czwartek, 15 października 2020

Mieszkanie z przetargu - czy to dobry pomysł?

Zakup mieszkania kojarzy się głównie z transakcją realizowaną w warunkach wolnorynkowych. Warto jednak pamiętać, że oprócz typowej sprzedaży na wolnym rynku, mają miejsce również zakupy mieszkań w ramach przetargów. Takie transakcje czasem wzbudzają dość duże zainteresowanie, które można łatwo wyjaśnić. Mianowicie mieszkanie z przetargu dość często kusi niską ceną wywoławczą. Czasem okazuje się, że ostateczna cena „przetargowego” lokalu także jest atrakcyjna. Osoby zainteresowane wzięciem udziału w przetargu dotyczącym mieszkania powinny pamiętać, że sprzedaż oferowanego „M” przebiega wedle sztywno określonych zasad. Postanowiliśmy pokrótce omówić takie zasady, które dotyczą lokali będących własnością samorządów oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Przetargi najczęściej organizują spółdzielnie i gminy …

Dane Głównego Urzędu Statystycznego mówią, że przez ostatnie lata na przetargach było sprzedawanych 1600 - 1700 mieszkań rocznie. To oznacza, że w minionym roku mieszkanie z przetargu sprzedawało się ponad sto razy rzadziej niż lokal na wolnym rynku. GUS nie podaje, jaką część „przetargowych” lokali sprzedały spółdzielnie mieszkaniowe oraz samorządy (przede wszystkim gminy). Można jednak przypuszczać, że spółdzielcze oraz gminne mieszkania stanowią zdecydowaną większość „M” kupowanych w ramach procedur przetargowych. O wiele rzadziej można znaleźć oferty przetargowej sprzedaży mieszkania należącego do przedsiębiorstwa państwowego. Wynika to z faktu, że państwowe firmy przez lata pozbyły się już bardzo wielu mieszkań (wykupionych np. przez ich pracowników).

Gmina nie może swobodnie ustalać ceny mieszkania …

Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkań na przetargu przez gminę, to trzeba pamiętać, że kluczowe są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Wspomniany akt prawny mówi między innymi, że bezprzetargowa sprzedaż mieszkania przez gminę jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach. Najczęściej taki wyjątek jest związany z posiadaniem prawa pierwokupu przez dotychczasowego lokatora (będącego stroną umowy najmu na czas nieokreślony).

W celu zapobiegania ewentualnym nadużyciom, wspomniana ustawa z 21 sierpnia 1997 r. ustala także dokładne zasady przetargowej sprzedaży mieszkania. W ramach pierwszej licytacji, mieszkanie z przetargu musi się sprzedać za cenę nie mniejszą niż 100% jego wartości. Takie uregulowanie sprawia, że licytacja jest rozpoczynana od kwoty określonej przez rzeczoznawcę. Niepowodzenie pierwszego przetargu pozwala na ustalenie niższej ceny wywoławczej (wynoszącej minimum 50% wcześniejszej kwoty). Jeżeli na drugim przetargu również nie będzie chętnych, to istnieje możliwość sprzedaży mieszkania za min. 40% wyceny w ramach negocjacji z zainteresowaną osobą.

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że gminne „M” zwykle znajdują nowego właściciela już po pierwszym przetargu. Cena mieszkania z przetargu organizowanego przez gminę podlega zapłacie najpóźniej do dnia podpisania aktu notarialnego. W przeciwieństwie do trybu bezprzetargowego, nie ma możliwości rozłożenia należności na raty. Na poczet ceny sprzedaży jest zaliczane wadium, który wynosi od 5% do 20% ceny wywoławczej (zobacz: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości).

Za spółdzielcze mieszkanie trzeba płacić 100% wartości

Konkretne uregulowania dotyczą również sprzedaży spółdzielczego mieszkania w ramach przetargu. Warto zdawać sobie sprawę, że taka transakcja jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach, które wymienia ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniany akt prawny przewiduje następujące sytuacje, w których może mieć miejsce zbycie praw do spółdzielczego mieszkania podczas przetargu:

  • wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli tego mieszkania nie przejmie osoba bliska dla byłego lokatora albo sam lokator po zapłaceniu zaległości czynszowych
  • powinno nastąpić wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jednak zostało obciążone hipoteką (w takim przypadku, prawo własnościowe wyjątkowo nie wygasa, lecz przechodzi na spółdzielnię)

Warto podkreślić, że w pierwszej sytuacji przetarg będzie dotyczył sprzedaży prawa odrębnej własności mieszkania. Trzeba go ogłosić przed upływem 3 miesięcy od daty opróżnienia „M”. W drugim przypadku, spółdzielnia sprzedaje nie samo mieszkanie z przetargu, ale spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Przejęte prawo własnościowe musi zostać sprzedane w ciągu kolejnych 6 miesięcy. Zarówno w pierwszym, jak i drugim opisywanym powyżej wariancie, sprzedaż praw do mieszkania musi nastąpić z uwzględnieniem ceny rynkowej. Szczegółowe zasady przetargu powinien określać statut spółdzielni. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wielka płyta - czy można wyburzyć ściany?

Budownictwo wielkopłytowe już od około pięćdziesięciu lat jest bardzo ważnym elementem krajobrazu polskich miast (zarówno małych, średnich, jak i dużych metropolii). Wszystko wskazuje, że ta sytuacja nie zmieni się jeszcze długo. Stan bloków wielkopłytowych jest bowiem całkiem dobry pomimo problemów z rdzewieniem tzw. wieszaków mocujących warstwę fakturową. Co więcej, część spółdzielni mieszkaniowych przeprowadza remonty polegające np. na wymianie wind oraz termomodernizacji budynków z wielkiej płyty. Te okoliczności dotyczące bloków wielkopłytowych w połączeniu z ich dobrą lokalizacją i atrakcyjną ceną mieszkań sprawiają, że wielka płyta nadal cieszy się zainteresowaniem. Wiele osób przed zakupem mieszkania w blokach wielkopłytowych z lat 70 - tych oraz 80 - tych, planuje zmianę układu takich lokali (poprzez usunięcie ścian działowych). Wyjaśniamy, czy takie plany są w ogóle realne pod względem prawnym oraz konstrukcyjnym. 

Wielka płyta występuje w wielu różnych systemach

W kontekście planów związanych ze zmianą układu mieszkań wielkopłytowych, zwykle mówi się tylko o wyburzaniu ścian działowych. Takie ściany w odróżnieniu od ścian nośnych nie są kluczowym elementem konstrukcji, który przenosi obciążenia. Warto pamiętać, że pomysły dotyczące samowolnego wyburzania ścian nośnych lokalu mogą skończyć się źle nawet w przypadku tak solidnej technologii, jaką jest wielka płyta.

Dla większości potencjalnych nabywców mieszkań z bloków wielkopłytowych, wszystkie te budynki wyglądają praktycznie tak samo. Rzeczywiście - wielka płyta z zewnątrz zawsze wygląda podobnie. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że budynki wielkopłytowe powstały w różnych systemach, które są mniej lub bardziej popularne na terenie Polski. Ma to znaczenie między innymi w kontekście ewentualnych wyburzeń ścian. Bardziej popularne (zamknięte) systemy budownictwa wielkopłytowego cechują się obecnością tylko ścian nośnych wewnątrz budynku.

W przypadku innych systemów wielkopłytowych zwanych otwartymi (np. W-70 i Wk-70), jedynie część ścian wewnętrznych pełni funkcję nośną. Takie otwarte systemy dają możliwość dość łatwej zmiany układu mieszkania. Problem pojawia się natomiast w systemach zamkniętych (przykład: OWT-67 lub WUF-75) ze względu na obecność tylko ścian nośnych wewnątrz mieszkań. Niestety na terenie Polski wielka płyta jako technologia budowlana częściej była wykorzystywana w ramach systemów zamkniętych. Statystycznie rzecz ujmując, tylko mniej więcej co trzeci blok wielkopłytowy cechuje się zastosowaniem systemu otwartego. 

O planach wyburzenia trzeba powiadomić zarządcę

Każda osoba planująca wyburzenie ściany w mieszkaniu znajdującym się na terenie bloku wielkopłytowego, powinna dobrze sprawdzić, jaki charakter mają poszczególne przegrody budowlane. Samodzielna ocena sytuacji jest trudna dla użytkownika lokalu jeśli nie posiada on odpowiedniej wiedzy o konstrukcji, którą cechuje się wielka płyta. Właśnie dlatego trzeba będzie poprosić spółdzielnię mieszkaniową, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę o udostępnienie dokładnych planów budowlanych albo innych informacji dotyczących rodzaju ścian w mieszkaniu. Taka sytuacja wiąże się z powiadomieniem osób zarządzających budynkiem o planowanych pracach. Nie stanowi to problemu, o ile wyburzenie ściany będzie bezpieczne dla sąsiadów oraz samego właściciela „M”.

Sytuacja jest bardziej kłopotliwa, gdy ścianę zamierza wyburzyć osoba posiadająca jedynie spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takim przypadku, spółdzielnia pozostająca właścicielem mieszkania, zawsze będzie musiała wyrazić formalną zgodę na jego istotną przeróbkę. Warto pamiętać, że wewnętrzne regulaminy spółdzielni często określają zasady dokonywania modyfikacji lokali.

Do wyburzenia ściany działowej nie potrzeba zgody

Dla osób planujących wyburzenie ściany działowej, dobrą wiadomością na pewno jest fakt, że taka zmiana w obrębie lokalu nie wymaga uzyskiwania pozwolenia budowlanego lub dokonywania zgłoszenia prac budowlanych. Wyroki sądów administracyjnych wskazują, że wyburzenie ściany działowej jest formą bieżącej konserwacji i nie stanowi remontu albo przebudowy (zobacz np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2018 roku - sygn. akt II OSK 992/17).

Wspomniana zasada dotycząca braku urzędowych formalności przed wyburzaniem ścian działowych, powinna być stosowana niezależnie od tego, czy technologią budowy bloku jest wielka płyta. Warto jednak pamiętać, że sytuacja będzie o wiele bardziej skomplikowana, jeżeli przeszkadzająca nam ściana ma charakter nośny. Wtedy przed legalnym rozpoczęciem prac trzeba będzie wykonać ekspertyzy odpowiadające na pytanie, czy usunięcie ściany nie zagrozi bezpieczeństwu właściciela lokalu oraz sąsiadów.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Aneks do umowy kredytowej - ile kosztuje?

