Polski rynek centrów handlowych w II kwartale 2009

Polski rynek centrów handlowych w II kwartale 2009

Autorem artykułu jest Cushman & Wakefield

Firma Cushman & Wakefield opublikowała kwartalny raport dotyczący rynku centrów handlowych w Polsce w II kwartale 2009 roku.

II kwartał 2009 roku był na polskim rynku centrów handlowych czasem renegocjowania warunków z instytucjami finansowymi, poszukiwania inwestorów strategicznych i wprowadzania programów naprawczych. Pozytywnym zjawiskiem obserwowanym w minionym kwartale było powolne odblokowywanie procesów decyzyjnych zarówno po stronie deweloperów jak i najemców spowodowane w znacznej mierze optymistycznymi sygnałami dotyczącymi stanu polskiej gospodarki i poziomu sprzedaży detalicznej. Jednak poważną barierą dla rozwoju rynku centrów handlowych w Polsce pozostaje znaczące ograniczenie dostępu do źródeł finansowania.

TRENDY W PODAŻY

W II kwartale 2009 roku oddano do użytku około 154.000 m² powierzchni centrów handlowych, wielkość zbliżoną do tej, która dotarła na rynek w I kwartale br. Do największych wydarzeń w minionym kwartale należało ukończenie Renoma Wrocław i Cuprum Arena Lubin. Oddawane obecnie obiekty są różnorodne zarówno pod względem lokalizacji (duże, średnie i małe miasta) oraz charakteru (obiekty śródmiejskie, dzielnicowe i podmiejskie). Jednocześnie sygnały o wstrzymanych/opóźnionych budowach wskazują na możliwe przesunięcie części planowanych w 2009 roku otwarć na rok kolejny.

TRENDY W POPYCIE

Wydarzeniem II kwartału 2009 roku na polskim rynku nieruchomości stało się otwarcie pierwszej kawiarni sieci Starbucks, w Warszawie, przy Nowym Świecie. Sytuacja na rynku najmu w sektorze centrów handlowych jest w chwili obecnej niezwykle dynamiczna. Z jednej strony decyzje o lokalizacji nowych sklepów podejmowane są z dużą ostrożnością, strategie ekspansji i formaty sklepów podlegają modyfikacji, renegocjowane są warunki najmu i wprowadzane na szerszą skalę zachęty. Z drugiej strony obserwujemy zjawiska nowych wejść na rynek, konsolidacji i przejęć. Obserwujemy także powstawanie rynku wtórnego najmu powierzchni w centrach handlowych; kilka sieci poszukuje podnajemców na swoje lokale.

PROGNOZA

W końcu II kwartału 2009 w budowie pozostawało około 890.000 m² powierzchni centrów handlowych, które trafią na rynek w latach 2009-2011. Jednocześnie około 250.000 m² powierzchni oczekuje na decyzje o wznowieniu budowy. Realizacja kolejnych inwestycji na polskim rynku związana jest ściśle z dostępem deweloperów do finansowania i kondycją rynku najmu. Handlowy rynek inwestycyjny wykazuje pierwsze oznaki ożywienia a popyt skoncentrowany jest głównie wokół wolnostojących sklepów spożywczych i sklepów z materiałami budowlanymi, które sprzedawane w pakietach stanowią ciekawą i bezpieczną alternatywę dla inwestorów instytucjonalnych.


Cushman & Wakefield

---

Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Gwałtowny wzrost inwestycji w londyńskie nieruchomości komercyjne ze strony nabywców zagranicznych

Gwałtowny wzrost inwestycji w londyńskie nieruchomości komercyjne ze strony nabywców zagranicznych

Autorem artykułu jest Cushman & Wakefield

Rynek inwestycji w nieruchomości w Londynie Centralnym będzie jednym z pierwszych w Europie, który wejdzie na drogę ożywienia - prognozuje firma Cushman & Wakefield.

