Zakup używanego mieszkania - kiedy fiskus doliczy nam podatek?

Zakup używanego mieszkania to opodatkowana transakcja. Warto wiedzieć, że fiskus może doliczyć wyższy podatek zarówno sprzedawcy, jak i kupującemu.

Polska podobnie, jak wiele innych krajów Starego Kontynentu cechuje się rozbudowanym fiskalizmem, czyli skłonnością państwa do opodatkowywania rożnych  czynności prawnych oraz transakcji. Zakup używanego mieszkania jest bardzo dobrym przykładem polskiego fiskalizmu. Warto wiedzieć, że obciążenia podatkowe związane z taką transakcją ponosi zarówno sprzedawca, jak i nabywca lokalu. Obowiązek podatkowy po stronie kupującego jest związany z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeżeli natomiast chodzi o sprzedawcę lokum niebędącego przedsiębiorcą, to musi on zapłacić podatek PIT (19%) jeśli od nabycia nieruchomości nie upłynął pięcioletni termin. Warto wiedzieć, że urząd skarbowy może uznać cenę transakcyjną mieszkania (domu albo lokalu) za zaniżoną. W takiej sytuacji fiskus sam oszacuje cenę (wartość) rynkową nieruchomości i naliczy wyższy podatek. Wyjaśniamy, jak taka procedura swoistego domiaru podatkowego wygląda z perspektywy sprzedawcy i nabywcy mieszkania.

Urząd skarbowy może skorzystać z wyceny rzeczoznawcy

Analizę procedur stosowanych przez fiskusa, warto rozpocząć od aspektów związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ta danina płacona przez nabywcę mieszkania wynosi 2,00% wartości lokum. Jeżeli strony zaakceptowały umowę, która przewiduje zakup używanego mieszkania, to podatek PCC naliczy i odprowadzi notariusz. Brak formalnych obowiązków nabywcy „M” związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprawia,  że wiele osób kupujących lokal szybko zapomina o tym podatku. Dlatego wezwanie z urzędu skarbowego może być bardzo przykrym zaskoczeniem.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959) wskazuje, że fiskus ma prawo do przedstawienia własnej wyceny kupionego mieszkania. W opisywanej sytuacji, kupujący jest wzywany do urzędu skarbowego i musi przedstawić dowody mówiące o tym, że zakup używanego mieszkania jednak odbył się po cenie rynkowej. Takim dowodem mogą być np. zdjęcia dokumentujące zły stan lokalu w chwili zakupu. Jeżeli argumenty nie przekonają fiskusa, to może on przedstawić wycenę opierającą się na opinii wybranego przez siebie rzeczoznawcy albo na operacie szacunkowym dostarczonym przez podatnika. Nabywca mieszkania oprócz zapłaty wyższego podatku PCC pokryje również koszty wyceny zleconej przez fiskusa jeśli jej wynik o więcej niż 33% przekracza cenę sprzedaży.

Procedura dotycząca PIT i PCC wygląda bardzo podobnie

Warto wiedzieć, że ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) daje fiskusowi podobne uprawnienia w zakresie domiaru podatkowego, jak ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Różnica polega na tym, że oprócz podatnika PIT (sprzedawcy mieszkania) fiskus może wezwać również nabywcę lokalu. Rola osoby, która zdecydowała się na zakup używanego mieszkania, polega jedynie na złożeniu wyjaśnień. Kolejna różnica względem wcześniej opisywanej procedury wiąże się z faktem, że nie istnieje możliwość oparcia wyceny mieszkania na operacie dostarczonym przez podatnika. To nie jest kluczowa sprawa, bo w przypadku podatku PCC fiskus i tak zwykle samodzielnie zleca wycenę nieruchomości. Jeżeli chodzi o koszt takiej wyceny, to osoba zobowiązana do zapłaty PIT pokryje wynagrodzenie rzeczoznawcy jeśli szacunek eksperta będzie się różnił o ponad 33% od ceny transakcyjnej. To identyczne rozwiązanie, jak w przypadku podatku PCC.

Obiekcje fiskusa mogą pojawić się nawet po 5 - 6 latach …     

Urzędy skarbowe niezbyt chętnie dzielą się informacjami o kryteriach, które są stosowane przy okazji kwestionowania ceny transakcyjnej mieszkań. Wiadomo jedynie, że fiskus korzysta z własnej bazy danych, w której zostały uwzględnione wcześniejsze transakcje. Dla stron transakcji niepokojące jest to, że zakup używanego mieszkania pod względem cenowym może być kwestionowany nawet przez 5 lat. Tyle bowiem wynosi termin przedawnienia zobowiązań podatkowych.

Warto pamiętać, że zgodnie z ordynacją podatkową pięcioletni termin przedawnienia nalicza się od końca roku, w którym podatnik był zobowiązany do zapłaty PIT lub PCC. Taka zasada oznacza, że warunki transakcji z czerwca 2019 r. fiskus będzie mógł kwestionować do końca 2024 r. (jeśli chodzi o wysokość podatku PCC) albo do końca 2025 r. (pod względem wysokości podatku PIT). Wspomniana różnica terminów wynika z faktu, że podatek PIT od sprzedaży mieszkania jest płatny do końca kwietnia albo początku maja kolejnego roku (w zależności od rozkładu dni roboczych). 

Osoby, którym zakup używanego mieszkania przysporzył kłopotów z fiskusem powinny pamiętać, że mają prawo do złożenia odwołania. Takie samo prawo posiada również sprzedawca „M”. Pismo odwoławcze trzeba skierować do dyrektora izby skarbowej. W razie niepowodzenia, pozostaje możliwość przeniesienia sporu z fiskusem do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.