Właściciel mieszkania odpowie za zachowanie najemcy?

Najemcy dość często powodują szkody wykraczające poza lokal. Ucierpieć może lokum sąsiada albo część wspólna budynku. Czy właściciel mieszkania za to zapłaci?

Osoby prowadzące najem mieszkania muszą brać pod uwagę różne ryzyka. Właściciel mieszkania powinien brać pod uwagę nie tylko zagrożenie finansowe związane z tym, że najemca przestanie opłacać swoje zobowiązania. Niestety w praktyce zdarzają się również szkody spowodowane przez lokatora. Najczęściej chodzi o szkody w samym mieszkaniu, szkody wyrządzone sąsiadom, a także szkody dotyczące części wspólnych budynku. Czasem jedno zdarzanie powoduje szkody wykraczające poza sam lokal. Warto zatem dowiedzieć się, czy właściciel mieszkania będzie musiał ponosić konsekwencje dotyczące np. tego najemca rozbił szybę w drzwiach wejściowych.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela kosztami szkód spowodowanych przez najemcę.
• W przypadku szkód wyrządzonych sąsiadom (najczęściej na skutek zalania) sytuacja jest bardziej skomplikowana.
• Na rynku dostępne są ubezpieczenia, które może kupić właściciel mieszkania na wynajem.

Poniżej poruszamy więcej ciekawych aspektów, które są związane ze szkodami w wynajmowanym mieszkaniu oraz na terenie części wspólnych.

Za szkody w części wspólnej będzie odpowiadał najemca

W pierwszej kolejności warto zaprezentować temat związany ze szkodami w częściach wspólnych, które powodują najemcy. Ten temat jest ważny, ponieważ w wielu blokach co najmniej kilka mieszkań jest wynajmowanych przez ich właścicieli. Taka sytuacja oznacza podwyższone ryzyko szkód dotyczących części wspólnych. Chodzi między innymi o to, że najemcy dość często się przeprowadzają, co skutkuje większym prawdopodobieństwem uszkodzenia ścian, windy lub wejściowych. Zdarzają się też szkody wyrządzone np. przez nietrzeźwego najemcę. W ramach odpowiedzi niektóre wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie przyjmują stanowisko mówiące o tym, że właściciel mieszkania powinien zapłacić za szkody wyrządzone przez najemcę.

Wspominany wariant jest wygodniejszy dla zarządcy budynku, ponieważ pieniądze od właściciela teoretycznie można łatwiej wyegzekwować. Czasem jednak właściciel mieszkania nie godzi się na zapłatę, co skutkuje sporami sądowymi. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I C 445/14) sugeruje, że właściciele mieszkań mają mocne argumenty w sporze ze wspólnotą lub spółdzielnią. Wrocławski sąd orzekł, że nie można przypisywać odpowiedzialności za szkody w częściach wspólnych (na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego) właścicielowi mieszkania, który nie doprowadził do zniszczeń.

W przypadku szkód sąsiedzki sytuacja bywa dość trudna

Praktyka pokazuje, że dość częste są również szkody, które najemca wyrządził sąsiadom. Najczęściej takie szkody dotyczą zalania. Niestety, szybkie ustalenie odpowiedzialności za szkody bywa trudne. Najpierw trzeba bowiem dokładnie zbadać techniczne przyczyny awarii. Generalnie rzecz biorąc, możliwe będą trzy warianty. W pierwszym z nich odpowiedzialność ponosi podmiot zarządzający budynkiem, który nie dopilnował np. właściwego utrzymania pionów wodnych przebiegających blisko granicy mieszkania oraz części wspólnych.

 Za szkodę może odpowiadać również najemca lokalu, który np. pozostawił otwarty kran lub nie wymienił baterii kranowej (jeśli to leżało w zakresie jego obowiązków). Właściciel mieszkania może odpowiadać za szkodę jeśli zaniedbał kontrolę i naprawę instalacji znajdujących się w mieszkaniu. Warto pamiętać, że  ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje właściciela lokalu jako osobę odpowiedzialną za naprawy lub wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej (bez armatury i wyposażenia). Tej zasady nie można zmieniać w umowie na niekorzyść najemcy mieszkania.