Oczekuje się, że rynek inwestycji w nieruchomości w Londynie Centralnym będzie jednym z pierwszych w Europie, który wejdzie na drogę ożywienia. Wzrost aktywności w tym sektorze dowodzi, że zagraniczni inwestorzy dostrzegają wartość fundamentalną nieruchomości przy korzystnych stopach zwrotu. Wydany właśnie miesięczny raport dotyczący wysokości stóp kapitalizacji firmy Cushman & Wakefield’s pokazuje także, że koszt pieniądza wywiera presję na stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w londyńskiej dzielnicy City.

Największy wzrost aktywności odnotowano na rynku w dzielnicy West End, gdzie zainwestowano 733 miliony funtów brytyjskich, co stanowi wzrost o 250% w stosunku do wyniku z pierwszego kwartału (207 milionów funtów brytyjskich). Jest to wielkość nadal niższa od łącznej sumy inwestycji z drugiego kwartału 2008 r., wynoszącej 928 milionów funtów brytyjskich. Średnia wartość transakcji jednostkowej to 23,6 miliona funtów, co oznacza wzrost z poziomu 14,7 miliona funtów z pierwszego kwartału. Dominującą grupę na rynku stanowili zagraniczni nabywcy prywatni, na których przypadło 38% inwestycji. Kolejną grupę z 22% udziałem stanowiły fundusze zagraniczne. Najbardziej znaczące transakcje to nabycie za 115 milionów funtów budynku biurowego przy 2-4 Triton Square, N1 w Londynie, przez bank Abbey, który dotąd był jego najemcą, oraz nabycie budynku Belvedere House przy 27 Knightsbridge, który po emocjonującej licytacji wśród zagranicznych inwestorów został w końcu sprzedany za 59,5 miliona funtów zagranicznemu nabywcy prywatnemu.

Clive Bull, szef działu Inwestycji w Londynie Centralnym oraz partner w firmie Cushman & Wakefield Grupy Londyńskiej powiedział: “Najbardziej charakterystyczna cecha obecnego rynku to dominacja inwestorów zagranicznych. Ponad 60% transakcji przeprowadzonych w dzielnicy West End zostało dokonanych przez zagraniczne fundusze oraz prywatne organizacje. Zwiększone zainteresowanie wiązało się z przekonaniem, że rynek londyński przedstawia stosunkowo dobrą wartość, dzięki słabnącemu funtowi oraz braku konkurencji ze strony krajowych nabywców kredytowych. Wielu inwestorów nurtuje jednak pytanie, czy zjawisko to jest zapowiedzią ożywienia czy też należy traktować je jako fałszywy alarm. Pozytywne sygnały dochodzące z rynku przemawiają raczej za tym pierwszym: kolejne projekty w dzielnicy West End znajdujące się obecnie poza ofertą, czekające na ostateczne sfinalizowanie opiewają na sumę 275 milionów funtów brytyjskich; podpisano już również umowy sprzedaży nieruchomości na łączną sumę 167 milionów funtów.”

Największa jednostkową transakcją przeprowadzoną w Londynie Centralnym było nabycie przez fundusz Oman Investment Authority 80% udziałów w budynku biurowym przy Bishop’s Square w dzielnicy City, należącym do spółki Hammerson, za sumę 440 milionów funtów (przy stopie kapitalizacji – 7,3). Dzięki tej transakcji całkowita wartość inwestycji w dzielnicy City w drugim kwartale wyniosła 700 milionów funtów, przy czym kolejne 616 milionów funtów to wartość transakcji, które mają zostać wkrótce sfinalizowane. Wynik osiągnięty w drugim kwartale oznacza wzrost o 48% w porównaniu do wyniku z pierwszego kwartału, kiedy to inwestycje opiewały na sumę 472 milionów funtów.

Prawdopodobnie najbardziej znaczącą transakcją przeprowadzoną w dzielnicy City, jest sprzedaż nieruchomości Friary Court, usytuowanej przy 65 Crutched Friars, EC3 za około 42 milionów funtów. Przez cały poprzedni rok budynek ten przy stopie kapitalizacji na poziomie 7,5% nie mógł znaleźć nabywcy. W momencie zawierania transakcji stopa kapitalizacji wynosiła 6,8%, co dowodzi, że w dzielnicy City jako pierwsze zaczną się stabilizować stopy kapitalizacji dotyczące najlepszych nieruchomości.

