisany został do księgi wieczystej. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy osoba taka została wpisana do księgi na skutek wprowadzenia w błąd.

Pierwszeństwo praw pisanych oznacza, że priorytet przysługuje prawom rzeczowym, które zostały wpisane do księgi, ponad tymi, które nie zostały wpisane.

Skład księgi wieczystej

Każda księga wieczysta prowadzona w naszym kraju składa się z tych samych, 4 działów. W dziale pierwszym znajdują się dane ewidencji gruntów, które prezentują dokładnie zarys nieruchomości. Dział drugi dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego. W dziale trzecim mieszczą się zapisy dotyczące ograniczenia praw rzeczowych, użytkowania, rozporządzania oraz roszczenia ciążące nad daną nieruchomością. Ostatni, czwarty dział, zawiera informację o hipotece.

Dostęp online do księgi wieczystej

Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać za pośrednictwem internetu. Od pewnego czasu wszystkie księgi w formie fizycznej są powoli digitalizowane i przenoszone do internetu. Ich odnalezienie jest możliwe w oparciu o specjalnie przyporządkowany im numer. Numer danej księgi wieczystej składa się z trzech elementów oznaczających kolejno: wydział ksiąg wieczystych, numer danej księgi oraz cyfrę kontrolną.

Numer księgi uzyskać można na trzy sposoby: od osoby sprzedającej nieruchomość, od Starostwa Powiatowego bądź urzędu gminy oraz za pomocą komercyjnych wyszukiwarek. W tym ostatnim przypadku, mamy możliwość odnalezienia numeru za pomocą adresu danej działki lub przy użyciu innych danych. Osobom poszukującym pomocy w tej sprawie polecamy stronę znajdzksiege.pl, czyli portal dedykowany do odnajdywania ksiąg wieczystych.

Korzystanie z ksiąg wieczystych

Chcąc skorzystać z danej księgi za pośrednictwem internetu, trzeba po pierwsze – dysponować oprogramowaniem obsługującym pliki PDF. Samo przeglądanie odbywa się za pośrednictwem ministerialnej strony internetowej. Musimy wejść w zakładkę odpowiedzialną za przeglądanie ksiąg, wprowadzić odnaleziony numer księgi wieczystej oraz rozpocząć wyszukiwanie.

Przeglądanie księgi wieczystej jest darmowe i dość proste. Mamy możliwość przeglądania konkretnych zapisów, a także wydrukowania samej księgi. Warto jednak podkreślić, że taki druk nie ma mocy prawnej i nie jest odpowiednikiem dokumentu wystawionego przez sąd.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Używane domy będą sprzedawać się częściej?

Pandemia koronawirusa zwiększyła zainteresowanie domami (również używanymi). Kilka czynników będzie sprzyjało sprzedaży domów z rynku wtórnego.

Używane domy to stosunkowo duży i niedoceniany segment rynku nieruchomości. W kontekście domów, najczęściej pisze się bowiem o wznoszeniu nowych budynków jednorodzinnych. Bardzo dużo uwagi krajowe media poświęcają również obrotowi nowymi oraz używanymi lokalami mieszkalnymi. Tymczasem statystyki GUS-u oraz Ministerstwa Sprawiedliwości sugerują, że rocznie sprzedaje się około 50 000 używanych domów. To wynik cztery razy mniejszy od tego, który dotyczy lokali, ale na pewno wciąż godny uwagi. Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie zainteresowanie używanymi domami nadal będzie rosło. Podajemy kilka argumentów, które przemawiają za takim scenariuszem.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Wzrost kosztów budowy nowych domów może zachęcać do poszukiwania starszych budynków.
• Pomoc państwa w termomodernizacji to kolejny czynnik przemawiający za popytem na starsze domy.
• Na rynku z przyczyn demograficznych przybywa starszych budynków jednorodzinnych w dobrych i średnich lokalizacjach.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego używane domy prawdopodobnie będą sprzedawać się częściej.  

Budowa nowego domu przez trzy lata podrożała o 25%

Trudno ukryć, że w ostatnim czasie przybyło argumentów za poszukiwaniem tańszych rozwiązań mieszkaniowych, a używane domy z pewnością do takich należą. Chodzi nie tylko o pogorszenie koniunktury gospodarczej i bardziej ostrożną politykę kredytową banków. Spore znaczenie ma także fakt, że koszty budowy nowego domu rosną bardzo szybko. Zgodnie z danymi firmy Sekocenbud, w 2018 r. oraz 2019 r. budowa nowego domu podrożała średnio o około jedną piątą. Natomiast w bieżącym roku tempo zmian cenowych wyraźnie spadło. Mimo tego, można spodziewać się, że trzyletni wzrost kosztów budowy typowego domu (od początku 2018 r. do końca 2020 r.) wyniesie około 25% w ujęciu nominalnym. Warto pamiętać, że podany wynik nie uwzględnia rosnących kosztów zakupu działek.  