Właściciel mieszkania może zakupić odpowiednią polisę

Oferta ubezpieczycieli może stanowić pewną odpowiedź na problemy związane ze szkodami, które najemcy wyrządzą np. sąsiadom. Na polskim rynku są już dostępne ubezpieczenia przeznaczone dla osób wynajmujących swoje „M”. Takie polisy zapewniają nie tylko wypłatę odszkodowania za zniszczenia będące skutkiem działania najemców. Możliwe jest też zapewnienie przez ubezpieczyciela środków na wynajem mieszkania zastępczego przez najemcę. Właściciel mieszkania może z kolei liczyć na wypłatę świadczenia za przestój w wynajmie (spowodowany szkodą) oraz rekompensatę w razie zaległości dotyczących czynszu. Koszty takiej ochrony można pośrednio uwzględnić podnosząc czynsz dla najemcy. Warto pamiętać, że ogólne warunki ubezpieczenia OWU mogą przewidywać możliwość wystąpienia ubezpieczyciela z roszczeniem zwrotnym (regresem) wobec najemcy odpowiedzialnego za szkodę.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Czy notarialna umowa przedwstępna jest potrzebna?

Tym razem odpowiadamy na pytanie, czy notarialna umowa przedwstępna jest konieczna. Zapytał o to jeden z internautów.

Transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości wcale nie jest tak prosta i oczywista, jak może to wyglądać na pierwszy rzut oka. Chodzi nie tylko o fakt, że typowa taka transakcja ma wartość kilkuset tysięcy złotych. Warto również pamiętać o pewnych zawiłościach prawnych, które stanowią problem dla przeciętnego Kowalskiego. W kontekście transakcji nieruchomościowych, cenna wydaje się też wiedza praktyczna. Właśnie dlatego doświadczony agent nieruchomości postanowił wyjaśnić, czy notarialna umowa przedwstępna jest potrzebna. Takie pytanie zadał jeden z internautów sprzedający mieszkanie.

Notarialna umowa przedwstępna ma dwie zalety

Zasadniczo notarialna umowa przedwstępna ma dwie zalety. Po pierwsze, w jej zawarciu bierze udział notariusz, co praktycznie likwiduje ryzyko pojawienia się jakichkolwiek błędów merytorycznych oraz drobnych omyłek. Po drugie, w razie podpisania notarialnej umowy przedwstępnej, sprzedawca może sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) przez niedoszłego nabywcę i niejako wymusić na nim zakup nieruchomości. Kupujący ma podobne uprawnienie. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży jest oczywiście nieco kłopotliwe ze względu na przewlekłość postępowań sądowych w Polsce. Tym niemniej, sama świadomość kupującego o możliwości zastosowania opisywanej sankcji działa na niego dyscyplinująco. Zaznaczamy kwestię wiedzy kupującego, bo takie osoby często nie zdają sobie sprawy, jakie dodatkowe skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej z udziałem notariusza.

Nie wolno zapominać o kosztach notarialnych

Pewnym argumentem w dyskusji dotyczącej zawierania notarialnej umowy przedwstępnej są oczywiście koszty takiego rozwiązania. Warto zatem wyjaśnić, że wynagrodzenie (taksa) notariusza w przypadku działek, lokali i domów kosztujących od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi (50% x (1010 zł + 0,40% nadwyżki wartości nieruchomości ponad 60 000 zł)) + 23% VAT. Ponadto trzeba zapłacić 6,00 zł + 23% VAT za każdą stronę wypisu aktu notarialnego. Podane stawki to maksymalne limity, które narzuca notariuszom Ministerstwo Sprawiedliwości. W praktyce można znaleźć notariusza, który pobierze kwotę mniejszą np. o 1/4 - 1/3. Jeżeli w transakcji nie bierze udziału agent nieruchomości, który mógłby coś doradzić, to sprzedawca będzie musiał samodzielnie zadecydować, czy dodatkowe zabezpieczenie swoich interesów uzasadnia koszty, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna.