Bill Tyser, szef działu Inwestycji oraz partner w firmie Cushman & Wakefield Grupy Londyńskiej powiedział: “Rynek nadal rozwija się dwubiegunowo. Główna działalność skupia się wokół najlepszych nieruchomości (charakteryzujących się naturalną niechęcią do ryzyka). Aktywność inwestycyjna jest pobudzana przez fundusze denominowane w euro między innymi niemieckie, francuskie oraz włoskie. Na pozostałym obszarze, obejmującym rynek wtórny, aktywność hamowana jest brakiem odpowiedniego finansowania oraz bardziej ryzykownymi aktywami. Choć nie można mówić o całkowitym braku aktywności, jest ona wyraźnie mniejsza. W drugim kwartale poziom zainteresowania oraz aktywności ze strony inwestorów z Europy wzrósł, co jest wynikiem stosunkowo słabego funta oraz ogólnego przekonania, że stopy kapitalizacji w Londynie, w połączeniu z najniższymi jak dotąd odnotowanymi stopami procentowymi, znajdują się na korzystnym poziomie.”

Cushman & Wakefield

---

Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak podnieść wartość działki rolnej?

Jak podnieść wartość działki rolnej?

Autorem artykułu jest Bank Ziemi

1. Inwestycje w pobliżu atrakcyjnej nieruchomości
2. Rozbudowanie infrastruktury
3. Uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego
4. Uzyskanie warunków zabudowy
5. Kupno nieruchomości z problemami
6. Moda i wzrost prestiżu danej miejscowości podział na działki

1. Inwestycje w pobliżu atrakcyjnej nieruchomości - kupuj tam gdzie widzisz atrakcyjność. Przed kupnem jakiejkolwiek działki rolnej warto sprawdzić, kto będzie naszym przyszłym sąsiadem, jakie ma plany odnośnie własnych gruntów i w jakim czasie chce zrealizować swoje zamierzenia (uzbrajanie, istniejąca zabudowa). O ile w przypadku osób fizycznych jest to utrudnione, o tyle w przypadku gdy sąsiadem jest Gmina lub Skarb Państwa-dużo więcej informacji można uzyskać z zapisów Studium lub Planu Miejscowego. Jeżeli zapis w tych dokumentach przewiduje zabudowę, wzrost atrakcyjności gruntów sąsiednich wydaje się oczywistością, a w momencie rozpoczęcia budów obiektowych lub infrastrukturalnych (drogi, gaz, prąd, woda, kanalizacja), przyrost tej atrakcyjności jest zwielokrotniony.

Przepisy i władze zmieniają się dosyć często, to co jest dzisiaj nieatrakcyjne, jutro może być super wartościowe. Zawsze trzeba wziąć pod uwagę rozwój infrastruktury. Kiedy nie ma planu miejscowego, pierwsze analizy przeprowadza się na podstawie studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu. (Zapis szeroki oznacza, że możemy wnioskować). Jeśli jest plan miejscowy, grunty są objęte automatycznie podatkiem dochodowym, wchodzą opłaty adiacenckie i planistyczne.

2. Rozbudowanie infrastruktury – kupuj tam gdzie są widoki na podłączenie mediów. Rozbudowa infrastruktury jest procesem bardzo rozłożonym w czasie, poprzedzonym każdorazowo przygotowaniem dokumentacji zarówno planistycznej jak i wykonawczej – i może w zależności od tego kto jest inwestorem oraz ile opinii należy uzyskać trwać do kilku lat. Jest to wiariant dla osób zahartowanych w bojach „urzędniczych”, cierpliwych i mających komfort finansowy. Rzecz godna polecenia dla osób charakteryzujących się ww. cechami – gdzie zwrot z zainwestowanego kapitału jest ponad przeciętny.

