Opodatkowanie najmu: rząd pomoże firmom?

Opodatkowanie najmu to dość skomplikowana kwestia - m.in. ze względu na niejasny podział działalności prywatnej i firmowej. Rząd zamierza wprowadzić zmiany.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący zasad opodatkowania prywatnego oraz firmowego wynajmu. Wspomniany tekst nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy najem więcej niż jednego mieszkania zawsze trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Trudno się temu dziwić, bo stanowisko organów podatkowych w praktyce bywa dość uznaniowe. Nie tylko interpretacje podatkowe fiskusa są rozbieżne. Ten sam problem dotyczy również orzecznictwa sądów administracyjnych. W ramach odpowiedzi, rząd zamierza wprowadzić pewną zmianę, która ma sprawić, że opodatkowanie najmu będzie nieco prostszą kwestią dla właścicieli mieszkań i domów. Wbrew pozorom, nie chodzi jednak o precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Rząd chce umożliwić rozliczanie firmowego najmu nieruchomości w ramach ryczałtu (8,50%/12,50%).
• Taka zmiana zmniejszy liczbę wątpliwych sytuacji związanych z rozróżnieniem pomiędzy najmem prywatnym i firmowym.
• Nie wszystkim przedsiębiorcom będzie się jednak opłacało rozliczenie ryczałtowe.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego niektóre firmy nie skorzystają na nowym ryczałcie.

Teraz część wynajmujących woli zaryzykować

Nowe przepisy, które niedawno już zaakceptował Sejm mają sprawić, że opodatkowanie najmu w ramach prywatnej działalności będzie mniej atrakcyjne (względem wynajmu firmowego). Chodzi przede wszystkim o właścicieli więcej niż jednej nieruchomości, którzy obecnie zastanawiają się nad prywatnym lub firmowym rozliczeniem. Opodatkowanie najmu bez rejestracji firmy jest bardziej ryzykowne dla takich osób ze względu na możliwość zastrzeżeń fiskusa, ale jednocześnie zapewnia możliwość rozliczenia podatkowego z wykorzystaniem stawki ryczałtowej. Po zmianach z początku 2018 roku, taka forma opodatkowania cechuje się dwoma stawkami: 8,50% (dla sumy przychodów do 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie).

Warto wspomnieć, że podany limit na poziomie 100 000 zł/rok obejmuje obydwoje małżonków. Co ważne, stutysięczny limit nie dotyczy jednak przychodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, związanych z dzierżawą gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Do wspomnianego limitu są kwalifikowane natomiast przychody wynikające z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy zarówno mieszkań i domów, jak i pozostałych nieruchomości. Trzeba o tym pamiętać, bo ryczałtowe opodatkowanie najmu prywatnego zwykle kojarzy się tylko z nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zniknie zachęta do prywatnego wynajmowania

Uchwalona niedawno przez Sejm ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw likwiduje zachętę podatkową związaną z zarezerwowaniem ryczałtowego rozliczenia tylko dla osób wybierających prywatny najem. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1) od 1 stycznia 2021 r. będzie mogło podlegać opodatkowaniu stawką ryczałtową na poziomie 8,50% przychodów (do 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% przychodów (powyżej 100 000 zł/rok). Warto dodać, że identyczne stawki podatku ryczałtowego będą dotyczyły także świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Nie każda firma skorzysta z nowych przepisów

Generalnie rzecz biorąc, ryczałtowe opodatkowanie najmu domów i mieszkań na podobnych zasadach dla prywatnych wynajmujących oraz przedsiębiorców jest dobrą wiadomością. Opisywana modyfikacja przepisów zwiększa bowiem podatkowe pole manewru dla osób, które zarejestrowały działalność gospodarczą. Co więcej, od 2021 roku prawdopodobnie zmniejszy się liczba kłopotliwych przypadków, w których urząd skarbowy lub sąd administracyjny będzie musiał rozstrzygać, czy najem dwóch lokali stanowi działalność gospodarczą o charakterze zaplanowanym, ciągłym i zorientowanym na zysk. Równocześnie trzeba jednak pamiętać, że z nowej oferty podatkowej nie będzie chciało skorzystać wielu przedsiębiorców działających w branży najmu nieruchomości. Wynika to z kwestii, które opisaliśmy poniżej.