Strony umowy same zadecydują o podziale kosztów

Jeżeli założymy, że konieczne będą trzy wypisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej (po 12 stron każdy), sprzedawane mieszkanie z Warszawy kosztuje 500 000 zł, a strony dzielą się kosztami notarialnymi po połowie, to łączny wydatek dla sprzedającego wyniesie maksymalnie 984,62 zł. Jeśli umieścimy w notarialnej umowie przedwstępnej informację o wpisie roszczenia kupującego do księgi wieczystej nieruchomości, to łączne koszty trzeba będzie powiększyć o opłatę sądową równą 150 zł. Dodatkowo notariusz może pobrać do 200 zł za złożenie przez Internet wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Strony mogą ustalić, że taka dodatkowa opłata zostanie podzielona po połowie lub w dowolnym stosunku (podobnie jak inne koszty transakcyjne). Istnieje też możliwość rozliczenia kosztów, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna poprzez odpowiednie obniżenie lub podwyższenie ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Polskie REIT-y - czy temat powrócił na dobre?

Jeszcze niedawno wydawało się, że temat REIT-ów został definitywnie porzucony. Ostatnio sytuacja uległa jednak pewnym zmianom.

Niektóre osoby zainteresowane tematyką rynku nieruchomości, mogą jeszcze pamiętać o planach legislacyjnych, które dotyczyły ustawy o REIT-ach. W polskich warunkach takie specjalne firmy inwestujące w nieruchomości miały nosić nazwę F.I.N.N. Ten skrót można rozwinąć jako „firmy inwestujące w najem nieruchomości”. Zgodnie z założeniami rządu, tak zwane F.I.N.N-y miały być elementem strategii tworzenia kapitału emerytalnego Polaków. Dość szybko okazało się jednak, że rzeczywistość rozmija się z ambitnymi planami. Początkowo ustawa o polskich REIT-ach miała wejść w życie wraz z początkiem 2019 roku. Jednak dopiero 2 października 2018 roku została ona skierowana do prac w Komisji Finansów Publicznych (po pierwszym czytaniu w Sejmie). Później prace nad projektem zawartym w druku sejmowym numer 2855 po prostu zamarły. Ich wznowieniu nie sprzyjało między innymi zamieszanie związane z wyborami i pandemią koronawirusa, która rozpoczęła się w I kw. 2020 r. Trudno też ukryć, że pomysł przyznania spółkom typu REIT zwolnień podatkowych zaczął wzbudzać pewne kontrowersje. Mimo tych utrudnień, prace nad regulacjami prawnymi dla REIT-ów niedawno zostały wznowione.  

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Na razie trwają wstępne prace nad ustawą regulująca zasady inwestowania w nieruchomości przy pomocy spółek REIT.
• Środowisko biznesowe liczy, że takich spółek będą dotyczyły preferencyjne zasady opodatkowania.
• Niezależnie od kwestii prawnych, polskie REIT-y już działają, choć nie mogą liczyć na preferencje podatkowe.

Poniżej prezentujemy dodatkowe informacje na temat prac związanych z uregulowaniem działalności polskich REIT-ów. Warto też odnieść się do aktualnej sytuacji na rynku inwestycyjnym.

Ustawa o REIT stanowi element szerszego rządowego planu

Tytułem wstępu warto nadmienić, że nowa ustawa o REIT-ach, która na razie jest wstępnie opracowywana, prawdopodobnie będzie elementem szerszej strategii. Mowa o zmianach na rynku kapitałowym, których założenia opisuje między innymi Strategia Rozwoju Rynku Kapitałowego. Częścią planu rozbudowy rynku kapitałowego w Polsce oprócz ustawodawstwa dla REIT-ów ma być między innymi nowa ustawa o funduszach inwestycyjnych, a także realizowana reforma emerytalna (mimo problemów z partycypacją w pracowniczych planach kapitałowych).

Niedawno pozytywne sygnały dotyczące nowej ustawy o REIT-ach popłynęły z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Daje to pewną nadzieję, że po okresie przestoju związanego z pandemią zostaną wznowione prace nad uregulowaniem kwestii REIT-ów oraz innymi zmianami wspierającymi rynek kapitałowy. Oczywiście jakość nowych regulacji jest znacznie ważniejsza niż tempo ich ewentualnego wprowadzenia.