3. Uchwalenie Planu Miejscowego – inwestuj w gminie gdzie procedury związane z uchwalaniem planu miejscowego są przyjazne. Wariant średnioterminowy w horyzoncie od jednego do półtora roku. Zainicjowanie jednak tego wariantu ma sens, gdy dysponujemy większym areałem gruntu – przynajmniej paru hektarów, media znajdują się blisko i przewidziane jest to w Studium Uwarunkowań i Planowania Przestrzennego Gminy. Minusem jest to, że po uchwaleniu Planu Miejscowego „grozi” opłata planistyczna i adiacencka naliczana przez Gminę, a przez Urząd Skarbowy podatek dochodowy.

4. Uzyskanie warunków zabudowy - najkrótsza droga od działki rolnej do budowlanej. Jest najszybszą formą umożliwiającą zabudowę na ziemi rolnej. Trwa średnio około 3 miesiące. Jednak, aby decyzje o warunkach zabudowy uzyskać trzeba spełnić kilka warunków tj.:
a) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana
b) teren ma dostęp do drogi publicznej
c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
d) teren nie jest objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską, archeologiczną

5. Kupno nieruchomości z problemami - często zdarzają się działki rolne, które mają wielu spadkobierców. Żaden z nich nie może korzystać w pełni z działki, ponieważ zazwyczaj nie mieszkają w tej miejscowości, w której posiadają nieruchomość. Sztuką jest dotrzeć do wszystkich i przekonać ich do sprzedaży swoich udziałów i uzyskanie atrakcyjnej ceny transakcji. Szukaj okazji i ją wykorzystaj.

6. Moda i wzrost prestiżu danej lokalizacji - oprócz naturalnych walorów w postaci lasu, jeziora czy rzeki, często uzależnione jest od tego kto kupił działki rolne w okolicy. Ludzie czują się dowartościowani, kiedy ich sąsiadami są VIP-y tj. muzycy, aktorzy, politycy i wszelkiej maści celebryci. Przykłady: Bukwałd- kupił tu grunty Leszek Balcerowicz
Grunwald - kupił tu działki rolne Aleksander Kwaśniewski
Mojdy - kupili tu działki rolne Drozda i Kora
Podążaj za modą i bądź trendy.

7. Podział na działki - najszybsza droga do szybkiej sprzedaży działki rolnej z największym zwrotem.




---

działki rolne - Bank Ziemi

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Autorem artykułu jest Krzysztof Florek

W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów...
W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów dostrzegali potencjał także w bułgarskich kurortach górskich oraz w stolicy, Sofii. Zdecydowana większość z zakupionych nieruchomości była kupowana z myślą o ich późniejszym wynajmie, ewentualnie szybkim odsprzedaniu. Myślę, że można zaryzykować tezę, iż polscy inwestorzy weszli na bułgarski rynek nieruchomości jako jedni z ostatnich, w momencie gdy najbardziej doświadczeni Brytyjczycy już się z niego wycofywali. Z tego powodu grupa, która myślała o szybkiej sprzedaży z zyskiem, w większości mocno się przeliczyła.

Dzisiaj wielu Polaków posiada apartamenty w Bułgarii i próbuje wynajmować je turystom. Zadanie to nie jest proste, ponieważ Polscy inwestorzy w zdecydowanej większości nie mają doświadczenia w tego typu przedsięwzięciach i próbują przenosić na rynek bułgarski swoje doświadczenia z wynajmu nieruchomości w Polsce. Należy jednak zdać sobie sprawę, że specyfika krótkoterminowego wynajmu nieruchomości wakacyjnych w obcym kraju diametralnie różni się od długoterminowego wynajmu mieszkania w mieście, w którym samemu mieszka się na stałe. Użyłem tego porównania nie bez powodu, ponieważ jak się okazuje wielu inwestorów kupowało apartamenty w Bułgarii na bazie doświadczeń z rynku polskiego, marząc o powtórzeniu tego samego scenariusza i kilkuset procentowych zyskach na przestrzeni 2-3 lat. Jak jednak wspomniałem wcześniej, inwestorzy z naszego kraju w zdecydowanej większości weszli na rynek bułgarski za późno (doświadczeni Brytyjczycy kupowali nieruchomości w Bułgarii na rok, a nawet 2-3 lata przed wejściem Bułgarii do Unii Europejskiej, co nastąpiło w roku 2007) i dziś nie pozostaje im nic innego jak trzymać swoje apartamenty, wynajmować je turystom i liczyć na lepsze czasy.