W wielu przypadkach, warunki spłaty kredytu mieszkaniowego, które strony ustaliły podczas podpisywania umowy wcale nie są ostateczne. Przyczyny bywają różne. Przykładem jest sytuacja, w której klient musi skorzystać z wakacji kredytowych i potem przedłużyć okres spłaty. Takie bardziej poważne zmiany dotyczące „hipoteki” wymagają wykonania aneksu do umowy kredytowej. Dość często stanowi on dodatkowy koszt dla kredytobiorcy. W ramach naszej analizy sprawdzamy, ile trzeba zapłacić w poszczególnych bankach za aneksowanie umowy kredytu mieszkaniowego. Warto wiedzieć, że dłużnik korzystający z uprawnień przyznanych mu przez „Tarczę Antykryzysową 4.0” nie poniesie kosztów aneksu do umowy kredytowej.

Kosztów trzeba szukać w tabeli opłat i prowizji

Przygotowana przez nas tabela prezentuje koszty aneksowania umowy kredytu mieszkaniowego z poszczególnych wiodących banków. Warto podkreślić, że podawane stawki dotyczą aktualnie udzielanych kredytów mieszkaniowych. W przypadku umów sprzed kilku lub kilkunastu lat, mogą obowiązywać inne stawki opłat oraz prowizji związanych z aneksowaniem umowy. Banki w swoich tabelach opłat i prowizji dość często podają osobne stawki dla aktualnie oferowanych kredytów, a także produktów wycofanych z oferty.

Niezależnie od daty udzielenia kredytu mieszkaniowego, koszty aneksowania umowy zwykle mają stały poziom. Chodzi o to, że są one określane w formie opłaty niezależnej od wartości kredytu. Poniższa tabela sugeruje, że w przypadku aneksowania aktualnie oferowanych kredytów (związanego ze zmianą okresu spłaty), opłata zwykle wynosi 200 zł - 400 zł. Warto jednak pamiętać, że niektóre banki naliczają prowizje uzależnione od aktualnej wartości zadłużenia. Przykład stanowią kredyty obecnie oferowane przez BNP Paribas oraz PKO BP (zobacz prowizje w tabeli).

Jeżeli natomiast chodzi o zmianę przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości obciążonej hipoteką), to stałe opłaty zwykle są nieco wyższe i mogą wynosić nawet 500 zł. Zmiana przedmiotu zabezpieczenia będzie konieczna jeśli klient chce przenieść hipotekę na inną nieruchomość. Osoby próbujące wykonać taką zmianę w związku z kredytem „frankowym”, powinny zawsze sprawdzić, czy bank nie proponuje im zwolnienia ze standardowej opłaty.

Koronawirusowa zmiana nie oznacza kosztów

W ramach uzupełnienia, warto nawiązać do aktualnej sytuacji związanej z epidemią koronawirusa. Jak wiadomo, trwający kryzys gospodarczy skutkował problemami wielu kredytobiorców. Właśnie dlatego rząd postanowił uchwalić rozwiązania niezależne od propozycji dla klientów, które wcześnie przedstawił Związek Banków Polskich. Rządowe wsparcie kredytobiorców zostało uregulowane ustawą z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19 (zwaną potocznie „Tarczą antykryzysową 4.0”).  

Ustawa z dnia 19 czerwca 2020 r. zapewnia preferencyjne zasady odroczenia spłaty rat tym kredytobiorcom mieszkaniowym, którzy utracili pracę na skutek epidemii. Wspomniane zasady są bardziej korzystne niż w przypadku tradycyjnych wakacji kredytowych. Niedawno uchwalone przepisy zabraniają bowiem bankowi naliczania kosztów odsetkowych w czasie przerwania spłaty (nie dłuższym niż 3 miesiące). Kredytodawca nie może też naliczać innych kosztów kredytu poza składkami ubezpieczeniowymi. Co więcej, czas rządowych wakacji kredytowych nie jest traktowany jako okres spłaty. Właśnie dlatego bank bez dodatkowych kosztów powinien przygotować nowy harmonogram spłaty i przesunąć terminy płatności kolejnych rat.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Duża wspólnota mieszkaniowa - więcej korzyści niż kosztów?

Nawet osoby zamieszkujące bloki i kamienice zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe często nie wnikają dokładnie w sposób funkcjonowania takich podmiotów. Na początku 2020 r. wielu właścicieli mieszkań, którzy wcześniej nie interesowali się prawem dotyczących wspólnot, mogło jednak odczuć pewną zmianę. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali, dzięki której wiele małych wspólnot mieszkaniowych zaczęło funkcjonować podobnie jak wspólnoty w znacznie większych blokach. Opisywana zmiana wpłynęła na bardzo wiele aspektów zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi (liczącymi od 4 do 7 lokali). Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy tegoroczne zmiany rzeczywiście są korzystne dla właścicieli mieszkań.

Opłacanie zarządcy nie będzie koniecznie potrzebne

Na wstępie warto przypomnieć, że istotne zmiany dotyczące sposobu zarządzania niektórymi budynkami mieszkalnymi wprowadziła ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1309). Ten akt prawny zmodyfikował ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) między innymi w zakresie liczby lokali wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniana liczba spadła z siedmiu do trzech. Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą do zarządzania nieruchomością wspólną przez małą wspólnotę zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (dotyczące współwłasności). Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w sposób o wiele mniej sformalizowany (m.in. ze względu na brak wybieralnego zarządu). Nie oznacza to jednak, że w przypadku takiej wspólnoty podejmowanie decyzji zawsze będzie szybsze i łatwiejsze.

Zmiana przepisów obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. oznacza również, że we wspólnotach liczących od czterech do siedmiu lokali mieszkalnych i użytkowych powinien zostać powołany zarząd. W jego skład może wchodzić jedna osoba lub kilka osób. Zwykle są to właściciele mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w danym budynku. Warto również pamiętać, że kompetencje związane z zarządzaniem blokiem lub kamienicą można przekazać wyspecjalizowanemu zarządcy. Takie rozwiązanie będzie jednak generowało dodatkowe koszty. Jeżeli właściciele lokali chcą ich uniknąć, to najlepiej po prostu powołać do zarządu osoby, które już wcześniej wykazywały się aktywnością podczas zarządzania małą wspólnotą mieszkaniową. Podobnie jak w przypadku dużo większych wspólnot mieszkaniowych, wątpliwości wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy profesjonalny zarządca (wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) może funkcjonować jednocześnie z zarządem wyłonionym przez właścicieli mieszkań. Orzecznictwo nie jest bowiem jednoznaczne w tej kwestii.

W dużej wspólnocie łatwiej jest podejmować decyzje

Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności. Chodzi między innymi o konieczność sprostania różnego rodzaju wymogom, które określa Rozdział 4 ustawy o własności lokali. Przykład stanowi konieczność przeprowadzania zebrań zgodnie z ustalonymi procedurami. Ustawa o własności lokali nakłada również na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek prowadzenia bardziej złożonej dokumentacji. Czasem będzie to oznaczało konieczność opłacenia usług zarządcy lub księgowej.

Wydaje się jednak, że tegoroczne zmiany prawne będą miały również jednoznacznie pozytywny efekt. Chodzi przede wszystkim o usprawnienie zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi. Od początku bieżącego roku, codziennymi sprawami związanymi z zarządzaniem takimi budynkami (liczącymi od czterech do siedmiu lokali) zajmuje się tylko zarząd lub profesjonalny zarządca. Taka sytuacja może przyspieszyć podejmowanie decyzji powiązanych z mniej istotnymi kwestiami. Jeżeli natomiast chodzi o sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem, to podejmowanie decyzji nadal następuje na drodze głosowania. Spora różnica wiąże się jednak z faktem, że obecnie we wspólnotach z czterema - siedmioma lokalami nie będzie już wymagana jednomyślność.

Wymóg jednomyślności podczas głosowania wynikający z kodeksu cywilnego wcześniej skutkował trudnościami w podejmowaniu decyzji dotyczących np. ważnego remontu. Jeżeli okoliczności tego wymagały, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej musieli domagać się rozstrzygnięcia przed sądem (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego). Obecnie do podejmowania ważnych decyzji przez wspólnoty, które zmieniły swój status wystarczy po prostu większość głosów. Zwykle oblicza się ją z uwzględnieniem udziału głosujących właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Właściciele mieszkań i lokali użytkowych na mocy wcześniejszej umowy lub uchwały podejmowanej w zwykłym trybie (głosowania udziałami) mogą jednak ustalić, że w danej sprawie będzie obowiązywała zasada, zgodnie z która jeden lokal „posiada” jeden głos.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy można ją sprzedać?

Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym systematycznie spada. Mimo tego, wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Praktycznie każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie zawsze jednak brak wspomnianej księgi stanowi duży kłopot. Czasem taki problem można stosunkowo łatwo rozwiązać, a obecny brak księgi stanowi okazję do korzystnego zakupu. Powinni o tym pamiętać zarówno sprzedawcy nieruchomości pozbawionych kompletnej dokumentacji, jak i potencjalni nabywcy takich gruntów i lokali.

Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne

Wiele nieruchomości oferowanych na rynku posiada bardzo bogatą i burzliwą historię. Właśnie dlatego brak księgi wieczystej w praktyce może mieć rozmaite przyczyny. Nie zawsze sygnalizuje on nieuporządkowany stan prawny. Czasem zdarza się, że właściciele gruntu lub lokalu (często wiekowi) po prostu nie zadbali o założenie księgi wieczystej. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia miedzy innymi wtedy, gdy dana nieruchomość przez długi czas pozostawała w rękach seniorów.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obliguje właścicieli nieruchomości do ujawniania swoich praw w księdze wieczystej (zobacz artykuł 35 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego - „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”). W praktyce trudno było jednak wyegzekwować ten ustawowy obowiązek. Inną przyczyną niepełnej dokumentacji nieruchomości jest między innymi brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. W związku z powyższym, nie można bez sprawdzenia sytuacji zakładać najgorszego wariantu, czyli tego, że nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej posiada nieuregulowany stan prawny.  

Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów …

Sam brak księgi wieczystej nie stanowi dużego problemu, ponieważ jego rozwiązanie kosztuje jedynie 100 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że niedawno (w sierpniu 2019 r.) wzrosła opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej (wzrost z 60 zł do 100 zł). Ten koszt nadal nie wydaje się jednak największym problemem, przed którym może stanąć osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej. O wiele bardziej kłopotliwy będzie brak dokumentów potwierdzających prawo własności obecnego posiadacza. Przykład stanowi akt notarialny, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądu.

Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku nieruchomości gruntowych położonych na terenie tzw. Ziem Odzyskanych. Własność takich działek regulowały akty nadania wydawane na mocy dekretu z 1946 r. Pięć lat później, wspomniane akty stały się poświadczeniami własności. Jeżeli działka z zachodniej Polski nie posiada aktu nadania i przed wojną znajdowała się na obszarze Rzeszy Niemieckiej, to jej sytuacja prawna jest mocno problematyczna. Aktów nadania nie można bowiem teraz wydać lub uzupełnić (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. - sygn. akt. I OSK 1310/11).   

Przykład poniemieckich działek stanowi potwierdzenie tego, że sytuację prawną każdej nieruchomości trzeba dokładnie zbadać. Może w tym pomóc tak zwany zbiór dokumentów. Jest on prowadzony przez sąd wieczystoksięgowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej. Zbiory dokumentów zastępują również zaginione lub zniszczone księgi wieczyste. We wspomnianych zbiorach można znaleźć cenne informacje i dokumenty (np. geodezyjne lub wywłaszczeniowe), które pomogą w ustaleniu, czy nieruchomość bez księgi wieczystej ma jednoznaczny stan prawny.

Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe

Jeżeli chodzi o stan prawny, to sporą ostrożność trzeba zachować także w odniesieniu do jednego z ograniczonych praw rzeczowych dotyczących nieruchomości. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale znacząco ułatwia jego sprzedaż. Warto pamiętać, że tylko spółdzielcze własnościowe prawo z księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Brak księgi dla wspomnianego prawa może natomiast oznaczać problem związany z niejasną sytuacją prawną gruntu pod spółdzielczym blokiem.

W kontekście analizowanego tematu, warto przypomnieć, że po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa własnościowego jest już niemożliwe jeśli stan prawny gruntu pod blokiem budzi wątpliwości. Niektóre spółdzielnie starają się porządkować prawny bałagan. Ten proces w praktyce okazuje się jednak kłopotliwy, długotrwały oraz kosztowny. Właśnie dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do ofert okazyjnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej. Takie prawo „bez księgi” może się bowiem okazać bardzo kłopotliwe w odsprzedaży i niemożliwe do przekształcenia we własność lokalu.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Polski crowdfunding goni USA i Europę?

Jeszcze niedawno, inwestycyjny crowdfunding był w Polsce zupełnie nowym zjawiskiem. Teraz sytuacja przedstawia się już nieco inaczej. Świadczy o tym między innymi stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, która niedawno zwróciła uwagę na popularność zbiorowego inwestowania w instrumenty finansowe. Wspólny zakup nieruchomości przez wielu inwestorów jeszcze nie doczekał się podobnego zainteresowania ze strony nadzoru finansowego. Warto jednak pamiętać, że taka forma crowdfundingu również staje się coraz bardziej powszechna. Wyjaśniamy, dlaczego dekoniunktura gospodarcza może zwiększyć jej popularność.

Wiele finansowych innowacji trafia do nas z opóźnieniem

Trudno ukryć, że Polska nie jest globalnym liderem pod względem wspólnego inwestowania w nieruchomości. Taka sytuacja nie powinna jednak dziwić, bo wiele inwestycyjnych i finansowych nowości trafia do naszego kraju z pewnym opóźnieniem. Jeżeli chodzi o wspólne inwestowanie w nieruchomości (nieruchomościowy crowdfunding), to jego korzeni trzeba szukać na amerykańskim rynku nieruchomości. To właśnie w USA powstały pierwsze platformy internetowe zrzeszające inwestorów zainteresowanych wspólnym zakupem domów, mieszkań lub działek. Trudno się temu dziwić, ponieważ amerykański rynek nieruchomości mieszkaniowych pod względem wartości zajmuje drugą pozycję na świecie (za chińskim) i jest bardzo dobrze rozwinięty.

Polski crowdfunding nieruchomości zaczął się 5 lat temu        

Trzeba podkreślić, że pierwsze inwestycje crowdfundingowe w nieruchomości datuje się na lata 2010 - 2012. Był to trudny czas dla rynku nieruchomości (nie tylko amerykańskiego). W odpowiedzi na wzrost ryzyka inwestycyjnego, część posiadaczy kapitału słusznie stwierdziła, że bezpieczniej jest zakupić udziały dotyczące kilku albo nawet kilkunastu różnych nieruchomości. Ten sposób inwestowania w ciągu kolejnych 3 lat - 5 lat dobrze przyjął się na terenie Europy Zachodniej. Połowa dekady to również czas, w którym zaczęły powstawać pierwsze polskie inicjatywy związane z crowdfundingiem nieruchomościowym.

Kryzys może zwiększyć zainteresowanie crowdfundingiem

Wzrost popularności nieruchomościowego crowdfundingu w warunkach kryzysu na amerykańskim i zachodnioeuropejskim rynku nieruchomości (lata 2010 - 2014) stanowi też pewien prognostyk dotyczący znaczenia tej formy inwestowania w Polsce. Istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że dekoniunktura panująca obecnie na polskim rynku gruntów i nieruchomości mieszkaniowych zwiększy zainteresowanie inwestowaniem zbiorowym. Czasy bardzo łatwego zarabiania na nieruchomościach na razie się bowiem skończyły. Co więcej, wciąż nie wiadomo, czy dobra koniunktura już za 12 miesięcy - 18 miesięcy powróci na polski rynek nieruchomości. W takich warunkach, wielu posiadaczy kapitału będzie chciało rozproszyć ryzyko inwestycyjne (poprzez nabycie udziałów w firmach kupujących nieruchomości) i powierzyć profesjonalistom zarządzenie inwestycją.

Na popularność crowdfundingu może również pozytywnie wpłynąć bardzo niskie oprocentowanie lokat. Jeżeli przeciętny posiadacz oszczędności ma problemy ze znalezieniem dużej lokaty zapewniającej stawkę oprocentowania większą niż 1,00% (bez dodatkowych wymagań), to można spodziewać się większego zainteresowania alternatywnymi wariantami lokowania środków. 

Crowdfunding to alternatywa dla opóźnionych REIT-ów?

W ramach podsumowania, warto również zwrócić uwagę, że pojawienie się w Polsce crowdfundingu nieruchomościowego częściowo kompensuje problemy związane z brakiem prawnych ram działania dla spółek typu REIT. Wbrew temu, co czasem można przeczytać w mediach, przepisy regulujące zasady działania polskich REIT-ów (firm inwestujących w najem nieruchomości) wcale nie weszły jeszcze w życie. Rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (zobacz druk sejmowy numer 2855) wpłynął do Sejmu 25 września 2018 r. Sprawozdanie komisji sejmowej z października 2018 r. było ostatnim przejawem aktywności posłów w sprawie polskich REIT-ów.

Tak długi okres bez konkretnych działań legislacyjnych sugeruje, że nieprędko doczekamy się działalności spółek inwestujących w wynajem nieruchomości, które będą posiadały preferencyjne zasady opodatkowania. Opisywana sytuacja dodatkowo zwiększy zainteresowanie alternatywą dla REIT-ów, jaką jest crowdfunding nieruchomości. Oczywiście nie oznacza to, że krajowi politycy powinni zrezygnować z działań mających na celu utworzenie REIT-ów. Większa liczba dostępnych wariantów oznacza bowiem korzyści dla krajowych inwestorów. Chodzi nie tylko o bardzo zamożne osoby, ale również o Polaków, którzy poprzez inwestycje nieruchomościowe próbują zgromadzić kapitał emerytalny.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego - czy to się opłaca?

Wbrew temu, co wciąż może sądzić wiele osób, posiadacz kredytu mieszkaniowego nie jest „przywiązany” do jednego banku aż do czasu zakończenia spłaty swojego długu. Spora część kredytobiorców może tak myśleć, ponieważ refinansowanie kredytu mieszkaniowego wciąż nie jest bardzo popularne w polskich warunkach. Popularność tej opcji jednak systematycznie wzrasta. Właśnie dlatego postanowiliśmy przedstawić informacje, które będą bardzo pożyteczne dla osób rozważających refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Warto pamiętać, że taka operacja nie zawsze musi być opłacalna.

Refinansowanie „hipoteki” w CHF będzie bardzo trudne

Obniżka marży to jeden z najczęstszych powodów, które sprawiają, że posiadacz zadłużenia decyduje się na refinansowanie swojego kredytu mieszkaniowego. Warto przypomnieć, że taka operacja skutkuje spłaceniem poprzedniego długu przez bank, który staje się nowym wierzycielem kredytobiorcy. Refinansowania kredytów nie można mylić z ich konsolidacją, która polega na połączeniu kilku zobowiązań i ustaleniu dla nich nowego planu spłaty.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to wariant, który może zainteresować przede wszystkim osoby spłacające swoje zobowiązanie na niekorzystnych warunkach. Przykład stanowią wysokie marże, które krajowe banki w obawie przed skutkami globalnego kryzysu ustalały w latach 2009 - 2010. Warto nadmienić, że chodzi przede wszystkim o marże kredytów bez waloryzacji do walut obcych. Refinansowanie „hipotek”, które są rozliczane na przykład we franku szwajcarskim, może być bowiem bardzo problematyczne. W tym kontekście warto wspomnieć o ograniczeniach, które Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S nałożyła na banki udzielające kredytów walutowych.   