Środowisko biznesowe zwraca uwagę na kwestię podatków

Zmianę rządowego nastawienia do REIT-ów zauważyła między innymi Konfederacja Lewiatan. Ta najbardziej wpływowa polska organizacja biznesowa ma nadzieję, że nowe regulacje dotyczące inwestycyjnych spółek nieruchomościowych zapewnią inwestorom wypłatę minimum 80% - 90% zysku w ramach rocznej dywidendy. Warto wspomnieć, że rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, który przed poprzednimi wyborami parlamentarnymi utknął w Sejmie, przewidywał podobne rozwiązanie. Zgodnie z tym projektem, firmy inwestujące w najem nieruchomości zostały zobowiązane do wypłaty zysku odpowiadającego 90% różnicy między przychodami z nieruchomości i wybranymi wydatkami.

Eksperci Lewiatan zwracają również uwagę na konieczność zwolnienia REIT-ów z podatku CIT pod warunkiem wypłaty odpowiednio wysokiej dywidendy. Ważna jest też kwestia samego opodatkowania dywidend z REIT-ów (zarówno na gruncie podatku PIT, jak i podatku CIT). Portal NieruchomosciSzybko.pl zwraca natomiast uwagę, że nowe przepisy nie powinny zbyt mocno wiązać REIT-ów z rynkiem mieszkaniowym. To niestety była wada poprzednich regulacji, które proponował rząd.

Polskie inwestycje w nieruchomości nadal mają się dobrze …

Na razie trudno jeszcze powiedzieć, kiedy nowa ustawa o REIT-ach mogłaby wejść w życie. Inwestorom nieruchomościowym zależy przede wszystkim na dopracowanych oraz stabilnych regulacjach, a także na braku przykrych niespodzianek legislacyjnych w przyszłości. Nie można tutaj pominąć kwestii wprowadzonych niedawno obostrzeń podatkowych (patrz ustawa z dnia 28 listopada 2020 r. - Dz.U. 2020 poz. 2123). Nowe przepisy będące nieprzyjemną niespodzianką dla inwestorów skutkowały stworzeniem definicji spółki nieruchomościowej i nałożeniem na taką spółkę obowiązku zapłaty podatku z tytułu zbycia udziałów, jeżeli zbywca nie jest polskim rezydentem podatkowym.

Mimo wspomnianych utrudnień prawnych, bieżący rok zapowiada się nieźle w kontekście profesjonalnych inwestycji nieruchomościowych (realizowanych przez spółki kapitałowe). Takie spółki działające w Polsce będą zainteresowane np. inwestycjami na rynku magazynowym oraz mieszkaniowym. Możliwe są również inwestycje w nieruchomości z branż mocno poszkodowanych przez pandemię (np. hotelowej i handlowej). Wspomniane nieruchomości będzie można bowiem okazyjnie zakupić z myślą o zyskach w perspektywie długookresowej.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Agencje nieruchomości w Warszawie - ile ich jest?

W Warszawie obecnie działają liczne agencje nieruchomości. Wyjaśniamy, co warto wiedzieć o takich pośrednikach i jak wybrać najlepszego z nich.

Warszawa to największy rynek mieszkaniowy w całej Polsce. Nawet pojedyncze dzielnice Warszawy pod względem podaży mieszkań są bardziej znaczące niż setki polskich miast. Trudno się zatem dziwić, że na terenie stolicy działają liczne agencje nieruchomości. Postanowiliśmy przedstawić między innymi ciekawe statystyki na temat liczby wspomnianych pośredników. Osoba szukająca agenta nieruchomości z Warszawy, na pewno nie może narzekać na brak dostępnych opcji. Niestety jakość usług takich warszawskich pośredników jest zróżnicowana. Postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego nie warto wybierać pierwszego agenta, który pokaże się w wyszukiwarce Google po wpisaniu np. fraz biuro nieruchomości Warszawa, agent nieruchomości Warszawa lub szybka sprzedaż nieruchomości Warszawa.