Czerpanie zysku z wynajmu nieruchomości położonych za granicą, zwłaszcza jeśli mówimy o wynajmie krótkoterminowym nieruchomości wakacyjnych, nie jest jednak prostą sprawą i wymaga sporego zaangażowania. W momencie gdy właściciel nie dysponuje wystarczającą ilością czasu najlepiej zdać się na profesjonalną firmę zarządzającą. Tutaj niestety inwestorzy trafiają na kolejną przeszkodę. Bułgaria, jako rynek stosunkowo młody, nie może pochwalić się dużą ilością dobrych firm zarządzających, które byłyby w stanie zapewnić satysfakcjonujące obłożenie bez żadnej dodatkowej reklamy ze strony samego właściciela. Z tego właśnie powodu właściciele apartamentów wakacyjnych w Bułgarii muszą szukać innych możliwości zmaksymalizowania zysku z wynajmu generowanego przez swoje nieruchomości.

Aby wymowa całego tego tekstu nie była tak negatywna, należy w tym miejscu nadmienić, że w Polsce powoli wykształca się nowy trend w turystyce, który jest swoistym „światełkiem w tunelu” dla osób posiadających apartamenty w Bułgarii. Trend ten to wynajem nieruchomości wakacyjnych bezpośrednio od właściciela. Coraz więcej osób interesują tanie domki na Słowacji, noclegi w Czechach, Hiszpanii, Chorwacji czy właśnie w Bułgarii. Pisze o tym Newsweek w swoim artykule „Wakacje bez biura podróży”. Aby jednak przedsięwzięcie związane z wynajmem apartamentu mogło się powieść, niezbędne jest pełne zaangażowanie ze strony właściciela i, niestety, kolejna inwestycja, tym razem w reklamę. Na szczęście trend, o którym wspomniałem zdecydowanie przybiera na sile. Coraz więcej Polaków rezygnuje z usług biur podróży i planuje swoje wakacje samodzielnie. Ciężko się temu dziwić, ponieważ takie wakacje mogą być w niektórych przypadkach nawet o 40-50% tańsze przy zachowaniu porównywalnego standardu. W internecie powstają nowe portale, takie jak np. WakacyjnyWynajem.pl, na których właściciele apartamentów w Bułgarii mogą się reklamować i dzięki temu zwiększać zyski czerpane z wynajmu. W dalszym ciągu jednak kluczem do sukcesu jest dobra i uczciwa firma zarządzająca, która przejmie wszelkie obowiązki związane z formalnościami takimi jak opłaty za media, sprzątanie, drobne naprawy. Firma taka musi także w profesjonalny sposób przyjmować turystów odwiedzających apartament, najlepiej aby była w stanie zapewnić transfer z lotniska, a jej przedstawiciel odpowiedzialny za przekazanie kluczy (o ile nie są one do odebrania w recepcji) powinien posiadać wiedzę na temat regionu, bezpośredniej okolicy i atrakcji turystycznych. Ideałem byłoby gdyby jeszcze mówił po Polsku, ale bądźmy szczerzy, o ideały w naturze nie łatwo, więc pozostańmy przy języku angielskim jako wymaganym.