Przede wszystkim, stawka ryczałtowa na poziomie 12,50% dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest o wiele mniej korzystna od liniowej stawki 8,50%, która w całym zakresie obowiązywała przed 2018 rokiem. Właśnie dlatego wielu wynajmujących przedsiębiorców będzie musiało sprawdzić, czy podatek wynoszący 8,50%/12,50% przychodów będzie dla nich rzeczywiście bardziej korzystny niż często wykorzystywana stawka dochodowa 17,00% lub 19,00% uwzględniająca również wydatki oraz amortyzację nieruchomości. Ryczałtowe opodatkowanie najmu firmowego mieszkań może być dobrą opcją dla przedsiębiorców, którzy z różnych przyczyn mają niskie koszty podatkowe.

Warto też pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mowa o dodatkowych formalnościach powiązanych z rejestracją i prowadzeniem firmy. Mogą one sprawić, że osoby, które są pewne swojego statusu jako prywatnego wynajmującego (np. w związku z najmem jednego mieszkania), po prostu nie będą rejestrować działalności gospodarczej. Takim wynajmującym nie opłaci się zmiana statusu najmu na firmowy, skoro ryczałtowe opodatkowanie wynajmu w ramach działalności gospodarczej nie będzie dla nich korzystniejsze.   

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rząd utrudni nieruchomościowe inwestycje?

Państwo oficjalnie popiera nieruchomościowe inwestycje. Niestety niektóre nadchodzące zmiany podatkowe temu przeczą.

W przypadku przepisów podatkowych, koniec roku zawsze jest bardzo ciekawy. Chodzi o to, że rząd zwykle stara się szybko przyjąć zmiany, które będą obowiązywały od 1 stycznia. Trudno ukryć, że takie modyfikacje przepisów często są opracowywane zbyt późno, a ich kształt również wzbudza spore wątpliwości. Jeżeli chodzi o przełom 2020 roku oraz 2021 roku, to dodatkowym akcentem jest kryzys gospodarczy, który zmusza rząd do poszukiwania nowych źródeł wpływów do budżetu. Taka budżetowa motywacja prawdopodobnie stoi za zmianami podatkowymi, które utrudnią nieruchomościowe inwestycje. Wyjaśniamy, dlaczego taki efekt nowych przepisów jest bardzo prawdopodobny. Na pocieszenie pozostanie niektórym inwestorom możliwość ryczałtowego rozliczania przychodów z najmu nieruchomości.  

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

Już w 2021 r. spółki nieruchomościowe będą musiały płacić podatek od sprzedaży swoich udziałów przez osoby i firmy nieposiadające rezydencji podatkowej w Polsce.

Spółkami nieruchomościowymi będą firmy posiadające krajowe nieruchomości i prawa do nich o wartości ponad 10 mln zł (min. 50% aktywów).

Wspomniane spółki teoretycznie będą tylko płatnikami, ale może się zdarzyć, że faktycznie zapłacą podatek (19%) zamiast zbywcy ich udziałów.  

Poniżej prezentujemy więcej informacji na ten temat. Dotyczą one również dodatkowych obowiązków firm nieruchomościowych.

Spółki nieruchomościowe czekają obciążenia i formalności

Na portalu NieruchomosciSzybko.pl niedawno pojawił się artykuł dotyczący zmian w zasadach ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu. Warto wiedzieć, że zmiany przepisów odnośnie ryczałtu zostały wprowadzone przez tę samą ustawę, która utrudni nieruchomościowe inwestycje. Mowa o ustawie z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 2123).

Najogólniej rzecz ujmując, wspomniana ustawa przewiduje przeniesienie na spółkę nieruchomościową obowiązku zapłaty podatku z tytułu zbycia udziałów w sytuacji, gdy zbywca nie jest polskim rezydentem podatkowym. Do końca 2020 roku, obowiązek płatności podatku ma sprzedawca udziałów. Wraz z nowym rokiem, formalności oraz de facto obciążenia związane z podatkami przejdą na spółkę nieruchomościową. Ustawodawca oczywiście tłumaczy, że nowe zasady mają służyć uszczelnieniu systemu podatkowego. Spółki prowadzące nieruchomościowe inwestycje zwracają jednak uwagę, że nowe przepisy mocno utrudnią ich działalność. Takie spółki nie będą bowiem jedynie płatnikami podatku. W wielu sytuacjach poniosą one faktyczne koszty opodatkowania sprzedanych udziałów.  

Ważna wydaje się również opinia Rady Podatkowej Konfederacji Lewiatan wskazująca, że nowe przepisy przerzucają konsekwencje sprzedaży udziałów na tych inwestorów, którzy nadal są udziałowcami. Ocenę nowych regulacji niewiele zmienia fakt, że mają być one stosowane tylko przy zbyciu udziałów lub akcji zapewniających co najmniej 5% praw głosu. Identyczna zasada będzie dotyczyć zbycia ogółu praw i obowiązków dającego min. 5% udziału w zyskach spółki niebędącej osobą prawną oraz zbycia co najmniej 5% tytułów uczestnictwa. Jak widać, ustawodawca dobrze zadbał, aby wszystkie duże nieruchomościowe inwestycje były objęte nowymi regulacjami.

Rząd zdefiniował również samą spółkę nieruchomościową

Nowe przepisy utrudnią nieruchomościowe inwestycje również dlatego, że wprowadzają one kontrowersyjną definicję samej spółki nieruchomościowej. Tylko taka spółka będzie zobowiązana do zapłacenia podatku w sytuacji, gdy jej udziały zbywa nierezydent (będący osobą fizyczną lub prawną). Generalnie rzecz biorąc, jako spółki nieruchomościowe mają być zakwalifikowane podmioty, w przypadku których polskie nieruchomości oraz prawa do nieruchomości są warte ponad 10 mln zł i stanowią co najmniej połowę wartości aktywów. W przypadku działających spółek, kryterium będzie także udział przychodów powiązanych z nieruchomościami na poziomie min. 60%.

Można przypuszczać, że spółki prowadzące nieruchomościowe inwestycje poprzez kształtowanie struktury aktywów będą chciały unikać nowych przepisów. Wynika to nie tylko z faktu, że rząd próbuje przerzucać na firmy obowiązki płatnika podatku należnego od sprzedaży udziałów lub akcji przez nierezydentów. Warto także podkreślić, że spółki nieruchomościowe będą musiały po zakończeniu roku podatkowego informować fiskusa o swoim akcjonariacie. Podatnicy posiadający istotny udział w spółce nieruchomościowej (min. 5%) zostaną z kolei zobowiązani do corocznego poinformowania fiskusa o tym fakcie.

Spółka odpowie podatkowo za zaniedbania udziałowców

Nieruchomościowe inwestycje utrudni również ważna zmiana wprowadzona do ordynacji podatkowej. Nowy przepis z artykułu 30 paragraf 5a punkt 7 ordynacji podatkowej wskazuje, że spółka nieruchomościowa będzie odpowiedzialna za zapłatę podatku nawet wtedy, gdy brak płatności wynika z winy zagranicznego podatnika. Taki nierezydent teoretycznie powinien przekazać spółce nieruchomościowej środki dla polskiego fiskusa. Z egzekwowaniem wspomnianego obowiązku może jednak pojawić się problem. Opisywana regulacja niestety stanowi kolejny dowód na to, że fiskus próbuje obciążać spółki nieruchomościowe konsekwencjami działań ich byłych udziałowców.

Opisywane podejście jest kolejnym czynnikiem, który ograniczy skalę dużych inwestycji w nieruchomości na terenie Polski. Warto wspomnieć, że wcześniej rząd de facto zrezygnował z działań, które miały na celu utworzenie polskich REIT-ów jako zdefiniowanych prawnie i podatkowo podmiotów. Prace nad rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości nie posunęły się do przodu od jesieni 2018 roku.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Księgi wieczyste w internecie – jak odnaleźć i uzyskać dostęp?

Księgi wieczyste stanowią publiczny i oficjalny rejestr niemal wszelkich rodzajów nieruchomości. Za ich pomocą ustala się prawo do konkretnej nieruchomości. Zasada działania ksiąg wieczystych jest regulowana przez odpowiednią ustawę opublikowaną w 1982 roku. W 2016 roku zostały wprowadzone szczegółowe ustalenia dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych w internecie.

Najważniejsze zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste funkcjonują w oparciu o kilka istotnych zasad. Należy do nich przede wszystkim zasada jawności formalnej, oznaczająca, że z treścią księgi może (w obecności upoważnionej osoby) zapoznać się każdy.

Domniemanie zgodności księgi ze stanem prawnym oznacza, że jej zapisy traktuje się jako adekwatnie odzwierciedlające stan nieruchomości, o której mówią.

Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w przypadku wystąpienia konfliktu – niezgodności pomiędzy zapisami księgi a stanem faktycznym – rozstrzyga się na korzyść tego, kto wpisany został do księgi wieczystej. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy osoba taka została wpisana do księgi na skutek wprowadzenia w błąd.

Pierwszeństwo praw pisanych oznacza, że priorytet przysługuje prawom rzeczowym, które zostały wpisane do księgi, ponad tymi, które nie zostały wpisane.

Skład księgi wieczystej

Każda księga wieczysta prowadzona w naszym kraju składa się z tych samych, 4 działów. W dziale pierwszym znajdują się dane ewidencji gruntów, które prezentują dokładnie zarys nieruchomości. Dział drugi dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego. W dziale trzecim mieszczą się zapisy dotyczące ograniczenia praw rzeczowych, użytkowania, rozporządzania oraz roszczenia ciążące nad daną nieruchomością. Ostatni, czwarty dział, zawiera informację o hipotece.

Dostęp online do księgi wieczystej

Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać za pośrednictwem internetu. Od pewnego czasu wszystkie księgi w formie fizycznej są powoli digitalizowane i przenoszone do internetu. Ich odnalezienie jest możliwe w oparciu o specjalnie przyporządkowany im numer. Numer danej księgi wieczystej składa się z trzech elementów oznaczających kolejno: wydział ksiąg wieczystych, numer danej księgi oraz cyfrę kontrolną.

Numer księgi uzyskać można na trzy sposoby: od osoby sprzedającej nieruchomość, od Starostwa Powiatowego bądź urzędu gminy oraz za pomocą komercyjnych wyszukiwarek. W tym ostatnim przypadku, mamy możliwość odnalezienia numeru za pomocą adresu danej działki lub przy użyciu innych danych. Osobom poszukującym pomocy w tej sprawie polecamy stronę znajdzksiege.pl, czyli portal dedykowany do odnajdywania ksiąg wieczystych.

Korzystanie z ksiąg wieczystych

Chcąc skorzystać z danej księgi za pośrednictwem internetu, trzeba po pierwsze – dysponować oprogramowaniem obsługującym pliki PDF. Samo przeglądanie odbywa się za pośrednictwem ministerialnej strony internetowej. Musimy wejść w zakładkę odpowiedzialną za przeglądanie ksiąg, wprowadzić odnaleziony numer księgi wieczystej oraz rozpocząć wyszukiwanie.

Przeglądanie księgi wieczystej jest darmowe i dość proste. Mamy możliwość przeglądania konkretnych zapisów, a także wydrukowania samej księgi. Warto jednak podkreślić, że taki druk nie ma mocy prawnej i nie jest odpowiednikiem dokumentu wystawionego przez sąd.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Używane domy będą sprzedawać się częściej?

Pandemia koronawirusa zwiększyła zainteresowanie domami (również używanymi). Kilka czynników będzie sprzyjało sprzedaży domów z rynku wtórnego.

Używane domy to stosunkowo duży i niedoceniany segment rynku nieruchomości. W kontekście domów, najczęściej pisze się bowiem o wznoszeniu nowych budynków jednorodzinnych. Bardzo dużo uwagi krajowe media poświęcają również obrotowi nowymi oraz używanymi lokalami mieszkalnymi. Tymczasem statystyki GUS-u oraz Ministerstwa Sprawiedliwości sugerują, że rocznie sprzedaje się około 50 000 używanych domów. To wynik cztery razy mniejszy od tego, który dotyczy lokali, ale na pewno wciąż godny uwagi. Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie zainteresowanie używanymi domami nadal będzie rosło. Podajemy kilka argumentów, które przemawiają za takim scenariuszem.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Wzrost kosztów budowy nowych domów może zachęcać do poszukiwania starszych budynków.
• Pomoc państwa w termomodernizacji to kolejny czynnik przemawiający za popytem na starsze domy.
• Na rynku z przyczyn demograficznych przybywa starszych budynków jednorodzinnych w dobrych i średnich lokalizacjach.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego używane domy prawdopodobnie będą sprzedawać się częściej.  

Budowa nowego domu przez trzy lata podrożała o 25%

Trudno ukryć, że w ostatnim czasie przybyło argumentów za poszukiwaniem tańszych rozwiązań mieszkaniowych, a używane domy z pewnością do takich należą. Chodzi nie tylko o pogorszenie koniunktury gospodarczej i bardziej ostrożną politykę kredytową banków. Spore znaczenie ma także fakt, że koszty budowy nowego domu rosną bardzo szybko. Zgodnie z danymi firmy Sekocenbud, w 2018 r. oraz 2019 r. budowa nowego domu podrożała średnio o około jedną piątą. Natomiast w bieżącym roku tempo zmian cenowych wyraźnie spadło. Mimo tego, można spodziewać się, że trzyletni wzrost kosztów budowy typowego domu (od początku 2018 r. do końca 2020 r.) wyniesie około 25% w ujęciu nominalnym. Warto pamiętać, że podany wynik nie uwzględnia rosnących kosztów zakupu działek.  

Rok 2021 też nie przyniesie dobrych wiadomości dla osób planujących budowę domu. Mianowicie już w styczniu ponownie wzrosną wymogi dotyczące energochłonności nowych budynków jednorodzinnych. Będzie to skutkowało kolejnym, kilkuprocentowym wzrostem kosztów budowy. Wszystkie opisywane powyżej czynniki będą wpływać również na ceny, jakie osiągają używane domy. Nie wydaje się jednak, że przełożenie tych czynników na koszty zakupu używanych domów może być tak samo duże.  

Państwo pomaga w modernizacji używanego domu …

Przeglądając używane domy na sprzedaż łatwo zauważymy, że ich oferta jest niezwykle zróżnicowana. Oprócz maksymalnie kilkuletnich budynków, możemy znaleźć również o wiele starsze domy, które pochodzą jeszcze z czasów PRL-u. Takie domy w nieco dłuższej perspektywie również mogą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, ale pod warunkiem dobrej lokalizacji. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że od pewnego czasu państwo pomaga w termomodernizacji starszych budynków jednorodzinnych. Chodzi zarówno o program Czyste Powietrze, jak i ulgę termomodernizacyjną. Co ważne, ulga termomodernizacyjna może łączyć się z korzyściami dotyczącymi programu Czyste Powietrze. W ramach wspomnianej ulgi, od dochodu podatkowego odliczymy nawet 53 000 zł wydane na termomodernizację domu.

Dzięki oszczędnościom wynikającym z państwowej pomocy, można po zakupie przeznaczyć więcej pieniędzy np. na poprawę estetyki starszego domu. Obecnie dostępne są projekty i materiały, dzięki którym nawet typowy dom w kształcie kostki sprzed 40 lat - 50 lat zupełnie zmieni swoje oblicze i będzie przypominał o wiele nowsze budynki. Opłacalność takiej kompleksowej modernizacji zależy m.in. od materiałów zastosowanych w czasie budowy konkretnego domu. Problematyczne są na przykład te używane domy z lat 70-tych oraz 80-tych, które posiadają mury wykonane z pustaka żużlowego o kiepskiej jakości. Warto także pamiętać o problemach dotyczących np. dachu pokrytego eternitem.

Przybywa starszych budynków w dobrych lokalizacjach

Bardzo duże zróżnicowanie oferty starszych domów dotyczy również lokalizacji. Zakupu i kompleksowego remontu oczywiście najszybciej doczekają się te używane domy, które można znaleźć w atrakcyjnych lokalizacjach. Chodzi przede wszystkim o miasta wojewódzkie oraz ich przygraniczne powiaty. Oferta starszych domów z takich lokalizacji staje się szersza z powodów demograficznych. Po prostu coraz częściej umierają właściciele domów wybudowanych np. 40 lat - 50 lat temu, a ich spadkobiercy nie zawsze chcą wykorzystywać budynek na swoje potrzeby. Podobna sytuacja dotyczy również mniejszych miejscowości oraz wsi. W tym przypadku, problemem często pozostaje jednak odległość od większych ośrodków miejskich.

Na popularność używanych domów w dobrych oraz średnich lokalizacjach prawdopodobnie będzie miało wpływ również upowszechnienie pracy zdalnej. Wiele osób pracujących w ten sposób może dojść do wniosku, że zakup niedrogiego, używanego domu w odległości np. 40 kilometrów od dużego miasta (zamiast ciasnego mieszkania) wcale nie jest złą perspektywą. Trudno jednak spodziewać się, że potencjalni nabywcy domów będą zainteresowani wyprowadzką do najmniej atrakcyjnych osadniczo powiatów położonych np. blisko wschodniej granicy kraju. W przypadku takich lokalizacji, używane domy nadal będą trudno zbywalne.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opóźnienie dewelopera: kiedy można odstąpić od umowy?

Deweloperom czasem zdarzają się opóźnienia w budowie mieszkań. Warto dowiedzieć się, kiedy opóźnienie dewelopera uprawnia klienta do odstąpienia od umowy.

Informacje dostarczane przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że już od dłuższego czasu budowa przeciętnego mieszkania przez deweloperów trwa 22 miesiące - 24 miesiące. Takie tempo prac budowlanych jest bardzo szybkie. W ramach porównania, warto podkreślić, że przeciętny dom jednorodzinny powstaje dwa razy dłużej. Niektórym deweloperom nie udaje się jednak sprostać wymaganiom czasowym i zakończyć budowy mieszkania przez upływem wcześniej ustalonego terminu. Taka sytuacja oczywiście niepokoi ich klientów, którzy już wcześniej wpłacili duże środki na rachunek powierniczy. Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl postanowił wyjaśnić, w jakiej sytuacji opóźnienie inwestora mieszkaniowego uprawnia jego klientów do odstąpienia od zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Na uwagę zasługuje również kwestia niedozwolonych klauzul w umowie deweloperskiej, które są związane z opóźnieniem dewelopera. 

Trzeba dać deweloperowi 120 dni na dokończenie prac …

Ustawa deweloperska udziela nam odpowiedzi na wiele pytań związanych z zakupem nowego mieszkania. Wspomniany akt prawny informuje również o tym, jakie są zasady odstępowania od umowy deweloperskiej, gdy nastąpi opóźnienie dewelopera. W tym kontekście bardzo ważny jest artykuł 29 ustawy deweloperskiej. Wspomniany przepis mówi, że duże opóźnienie dewelopera będzie sytuacją uprawniającą klienta do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej.

Warto jednak wiedzieć, że aktualnie obowiązujące przepisy przewidują pewne ograniczenia i wymagania związane z zasadami rezygnacji klienta firmy deweloperskiej. Ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, ponieważ odstąpienie od umowy deweloperskiej ma poważne konsekwencje dla przedsiębiorcy budującego mieszkania. Taka firma nie zawsze ponosi winę za dłuższy niż planowany czas budowy bloku mieszkalnego lub domu. Czasem opóźnienie dewelopera stanowi np. skutek pogody lub nierzetelności wykonawcy budowlanego.

Zgodnie z artykułem 29 ustawy deweloperskiej, klient firmy budującej nowe lokale lub domy może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli prawo własności nieruchomości nie zostało przeniesione przed upływem wcześniej ustalonego terminu. Przed skorzystaniem ze wspomnianego prawa do odstąpienia od umowy, trzeba jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na przeniesienie własności nowego lokum. Dopiero po upływie takiego ustawowego terminu wynoszącego 120 dni, klient firmy deweloperskiej może odstąpić od umowy. Umowa deweloperska często przewiduje karę umowną dla inwestora za opóźnienie w pracach. Warto podkreślić, że pomimo odstąpienia od umowy, klient firmy deweloperskiej może domagać się zapłacenia takiej kary.

Umowa nie może wyłączać odpowiedzialności inwestora

Deweloperzy nie powinni kwestionować prawa klienta do odstąpienia od umowy w razie sporego opóźnienia, a także swojej odpowiedzialności za przekroczenie harmonogramu prac budowlanych. W praktyce zdarzają się jednak wątpliwe klauzule umowne ograniczające skutki, jakie może mieć opóźnienie dewelopera. Warto wiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca uwagę na takie niedozwolone „haczyki” w umowach deweloperskich.

Przykładowo w lipcu 2019 roku UOKiK poinformował o nałożeniu kary na inwestora mieszkaniowego, który stosował w umowach między innymi klauzule ograniczające wysokość kary umownej za swoje opóźnienie. Wspomniana kara miała stanowić 0,05% ceny brutto mieszkania, ale łącznie nie więcej niż 5,00%. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał takie ograniczenie kary za klauzulę niedozwoloną. Pozwalało ono bowiem deweloperowi na bezkarne wydłużenie okresu swojego opóźnienia powyżej 100 dni.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej zwracał uwagę na inne naganne klauzule w umowach związane z opóźnieniem dewelopera. Jako przykład można podać postanowienie umowne, które nieprecyzyjnie wyłącza odpowiedzialność inwestora związaną z karą umowną. Brzmiało ono następująco: „nie uznaje się za opóźnienia Sprzedającego, które są spowodowane przez złe warunki pogodowe czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.)”. Chodzi o to, że wszystkie wyłączenia odpowiedzialności dewelopera powinny zostać podane w formie zamkniętego katalogu, a nie otwartej listy. Inne rozwiązanie ułatwia interpretację umowy deweloperskiej na niekorzyść klienta. Podobna zasada dotyczy również wszelkich innych umów zawieranych z konsumentami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.