W stolicy działa prawie 900 biur nieruchomości

Wiele osób nie wie, że na pytanie, ilu agentów nieruchomości działa w Warszawie, można znaleźć bardzo konkretną odpowiedź. Narodowy Bank Polski regularnie informuje nas o tym, jak liczne są agencje nieruchomości z Warszawy. W corocznym raporcie wspomnianej instytucji znajdziemy dane o liczbie agentów działających w co najmniej jednej dzielnicy Warszawy. Wyniki analiz Narodowego Banku Polskiego mówią, że liczba stołecznych pośredników w ostatnim czasie zmieniała się następująco:

• 2013 rok - 934 aktywnych agentów nieruchomości
• 2014 rok - 962 aktywnych agentów nieruchomości
• 2015 rok - 831 aktywnych agentów nieruchomości
• 2016 rok - 848 aktywnych agentów nieruchomości
• 2017 rok - 845 aktywnych agentów nieruchomości
• 2018 rok - 871 aktywnych agentów nieruchomości
• 2019 rok - 898 aktywnych agentów nieruchomości

Podane powyżej wyniki mogą wydawać się bardzo wysokie nawet zważywszy na wielkość stołecznego rynku nieruchomości. Warto zatem wyjaśnić, że bardzo duża liczba agentów z Warszawy podawana przez NBP jest rezultatem przyjętej definicji pośrednika nieruchomości. Narodowy Bank Polski oprócz dużych agencji nieruchomości wziął pod uwagę również mniejsze agencje i osoby jednoosobowo wykonujące usługi w zakresie pośrednictwa nieruchomości. Na dane NBP z 2020 r. trzeba będzie jeszcze nieco poczekać. Można jednak przypuszczać, że pandemia COVID-19 skutkowała wypchnięciem z rynku najmniej konkurencyjnych agentów.

Jakość usług agentów jest mocno zróżnicowana

O bardzo dużej liczbie stołecznych agentów mówią nam również wyniki wyszukiwania w Google. Po wpisaniu frazy biuro nieruchomości Warszawa, otrzymujemy aż 36 800 000 wyników. Tak duża liczba wyników wyszukiwania w Google niekoniecznie musi być korzystną sytuacją. Warto zdawać sobie sprawę, że znalezienie dobrego agenta nieruchomości na podstawie samych linków jest praktycznie niemożliwe. To ważna kwestia, bo deregulacja zawodu pośrednika nieruchomości skutkowała znaczącym zróżnicowaniem standardu świadczonych usług. Na rynku znajdziemy również takich pośredników, którzy biorą do swojego portfolio kilkadziesiąt mieszkań i biernie czekają aż sprzeda się co najmniej jedno z nich. Takie „usługi” na pewno nie są warte prowizji i wzbudzają słuszne oburzenie właścicieli nieruchomości.

Na całe szczęście, można też znaleźć rzetelne agencje nieruchomości z Warszawy, które cechują się dobrymi opiniami klientów (widocznymi np. w Google). Niekoniecznie są to największe biura nieruchomości, gdzie panuje duża presja na szybką sprzedaż mieszkania kosztem jego ostatecznej ceny. Sztuką jest sprzedać mieszkanie szybko i na dobrych warunkach. Tego właśnie oczekują klienci. Wśród nich od pewnego czasu można znaleźć coraz więcej osób, które kupiły nieruchomość w celach inwestycyjnych.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zakup używanego mieszkania - kiedy fiskus doliczy nam podatek?

Zakup używanego mieszkania to opodatkowana transakcja. Warto wiedzieć, że fiskus może doliczyć wyższy podatek zarówno sprzedawcy, jak i kupującemu.

Polska podobnie, jak wiele innych krajów Starego Kontynentu cechuje się rozbudowanym fiskalizmem, czyli skłonnością państwa do opodatkowywania rożnych  czynności prawnych oraz transakcji. Zakup używanego mieszkania jest bardzo dobrym przykładem polskiego fiskalizmu. Warto wiedzieć, że obciążenia podatkowe związane z taką transakcją ponosi zarówno sprzedawca, jak i nabywca lokalu. Obowiązek podatkowy po stronie kupującego jest związany z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeżeli natomiast chodzi o sprzedawcę lokum niebędącego przedsiębiorcą, to musi on zapłacić podatek PIT (19%) jeśli od nabycia nieruchomości nie upłynął pięcioletni termin. Warto wiedzieć, że urząd skarbowy może uznać cenę transakcyjną mieszkania (domu albo lokalu) za zaniżoną. W takiej sytuacji fiskus sam oszacuje cenę (wartość) rynkową nieruchomości i naliczy wyższy podatek. Wyjaśniamy, jak taka procedura swoistego domiaru podatkowego wygląda z perspektywy sprzedawcy i nabywcy mieszkania.