Jak wynika z tego tekstu wynajem nieruchomości wakacyjnych to nie „bułka z masłem” i trzeba niestety trochę się napracować, aby nasza nieruchomość zaczęła przynosić rozsądne zyski. Kiedy jednak uda nam się wszystko „dopiąć”, znajdziemy odpowiedzialną firmą zarządzającą i odpowiednio rozreklamujemy nasz apartament, efekty mogą być naprawdę zadowalające. Przy założeniu, że wynajem naszego apartamentu kosztuje średnio 1.000zł tygodniowo (apartament 2 pokojowy dla 4-5 osób), wynajmujemy go przez 5 miesięcy w roku, a nasze obłożenie w tym czasie to 80%, nasz przychód to 16.000zł. Koszty związane z wszelkimi rachunkami i wynagrodzeniem firmy zarządzającej powinny zamknąć się w kwocie 3.000-4.000zł czyli zarabiamy na czysto 12.000-13.000zł. Jeżeli nasz apartament został kupiony za 50.000 euro w 2007-2008 roku kiedy euro kosztowało średnio 3,70zł, nasza inwestycja wyniosła ok. 185.000zł czyli zwrot wynosi ok. 7% rocznie. Oczywiście sprawa wygląda znacznie gorzej gdy nieruchomość była kupowana (lub płaciliśmy za nią) później, gdy euro dynamicznie poszło w górę. To jednak jest już temat na zupełnie inny artykuł.

---

WakacyjnyWynajem.pl - kwatery w Bułgarii

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie

Autorem artykułu jest Cushman & Wakefield

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie.


• Miesięczna stopa pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie po raz pierwszy od lutego 2008 r.
• W czerwcu odnotowano duży wzrost aktywności na rynku najmu


Firma Cushman&Wakefield opublikowała półroczny raport dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie, według którego w drugim kwartale 2009 r. osłabło tempo przyrostu zwalnianej powierzchni biurowej na rynku.

Łączny wolumen dostępnej powierzchni na Manhattanie wzrósł do najwyższego poziomu od 4,5 roku, tj. 3,83 mln mkw. Jednak w drugim kwartale 2009 r. na rynek ponownie trafiła powierzchnia rzędu 0,34 mln mkw., tj. o ok. 0,19 mln mkw. mniej niż w pierwszym kwartale 2009 r. (0,53 mln mkw.).

„Nie przewidujemy końca nadpodaży dostępnej powierzchni i malejących czynszów, ale półroczne dane statystyczne napawają nas pewnym optymizmem. Najgorsze już za nami, gdyż tempo recesji zmalało” – powiedział Joseph Harbert, Dyrektor ds. Operacyjnych w New York Metro Region firmy Cushman & Wakefield.

Ogólnie aktywność na rynku najmu była nadal niewielka i w połowie 2009 r. łączny wolumen wyniósł 0,59 mln mkw. W pierwszych dwóch miesiącach kwartału aktywność na tym rynku była ograniczona, ale w czerwcu wynajęto łącznie 0,16 mln mkw., tj. więcej niż w kwietniu i maju razem, odpowiednio 68,6 tys. mkw. i 74,8 tys. mkw.

Czerwiec był w tym kwartale miesiącem o największej aktywności na wszystkich trzech podrynkach: Midtown, Midtown South i Downtown. Największą aktywność w czerwcu 2009 r. odnotowano w Midtown, gdzie wynajęto 0,13 mln mkw., co oznaczało wzrost o 40% w stosunku do 0,09 mln mkw. wynajętych w Midtown w czerwcu 2008 r.

Wobec wzrostu aktywności na rynku najmu i mniejszej ilości powierzchni trafiającej na rynek, również wzrost poziomu pustostanów zaczął spowalniać. W połowie 2009 r. na Manhattanie łączna stopa pustostanów, która obejmuje powierzchnię udostępnianą w kolejnych 6 miesiącach, utrzymała się w stosunku do poprzedniego miesiąca na stabilnym poziomie 10,5%.

Po raz pierwszy od lutego ubiegłego roku nie odnotowano wzrostu w stosunku do poprzedniego miesiąca.