Znaczenie ma nie tylko mniejsza stawka nowej marży …

Jeżeli posiadacz domu lub lokalu rozważa refinansowanie kredytu mieszkaniowego, to jego decyzja powinna zależeć przede wszystkim od ekonomicznej kalkulacji. Weźmy pod uwagę przykładową sytuację kredytobiorcy, który jedenaście lat temu pożyczył kwotę 500 000 zł (bez waloryzacji) na 30 lat i nadal regularnie spłaca swój dług w ratach równych. Przykładowemu kredytobiorcy wciąż pozostały do spłaty 402 184 zł. Załóżmy, że inny bank mógłby mu zaproponować kredyt refinansowy z marżą 2,30% i okresem spłaty wynoszącym kolejne 19 lat. Różnica marży na korzyść nowego kredytu wynosi zatem 0,70 punktu procentowego. Jednocześnie trzeba będzie jednak zapłacić prowizję 1,50% za udzielenie kredytu refinansowego. W analizowanym przykładzie, kalkulacja wszystkich kosztów i korzyści, jakie pociąga za sobą refinansowanie kredytu mieszkaniowego wygląda następująco:

  • Różnica kosztów kredytu związana z marżą niższą o 0,70 punktu procentowego przez kolejne 19 lat (przy założeniu średniego poziomu stopy WIBOR 3M wynoszącego 2,60%): 35 443 zł
  • Koszt związany z prowizją przygotowawczą za udzielenie nowego kredytu: 6033 zł (prowizja płatna z góry)
  • Koszt związany ze wcześniejszą spłatą poprzedniego kredytu: 0 zł (większość banków nie nalicza tzw. prowizji rekompensacyjnej po upływie 3 lat - 5 lat od daty podpisania umowy)
  • Dodatkowe koszty powiązane z zawarciem nowej umowy kredytowej (m.in. opłaty sądowe i wycena nieruchomości): 800 zł
  • Łączna korzyść związana z refinansowaniem kredytu mieszkaniowego: 28 610 zł bez uwzględnienia inflacji (przy założeniu średniego poziomu stopy WIBOR 3M wynoszącego 2,60% do końca okresu spłaty)

Sytuacja każdego kredytobiorcy jest oczywiście inna - również w kontekście refinansowania. Niemal zawsze można jednak posłużyć się powyższym schematem obliczeń.

Refinansowany kredyt podlega już nowym przepisom 

W ramach podsumowania warto wspomnieć o jeszcze jednej korzyści, jaką niesie za sobą refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Mowa o objęciu nowej „hipoteki” przepisami ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Ten akt prawny dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych udzielanych konsumentom, czyli osobom wykorzystującym pożyczone pieniądze na cele bezpośrednio niezwiązane z działalnością gospodarczą i zawodową.

Warto też wiedzieć, że ustawa z 23 marca 2017 r. obejmuje kredyty na cele mieszkaniowe (w tym refinansowe) i pożyczki hipoteczne, które zostały udzielone najwcześniej 22 lipca 2017 r. Objęcie kredytu udzielonego konsumentowi wspomnianą ustawą skutkuje licznymi korzyściami. Jedną z nich jest ograniczenie wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę. Warto również wspomnieć o możliwości odstąpienia od umowy kredytu refinansowego lub innego kredytu na cele mieszkaniowe (zabezpieczonego hipoteką) w ciągu 14 dni i to bez konieczności podawania przyczyny. Trzeba też dodać, że posiadacz „hipoteki” udzielonej po 21 lipca 2017 r. w razie niewypłacalności będzie miał przynajmniej 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż lokalu lub domu.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Najem od SAN - czy to się sprawdzi?

Już od pewnego czasu, słyszymy o dwóch pakietach mieszkaniowych (społecznym i komercyjnym), które przygotowuje rząd. Media najwięcej uwagi poświęcają dopłatom dla najemców na czas koronawirusa oraz zapowiadanej uldze w PIT dla osób kupujących nowe mieszkania lub budujących domy. Pozostałe pomysły związane z pakietami mieszkaniowymi znajdują się nieco w cieniu medialnego zainteresowania. Taka sytuacja dotyczy między innymi uruchomienia w Polsce społecznych agencji najmu (SAN). Postanowiliśmy sprawdzić, czy to rozwiązanie wzorowane na pomysłach z niektórych krajów Europy Zachodniej może znacząco wpłynąć na polski rynek wynajmu. Niestety już teraz widoczne są pewne słabości rządowego pomysłu.

SAN-y mają pomagać tylko najmniej zamożnym najemcom

Zwolennicy społecznych agencji najmu mogą argumentować, że podobne instytucje dość prężnie działają między innymi na terenie Francji, Belgii oraz Wielkiej Brytanii. Warto jednak pamiętać, że w każdym kraju realia panujące na rynku najmu są nieco inne. Jeżeli chodzi o SAN-y w Polsce, to na razie działają one na małą skalę. Ich popularyzacją od 2015 r. zajmuje się fundacja Habitat for Humanity. W ramach działania wspomnianej fundacji, Warszawa na początku 2018 roku utworzyła społeczną agencję najmu (SAN) i udostępniła dla niej kilkanaście lokali, które obecnie są wynajmowane niezamożnym osobom. Informacje z innych miast również wskazują, że pomysł SAN-ów w Polsce na razie tylko raczkuje.

Niektórzy eksperci uważają, że problemem są obecne przepisy, w których nie znajdziemy definicji społecznej agencji najmu (SAN). Właśnie dlatego rząd postanowił wprowadzić odpowiednie zmiany prawne w ramach pakietu mieszkaniowego. Warto nadmienić, że wedle zamierzeń autorów nowej ustawy, SAN-y na razie nie będą masowym rozwiązaniem. Wspomniane podmioty przez kolejne 10 lat mają uzyskać około 2000 mieszkań wynajmowanych niezamożnych osobom. Dla porównania, liczba gminnych lokali aktualnie wynosi około 840 000.

Społeczne agencje najmu będą liczyły na czynszowy rabat ….

W ramach swoich założeń do nowej ustawy, rząd przewiduje utworzenie do 2030 r. około 45 społecznych agencji najmu. Takie organizacje będą działać m.in. na podstawie ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie. SAN-y mają oferować osobom prywatnym oraz innym właścicielom lokali gwarancję wynajmu mieszkań przez długi czas oraz zapłaty czynszu w razie problemów finansowych niezamożnej osoby (podnajemcy). Ze względu na takie korzyści dla właściciela, SAN-y będą chciały wynająć mieszkanie nieco taniej w stosunku do stawek rynkowych. Doświadczenia z krajów Europy Zachodniej wskazują, że obniżka czynszu dla społecznych agencji najmu wynosi nawet 20%. Planowane przepisy wskazują natomiast, że SAN będzie mógł wynająć niezamożnej osobie lokum za co najwyżej 110% stawki ustalonej z właścicielem mieszkania. Niewielka nadwyżka finansowa ma pokryć koszty działalności agencji i zapewnić jej płynność finansową.

Może brakować inwestorów zainteresowanych współpracą

Z projektu ustawy dotyczącej komercyjnego pakietu mieszkaniowego (numer: UD90) możemy się również dowiedzieć, że właścicielowi mieszkania dość trudno będzie rozwiązać umowę, której drugą stroną jest SAN. Zasady wypowiedzenia określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów mają być takie same, jak w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony. Przykładowo, jeżeli właściciel mieszkania będzie chciał zamieszkać w lokum aktualnie wynajmowanym przez SAN i nie zapewni lokalu zamiennego, to okres wypowiedzenia wyniesie aż 3 lata. Jeśli dodamy do tego wyłącznie długie umowy proponowane przez społeczne agencje najmu i obawy przed dewastacją lokalu, to okaże się, że inwestorów zainteresowanych współpracą z SAN-ami może być niewielu. Mieszkania takim agencjom prawdopodobnie będą musiały dostarczać głównie samorządy.   

Kłopoty z eksmisją będą problemem dla społecznego najmu

Warto dodać, że społeczne agencje najmu (SAN) mogą mieć jeszcze inny kłopot. Wynika to ze specyfiki działalności wspomnianych podmiotów. Trzeba pamiętać, że ich klientami mają być osoby niezamożne, którym trudno jest wynająć mieszkanie na rynku komercyjnym. W przypadku takich najemców, istnieje większe ryzyko zaległości czynszowych. Zgodnie z projektowaną ustawą, SAN-y będą mogły wypowiadać najemcom umowy z powodu zaległości czynszowych lub złego zachowania na tych samych zasadach co pozostali wynajmujący. Rodzi się jednak pytanie, czy takie organizacje ze względów społecznych i wizerunkowych będą chciały szybko pozbywać się niewypłacalnych lokatorów.

Co więcej, projektowana ustawa daje lokatorom SAN-ów prawo do wnioskowania o rozłożenie zaległości czynszowych na raty. Jeżeli wiele osób skorzysta z takiej możliwości, to płynność finansowa społecznej agencji najmu zostanie wystawiona na próbę. Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej ciekawej kwestii. Mianowicie po wypowiedzeniu umowy podnajemcy przez SAN, zaległości czynszowe takiej osoby prywatnej staną się długami wobec gminy. SAN otrzyma natomiast od samorządu odpowiednie wyrównanie. Trzeba zadać sobie pytanie, czy samorządowcy będą zadowoleni z takiego obowiązku płacenia za nierzetelnych podnajemców społecznej agencji najmu. Może się zatem okazać, że gminy też nie będą chciały współpracować z SAN-ami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Adaptacja budynku gospodarczego - jak to zrobić?

Przez ostatnie kilka lat, bardzo szybko rosły koszty zakupu działek i budowy domów. Taka zmiana będzie bardziej odczuwalna teraz - w warunkach gorszej koniunktury gospodarczej. Właśnie dlatego można spodziewać się, że wzrośnie zainteresowanie ciekawym rozwiązaniem, jakim jest bez wątpienia adaptacja różnych budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Nowoczesne technologie budowlane pozwalają na znaczącą poprawę takich budynków w zakresie estetyki oraz energochłonności. Jednocześnie inwestor nie musi ponosić kosztów związanych np. z wykonaniem fundamentów i budową ścian nośnych. Regres drobnego rolnictwa sprawia, że na terenach wiejskich można znaleźć coraz więcej niedużych budynków gospodarczych w atrakcyjnych cenach. Warto zatem wyjaśnić zasady, na jakich przebiega adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.

 

Przed rozpoczęciem adaptacji konieczne będą formalności

 

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że corocznie na cele mieszkalne jest adaptowanych 1000 - 1500 budynków gospodarczych. Taka liczba byłaby większa, gdyby nie fakt, że spora część wspomnianych budynków znajduje się w złym stanie albo została wybudowana z tanich i niezdrowych materiałów. Przykład stanowią samodzielnie wyprodukowane pustaki żużlowe w ścianach nośnych. Warto również pamiętać, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny może wygenerować spore koszty. W praktyce bardzo wiele zależy do tego, jakie było wcześniejsze zastosowanie wspomnianego budynku.

 

Nie można również zapominać o formalnościach, które będą potrzebne jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W zależności od sytuacji, takie prace będą prowadzone na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku i milczącej zgody organu administracji budowlanej albo na podstawie pozwolenia na przebudowę. Ten drugi wariant jest częsty, bo adaptacja budynku gospodarczego zwykle wymaga daleko idącej ingerencji w jego konstrukcję.

 

Urząd będzie miał 30 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu

 

W pierwszej kolejności warto omówić ścieżkę administracyjną związaną z prowadzeniem inwestycji na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Planowana zmiana sposobu wykorzystania budynku z gospodarczego na mieszkalny, przed rozpoczęciem prac wymaga powiadomienia prezydenta miasta na prawach powiatu lub starosty. Nawet jeśli adaptacja budynku gospodarczego nie będzie wymagała pozwolenia na przebudowę, to inwestor nie uniknie konieczności dostarczenia kilku dokumentów. W ramach wspomnianego zgłoszenia, trzeba przedstawić staroście lub prezydentowi miasta między innymi następujące dokumenty:

 

  • ekspertyzę techniczną wydaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane
  • standardowe oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • opis oraz rysunek, który prezentuje usytuowanie budynku względem innych nieruchomości oraz powierzchnię budynku objętą zmianą sposobu użytkowania
  • opis techniczny przedstawiający konstrukcję budynku, jego rodzaj oraz parametry techniczne (m.in. rozkład obciążeń)
  • w zależności od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ-kę”) albo zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

 

Na podstawie wszystkich wspomnianych dokumentów, lokalny organ administracji budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) może udzielić milczącej zgody albo zgłosić swój sprzeciw w ciągu 30 dni. Brak sprzeciwu wyrażonego w trakcie 30 dni od złożenia wymaganych dokumentów, uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku przed upływem dwóch kolejnych lat. W razie przekroczenia tego dwuletniego terminu, adaptacja budynku gospodarczego będzie wymagała ponownego zgłoszenia.

 

Pozwolenie budowlane bardzo często okaże się potrzebne

 

Często okazuje się, że po złożeniu zawiadomienia (zgłoszenia) o zmianie sposobu użytkowania budynku starosta lub prezydent miasta wskazuje na konieczność uzyskania pozwolenia na przebudowę. Dzieje się tak wtedy, gdy planowane prace mają szeroki zakres. W tym kontekście warto przypomnieć, że według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, na skutek których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.

 

Niektóre osoby mogły słyszeć, że istnieje możliwość dokonania przebudowy budynku gospodarczego wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Aktualne przepisy wskazują, że przebudowa na podstawie zgłoszenia jest możliwa tylko wtedy, gdy wolnostojący parterowy budynek gospodarczy ma powierzchnię zabudowy do 35 mkw. Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby liczba takich małych budynków gospodarczych nie przekraczała dwóch na każde 500 mkw. działki. Niski limit dotyczący powierzchni zabudowy (tylko 35 mkw.) wyklucza, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny, dokonywana w formie przebudowy będzie mogła zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Firma w domu to wyższy podatek od nieruchomości?

Polska przoduje w Europie pod względem liczby osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Trudno ukryć, że część takich mikroprzedsiębiorców została zmuszona przez pracodawcę do założenia firmy. Spora grupa właścicieli jednoosobowych firm to jednak ludzie, którzy z własnej woli zdecydowali się na działalność gospodarczą. Niezależnie od motywów założenia firmy, wiele osób rejestruje ją w swoim domu lub lokalu. Przedsiębiorcy wybierający takie rozwiązanie, często zastanawiają się jednak, czy firma w domu będzie skutkowała potraktowaniem części lokum jako nieruchomości użytkowej. Z taką kwalifikacją części lokalu lub domu, niestety wiąże się znacznie wyższa stawka podatku od nieruchomości. Mowa o daninie, która w 2020 r. maksymalnie wynosi 23,90 zł/mkw. („firmowe” części mieszkań) zamiast 0,81 zł/mkw. (mieszkania). Zastosowanie wyższej stawki podatku od nieruchomości może dla przedsiębiorcy oznaczać dodatkowy wydatek na poziomie np. 300 zł - 500 zł rocznie. Właśnie dlatego wyjaśniamy, czy firma w domu lub lokalu faktycznie będzie skutkowała wyższymi zobowiązaniami wobec gminy.

 

Wiele zależy od sposobu wykorzystania lokum

 

W kontekście opisywanego tematu, już od dawna przewijają się dwie ważne kwestie. Pierwszą z nich jest ewentualna konieczność płacenia wyższego podatku od nieruchomości mieszkaniowej w związku z działalnością gospodarczą. Drugi i równie ważny aspekt to możliwość odliczania od dochodu podatkowego części wydatków związanych z mieszkaniem (np. zaliczek na rzecz wspólnoty i rachunków za energię elektryczną). Najpierw warto zająć się tym pierwszym tematem.

 

Specjaliści podatkowi zwracają uwagę, że sama firma w domu lub mieszkaniu nie stanowi podstawy do płacenia podatku od nieruchomości wedle wyższej stawki. Kluczowe znaczenie ma bowiem sposób wykorzystania danej powierzchni. Jeżeli pokój będzie w całości używany tylko na potrzeby działalności gospodarczej, to konieczne jest przekazanie w urzędzie miasta lub gminy zaktualizowanej informacji o nieruchomościach podlegających opodatkowaniu. Taka informacja (na formularzu IN-1 z załącznikami) powinna zostać przekazana w ciągu 14 dni od zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości mieszkaniowej.  

 

Formalności związane z aktualizacją informacji o nieruchomości nie będą potrzebne jeśli część lokum wygospodarowana na potrzeby firmowe, jednocześnie pełni również funkcje typowo mieszkalne. W takiej sytuacji, zasadne będzie opodatkowanie całej nieruchomości mieszkaniowej znacznie niższą stawka (wynoszącą aktualnie 0,81 zł/mkw.). Firma w domu lub mieszkaniu nie spowoduje wzrostu stawki podatkowej np. wtedy, gdy podatnik nie wykonuje tam działalności gospodarczej albo nie zmienia typowo mieszkalnego charakteru pomieszczenia.

 

Niezdecydowanie fiskusa nie ułatwia sprawy

 

Warto pamiętać, że właściciel firmy zwykle nie ponosi w całości dodatkowych kosztów, które są związane z wyższym podatkiem od nieruchomości. Podatek od części nieruchomości mieszkaniowej przeznaczonej tylko do celów firmowych, pomniejsza bowiem dochód podatkowy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. W zależności od stopy opodatkowania, jednoosobowy przedsiębiorca dzięki niższemu PIT-owi odzyska 17%, 19% lub 32% kosztów wynikających z objęcia części nieruchomości wyższą stawką.

 

W kontekście kosztów podatkowych firmy, warto również wspomnieć o możliwości uwzględniania wydatków mieszkaniowych związanych np. z zaliczkami na rzecz wspólnoty, prądem oraz odsetkami kredytu hipotecznego. Takie wydatki mogą powiększyć koszty działalności gospodarczej proporcjonalnie do udziału, jaką ma „firmowa” powierzchnia w całym metrażu domu lub lokalu. To ważny argument finansowy, który sprawia, że firma w domu lub mieszkaniu jest popularnym rozwiązaniem.   

 

Trzeba podkreślić, że od pewnego czasu pojawiają się interpretacje przepisów podatkowych, które są bardziej korzystne dla przedsiębiorców wykorzystujących dom lub mieszkanie. Chodzi o możliwość uwzględniania mieszkaniowych kosztów w rozliczeniu podatkowym nawet wtedy, gdy od całości lokum jest płacona niższa stawka podatku od nieruchomości. Dopuszczalność takiego rozwiązania została wspomniana między innymi w odpowiedzi na Interpelację Poselską numer 16957 z dnia 14 grudnia 2017 roku, a także w Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o numerze 0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES z dnia 21 grudnia 2017 roku.

 

Ze względu na korzystne stanowisko fiskusa, wielu przedsiębiorców rozlicza koszty mieszkaniowe pomimo braku wyodrębnienia firmowej części swojego lokum. Ze względu na specyfikę polskiego prawa podatkowego, nie można jednak wykluczyć, że organy podatkowe w przyszłości zmienią zdanie, a firma w domu stanie się mniej korzystna. Dlatego najbardziej przezorni przedsiębiorcy wolą wydzielić część lokum tylko na potrzeby firmowe i zapłacić wyższy podatek od nieruchomości.

 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kiedy prywatny najem stanie się firmowy?

W ostatnich latach wyraźnie wzrosła popularność najmu mieszkań. Taka zmiana oczywiście wynikała z rosnących cen lokali mieszkalnych i coraz niższego oprocentowania lokat. Koronawirusowy kryzys zakłócił boom inwestycyjny na rynku wynajmu i stworzył presję na spadek czynszów. Mimo tego, trudno spodziewać się masowego odwrotu wynajmujących. Rynek kapitałowy jest bowiem niestabilny, a wynajem typowego mieszkania nawet przez połowę roku może zapewnić wyższą rentowność niż lokata o równowartości lokalu. Z długookresowego punktu widzenia, większym problemem dla wynajmujących niż obecny kryzys są obowiązujące regulacje. Chodzi zarówno o kwestię ochrony lokatorów, jak i przepisy podatkowe. Na gruncie podatków, problem sprawia między innymi odpowiedź na pytanie, kiedy prywatny najem jest możliwy, a kiedy czynsze trzeba rozliczać w ramach firmy. Warto przyjrzeć się tej kwestii, którą sądy i organy podatkowe niestety interpretują uznaniowo.

Prywatny najem daje możliwość rozliczenia niskim ryczałtem   

Wielu wynajmującym zależy na zaletach, jakie zapewnia prywatny najem. Chodzi przede wszystkim o możliwość zastosowania niskiego ryczałtu ewidencjonowanego w rozliczeniach z fiskusem. Niestety od 1 stycznia 2018 roku, nie wszystkie przychody z najmu prywatnego mogą być objęte stawką ryczałtową 8,5%. Warto przypomnieć, że w przypadku sumy czynszów wynoszącej powyżej 100 000 zł rocznie obowiązuje podwyższona stawka - 12,5%. Tym niemniej, ryczałt w przypadku najmu prywatnego nadal pozostaje korzystną formą rozliczenia z fiskusem (zwłaszcza dla osób, które mało inwestują w lokal na wynajem). W tym kontekście warto również przypomnieć, że niewielu wynajmujących przekracza limit sumy czynszów wynoszący 100 000 zł/rok.

Możliwość osiągania przychodów z najmu i podobnych umów (podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy) bez rejestracji firmy oznacza również oszczędności związane brakiem konieczności opłacania księgowego. Takie oszczędności są możliwe również wtedy, gdy osoba wybierająca najem prywatny zamiast ryczałtu będzie stosować skalę podatkową (stawki: 17% i 32%). Możliwość zastosowania najmu okazjonalnego nie stanowi natomiast atutu dla prywatnego wynajmującego, ponieważ przedsiębiorcy mają do wyboru bardziej liberalny najem instytucjonalny. Jeżeli natomiast chodzi o inne minusy wynajmowania „na firmę”, to warto wspomnieć o konieczności rejestracji działalności gospodarczej, załatwiania spraw z nią związanych, opłacania składki ubezpieczenia zdrowotnego oraz ewentualnego oprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne.

Wynajem jednego mieszkania nie wzbudzi podejrzeń fiskusa

Wszystkie osoby zastanawiające się nad podatkową klasyfikacją prowadzonego najmu (najem prywatny vs najem firmowy) powinny wiedzieć, że fiskus nie bierze pod uwagę faktu wcześniejszego (nie)zarejestrowania działalności gospodarczej. Ważne jest to, czy aktywność podatnika faktycznie spełnia kryteria związane z taką działalnością. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) podaje nam następującą definicję działalności gospodarczej: „jest to działalność zarobkową polegającą (m.in. - przyp. red.) na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Powyższa definicja jest mocno ogólna i dlatego trzeba brać pod uwagę również orzecznictwo sądów administracyjnych będące rezultatem sporów podatników z fiskusem. Ważne wydają się między innymi następujące orzeczenia:

  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 roku (sygn. akt II FSK 14/17) wskazujący, że wynajem kilku mieszkań powierzony specjalistycznej firmie zarządzającej najmem kwalifikuje się do uznania go za działalność gospodarczą.
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2018 roku (sygn. akt II FSK 887/16) potwierdzający, że wynajem kilkudziesięciu lokali powinien być zakwalifikowany jako prowadzenie działalności gospodarczej.
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2017 roku (sygn. akt II FSK 2769/15) informujący, że długoterminowy wynajem 11 lokali (nawet na cele wyłącznie mieszkaniowe) powinien być rozliczany podatkowo po zarejestrowaniu działalności gospodarczej.

W ramach „kontr-przykładu”, warto podać interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 maja 2019 r. (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM). Wspomniana interpretacja sugeruje, że najem domu jednorodzinnego, domu letniskowego oraz ośmiu mieszkań nie musi być kwalifikowany jako działalność gospodarcza. Taka rozbieżność stanowisk sądów i organów podatkowych będzie nadal możliwa jeśli ustawodawca nie określi jasnych oraz jednoznacznych kryteriów, jakie powinien spełniać najem prywatny. Na razie można tylko stwierdzić, że wynajem jednego mieszkania nie stanowi ryzyka podatkowego związanego z ewentualnym podważaniem przez fiskusa prywatnego charakteru najmu. Jeżeli podatnik chce prowadzić najem prywatny dotyczący większej liczby nieruchomości, to dobrym pomysłem może być uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zamiast mieszkania można mieć lokaty na 1,00%

Najniższy w historii poziom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego dwojako wpływa na rynek nieruchomości. Po pierwsze, skutkuje on bardzo niskim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych w PLN wynoszącym np. 2,20% – 2,50%. Obniżka stóp procentowych NBP oraz WIBOR-u tylko po części została skompensowana przez wzrost bankowych marż. Taka sytuacja zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych pomimo kryzysu związanego z epidemią koronawirusa. Warto również pamiętać, że sytuacja dotycząca stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego ma jeszcze inny wpływ na rynek nieruchomości. Chodzi o to, że bardzo niskie oprocentowanie depozytów zniechęca do sprzedaży mieszkania i założenia lokaty z użyciem otrzymanych pieniędzy. Sprawdziliśmy, na jakie oprocentowanie lokaty może liczyć osoba wybierająca takie rozwiązanie.  

Banki nie cenią posiadaczy dużych depozytów

Osoby znające ofertę depozytową krajowych banków dobrze wiedzą, że te instytucje oferują najciekawsze promocje w przypadku niewielkich lokat o wartości 5000 zł – 10 000 zł i okresie spłaty wynoszącym zwykle 3 miesiące. Opisywana sytuacja wynika z faktu, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe posiada lokaty o łącznej wartości wynoszącej zaledwie 10 000 zł – 15 000 zł. Warto również pamiętać, że krótki czas trwania promocyjnych depozytów oraz ich niewielka wartość chroni banki przed koniecznością wypłacania dużych odsetek.

Lokaty o wartości typowej dla przeciętnego polskiego mieszkania (np. 300 000 zł – 400 000 zł) są dość rzadkie w rodzimych warunkach, a ich posiadacze raczej nie mogą liczyć na szczególnie wysokie oprocentowanie. Trzykrotna obniżka głównej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego (w marcu, kwietniu i maju 2020 r.) oczywiście dodatkowo pogorszyła sytuację.

Lokata na kwartał lub półrocze nie jest lepsza

Jeżeli sprawdzimy aktualną ofertę lokat z krajowych banków, to okaże się, że osoba deponująca 200 000 zł, 300 000 zł lub 400 000 zł na rok (w ramach jednej lokaty), może liczyć na oprocentowanie wynoszące co najwyżej 1,60%. Najbardziej zyskowna jest Lokata Facto z Banku Facto, który funkcjonuje w formie oddziału włoskiej instytucji kredytowej. Osoby zainteresowane lokatą gwarantowaną przez krajowy system ochrony depozytów, mogą liczyć na stawkę wynoszącą co najwyżej 1,25% pod warunkiem założenia konta osobistego (patrz: ekolokata Plus z Banku Ochrony Środowiska).

Wybór kilku mniejszych, rocznych lokat z różnych banków (np. 4 x 100 0000 zł) nie pozwoli zwiększyć analizowanego oprocentowania. Lokaty półroczne i kwartalne o wartości 200 000 zł – 400 000 zł zapewniają natomiast zbliżone lub jeszcze gorsze wyniki pod względem zyskowności. Dzielenie dużej kwoty (np. 300 000 zł) na wiele trzymiesięcznych lokat o niskiej wartości może nieco poprawić poziom zysków, ale jest bardzo kłopotliwe. W tym kontekście warto pamiętać, że praktycznie każdy bank przewiduje ograniczenie dotyczące liczby i wartości promocyjnych lokat.

Nie warto uwzględniać podczas analizy pojedynczego depozytu o wartości większej niż 100 000 euro, ponieważ nie będzie on w całości objęty ochroną zapewnianą przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Wyjątek dotyczy tylko pierwszych trzech miesięcy od wpłaty środków pochodzących ze sprzedaży prywatnego domu lub prywatnego mieszkania. W tym okresie, limit ochrony oszczędności przez BFG wynosi 200 000 euro minus suma innych środków w danym banku lub SKOK-u.

Lepiej wynajmować z przerwami niż sprzedać

Wyniki powyższej analizy dobrze tłumaczą, dlaczego wiele osób nie kwapi się do sprzedaży mieszkania i wpłaty pieniędzy na lokatę terminową. Istnieje bowiem pewność, że oprocentowanie takiego depozytu będzie znacznie mniejsze od poziomu aktualnej inflacji. Inwestycje na rynkach kapitałowych w obecnej sytuacji gospodarczej zniechęcają natomiast osobę unikającą ryzyka. Trudno się zatem dziwić, że wielu inwestorów mieszkaniowych woli jednak wynajmować „M” i czekać na poprawę koniunktury rynkowej w 2021 roku oraz 2022 roku. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów, których lokale dużo zyskały na wartości w czasie poprzednich 4 lat – 5 lat.

Osoba posiadająca mieszkanie na wynajem w metropolii, nadal może osiągnąć roczną rentowność przekraczającą poziom inflacji. Jest to możliwe nawet jeśli uwzględnimy przerwę w najmie trwającą np. 2 – 3 miesiące rocznie. Czasem wynajem tylko przez 5 – 6 miesięcy rocznie zapewnia wyższy zysk niż najlepsze lokaty na 1 rok. W tym kontekście warto pamiętać, że powyżej analizowaliśmy tylko najlepsze depozyty terminowe. Tymczasem na rynku jest dostępnych również wiele lokat o dużej wartości, których stawka oprocentowania nawet nie przekracza 1,00%. Chodzi oczywiście o roczny poziom zysku bez uwzględnienia podatku Belki.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Miejsce garażowe oznacza kłopoty przy głosowaniu?

W przypadku bloków, zwykle mamy do czynienia w dwoma wariantami funkcjonowania miejsc parkingowych. Pierwszy wariant polega na współwłasności hali garażowej jako dużego lokalu użytkowego. Dzięki takiej opcji, miejsce garażowe można sprzedać osobno - to znaczy w innym czasie niż lokal mieszkalny. Drugie rozwiązanie polega na przyznaniu właścicielom poszczególnych mieszkań prawa do wyłącznego użytkowania fragmentu hali garażowej. Taka hala wówczas należy do części wspólnej budynku. Każdy z opisywanych wariantów ma zarówno swoje zalety, jak i wady. Warto zdawać sobie sprawę, że podział hali garażowej pomiędzy właścicieli mieszkań jeszcze niedawno był dość problematyczny w kontekście głosowania wspólnoty. Niniejszy artykuł wyjaśnia, jak rozwiązano ten kłopot.

Właściciele lokali użytkowych też biorą udział w głosowaniu

W zrozumieniu kwestii dotyczącej wspólnego garażu oraz głosowania, pomoże znajomość pewnych zasad związanych z działalnością wspólnoty mieszkaniowej. Warto więc zajrzeć do ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388), która prezentuje takie reguły. Wspomniana ustawa posługując się pojęciem właściciela lokalu, obecnie uwzględnia również współwłaściciela w częściach ułamkowych.

W przypadku wspólnej hali garażowej, mamy do czynienia właśnie ze współwłasnością ułamkową. Dlatego ułamkowy udział w garażu (miejsce garażowe) można bez problemu sprzedać innej osobie. Jeżeli taki udział jako miejsce garażowe kupi osoba nieposiadająca innego lokalu w danym budynku, to również stanie się ona członkiem wspólnoty mieszkaniowej i będzie musiała ponosić odpowiednią część kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje również, że w kwestii głosowania właściciele lokali mieszkalnych oraz użytkowych mają identyczne prawa. Inne uregulowania po prostu dyskryminowałyby właścicieli lokali o charakterze użytkowym. Takie osoby podobnie jak właściciele mieszkań mają udział w nieruchomości wspólnej odpowiadający stosunkowi powierzchni posiadanego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni wszystkich lokali (zarówno użytkowych, jak i mieszkalnych) wraz z pomieszczeniami przynależnymi. W tym kontekście warto nadmienić, że niektóre wspólne garaże jako lokale użytkowe posiadają wysoki udział w łącznej powierzchni wszystkich lokali. Skutkuje to dużym znaczeniem „garażowych” głosów podczas głosowań wspólnoty mieszkaniowej.