Urząd skarbowy może skorzystać z wyceny rzeczoznawcy

Analizę procedur stosowanych przez fiskusa, warto rozpocząć od aspektów związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ta danina płacona przez nabywcę mieszkania wynosi 2,00% wartości lokum. Jeżeli strony zaakceptowały umowę, która przewiduje zakup używanego mieszkania, to podatek PCC naliczy i odprowadzi notariusz. Brak formalnych obowiązków nabywcy „M” związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprawia,  że wiele osób kupujących lokal szybko zapomina o tym podatku. Dlatego wezwanie z urzędu skarbowego może być bardzo przykrym zaskoczeniem.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959) wskazuje, że fiskus ma prawo do przedstawienia własnej wyceny kupionego mieszkania. W opisywanej sytuacji, kupujący jest wzywany do urzędu skarbowego i musi przedstawić dowody mówiące o tym, że zakup używanego mieszkania jednak odbył się po cenie rynkowej. Takim dowodem mogą być np. zdjęcia dokumentujące zły stan lokalu w chwili zakupu. Jeżeli argumenty nie przekonają fiskusa, to może on przedstawić wycenę opierającą się na opinii wybranego przez siebie rzeczoznawcy albo na operacie szacunkowym dostarczonym przez podatnika. Nabywca mieszkania oprócz zapłaty wyższego podatku PCC pokryje również koszty wyceny zleconej przez fiskusa jeśli jej wynik o więcej niż 33% przekracza cenę sprzedaży.

Procedura dotycząca PIT i PCC wygląda bardzo podobnie

Warto wiedzieć, że ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) daje fiskusowi podobne uprawnienia w zakresie domiaru podatkowego, jak ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Różnica polega na tym, że oprócz podatnika PIT (sprzedawcy mieszkania) fiskus może wezwać również nabywcę lokalu. Rola osoby, która zdecydowała się na zakup używanego mieszkania, polega jedynie na złożeniu wyjaśnień. Kolejna różnica względem wcześniej opisywanej procedury wiąże się z faktem, że nie istnieje możliwość oparcia wyceny mieszkania na operacie dostarczonym przez podatnika. To nie jest kluczowa sprawa, bo w przypadku podatku PCC fiskus i tak zwykle samodzielnie zleca wycenę nieruchomości. Jeżeli chodzi o koszt takiej wyceny, to osoba zobowiązana do zapłaty PIT pokryje wynagrodzenie rzeczoznawcy jeśli szacunek eksperta będzie się różnił o ponad 33% od ceny transakcyjnej. To identyczne rozwiązanie, jak w przypadku podatku PCC.

Obiekcje fiskusa mogą pojawić się nawet po 5 - 6 latach …     

Urzędy skarbowe niezbyt chętnie dzielą się informacjami o kryteriach, które są stosowane przy okazji kwestionowania ceny transakcyjnej mieszkań. Wiadomo jedynie, że fiskus korzysta z własnej bazy danych, w której zostały uwzględnione wcześniejsze transakcje. Dla stron transakcji niepokojące jest to, że zakup używanego mieszkania pod względem cenowym może być kwestionowany nawet przez 5 lat. Tyle bowiem wynosi termin przedawnienia zobowiązań podatkowych.

Warto pamiętać, że zgodnie z ordynacją podatkową pięcioletni termin przedawnienia nalicza się od końca roku, w którym podatnik był zobowiązany do zapłaty PIT lub PCC. Taka zasada oznacza, że warunki transakcji z czerwca 2019 r. fiskus będzie mógł kwestionować do końca 2024 r. (jeśli chodzi o wysokość podatku PCC) albo do końca 2025 r. (pod względem wysokości podatku PIT). Wspomniana różnica terminów wynika z faktu, że podatek PIT od sprzedaży mieszkania jest płatny do końca kwietnia albo początku maja kolejnego roku (w zależności od rozkładu dni roboczych). 

Osoby, którym zakup używanego mieszkania przysporzył kłopotów z fiskusem powinny pamiętać, że mają prawo do złożenia odwołania. Takie samo prawo posiada również sprzedawca „M”. Pismo odwoławcze trzeba skierować do dyrektora izby skarbowej. W razie niepowodzenia, pozostaje możliwość przeniesienia sporu z fiskusem do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.