W drugim kwartale łączna stopa pustostanów wzrosła o 0,9 punktów procentowych w porównaniu do wzrostu o 1,6 punktu procentowego w pierwszym kwartale. Łączna stopa dostępnej powierzchni na Manhattanie, która obejmuje powierzchnię dostępną w ciągu kolejnych 12 miesięcy, wzrosła do 11,5% w połowie 2009 r., co oznacza wzrost z poziomu 10,5% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału 2009 r.

Średni czynsz wyjściowy za powierzchnię biurową na Manhattanie obniżył się do 650,48 USD za mkw. w połowie 2009 r., co stanowi spadek o 7,4% z poziomu 702,11 USD za mkw. pod koniec pierwszego kwartału 2009 r. i o 15,9% z poziomu 773,17 USD za mkw. w połowie 2008 r. Średnie czynsze wyjściowe w Midtown - największym i najdroższym podrynku biurowym Manhattanu - obniżyły się o 20,4% z 906,77 USD za mkw. w połowie 2008 r. do 721,66 USD za mkw. w połowie 2009 r. Czynsze efektywne netto, które obejmują dodatkowo odliczenia z tytułu aranżacji powierzchni najemcy oraz inne zniżki, w drugim kwartale spadły nawet jeszcze bardziej.

Ze względu na dalszy spadek średnich czynszów wyjściowych za powierzchnię biurową na Manhattanie różnica pomiędzy czynszami wyjściowymi za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną gwałtownie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim. W Midtown na Manhattanie w połowie 2009 r. różnica pomiędzy czynszami za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną wyniosła 130,90 USD za mkw. i była ponad czterokrotnie większa od różnicy na poziomie 28,84 USD mkw. odnotowanej w połowie 2008 r.

„Wielu właścicieli obniżyło ceny za bezpośrednio dostępną powierzchnię, ale znaczne obniżki cen za powierzchnię podnajmowaną spowodowały istotny wzrost różnicy pomiędzy kosztami tych dwóch rodzajów powierzchni” – powiedział Joseph Harbert, dodając, że „w połączeniu z dość niskim poziomem aktywności na rynku najmu powierzchnia podnajmowana będzie nadal wywierać presję zarówno na czynsze wyjściowe jak i na czynsze rzeczywiste”.


SPRZEDAŻ INWESTYCYJNA
Zamknięte transakcje sprzedaży nieruchomości oraz transakcje w toku wyceniane na ponad 10 mln USD wyniosły w połowie 2009 r. łącznie 2,5 mld USD w porównaniu z 13,8 mld USD w analogicznym okresie ubiegłego roku. W pierwszej połowie 2009 r. zawarto transakcje na ok. 1,7 mld USD w porównaniu z 7,2 mld USD w pierwszym półroczu
2008 r.

W drugim kwartale 2009 r. nie zawarto żadnych dużych nowych transakcji, ale na sprzedaż wystawiono dwie duże nieruchomości. Oczekuje się, że w trzecim kwartale zamknięte zostaną transakcje sprzedaży zarówno nieruchomości przy 70 Pine Street za ok. 110 mln USD jak i Worldwide Plaza za ok. 605 mln USD.

„Przewidujemy, że na rynek trafią kolejne nieruchomości, ponieważ coraz więcej właścicieli i kredytodawców będzie weryfikować swoje portfele nieruchomości” – stwierdził Joseph Harbert. „Znacznie zmniejszył się wolumen sprzedaży, ale każda nowa transakcja pomaga ustalić wartości rynkowe, co jest korzystne zarówno dla kupujących jak i sprzedających”.

Ceny ważniejszych nieruchomości, które zostały już sprzedane lub wystawione na sprzedaż w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wskazują na spadek o ponad 60% w stosunku do szczytowych cen z 2007 r.

Zdaniem Josepha Harberta pomimo niewielkiej aktywności niektórzy inwestorzy mają zamiar uczestniczyć w rynku sprzedaży nieruchomości obecnie lub w niedalekiej przyszłości.