Czasem 50 lub 100 osób musiało ustalić wspólne stanowisko

Zasady przewidujące swoiste równouprawnienie współwłaścicieli oraz właścicieli lokali użytkowych jeszcze niedawno powodowały pewne problemy w razie głosowania na forum wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o kwestię głosowania przez osoby posiadające udział we wspólnej hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy. Wspólnoty mieszkaniowe miały poważne wątpliwości, czy podczas takiego głosowania można brać pod uwagę „garażowy” udział danej osoby w części wspólnej (związany ze współwłasnością garażu) i ewentualnie doliczać go do głosu związanego z mieszkaniem. W tym kontekście warto przypomnieć, że domyślny sposób głosowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej uwzględnia swoistą siłę głosu związaną z powierzchnią lokalu i udziałem właściciela w części wspólnej. Artykuł 23 ustęp 2 ustawy o własności lokali mówi, że: „Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (w części wspólnej - przyp. red.), chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”.

Prawnicy mieli wątpliwości, czy wspomniany wcześniej sposób oddzielnego uwzględniania głosów wszystkich współwłaścicieli garażu był właściwy pod względem prawnym. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na obecnie nieaktualną uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku (sygn. akt III CZP 82/12). Mówi ona, że prawo głosu przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

W związku z powyższym, wielu ekspertów przyjmowało, że doliczenie udziału powiązanego z garażem (do głosów „za”) będzie możliwe jeśli za przyjęciem uchwały dotyczącej zwykłego zarządu zagłosowali współwłaściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w garażu. Sytuacja miała wyglądać nieco inaczej w razie głosowania uchwał związanych z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Wówczas do uwzględnienia głosu za uchwałą konieczna była jednomyślność wszystkich współwłaścicieli garażu. To raczej mało prawdopodobna sytuacja jeśli miejsce garażowe w jednej hali posiada np. 50 osób - 100 osób. 

Teraz każdy współwłaściciel może głosować zupełnie osobno

Opisywane wcześniej zasady głosowania za uchwałami wymagające częściowej lub całkowitej zgodności właścicieli miejsc garażowych, obecnie już nie obowiązują. Zmianę przyniosła ustawa z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168). Ten akt prawny obowiązujący od 29 sierpnia 2015 roku dokonał swoistego podziału głosów pomiędzy współwłaścicieli hal garażowych oraz innych lokali użytkowych. Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. wprowadziła zasadę, zgodnie z którą każdy współwłaściciel garażu posiadający miejsce garażowe, może głosować osobno swoim niewielkim udziałem. Taka zasada wyeliminowała istnienie jednego głosu o wadze wynoszącej np. 30%, który wymagał całkowitej lub częściowej zgodności wielu właścicieli miejsc garażowych. Zgodnie z obecnymi przepisami, przyjmuje się, że udział „ułamkowego” współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału w lokalu i wielkości udziału tego samego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Siedlisko - czy można na nim wybudować dom?

Wśród ogłoszeń dotyczących nieruchomości gruntowych, czasem można znaleźć anonse związane z tak zwanymi działkami siedliskowymi. Wspomniane grunty niekiedy kuszą dość atrakcyjną ceną i możliwością wzniesienia na nich domu (bez odrolnienia). Warto jednak wiedzieć, że taka możliwość jest ograniczona przez przepisy. Powinny o tym pamiętać wszystkie osoby, którym marzy się nowoczesny dom na działce siedliskowej. Warto wytłumaczyć, kto w ogóle może pokusić się o budowę takich „czterech kątów”.

Sąd Najwyższy wyjaśnił czym dokładnie jest siedlisko

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto objaśnić znaczenie terminu „działka siedliskowa”. Definicji siedliska nie znajdziemy w żadnej z ustaw dotyczących ochrony gruntów rolnych i planowania przestrzennego. O tym, co należy rozumieć pod pojęciem działki siedliskowej rozstrzygnął natomiast Sąd Najwyższy. Uchwała SN z dnia 15 grudnia 1969 r. (sygn. akt III CZP 12/69) mówi, że działką siedliskową jest po prostu grunt pod budynkami należącymi do gospodarstwa rolnego. Chodzi zarówno o budynki typowo gospodarcze, jak i te o przeznaczeniu mieszkalnym. Trzeba nadmienić, że działka siedliskowa jest wydzielana z działki rolnej poprzez wzniesienie budynków należących do gospodarstwa.

Z pojęciem działki siedliskowej, wiąże się również określenie „zabudowa zagrodowa”. Definicję zabudowy zagrodowej podaje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie z 12 kwietnia 2001 roku mówi, że w skład zabudowy zagrodowej wchodzą przede wszystkim budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, gospodarstwach hodowlanych, gospodarstwach ogrodniczych, a także w gospodarstwach leśnych.

Właściciel gospodarstwa wybuduje bez odrolnienia 

Trzeba pamiętać, że samo pojęcie siedliska jest ściśle powiązane z prowadzeniem działalności rolnej. Właśnie dlatego siedlisko (z działki rolnej) może utworzyć jedynie rolnik. Co ważne, wraz z domem trzeba będzie wznieść również budynki służące do produkcji rolnej. Inwestycja planowana przez rolnika, oczywiście musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (np. w zakresie minimalnej powierzchni siedliska). Jeżeli gmina nie posiada jeszcze miejscowego planu, to podstawą inwestycji powinna być decyzja o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-ka”) uzyskana przez rolnika.  Pozostali inwestorzy mogą myśleć o budowie nowoczesnego domu pod warunkiem, że najpierw odrolnią przynajmniej część gruntu na potrzeby mieszkaniowe. W tym kontekście warto przypomnieć, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość odrolnienia do 0,05 ha pod dom bez opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.  

Ustawa bardzo dokładnie określa kto jest rolnikiem

Tak jak już wspomnieliśmy, przekształcenie działki rolnej w siedlisko jest możliwe tylko wtedy, gdy taką inwestycję przeprowadzi rolnik. Przepisy dokładnie podają, kogo należy uważać za rolnika. Mowa o osobie, która od minimum 5 lat prowadzi osobiście gospodarstwo rolne i zamieszkuje na terenie gminy, gdzie znajduje się co najmniej jedna nieruchomość rolna należąca do gospodarstwa. Do uznania za rolnika potrzebne jest również posiadanie kwalifikacji rolniczych (np. co najmniej zasadniczego wykształcenia rolniczego) oraz uprawianie gruntu rolnego w ramach własności, dzierżawy lub wieczystego użytkowania (zobacz art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Warto też przypomnieć, że gospodarstwo rolne musi posiadać przynajmniej 1 hektar użytków rolnych.

Pozwolenie i „WZ” nie zwalnia z kosztu odrolnienia

Ze względu na atrakcyjność cenową niektórych działek rolnych, osoby zainteresowane zakupem takich gruntów na cele mieszkaniowe, mogą brać pod uwagę pewne rozwiązanie. Mowa o zakupie przyszłego siedliska, dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja dotycząca pozwolenia na budowę. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że wspomniane rozwiązanie w praktyce nic nie da nabywcy. Jeżeli „nie-rolnik” zakupi działkę, dla której wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy siedliskowej, to uzyskanie pozwolenia na budowę będzie niemożliwe.

Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy kupowana działka posiada już prawomocne pozwolenie na budowę. Uprawnienia dotyczące takiego pozwolenia można przenieść za zgodą zbywcy (rolnika). Nie oznacza to jednak, że nabywca gruntu będzie mógł realizować inwestycję siedliskową na takich samych zasadach jak rolnik. Po zakończeniu budowy domu, konieczne będzie bowiem częściowe odrolnienie gruntu. Warto również pamiętać, że inwestor przejmujący pozwolenie budowlane zostaje związany jego warunkami. Taka konstrukcja przepisów w oczywisty sposób zapobiega ich obchodzeniu przez osoby nie będące rolnikami. Niestety trzeba pogodzić się z faktem, że przyszłe siedliska są przeznaczone wyłącznie dla inwestorów będących rolnikami.

Sprawa przedstawia się nieco inaczej w przypadku istniejących siedlisk. Mogą one zostać kupione przez „nie-rolnika” bez dodatkowych formalności jeśli mają powierzchnię do 1,00 hektara. Taka zasada obowiązuje od 26 czerwca 2019 roku. Wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Najem bez umowy - czy uda się odzyskać pieniądze?

Wbrew pozorom, najem bez umowy wcale nie stanowi rzadkiej sytuacji. Z takim bezumownym najmem często mamy do czynienia, gdy umowa została wypowiedziana i już wygasła (np. na skutek zaległości czynszowych), ale lokatora nie można eksmitować. Przyczyną patowej sytuacji może być konieczność oczekiwania na wynik postępowania eksmisyjnego lub przydział mieszkania socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego. Po tym jak w kwietniu 2019 r. przepisy zabroniły eksmisji najemców do noclegowni oraz schronisk dla bezdomnych (po 6 miesiącach czekania na pomieszczenie tymczasowe), najem bez umowy stał się jeszcze bardziej powszechny. Przepisy wskazują, że właściciel mieszkania może domagać się rekompensaty od lokatora zajmującego „M” bez podstawy prawnej. Warto dokładnie wyjaśnić tę kwestię. 

Przepisy gwarantują wynajmującemu odszkodowanie

Osoby zainteresowane ważnym tematem, jakim jest najem bez umowy, powinny zajrzeć do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733). W kontekście bezumownego najmu, kluczowe znaczenie ma artykuł 18 wspomnianej ustawy. Mówi on, że: „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Odszkodowanie, o którym mówi wspomniany przepis odpowiada wysokości potencjalnego czynszu, jaki właściciel mieszkania mógłby otrzymać w razie wynajęcia „M” na wolnym rynku. Wynajmujący może się również domagać uzupełniającego odszkodowania - między innymi za szkody wyrządzone w mieszkaniu przez okres, którego dotyczy najem bez umowy.

Zasady będą inne gdy lokator czeka na socjalne „M”

Nieco inne zasady dotyczą najemców oczekujących na lokal socjalny. Mowa o sytuacji, w której sąd wstrzymał opróżnienie „M” do czasu dostarczenia przez gminę socjalnego lokum. Jeżeli takie wstrzymanie eksmisji miało miejsce, to bezumowny najemca musi płacić tylko kwotę, która odpowiadałaby czynszowi za takie samo mieszkanie socjalne należące do zasobu gminy. Nadwyżkę ponad ten czynszowy limit powinna zwrócić gmina, do której trzeba wystąpić z roszczeniem na podstawie artykułu 417 ustawy kodeks cywilny.

Opisywana konstrukcja przepisów jest niekorzystna dla wynajmujących - między innymi dlatego, że niektóre gminy nie kwapią się do wypłaty stosownych odszkodowań. Oznacza to, że konieczne będzie dochodzenie swoich praw na drodze sądowej. Problemy generuje też konieczność uwzględnienia hipotetycznego czynszu, który byłby należny, gdyby mieszkanie użytkowane bez umowny należało do gminy (jako lokal socjalny). Warto pamiętać, że stawki czynszowe za mieszkanie socjalne zawsze są niskie. Dlatego roszczenie do gminy za bezumowny najem trwający na przykład rok będzie całkiem spore. Punktem odniesienia dla roszczeń jest wysokość czynszu, który wynajmujący mógłby nadal otrzymywać w razie kontynuowania umowy.

Egzekucja odszkodowania stanowi pewien kłopot …

Oprócz teoretycznej konstrukcji przepisów, liczy się również możliwość ich wykorzystania w praktyce do obrony interesów wynajmującego. Niestety w tym względzie sytuacja również nie wygląda najlepiej. Wiele osób, które wykorzystują mieszkania bez umowy, niestety ma trudną sytuację finansową. To oznacza, że wyegzekwowanie od nich odszkodowania za bezumowny najem często nie należy do łatwych. Podobnie jak w przypadku zaległego czynszu (za okres przed wygaśnięciem umowy), trzeba skierować do sądu cywilnego pozew o zapłatę.

W kontekście odszkodowania za najem bez umowy, warto również wspomnieć, że powinno być ono płacone co miesiąc. To bardzo ważna kwestia, która wpływa na termin przedawnienia roszczeń. Odszkodowań za bezumowny najem zwykle dotyczą bowiem przepisy kodeksu cywilnego (KC) związane ze świadczeniami okresowymi. Artykuł 118 KC mówi, że termin przedawnienia dla świadczeń okresowych wynosi 3 lata. Identyczny termin przedawnienia (3 lata) dotyczy roszczeń osób wynajmujących mieszkania w ramach działalności gospodarczej. W opisywanej sytuacji mamy do czynienia z roszczeniami za najem bez umowy, które są związane z prowadzeniem firmy. Artykuł 118 kodeksu cywilnego wskazuje, że w przypadku roszczeń o świadczenia okresowe i roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, koniec trzyletniego terminu przedawnienia przypada na 31 grudnia danego roku kalendarzowego.

Trzyletni termin przedawnienia dotyczący odszkodowań za najem bez umowy i zaległe czynsze wcale nie jest szczególnie długi. Właśnie dlatego właściciel mieszkania powinien w miarę szybko dochodzić zaległych kwot. Nie warto czekać na opróżnienie lokalu, bo w skrajnych sytuacjach mogłoby to skutkować przedawnieniem długów najemcy. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkanie z najemcą - czy opłaca się je kupić?

W ogłoszeniach dotyczących lokali z rynku wtórnego, czasem może pojawić się mieszkanie z najemcą. Taka oferta zwykle wzbudza pewną nieufność i zniechęca osoby szukające lokum na własne potrzeby. Potencjalni nabywcy obawiają się bowiem, że zmuszenie lokatora do wyprowadzki nie będzie łatwe. Samo wystawienie na sprzedaż mieszkania z najemcą wzbudza również podejrzenia, że osoba zajmująca lokum jest problemowa. Nie warto jednak kierować się takimi uprzedzeniami i od razu dyskwalifikować każde mieszkanie z najemcą w kontekście potencjalnej transakcji. Jeżeli będziemy znali przepisy dotyczące zakupu „M” z najemcą, to świadoma decyzja będzie łatwiejsza.

Nowy właściciel mieszkania jest stroną umowy najmu

Informacji o ewentualnych problemach prawnych, jakie może sprawić zakupione mieszkanie z najemcą, powinniśmy najpierw poszukać w kodeksie cywilnym. To właśnie ten akt prawny określa podstawowe relacje między lokatorem i nowym właścicielem mieszkania. Najważniejsza zasada z kodeksu cywilnego mówi, że nowy właściciel lokalu wstępuje w stosunek prawny z najemcą (na miejsce zbywcy). Takie rozwiązanie, które jest typowe nie tylko dla polskich przepisów ma zagwarantować lokatorowi bezpieczeństwo i stabilność wynajmu. Nowy właściciel nieruchomości mieszkaniowej musi bowiem respektować postanowienia umowy najmu zawartej przez poprzednika. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania, warto poprosić sprzedawcę o wgląd do umowy wynajmu. Problem może pojawić się jeśli taka umowa ma charakter jedynie ustny. Na całe szczęście, obecnie są to coraz rzadsze sytuacje.

Wejście w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela „M” nie oznacza jednak, że osoba kupująca mieszkanie z najemcą będzie miała prawo do egzekwowania czynszu dotyczącego okresu przed datą transakcji. Takie uprawienie przysługuje poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Z drugiej strony, nowy właściciel „M” nie musi się rozliczać z lokatorem za naprawy, które taka osoba zajmująca lokal wykonała na koszt poprzedniego właściciela. Trzeba jednak przygotować się na to, że najemca może wysuwać roszczenia związane z ewentualnymi ulepszeniami w lokalu, a także zgłaszać wady, których nie usunął poprzedni właściciel mieszkania. W związku z powyższym, osoba kupująca mieszkanie z najemcą powinna dowiedzieć się, czy istnieją poważne wady lokalu, a także czy miały miejsce ulepszenia dokonane przez najemcę.

Rzetelnemu najemcy niełatwo wypowiedzieć umowę …

Kodeks cywilny wyjaśnia, jakie są zasady wstępowania w umowę najmu przez osobę, która kupiła mieszkanie z najemcą. Jeżeli natomiast chodzi o zasady wypowiadania wspomnianej umowy, to trzeba odwołać się do ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjątek stanowi sytuacja, w której najemca jeszcze nie zajął mieszkania. W zdecydowanej większości przypadków, zastosowanie będą więc miały terminy i zasady wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one korzystne dla najemcy. Osoba kupująca wynajęte mieszkanie musi liczyć się z tym, że szybkie wypowiedzenie umowy rzetelnemu lokatorowi jest niemożliwe. Jeżeli taki najemca płaci czynsz bez większych opóźnień, nie prowadzi nieuzgodnionego podnajmu i zachowuje się w sposób prawidłowy, a mieszkanie nie wymaga opróżnienia z uwagi na remont budynku, to w grę będą wchodziły długie terminy wypowiedzenia umowy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że prawidłowy termin wypowiedzenia będzie co najmniej trzyletni jeśli właściciel lokum zamierza je wykorzystać na własne potrzeby i nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie dysponuje takim „M”. Analogiczny termin wypowiedzenia można skrócić do pół roku jeśli nowy właściciel mieszkania zapewni zamienny lokal albo najemca dysponuje takim lokum.

Podwyższenie czynszu może być innym rozwiązaniem

Osoba, która kupiła mieszkanie z najemcą, może spróbować innego rozwiązania. Mowa o podwyższeniu niskiego czynszu. Istnieje bowiem szansa, że taka zmiana skłoni lokatora do wyprowadzki. Warto jednak pamiętać, że w praktyce opisywane rozwiązanie wcale nie jest proste. Trzeba bowiem przestrzegać zasad wyznaczonych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Mówi ona, że termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, o ile umowa najmu nie przewiduje dłuższego okresu.

Co ważne, podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem przez niego ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie) albo następująca z wyższego poziomu niż wspomniane 3%, powinna być odpowiednio uzasadniona. Może się jednak okazać, że zamiast wyprowadzki w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące, lokator zakwestionuje podwyżkę czynszu i wybierze spór sądowy. Taka sytuacja będzie oznaczała konieczność pobierania dotychczasowego czynszu do momentu zakończenia postępowania sądowego.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Pięć pytań, które powinny zadać osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie

Przygotowaliśmy pięć pytań, które pomogą kupującym w wyborze odpowiedniej nieruchomości.

1. Dlaczego właściciele sprzedają mieszkanie?

Odpowiedź na to pytanie pomoże nam w poznaniu potrzeb sprzedających i negocjacji ceny nieruchomości. Dowiemy się, czy właścicielom zależy na szybkiej transakcji, ponieważ muszą się przeprowadzić, czy jedynie wystawili ogłoszenie by zbadać rynek i sprawdzić ile mogą zarobić.

2. Kiedy przeprowadzany był remont?

Warto wiedzieć, jakiego rzędu prace remontowe czekają nas po zakupie mieszkania – czy będą to kosmetyczne poprawki i zmiany sprzętów czy kilkumiesięczny remont związany np. z wymianą instalacji.

3. Jakie są stałe koszty użytkowania?

Ważną kwestią, o którą powinniśmy zapytać właścicieli mieszkania jest wysokość czynszu administracyjnego, który będziemy musieli opłacać co miesiąc oraz informacja o tym, jak liczone są jego składowe. Dodatkowo, warto wiedzieć, ile poprzedni właściciele płacili za wodę i prąd, oraz jak często uiszczali te opłaty. Pozwoli to oszacować koszty, jakie przyjdzie nam ponosić po zakupie tej nieruchomości.

4. Co obejmuje sprzedaż?

Jest to bardzo ważne pytanie, które każdy kupujący powinien zadać właścicielom. Często zdarza się, że chcą oni sprzedać mieszkanie z całym wyposażeniem, ponieważ np. przeprowadzają się do innego miasta. Jeżeli w cenę mieszkania wliczone będą podstawowe sprzęty AGD i meble, będziemy mogli na starcie oszczędzić kilkanaście tysięcy na zakup nowych.  

5. Kim są sąsiedzi?

Warto również wiedzieć, kim są osoby mieszkające obok nas – hałaśliwi imprezowicze mogą nam poważnie utrudnić codzienne życie. Nie mamy wpływu na to, kto miesza po sąsiedzku, dlatego kwestię tę powinno się poważnie rozważyć przed zakupem nieruchomości. Działa to również w drugą stronę - mili i przyjaźni sąsiedzi mogą być dużym atutem danego mieszkania.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.