Rok 2021 też nie przyniesie dobrych wiadomości dla osób planujących budowę domu. Mianowicie już w styczniu ponownie wzrosną wymogi dotyczące energochłonności nowych budynków jednorodzinnych. Będzie to skutkowało kolejnym, kilkuprocentowym wzrostem kosztów budowy. Wszystkie opisywane powyżej czynniki będą wpływać również na ceny, jakie osiągają używane domy. Nie wydaje się jednak, że przełożenie tych czynników na koszty zakupu używanych domów może być tak samo duże.  

Państwo pomaga w modernizacji używanego domu …

Przeglądając używane domy na sprzedaż łatwo zauważymy, że ich oferta jest niezwykle zróżnicowana. Oprócz maksymalnie kilkuletnich budynków, możemy znaleźć również o wiele starsze domy, które pochodzą jeszcze z czasów PRL-u. Takie domy w nieco dłuższej perspektywie również mogą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, ale pod warunkiem dobrej lokalizacji. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że od pewnego czasu państwo pomaga w termomodernizacji starszych budynków jednorodzinnych. Chodzi zarówno o program Czyste Powietrze, jak i ulgę termomodernizacyjną. Co ważne, ulga termomodernizacyjna może łączyć się z korzyściami dotyczącymi programu Czyste Powietrze. W ramach wspomnianej ulgi, od dochodu podatkowego odliczymy nawet 53 000 zł wydane na termomodernizację domu.

Dzięki oszczędnościom wynikającym z państwowej pomocy, można po zakupie przeznaczyć więcej pieniędzy np. na poprawę estetyki starszego domu. Obecnie dostępne są projekty i materiały, dzięki którym nawet typowy dom w kształcie kostki sprzed 40 lat - 50 lat zupełnie zmieni swoje oblicze i będzie przypominał o wiele nowsze budynki. Opłacalność takiej kompleksowej modernizacji zależy m.in. od materiałów zastosowanych w czasie budowy konkretnego domu. Problematyczne są na przykład te używane domy z lat 70-tych oraz 80-tych, które posiadają mury wykonane z pustaka żużlowego o kiepskiej jakości. Warto także pamiętać o problemach dotyczących np. dachu pokrytego eternitem.

Przybywa starszych budynków w dobrych lokalizacjach

Bardzo duże zróżnicowanie oferty starszych domów dotyczy również lokalizacji. Zakupu i kompleksowego remontu oczywiście najszybciej doczekają się te używane domy, które można znaleźć w atrakcyjnych lokalizacjach. Chodzi przede wszystkim o miasta wojewódzkie oraz ich przygraniczne powiaty. Oferta starszych domów z takich lokalizacji staje się szersza z powodów demograficznych. Po prostu coraz częściej umierają właściciele domów wybudowanych np. 40 lat - 50 lat temu, a ich spadkobiercy nie zawsze chcą wykorzystywać budynek na swoje potrzeby. Podobna sytuacja dotyczy również mniejszych miejscowości oraz wsi. W tym przypadku, problemem często pozostaje jednak odległość od większych ośrodków miejskich.

Na popularność używanych domów w dobrych oraz średnich lokalizacjach prawdopodobnie będzie miało wpływ również upowszechnienie pracy zdalnej. Wiele osób pracujących w ten sposób może dojść do wniosku, że zakup niedrogiego, używanego domu w odległości np. 40 kilometrów od dużego miasta (zamiast ciasnego mieszkania) wcale nie jest złą perspektywą. Trudno jednak spodziewać się, że potencjalni nabywcy domów będą zainteresowani wyprowadzką do najmniej atrakcyjnych osadniczo powiatów położonych np. blisko wschodniej granicy kraju. W przypadku takich lokalizacji, używane domy nadal będą trudno zbywalne.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opóźnienie dewelopera: kiedy można odstąpić od umowy?

Deweloperom czasem zdarzają się opóźnienia w budowie mieszkań. Warto dowiedzieć się, kiedy opóźnienie dewelopera uprawnia klienta do odstąpienia od umowy.

Informacje dostarczane przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że już od dłuższego czasu budowa przeciętnego mieszkania przez deweloperów trwa 22 miesiące - 24 miesiące. Takie tempo prac budowlanych jest bardzo szybkie. W ramach porównania, warto podkreślić, że przeciętny dom jednorodzinny powstaje dwa razy dłużej. Niektórym deweloperom nie udaje się jednak sprostać wymaganiom czasowym i zakończyć budowy mieszkania przez upływem wcześniej ustalonego terminu. Taka sytuacja oczywiście niepokoi ich klientów, którzy już wcześniej wpłacili duże środki na rachunek powierniczy. Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl postanowił wyjaśnić, w jakiej sytuacji opóźnienie inwestora mieszkaniowego uprawnia jego klientów do odstąpienia od zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Na uwagę zasługuje również kwestia niedozwolonych klauzul w umowie deweloperskiej, które są związane z opóźnieniem dewelopera. 

Trzeba dać deweloperowi 120 dni na dokończenie prac …

Ustawa deweloperska udziela nam odpowiedzi na wiele pytań związanych z zakupem nowego mieszkania. Wspomniany akt prawny informuje również o tym, jakie są zasady odstępowania od umowy deweloperskiej, gdy nastąpi opóźnienie dewelopera. W tym kontekście bardzo ważny jest artykuł 29 ustawy deweloperskiej. Wspomniany przepis mówi, że duże opóźnienie dewelopera będzie sytuacją uprawniającą klienta do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej.

Warto jednak wiedzieć, że aktualnie obowiązujące przepisy przewidują pewne ograniczenia i wymagania związane z zasadami rezygnacji klienta firmy deweloperskiej. Ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, ponieważ odstąpienie od umowy deweloperskiej ma poważne konsekwencje dla przedsiębiorcy budującego mieszkania. Taka firma nie zawsze ponosi winę za dłuższy niż planowany czas budowy bloku mieszkalnego lub domu. Czasem opóźnienie dewelopera stanowi np. skutek pogody lub nierzetelności wykonawcy budowlanego.

Zgodnie z artykułem 29 ustawy deweloperskiej, klient firmy budującej nowe lokale lub domy może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli prawo własności nieruchomości nie zostało przeniesione przed upływem wcześniej ustalonego terminu. Przed skorzystaniem ze wspomnianego prawa do odstąpienia od umowy, trzeba jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na przeniesienie własności nowego lokum. Dopiero po upływie takiego ustawowego terminu wynoszącego 120 dni, klient firmy deweloperskiej może odstąpić od umowy. Umowa deweloperska często przewiduje karę umowną dla inwestora za opóźnienie w pracach. Warto podkreślić, że pomimo odstąpienia od umowy, klient firmy deweloperskiej może domagać się zapłacenia takiej kary.

Umowa nie może wyłączać odpowiedzialności inwestora

Deweloperzy nie powinni kwestionować prawa klienta do odstąpienia od umowy w razie sporego opóźnienia, a także swojej odpowiedzialności za przekroczenie harmonogramu prac budowlanych. W praktyce zdarzają się jednak wątpliwe klauzule umowne ograniczające skutki, jakie może mieć opóźnienie dewelopera. Warto wiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca uwagę na takie niedozwolone „haczyki” w umowach deweloperskich.

Przykładowo w lipcu 2019 roku UOKiK poinformował o nałożeniu kary na inwestora mieszkaniowego, który stosował w umowach między innymi klauzule ograniczające wysokość kary umownej za swoje opóźnienie. Wspomniana kara miała stanowić 0,05% ceny brutto mieszkania, ale łącznie nie więcej niż 5,00%. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał takie ograniczenie kary za klauzulę niedozwoloną. Pozwalało ono bowiem deweloperowi na bezkarne wydłużenie okresu swojego opóźnienia powyżej 100 dni.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej zwracał uwagę na inne naganne klauzule w umowach związane z opóźnieniem dewelopera. Jako przykład można podać postanowienie umowne, które nieprecyzyjnie wyłącza odpowiedzialność inwestora związaną z karą umowną. Brzmiało ono następująco: „nie uznaje się za opóźnienia Sprzedającego, które są spowodowane przez złe warunki pogodowe czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.)”. Chodzi o to, że wszystkie wyłączenia odpowiedzialności dewelopera powinny zostać podane w formie zamkniętego katalogu, a nie otwartej listy. Inne rozwiązanie ułatwia interpretację umowy deweloperskiej na niekorzyść klienta. Podobna zasada dotyczy również wszelkich innych umów zawieranych z konsumentami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Używany dom wyremontujemy dzięki książeczce mieszkaniowej?

Używany dom często wymaga poważniejszych nakładów. Teraz będzie można je sfinansować również przy pomocy książeczki mieszkaniowej.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący spodziewanego wzrostu popytu na używane domy. W nawiązaniu do tego tekstu, warto wspomnieć o nowych zasadach wypłaty premii gwarancyjnej z książeczek mieszkaniowych. Wspomniane zmiany w połączeniu z innymi preferencjami, mogą bowiem zwiększyć popyt na używane domy. Mowa o starszych budynkach wymagających poważniejszych nakładów finansowych. Już niebawem, bardziej kompleksowy remont takich domów będzie można sfinansować przy pomocy premii gwarancyjnej. Typowy posiadacz książeczki mieszkaniowej, który ma używany dom, po jego remoncie będzie mógł otrzymać około 10 000 zł. Dodatkowo ulga termomodernizacyjna pozwoli rozliczyć część wydatków w rocznej deklaracji PIT. Poniżej piszemy więcej o tej ciekawej możliwości połączenia dwóch preferencji (tzn. premii gwarancyjnej i ulgi termomodernizacyjnej) z programem Czyste Powietrze.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Nowe przepisy rozszerzają zakres prac w używanym domu, które można finansować przy pomocy premii gwarancyjnej z książeczki mieszkaniowej.
• Premia gwarancyjna może łączyć się z ulgą termomodernizacyjną.
• Osoby posiadające używany dom, dodatkowo mogą wykorzystać program Czyste Powietrze.

Poniżej dowiesz się więcej o remontowych preferencjach dla osób, które mają używany dom lub planują go kupić.   

Premia gwarancyjna teraz pokryje remont czterech instalacji

Krajowe media już od pewnego czasu mówiły o zmianach dotyczących zasad wykorzystania premii z książeczek mieszkaniowych. To ważna kwestia, ponieważ wspomniane książeczki posiada jeszcze około milion rodaków. W naszym artykule zajmiemy się znaczeniem „książeczkowych” zmian z punktu widzenia osób, które posiadają starszy, używany dom lub zamierzają go nabyć. Dla takich posiadaczy książeczek mieszkaniowych, uchwalenie przez Sejm ustawy z dnia 28 października 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, na pewno jest dobrą wiadomością. Wspomniana ustawa przewiduje bowiem, że po zmianach prawnych osoba posiadająca używany dom będzie mogła przeznaczyć premię z książeczki na:

1. wymianę okien, a także montaż, wymianę lub modernizację instalacji gazowej, instalacji elektrycznej oraz instalacji wodnej i kanalizacyjnej
2. termomodernizację pod warunkiem, że łączna kwota wydatków na materiały budowlane, urządzenia i usługi z wykazu nie będzie mniejsza niż 6000 zł brutto

W nawiązaniu do pierwszego punktu warto przypomnieć, że obecnie przy pomocy premii można sfinansować tylko wymianę okien, instalacji gazowej oraz instalacji elektrycznej. Nowe przepisy nie zmieniają natomiast zasady, zgodnie z którą o wypłatę premii gwarancyjnej będzie można wnioskować dopiero po przeprowadzeniu prac remontowych. Wspomniana zasada ma dotyczyć również termomodernizacji. W tym kontekście trzeba nadmienić, że materiały budowlane, urządzenia i usługi, których koszt można sfinansować przy pomocy premii gwarancyjnej znajdują się w rozporządzeniu ministra inwestycji i rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2489). Znajdziemy tam między innymi materiały służące do ocieplenia ścian, okna oraz nowe kotły.

Premia nadal sfinansuje między innymi przebudowę domu

Posiadacze starszych domów powinni też pamiętać, że po zmianach prawnych „książeczkowa” premia nadal będzie przysługiwać w związku z przebudową, nadbudową lub rozbudową budynku mieszkalnego albo pomieszczeń niemieszkalnych skutkującą powstaniem odrębnego lokalu. Osoba w ten sposób przebudowująca używany dom lub adaptująca budynek niemieszkalny, wciąż będzie mogła wnioskować o premię jeśli stopień zaawansowania prac (liczony według kosztorysu) wynosi co najmniej 50%. Nadal pozostanie też możliwość rozliczenia premii poprzez pomniejszenie kredytu udzielanego przez bank na przebudowę, rozbudowę, nadbudowę domu lub adaptację budynku niemieszkalnego.  

Ulga termomodernizacyjna nie będzie kolidowała z premią

Wiele osób posiadających używany dom, zapewne będzie chciało jednocześnie wykorzystać premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej oraz ulgę termomodernizacyjną. Wspomniana ulga daje bowiem możliwość odliczenia od dochodu nawet 53 000 zł wydanych na termomodernizację. Warto zatem wyjaśnić, że w ramach ulgi termomodernizacyjnej nie można odliczać wydatków, które zostały uwzględnione przy wykorzystywaniu innej ulgi podatkowej lub zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie (np. poprzez premię gwarancyjną).

Ulga termomodernizacyjna wyklucza też możliwość uwzględnienia wydatków, które zostały sfinansowane ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej lub wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej (m.in. w ramach programu Czyste Powietrze). Nie stanowi to jednak problemu, ponieważ wydatki remontowe wraz ze źródłem ich finansowania można mądrze rozplanować. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem dla osoby posiadającej używany dom może być sfinansowanie przy pomocy premii gwarancyjnej wymiany instalacji gazowej, elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej. Samą termomodernizację można natomiast przeprowadzić przy wykorzystaniu ulgi termomodernizacyjnej i/lub dotacji w programie Czyste Powietrze.

Osoby zastanawiające się nad skorzystaniem z maksymalnego wsparcia państwa po zakupie budynku jednorodzinnego, najpierw powinny oczywiście sprawdzić, czy taki używany dom nie wymaga również innych kosztownych remontów (związanych np. z wymianą pokrycia dachowego lub więźby dachowej).   

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opodatkowanie najmu: rząd pomoże firmom?

Opodatkowanie najmu to dość skomplikowana kwestia - m.in. ze względu na niejasny podział działalności prywatnej i firmowej. Rząd zamierza wprowadzić zmiany.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący zasad opodatkowania prywatnego oraz firmowego wynajmu. Wspomniany tekst nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy najem więcej niż jednego mieszkania zawsze trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Trudno się temu dziwić, bo stanowisko organów podatkowych w praktyce bywa dość uznaniowe. Nie tylko interpretacje podatkowe fiskusa są rozbieżne. Ten sam problem dotyczy również orzecznictwa sądów administracyjnych. W ramach odpowiedzi, rząd zamierza wprowadzić pewną zmianę, która ma sprawić, że opodatkowanie najmu będzie nieco prostszą kwestią dla właścicieli mieszkań i domów. Wbrew pozorom, nie chodzi jednak o precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Rząd chce umożliwić rozliczanie firmowego najmu nieruchomości w ramach ryczałtu (8,50%/12,50%).
• Taka zmiana zmniejszy liczbę wątpliwych sytuacji związanych z rozróżnieniem pomiędzy najmem prywatnym i firmowym.
• Nie wszystkim przedsiębiorcom będzie się jednak opłacało rozliczenie ryczałtowe.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego niektóre firmy nie skorzystają na nowym ryczałcie.

Teraz część wynajmujących woli zaryzykować

Nowe przepisy, które niedawno już zaakceptował Sejm mają sprawić, że opodatkowanie najmu w ramach prywatnej działalności będzie mniej atrakcyjne (względem wynajmu firmowego). Chodzi przede wszystkim o właścicieli więcej niż jednej nieruchomości, którzy obecnie zastanawiają się nad prywatnym lub firmowym rozliczeniem. Opodatkowanie najmu bez rejestracji firmy jest bardziej ryzykowne dla takich osób ze względu na możliwość zastrzeżeń fiskusa, ale jednocześnie zapewnia możliwość rozliczenia podatkowego z wykorzystaniem stawki ryczałtowej. Po zmianach z początku 2018 roku, taka forma opodatkowania cechuje się dwoma stawkami: 8,50% (dla sumy przychodów do 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie).

Warto wspomnieć, że podany limit na poziomie 100 000 zł/rok obejmuje obydwoje małżonków. Co ważne, stutysięczny limit nie dotyczy jednak przychodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, związanych z dzierżawą gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Do wspomnianego limitu są kwalifikowane natomiast przychody wynikające z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy zarówno mieszkań i domów, jak i pozostałych nieruchomości. Trzeba o tym pamiętać, bo ryczałtowe opodatkowanie najmu prywatnego zwykle kojarzy się tylko z nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zniknie zachęta do prywatnego wynajmowania

Uchwalona niedawno przez Sejm ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw likwiduje zachętę podatkową związaną z zarezerwowaniem ryczałtowego rozliczenia tylko dla osób wybierających prywatny najem. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1) od 1 stycznia 2021 r. będzie mogło podlegać opodatkowaniu stawką ryczałtową na poziomie 8,50% przychodów (do 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% przychodów (powyżej 100 000 zł/rok). Warto dodać, że identyczne stawki podatku ryczałtowego będą dotyczyły także świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Nie każda firma skorzysta z nowych przepisów

Generalnie rzecz biorąc, ryczałtowe opodatkowanie najmu domów i mieszkań na podobnych zasadach dla prywatnych wynajmujących oraz przedsiębiorców jest dobrą wiadomością. Opisywana modyfikacja przepisów zwiększa bowiem podatkowe pole manewru dla osób, które zarejestrowały działalność gospodarczą. Co więcej, od 2021 roku prawdopodobnie zmniejszy się liczba kłopotliwych przypadków, w których urząd skarbowy lub sąd administracyjny będzie musiał rozstrzygać, czy najem dwóch lokali stanowi działalność gospodarczą o charakterze zaplanowanym, ciągłym i zorientowanym na zysk. Równocześnie trzeba jednak pamiętać, że z nowej oferty podatkowej nie będzie chciało skorzystać wielu przedsiębiorców działających w branży najmu nieruchomości. Wynika to z kwestii, które opisaliśmy poniżej.

Przede wszystkim, stawka ryczałtowa na poziomie 12,50% dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest o wiele mniej korzystna od liniowej stawki 8,50%, która w całym zakresie obowiązywała przed 2018 rokiem. Właśnie dlatego wielu wynajmujących przedsiębiorców będzie musiało sprawdzić, czy podatek wynoszący 8,50%/12,50% przychodów będzie dla nich rzeczywiście bardziej korzystny niż często wykorzystywana stawka dochodowa 17,00% lub 19,00% uwzględniająca również wydatki oraz amortyzację nieruchomości. Ryczałtowe opodatkowanie najmu firmowego mieszkań może być dobrą opcją dla przedsiębiorców, którzy z różnych przyczyn mają niskie koszty podatkowe.

Warto też pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mowa o dodatkowych formalnościach powiązanych z rejestracją i prowadzeniem firmy. Mogą one sprawić, że osoby, które są pewne swojego statusu jako prywatnego wynajmującego (np. w związku z najmem jednego mieszkania), po prostu nie będą rejestrować działalności gospodarczej. Takim wynajmującym nie opłaci się zmiana statusu najmu na firmowy, skoro ryczałtowe opodatkowanie wynajmu w ramach działalności gospodarczej nie będzie dla nich korzystniejsze.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Odmowna decyzja kredytowa - jak się zabezpieczyć?

Odmowna decyzja kredytowa w kilku bankach oznacza spory kłopot. Warto jednak wiedzieć, że taka sytuacja nie musi skutkować utratą zadatku.

Już od dłuższego czasu docierają do nas informacje o zaostrzeniu polityki kredytowej krajowych banków. Zmiana stanowiska kredytodawców dotyczącego finansowania mieszkań była szczególnie widoczna w drugim kwartale bieżącego roku. Kolejny kwartał (zwłaszcza pod koniec) przyniósł informacje mówiące o tym, że banki stopniowo łagodzą kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że jesienny wzrost liczby zachorowań na koronawirusa ponownie może zmienić sytuację. Wszystko będzie zależało od tego, jak ponowne nasilenie epidemii wpłynie na kondycję krajowej gospodarki. Niektóre osoby nie chcą jednak czekać z zakupem lokalu lub domu aż do czasu zakończenia aktualnego kryzysu. Tacy potencjalni kredytobiorcy powinni w odpowiedni sposób zabezpieczyć się przed problemem, który spowoduje negatywna decyzja kredytowa banku. Wyjaśniamy, jak można skutecznie to zrobić.

Domyślnie zadatek pozostanie u sprzedającego lokum

Opisywane przez nas zabezpieczenie przed fiaskiem transakcji dotyczy przede wszystkim zadatku. Jest on często mylony z zaliczką i właśnie dlatego część osób kupujących mieszkanie może oczekiwać, że w razie negatywnej decyzji kredytowej z kilku banków jednak łatwo otrzymają od niedoszłego sprzedawcy zwrot wpłaconych pieniędzy. W rzeczywistości sprawa wygląda jednak zupełnie inaczej. W tym kontekście warto powołać się na przepisy kodeksu cywilnego (KC). Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuł 394 paragraf 1 KC. Mówi on, że: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Takie brzmienie przepisu sugeruje, że odmowna decyzja kredytowa banku nie będzie automatycznie skutkowała obowiązkiem zwrócenia zadatku. Jeżeli strony chcą wprowadzić inną zasadę, to konieczne będzie odpowiednie zredagowanie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Wspomniana umowa powinna również precyzować, czy pieniądze wpłacane na poczet ceny mieszkania stanowią zadatek i nie są zaliczką.

Spór sądowy jest problematyczny oraz długotrwały …

Konieczność umownego uregulowania kwestii dotyczącej zwrotu zadatku może wydawać się zbytnią ostrożnością w nawiązaniu do artykułu 394 paragraf 3 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis mówi bowiem, że: „W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. Brzmienie cytowanego paragrafu sugeruje, że negatywna decyzja kredytowa powinna stanowić podstawę do zwrócenia zadatku, o ile oczywiście nie jest ona spowodowana zaniedbaniami ze strony niedoszłego nabywcy nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że osoba oferująca dom lub lokal na sprzedaż może kwestionować konieczność zwrócenia zadatku na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Orzecznictwo sądowe sugeruje, że spory związane z opisywanym tematem wcześniej zdarzały się już dość często. Niektóre wyroki sądów potwierdzają, że odmowna decyzja kredytowa faktycznie stanowi podstawę do zwrócenia zadatku wedle przepisów kodeksu cywilnego. Ważnym przykładem wydaje się Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w razie ewentualnego sporu ze sprzedawcą postępowanie sądowe bywa przewlekłe oraz kosztowne.

Umowa powinna chronić także interesy sprzedającego

W praktyce problematyczne może okazać się przekonanie sprzedawcy nieruchomości do zawarcia w umowie klauzuli przewidującej zwrot zadatku w związku z problemem, jaki stanowi odmowna decyzja kredytowa. Trudno się temu dziwić, bo fiasko transakcji jest niekorzystne również dla osoby sprzedającej używany lokal. Oznacza ono bowiem wydłużenie czasu sprzedaży, zmianę wcześniejszych planów (związanych np. z wyjazdem), a nawet konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Wyższe koszty wynikające z niedojścia transakcji do skutku ponosi również deweloper. Właśnie dlatego potencjalni nabywcy domów i lokali nie powinni mieć pretensji do właścicieli tych nieruchomości, którzy też próbują chronić swoje interesy.

Sposobem na złagodzenie konfliktu interesów może być wprowadzanie do umowy rozwiązań, które mają charakter kompromisowy. Przykładem jest obniżenie ostatecznego poziomu zadatku w zamian za brak konieczności jego zwrócenia. Inny wariant przewiduje obowiązek udowodnienia, że negatywna decyzja kredytowa została wydana przez więcej niż jeden bank i wiązała się np. z brakiem zdolności kredytowej, a nie zaniedbaniami wnioskodawcy. Takie rozwiązanie zabezpiecza sprzedawcę nieruchomości przed klientami, którzy po prostu rozmyślili się już po podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

REIT-y działają w środkowej Europie?

Prace nad uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce zostały wstrzymane. Warto sprawdzić, jak wygląda sytuacja w innych krajach naszego regionu.

Eksperci NieruchomosciSzybko.pl już wcześniej zwracali uwagę, że prace nad wprowadzeniem prawnych uregulowań dla polskich REIT-ów (firm inwestujących w najem nieruchomości - F.I.N.N.) wcale nie posuwają się do przodu. Można przypuszczać, że aktualna sytuacja raczej nie przyspieszy przygotowania odpowiednich regulacji prawnych. Epidemia koronawirusa motywuje bowiem rząd do zajmowania się najbardziej pilnymi kwestiami dotyczącymi koniunktury gospodarczej oraz służby zdrowia. Problemy z uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce skłaniają do pytania, czy w innych krajach naszego regionu sytuacja wygląda podobnie. Postanowiliśmy zatem odpowiedzieć na to ciekawe pytanie.  

W kwestii REIT-ów nieoczekiwanym liderem jest Bułgaria

Najpierw z pewnością warto nawiązać do rankingu, który niedawno opisywaliśmy na portalu NieruchomosciSzybko.pl. Mowa o zestawieniu 32 krajów pod względem ubiegłorocznej wartości profesjonalnych inwestycji w nieruchomości. We wspomnianym zestawieniu przygotowanym przez firmę MSCI znalazły się tylko trzy kraje z naszego regionu, czyli Europy Środkowej i Wschodniej (CEE - Central and Eastern Europe). Mowa o Polsce (23 miejsce, wartość inwestycji - 49,8 mld USD w 2019 r.), Czechach (28 miejsce, 28,1 mld USD) oraz Węgrzech (32 miejsce, 10,8 mld USD).

Pewnym zaskoczeniem może wydawać się fakt, że liderem pod względem aktywności REIT-ów jest kraj regionu, który wcale nie został uwzględniony w omawianym rankingu. Mowa o Bułgarii, czyli najmniej rozwiniętym gospodarczo kraju członkowskim Unii Europejskiej. REIT-y od pewnego czasu rozwijają się też na Węgrzech. Firma EY Global w 2018 r. następująco sklasyfikowała kraje świata pod względem stopnia zaawansowania dotyczącego działalności REIT-ów:

• rynek dojrzały - Stany Zjednoczone
• rynki rozwinięte - Australia, Belgia, Kanada, Francja, Niemcy, Hongkong, Japonia, Holandia, Nowa Zelandia, Singapur, Wielka Brytania
• rynki rozwijające się - Finlandia, Irlandia, Włochy, Malezja, Meksyk, Republika Południowej Afryki, Korea Południowa, Hiszpania, Turcja, Zjednoczone Emiraty Arabskie
• rynki w fazie narodzin - Bahrajn, Brazylia, Kostaryka, Bułgaria, Grecja, Węgry, Indie, Izrael, Kenia, Pakistan, Filipiny, Arabia Saudyjska, Tajwan, Tajlandia oraz Wietnam

Nieobecność takich krajów jak Czechy i Polska (nawet w ostatniej grupie) nie powinna dziwić jeśli przypomnimy sobie, że nie ma tam odpowiednich warunków prawnych do działalności spółek typu REIT.

Na terenie Bułgarii REIT-y działają już od prawie 20 lat …

W ramach uzupełnienia, na pewno warto wspomnieć, że na terenie Bułgarii spółki typu REIT działają już od 2003 r. Ówczesny bułgarski rząd uchwalił specjalne przepisy (znane poza granicami Bułgarii jako „SPIC Act”), aby przyspieszyć rozwój rodzimego rynku nieruchomości. Zgodnie z bułgarskimi regulacjami, tamtejsze REIT-y są zobowiązane do przekazywania akcjonariuszom 90% swojego zysku. W zamian fiskus nie nalicza podatku dochodowego od osób prawnych. Bułgarskie spółki typu REIT mogą inwestować m.in. w lokalne nieruchomości mieszkaniowe, grunty oraz listy zastawne.

W Bułgarii do założenia spółki typu REIT potrzebny jest opłacony kapitał o wartości 500 000 lewów. Wspomniany podmiot w formie spółki akcyjnej musi oferować swoje akcje na regulowanym rynku. Wszystkie bułgarskie REIT-y podlegają lokalnemu nadzorowi finansowemu, który może stosować względem nich pewne sankcje. Pod koniec 2019 r. na bułgarskiej giełdzie było notowanych 14 REIT-ów z łączną kapitalizacją na poziomie około 650 mln lewów. Na alternatywnym rynku finansowym BASE wyceniano natomiast akcje kolejnych 44 podobnych spółek.

Węgierskie REIT-y także muszą wypłacać aż 90% zysków

Z polskiej perspektywy ciekawie przedstawiają się też zasady działania spółek typu REIT na terenie Węgier. Tamtejsze REIT-y mogą funkcjonować od 2011 roku. Tym niemniej, pierwsze spółki typu REIT zaczęły na Węgrzech działać dopiero niedawno (od 2017 r.). Zgodnie z przepisami, muszą być one notowane jako spółki akcyjne na jednym z rynków giełdowych Unii Europejskiej. Innym wymogiem dla takich spółek jest kapitał wynoszący min. 5 mld forintów. Co najmniej 25% akcji REIT-ów z Węgier musi być dostępnych w wolnym obrocie, a jeden akcjonariusz nie może zgromadzić więcej niż 5% kapitału akcyjnego. Inny wymóg wskazuje, że co najmniej 70% sumy aktywów węgierskich REIT-ów muszą stanowić nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku Bułgarii, węgierskie prawo przewiduje generalne zwolnienie REIT-ów z podatku dochodowego (CIT), ale w zamian wymaga wypłaty 90% rocznych zysków w formie dywidendy. Warto wspomnieć, że polski projekt ustawy o REIT-ach przewiduje identyczny limit dotyczący dystrybucji zysków. Wiele innych rozwiązań też wydaje się dość podobnych do węgierskich oraz bułgarskich. Różnica polega na tym, że polski rynek nieruchomości jako ewentualny obszar działania spółek typu REIT jest o wiele większy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.