„Każdego miesiąca obserwujemy wzrost zainteresowania wśród inwestorów, głównie zagranicznych, w tym kapitału prywatnego z Chin, Rosji, Korei, Bliskiego Wschodu, Ameryki Łacińskiej i innych regionów" – stwierdza Joseph Harbert. „Uzyskanie płynności poprzez zaciąganie kredytów jest istotną przeszkodą w odblokowaniu rynku inwestycyjnego, ale równie istotny jest brak produktów oferowanych przez sprzedających, które spełnią oczekiwania rynku”.

HANDEL DETALICZNY
Wskutek ograniczonej aktywności na rynku najmu w drugim kwartale 2009 r. wystąpiło niewiele istotnych zmian na rynku nieruchomości handlowych na Manhattanie.

„Na rynku nieruchomości handlowych Manhattanu sytuacja nie poprawiła się, ale i nie pogorszyła się" – powiedział Joseph Harbert. „Kondycja najlepszych rynków nie uległa zmianie od końca ostatniego kwartału. Nie odnotowano znacznego wzrostu nowej podaży, a jednocześnie nie widać większego popytu".

W Soho wolumen dostępnej powierzchni obejmujący nie tylko pustostany lecz również obecnie wynajmowane powierzchnie, które będą wkrótce dostępne, nieznacznie wzrósł do 10,5% z poziomu 9,2% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału. Średnie czynsze wyjściowe za powierzchnię na parterze wynosiły 2.559,60 USD za mkw. w połowie 2009 r. i były o 1,6% (czyli 43,20 USD) niższe w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r.

Na odcinku Piątej Alei od 42. ulicy do 49. ulicy średnioroczny poziom dostępności powierzchni utrzymał się na niezmienionym poziomie 15,3% od końca pierwszego kwartału 2009 r. Na górnym odcinku Piątej Alei od 49. ulicy do 60. ulicy dostępność powierzchni obniżyła się do 3,3% z poziomu 6,5% pod koniec pierwszego kwartału, gdy Swarovski podnajął powierzchnię poprzednio zajmowaną przez Sergio Rossi przy Piątej Alei 694. Jedyną powierzchnią do natychmiastowego wynajęcia jest część powierzchni handlowej przy Piątej Alei pod numerem 666 - w najdroższym ciągu handlowym Manhattanu.

W drugim kwartale 2009 r. wynajęte zostały cztery powierzchnie na podrynku Times Square, który rozciąga się od Ósmej Alei do Broadwayu i od 42. do 49. ulicy. Wskutek tych transakcji (w ramach jednej z nich europejski detalista Inglot wynajął powierzchnię na Broadwayu pod numerem 1592 na swój pierwszy sklep w USA), stopa dostępności na Times Square obniżyła się w połowie roku do 10%, co oznacza spadek z poziomu 12,6% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału.

„Handlowcy aktywnie dążą do ekspansji lub wejścia na rynek Manhattanu, ale negocjacje trwają długo i zawieranych jest niewiele transakcji” – powiedział Joseph Harbert.

Na podrynku Alei Madison odnotowano spadek średnich czynszów wyjściowych dla lokali na parterze oraz wzrost dostępności powierzchni. Czynsze wyjściowe obniżyły się o 21% kwartał do kwartału do poziomu 8.046,00 USD za mkw. w połowie 2009 r. Dostępność powierzchni na odcinku Alei Madison od 57. do 72. ulicy wzrosła o 2,5 punktu procentowego od końca pierwszego kwartału do 15,4% w połowie 2009 r.

„Aleja Madison, która jest podrynkiem luksusowym, odczuła skutki recesji jako pierwszy podrynek handlowy na Manhattanie" – powiedział Joseph Harbert. „Ze względu na obecną stopę dostępności powierzchni i czynsze wyjściowe odzwierciedlające warunki panujące na rynku przewidujemy, że handlowcy zaczną wykorzystywać pojawiające się okazje, których nie było na Alei Madison od kilku lat”.

Cushman & Wakefield

---

Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl