Fotowoltaika: Mój Prąd 3.0 podtrzyma boom?

Osoby, które interesuje przydomowa fotowoltaika, może ucieszyć zapowiedź szybkiej kontynuacji programu Mój Prąd. Wnioski będzie można składać już niebawem.

Wiele osób żałuje, że nie udało im się złożyć wniosku w ramach drugiej edycji programu Mój Prąd. Wspomniana inicjatywa przyczyniła się do tego, że przydomowa fotowoltaika w Polsce nie jest już zupełnie rzadkim zjawiskiem. Informacje umieszczone na stronie internetowej programu Mój Prąd wskazują, że na razie skorzystało z niego ponad 150 000 gospodarstw domowych. Niebawem ta liczba znacząco się zwiększy, ponieważ Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarski Wodnej już zapowiedział realizację trzeciej edycji programu Mój Prąd. Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl wyjaśnia, co już wiemy o tej inicjatywie. Warto oczywiście pamiętać, że fotowoltaika w Polsce nie ogranicza się do przydomowych instalacji, których budowę aktualnie wspiera państwo. Wszystko wskazuje na to, że inwestorzy sprzedający prąd wytworzony z energii słonecznej też będą bardzo aktywni w bieżącym roku.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Kolejny nabór wniosków w programie Mój Prąd ma się zacząć na początku lipca 2021 r.
• Prawdopodobnie dofinansowanie będzie obejmowało również punkty ładowania samochodów elektrycznych.
• Program Mój Prąd dodatkowo przyspieszy wzrost liczby domów z fotowoltaiką na rynku wtórnym.

Poniżej prezentujemy więcej informacji o trzeciej odsłonie programu Mój Prąd. Przy okazji analizujemy też inne aspekty rozwoju fotowoltaiki w Polsce.

Nowy program ruszy na początku lipca 2021 r.

W ramach wstępu, warto przypomnieć, że poprzednia edycja programu Mój Prąd działała od 13 stycznia 2020 roku do 6 grudnia 2020 roku. Mowa o terminie naboru wniosków. Już od pewnego czasu pojawiały się spekulacje odnośnie uruchomienia trzeciego naboru wniosków jeszcze w bieżącym roku. Sprawę niedawno wyjaśnił wiceprezes Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Dzięki jego oświadczeniu wiemy już, że nowy nabór wniosków do „Mojego Prądu” rozpocznie się 1 lipca 2021 r. Jeżeli chodzi o wysokość wsparcia, to na razie można być pewnym tego, że będzie ona zależna od zakresu rzeczowego inwestycji.

Wiemy ponadto, że trzecia edycja opisywanego programu zostanie sfinansowana ze środków unijnych i będą nią objęte koszty budowy niewielkich instalacji fotowoltaicznych (2 kW - 10 kW), które wnioskodawcy ponieśli od 1 lutego 2020 r. do 31 grudnia 2023 r. Podobnie jak poprzednio, wymogiem będzie podłączenie nowo powstałej instalacji prosumenckiej (na własne potrzeby) do sieci OSD, czyli Operatora Systemu Dystrybucyjnego. Kolejny nabór wniosków ma potrwać do 20 grudnia 2021 roku, ale NFOŚiGW zapowiada, że może on się zakończyć wcześniej w razie dużego zainteresowania. Jest to całkiem możliwy wariant. Fotowoltaika zwraca bowiem coraz większą uwagę przeciętnego Kowalskiego.

Fotowoltaika połączy się z elektromobilnością

Ważny wydaje się także fakt, że NFOŚiGW zapowiada dość istotne zmiany dotyczące zasad nowej edycji programu Mój Prąd. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej planuje rozszerzenie opisywanego programu o dodatkowe rozwiązania, które pomogą prosumentom w lepszym wykorzystywaniu wytworzonego prądu. Wiadomo, że NFOŚiGW poważnie rozważa objęcie dofinansowaniami takich elementów jak punkty ładowania dla samochodów elektrycznych, inteligentne systemy zarządzające energią w domu oraz magazyny ciepła lub chłodu. Kwestia punktów ładowania pojazdów na pewno dobrze wpisuje się w strategię rządu związaną z elektromobilnością.

Domy z fotowoltaiką są na rynku wtórnym …

Tak jak już wspomnieliśmy, poprzednie edycje programu Mój Prąd sprawiły, że przydomowa fotowoltaika nie jest już postrzegana w Polsce jako zupełne novum. Można przypuszczać, że Mój Prąd 3.0 dodatkowo przyspieszy ten trend. Warto nadmienić, że takie inicjatywy nie oddziałują wyłącznie na obecnych właścicieli domów, przy których została uruchomiona fotowoltaika. Eksperci agencji NieruchomosciSzybko.pl zauważają, że instalacje fotowoltaiczne jako element używanych domów coraz częściej pojawiają się na rynku wtórnym. Mogą one być sporym atutem sprzedażowym pod warunkiem, że są sprawne, znajdują się w dobrym stanie technicznym i nie będą wymagały sporych nakładów finansowych w najbliższym czasie.

Inwestorzy zwracają uwagę na inne kwestie

Zapowiadany niebawem start trzeciej edycji programu Mój Prąd 3.0 oczywiście nie ma kluczowego znaczenia dla inwestorów. Rządowa inicjatywa wspiera bowiem prosumentów, czyli te osoby, dla których fotowoltaika jest tylko sposobem zaspokojenia własnych potrzeb energetycznych. Inwestorzy muszą natomiast brać pod uwagę fakt, że większe zainteresowanie ze strony prosumentów może spowodować wzrost cen niektórych komponentów potrzebnych do budowy instalacji fotowoltaicznych.

Tym niemniej, bieżący rok zapowiada się dobrze dla fotowoltaicznych inwestorów, choć widoczne jest coraz większe nasycenie rynku. Na korzyść dalszych inwestycji przemawia natomiast spodziewany wzrost cen prądu oraz jego rosnące zużycie. Pojawia się też szansa na korzystne dla inwestorów zmiany w ustawie o odnawialnych źródłach energii. Można zatem spodziewać się, że w 2021 r. nadal będzie rosnąć liczba osób budujących własne farmy fotowoltaiczne lub wydzierżawiających działki na ten cel. Więcej o inwestycjach związanych z fotowoltaiką można przeczytać w książce „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach”.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rozbudowa domu będzie hitem w 2021 roku?

Wiele wskazuje na to, że rozbudowa domu będzie rozwiązaniem nieco częściej wybieranym przez Polaków. Opisujemy ciekawe aspekty związane z taką inwestycją.

Ostatnie trzy lata upłynęły pod znakiem rekordowo szybkiego wzrostu kosztów budowy domów jednorodzinnych. Ostrożne szacunki wskazują, że od początku 2018 r. do końca 2020 r. budowa własnych „czterech kątów” średnio podrożała o 20% - 30%. Kolejny, kilkuprocentowy wzrost miał miejsce na początku 2021 roku i był związany z wprowadzeniem nowych norm dotyczących energochłonności. Trudno się zatem dziwić, że w obliczu wspomnianych zmian i dodatkowego wzrostu cen działek budowlanych z poprzednich lat, wielu Polaków będzie myślało o alternatywnych sposobach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Przykładem jest adaptacja budynku niemieszkalnego lub rozbudowa starszego domu. Mowa o domu, który został kupiony w celu rozbudowy lub oddziedziczony. Eksperci portalu NieruchomosciSzybko.pl prezentują podstawowe informacje prawne dotyczące rozbudowy. Warto również dowiedzieć się, ile domów co roku jest rozbudowywanych w Polsce.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Roczna liczba domów rozbudowywanych przez Polaków jest stosunkowo mała.
• Opisywana sytuacja sugeruje, że problem stanowią bariery formalne.
• Usunięcie wspomnianych barier mogłoby ułatwić wielu osobom zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Przygotowany artykuł poniżej prezentuje więcej ciekawych informacji, które dotyczą rozbudowy domów jednorodzinnych (wykonywanej przez prywatnego inwestora).

Rodacy co roku rozbudowują około 1000 domów …

Ciekawy temat, jakim jest rozbudowa domu dość rzadko gości w branżowych analizach. Najpierw warto zatem sprawdzić, o jak dużej skali tego zjawiska w ogóle mówimy. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w ostatnich latach prywatni inwestorzy zakończyli rozbudowę następującej liczby starszych domów:

• 2009 r. - 1 324 domy
• 2010 r. - 1 295 domów
• 2011 r. - 1 278 domów
• 2012 r. - 1 360 domów
• 2013 r. - 1 459 domów
• 2014 r. - 1 251 domów
• 2015 r. - 1 254 domy
• 2016 r. - 1 275 domów
• 2017 r. - 1 281 domów
• 2018 r. - 1 109 domów
• 2019 r. - 1 339 domów
• 2020 r. - 1 294 domy

Powyższe dane dotyczą zarówno domów rozbudowanych na podstawie pozwolenia, jak i zgłoszenia budowlanego. Analizowane statystyki GUS-u wskazują, że liczba dokonywanych rozbudów już od dłuższego czasu pozostaje względnie stała, ale równocześnie jest niewielka w skali całego kraju. Chodzi zwłaszcza o porównanie z liczbą domów, które co roku są rozpoczynane przez prywatnych inwestorów.

Rozbudowa domu na zgłoszenie stanowi rzadkość

W świetle powyższych informacji rodzi się pytanie, czy rozbudowa domu nie mogłaby być popularniejsza. Można bowiem przypuszczać, że liczba rodzin zainteresowanych rozbudową starszego domu jest w skali roku większa niż tylko 1000 - 1500. Możliwość łatwej rozbudowy nabiera szczególnego znaczenia w kontekście wspomnianego już wzrostu kosztów zakupu działki oraz cen materiałów budowlanych i robocizny. Pewne znaczenie ma również kontekst społeczny. Jest on związany z wyludnianiem się mniejszych miejscowości i coraz większą liczbą pustych domów z czasów PRL-u, które można by lepiej zagospodarować.

Informacje przekazywane przez osoby zajmujące się na co dzień tematyką pozwoleń budowlanych sugerują, że problem stanowią nieprecyzyjne przepisy. W tym kontekście warto pamiętać, że rozbudowa domu rozumiana jako zmiana skutkująca powiększeniem kubatury budynku, co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. Trzeba też nadmienić, że prawo budowlane pod pojęciem budowy obiektu budowlanego rozumie również jego odbudowę, rozbudowę i nadbudowę.

Nowelizacja przepisów prawa budowlanego z 2015 r. wprowadziła możliwość rozbudowy domu na podstawie zgłoszenia budowlanego. Istnieje jednak wymóg związany z tym, że nawet po zakończeniu inwestycji zakres oddziaływania budynku nie powinien przekraczać granic działki. Stanowi to problem na przykład wtedy, gdy zabudowa jest gęsta, a wymagane odległości względem granicy działki nie mogą zostać utrzymane. Praktyka pokazuje również, że urzędy ostrożnie podchodzą do opcji, jaką jest rozbudowa domu na zgłoszenie. Taka sama sytuacja dotyczy również budowy nowego domu na zgłoszenie. W przypadku rozbudowy, dodatkowy kłopot stanowią m.in. nieprecyzyjne przepisy dotyczące warunków technicznych.  

Największym problemem bywają kwestie formalne

Wiele osób zainteresowanych tematem rozbudowy starszego domu niestety napotkało poważniejsze utrudnienia niż tylko konieczność uzyskania zgody budowlanej. Przykład stanowią kłopoty związane z brakiem dokumentacji potwierdzającej legalność budowy. Takie problemy zniechęcają potencjalnych inwestorów, mimo że 19 września 2020 r. weszły w życie regulacje ułatwiające legalizację samowoli budowalnych w przypadku budynków użytkowanych co najmniej od 20 lat (artykuł 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).

Jeszcze ważniejszym utrudnieniem mogą być niejasne przepisy dotyczące warunków technicznych. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, że rozbudowywane domy nie muszą spełniać wszystkich współczesnych wymagań technicznych. Niestety, możliwość stosowania takiego wyjątku wzbudza kontrowersje i staje się przyczyną sporów z urzędnikami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Przełożone eksmisje: czy dłużnicy będą bezkarni?

Tarcza antykryzysowa wskazuje, że eksmisje zostały odłożone w czasie aż do końca pandemii. Właścicielom mieszkań może nie podobać się takie rozwiązanie.

W związku z pandemią koronawirusa, rząd wprowadził wiele regulacji, które wydawałyby się mało prawdopodobne w innych okolicznościach. Przykład może stanowić tymczasowy zakaz eksmisji. O fakcie, że eksmisje zostały odłożone w czasie, krajowe media informują dość rzadko. Większym zainteresowaniem w kontekście najmu cieszą się między innymi specjalne dodatki mieszkaniowe dla najemców. Warto też wspomnieć o nieaktualnych już rozwiązaniach takich jak np. zakaz wypowiadania umowy najmu i podnoszenia czynszu do 30 czerwca 2020 r. Odroczone eksmisje to zmiana prawna, która z całą pewnością jest najbardziej uciążliwa dla właścicieli mieszkań. Nie chodzi tutaj wyłącznie o osoby wynajmujące swoje prywatne lokum. Warto również pamiętać, że najem mieszkań prowadzą między innymi gminy. W przypadku lokali należących do samorządów, zaległości czynszowe są częstym zjawiskiem, co bardzo dobrze potwierdzają dane GUS. Wszystko wskazuje jednak, że czynszowi dłużnicy jeszcze przed dłuższy czas będą praktycznie bezkarni.  

Nasz artykuł w dużym skrócie: 

• Zakaz eksmisji dłużników prawdopodobnie będzie obowiązywał do końca pandemii. 
• Właściciele mieszkań na wynajem raczej nie mogą oczekiwać odszkodowania za straty ze strony państwa. 
• Na czas pandemii zostały wstrzymane również licytacje komornicze dotyczące domów i mieszkań. 

Poniżej piszemy więcej o tym, jak pandemia utrudnia radzenie sobie z uciążliwymi dłużnikami. Wyjaśniamy również, jak można dojść z nimi do porozumienia.  

Wyjątki od zakazu eksmisji dotyczą dużych inwestycji

Tytułem wstępu warto wyjaśnić, że ograniczenia związane z możliwością przeprowadzania eksmisji nie obowiązują od samego początku pandemii. Zostały one wprowadzone na mocy tak zwanej tarczy antykryzysowej 2.0, czyli ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 568). Ten akt prawny dodał do głównej „epidemicznej” ustawy z 2 marca 2020 r. artykuł 15zzu mówiący, że: „w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego”. Takie brzmienie przepisu przekładającego eksmisje wskazuje, że odblokowanie procedury eksmisyjnej może zająć jeszcze sporo czasu. Wszystko będzie bowiem zależało od dalszego przebiegu pandemii.

Cytowany artykuł 15zzu ustawy z 2 marca 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 374) przewiduje pewne ograniczenia w zakresie stosowania zakazu eksmisyjnego. Chodzi przede wszystkim o eksmisje związane z realizacją dużych inwestycji publicznych (tzn. budową drogi, lotniska, linii kolejowej, budowli przeciwpowodziowych oraz Centralnego Portu Komunikacyjnego). Wyjątek stanowi punkt wskazujący, że eksmisje mimo pandemii mogą dotyczyć osób stosujących przemoc w rodzinie. Wydaje się, że ustawodawca zapomniał natomiast o lokatorach, którzy np. demolują mieszkanie bezradnego właściciela albo skutecznie utrudniają życie sąsiadom.

Właściciele lokali nie otrzymają łatwo rekompensaty

Prywatni właściciele mieszkań na wynajem mogą narzekać nie tylko na przepisy, które blokują np. eksmisje lokatorów niszczących własność. Warto również wspomnieć o trudnościach, jakie będzie powodowało ewentualne wyegzekwowanie od państwa odszkodowania za opóźnioną eksmisję. Mowa o sytuacji, w której gmina wskazała pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny dla dłużnika, ale eksmisja nie może się odbyć ze względu na koronawirusowe obostrzenia. Można przypuszczać, że w związku z brakiem możliwości wykonania eksmisji, niektórzy właściciele mieszkań będą namawiali dłużników do dobrowolnej wyprowadzki - przykładowo za cenę częściowego umorzenia długów związanych z czynszem.

Innym kompromisowym rozwiązaniem jest zaproponowanie kłopotliwemu lokatorowi mniejszego „M” o gorszym standardzie i niższym czynszu, do którego będzie się on mógł dobrowolnie przeprowadzić. Można jednak przypuszczać, że wiele zadłużonych osób nie skorzysta nawet z takiej ugodowej propozycji licząc na to, że pandemia potrwa przykładowo przez kolejny rok, a rząd nie zmieni przepisu wstrzymującego eksmisje. Sposobem wpłynięcia na opornego najemcę może być złożenie pozwu dotyczącego eksmisji. Gdy wyrok eksmisyjny się uprawomocni, to komornik będzie mógł wszcząć postępowanie eksmisyjne. W takiej sytuacji, lokator będzie miał pewność, że zaraz po zakończeniu stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii zostanie podjęta próba opróżnienia lokalu przez komornika. Dlatego część właścicieli wynajmowanych mieszkań już teraz składa pozew o eksmisję zakładając, że do końca okresu zagrożenia sanitarnego uda się załatwić wszystkie (nierzadko przewlekłe) formalności.

Pandemia wpłynęła też na licytacje nieruchomości …

Dobrym uzupełnieniem dla omawianej kwestii jest też informacja dotycząca licytacji nieruchomości przez komorników. Wiele osób nie zdaje sobie bowiem sprawy z tego, że pandemia wstrzymała też licytacje komornicze nieruchomości mieszkaniowych. Informacji na ten temat nie znajdziemy jednak w specjalnych „epidemicznych” ustawach z 2 marca 2020 r. lub 31 marca 2020 r. Niedawno dodany artykuł 952 (1) paragraf 5 kodeksu postępowania cywilnego wskazuje natomiast, że licytacji domu lub lokalu zamieszkiwanego przez dłużnika nie można przeprowadzać przed upływem 90 dni od zakończenia stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Upadłość konsumencka - co będzie z mieszkaniem?

Coraz więcej osób interesuje się awaryjnym rozwiązaniem, jakim jest upadłość konsumencka. Wyjaśniamy w jaki sposób dotyczy ona nieruchomości mieszkaniowych.

Nagłe pogorszenie koniunktury gospodarczej prawdopodobnie skutkowało wzrostem liczby osób, które interesuje upadłość konsumencka. Pełen wpływ tej sytuacji na statystyki będzie widoczny za pewien czas. Aktualnie dostępne dane statystyczne wskazują natomiast, że liczba upadłości konsumenckich wyraźnie wzrosła w drugiej połowie minionego roku. Tylko w grudniu 2020 r. upadłość konsumencką ogłosiło niewiele mniej osób niż przez cały 2015 rok. Można oczekiwać, że w bieżącym roku padnie kolejny rekord dotyczący liczby nowych upadłości konsumenckich. Dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, w jaki sposób upadłość konsumencka wiąże się z nieruchomościami mieszkaniowymi (lokalami i domami). Wiedza na ten temat może przydać się nie tylko osobom, które na skutek koronawirusa wpadły w finansowe kłopoty.    

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wzrost liczby upadłości konsumenckich w 2020 r. wiązał się m.in. ze zmianą przepisów korzystną dla dłużników.
• Nieruchomość mieszkaniowa lub gruntowa podlega likwidacji (sprzedaży) w celu pokrycia długów osoby objętej upadłością konsumencką.
• Po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego, dłużnik otrzyma kwotę pozwalającą mu na wynajęcie lokum w tej samej okolicy przez 1 rok - 2 lata.

Poniżej przedstawiamy więcej informacji o tym, dlaczego upadłość konsumencka jest coraz częstsza. Wyjaśniamy również, jakie zasady dotyczą nieruchomości w czasie trwania tej procedury.

Zmiany prawne z 2020 roku ułatwiły sytuację dłużników

Najpierw warto przytoczyć dane Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej (COIG), które dobrze pokazują, jak popularna ostatnio stała się upadłość konsumencka. Według COIG, liczba konsumentów, którzy ogłosili upadłość z roku na rok rosła następująco:

• 2015 r. - 2112
• 2016 r. - 4434
• 2017 r. - 5535
• 2018 r. - 6570
• 2019 r. - 7944
• 2020 r. - 13 084

Warto pamiętać, że zmiany obowiązujących przepisów wywarły spory wpływ na powyższe wyniki. Ze względu na restrykcyjne regulacje, przed 2015 rokiem upadłość konsumencka była zupełną rzadkością. Pierwsza zmiana liberalizująca zasady upadłości konsumenckiej miała miejsce na początku 2015 r. „Jednym z jej celów było umożliwienie ogłoszenia upadłości przez osoby posiadające tylko jednego wierzyciela i usunięcie kłopotliwych barier finansowych (m.in. dzięki możliwości tymczasowego sfinansowania kosztów postępowania przez Skarb Państwa)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W 2020 r. ustawodawca wprowadził kolejne zmiany prawne, które są bardziej kontrowersyjne. Nowe przepisy (obowiązujące od 24 marca 2020 r.) skutkują tym, że upadłość konsumencką może ogłosić również osoba, która doprowadziła do swojego bankructwa umyślnie lub na skutek rażącego niedbalstwa. „Taki dłużnik będzie jednak musiał dłużej regulować zobowiązania w ramach ewentualnego planu spłaty (przez 3 lata - 7 lat zamiast do 3 lat)” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nieruchomość odgrywa kluczową rolę podczas upadłości

Jeżeli natomiast chodzi o znaczenie nieruchomości podczas złożonej procedury, jaką jest upadłość konsumencka, to warto nadmienić, że już we wniosku upadłościowym dłużnik musi podać wykaz majątku (również nieruchomego) wraz z szacunkową wyceną. Po wydaniu przez sąd postanowienia o ogłoszeniu upadłości, syndyk będzie decydował co do sposobu likwidacji masy upadłościowej, w której skład zwykle wchodzą także nieruchomości. W zawiadomieniu dotyczącym sposobu likwidacji nieruchomości, syndyk informuje wierzycieli oraz sąd m.in. o minimalnej cenie sprzedaży domu, lokalu lub gruntu. „Na czynności syndyka można złożyć skargę na przykład wtedy, gdy wskazana przez niego minimalna cena sprzedaży nieruchomości wydaje się zbyt mała” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Po sprzedaży nieruchomości oraz innych składników majątku dłużnika, syndyk zwykle przedstawia sądowi projekt planu spłaty wierzycieli zakładającego częściowe umorzenie długów. Ustalenie planu spłaty będzie niemożliwe, jeśli dłużnik jest w ogóle niezdolny do regulowania zobowiązań (np. na skutek ciężkiej choroby). W takiej sytuacji może dojść nawet do całkowitego oddłużenia. Co do zasady, plan spłaty będzie niemożliwy także wtedy, gdy zadłużenie jest efektem celowego działania albo dłużnik skorzystał z upadłości konsumenckiej w ciągu ostatnich 10 lat. W tych dwóch ostatnich przypadkach, sąd kierując się względami humanitarnymi lub względami słuszności może jednak podjąć decyzję o:

• ustaleniu planu spłaty wierzycieli przewidującego częściowe oddłużenie
• umorzeniu zobowiązań upadłego dłużnika bez ustalenia planu spłaty wierzycieli
• warunkowym umorzeniu długów bez ustalenia planu spłaty wierzycieli

„Obecne przepisy przewidują także możliwość osiągnięcia porozumienia między dłużnikiem nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz jego wierzycielami na drodze układu” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Dłużnik na pewno nie pozostanie bez dachu nad głową …

W ramach podsumowania, warto wspomnieć o ważnej kwestii, która wiąże się z potrzebami mieszkaniowymi dłużnika. Wiele osób, które interesuje upadłość konsumencka jako sposób wyjścia z kłopotów, niestety może obawiać się, że po sprzedaży nieruchomości przez syndyka stracą dach nad głową. Trzeba zatem nadmienić, że przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535) przewidują wypłatę na rzecz dłużnika kwoty odpowiadającej przeciętnemu kosztowi wynajmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości przez okres od 12 do 24 miesięcy. „Na taką wypłatę dokonywaną ze środków uzyskanych po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego mogą liczyć dłużnicy, którzy w inny sposób nie dadzą rady zaspokoić potrzeb mieszkaniowych swoich i osób pozostających na ich utrzymaniu” - tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez problemu?

Wynajem mieszkania spółdzielczego to dość częste rozwiązanie. Wzbudza ono jednak pewne wątpliwości, które wyjaśniamy.

Zasób mieszkaniowy krajowych spółdzielni kurczy się już od lat. Wynika to m.in. z małego zainteresowania spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania w przypadku nowych inwestycji. Stosunkowo nieliczne spółdzielnie, które budują nowe lokale, często wolą to robić w modelu wolnorynkowym, konkurując z deweloperami albo od razu zakładając, że wszystkie mieszkania zostaną zakupione „na własność” przez spółdzielców. Na wielkość zasobu mieszkaniowego należącego do spółdzielni niekorzystnie wpływa również wykup starszych lokali. Jego tempo wprawdzie spadło w ostatnich latach, ale nadal jest to czynnik o dość dużym znaczeniu. Pomimo wszystkich wspomnianych okoliczności, spółdzielnie nadal dysponują zasobem mieszkaniowym liczącym około 2 mln lokali mieszkalnych. Bardzo wiele innych mieszkań należących do prywatnych właścicieli znajduje się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie. Trudno się zatem dziwić, że w Internecie dość często znajdziemy pytania o to, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez żadnych formalności. Odpowiadamy na tak zadane pytanie uwzględniając różne tytuły prawne członków spółdzielni do lokali.  

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• W swojej pierwotnej wersji, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych obligowała do uzyskania zgody na wynajem mieszkania lokatorskiego.
• Obecnie obowiązują przepisy, które są bardziej korzystne dla posiadaczy spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do mieszkania.
• W niektórych sytuacjach, trzeba jednak powiadomić spółdzielnię o prowadzonym wynajmie.

Poniżej dokładnie wyjaśniamy, kiedy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez zgody i powiadamiania spółdzielni mieszkaniowej.

Mieszkanie spółdzielcze niejedno ma imię …

Na wstępie warto przypomnieć, że członkowie spółdzielni obecnie mogą posiadać trzy różne tytuły prawne do lokali. Chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności mieszkania. Ostatnie z wymienionych praw zapewnia pełną autonomię jego posiadaczowi. To oznacza, że właściciel mieszkania w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową (mogący jednocześnie być jej członkiem), na pewno nie musi nikogo pytać o zgodę na wynajęcie lokalu (na cele typowo mieszkaniowe).

Ewentualne wątpliwości związane z najmem mogą dotyczyć dwóch innych praw. Pierwsze z nich, czyli spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania najbardziej przypomina najem i jest niezbywalne, a także nie podlega dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawo dotyczące lokalu z kolei bardziej przypomina prawo własności - między innymi ze względu na swoją zbywalność, dziedziczność i możliwość obciążenia hipoteką. Warto jednak pamiętać, że właścicielem lokali udostępnianych na podstawie dwóch spółdzielczych praw nadal pozostaje spółdzielnia. Dlatego pojawiają się wątpliwości dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez pytania jego właściciela o zgodę.    

Obecne przepisy są korzystne dla spółdzielcy

Wątpliwości niektórych osób dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można łatwo wynająć, wynikają również z faktu, że przepisy regulujące działanie spółdzielni mieszkaniowych często zmieniały się w przeszłości. Chodzi zwłaszcza o wielokrotne nowelizacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W pierwotnie ogłoszonej wersji tego aktu prawnego (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) znajdował się artykuł 9 ustęp 7 dotyczący spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wówczas mówił on, że: „Wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie całego lokalu mieszkalnego wymaga zgody spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić wyrażenia takiej zgody bez uzasadnionej przyczyny”.

Ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2002 nr 240 poz. 2058) wprowadziła zasadę, zgodnie z którą mieszkanie spółdzielcze (lokatorskie/własnościowe) może być całkowicie lub częściowo oddane w bezpłatne używanie albo wynajęte bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni. Przepisy obowiązujące od 15 stycznia 2003 r. wskazują, że zgoda spółdzielni jest wymagana tylko, gdy wynajęcie lub bezpłatne używanie będzie skutkowało zmianą sposobu korzystania z lokalu albo zmianą jego przeznaczenia.   

Identyczne zasady dotyczące wynajmu lokali spółdzielczych obowiązują również obecnie. Oznaczają one, że osoba zamierzająca wynająć mieszkanie spółdzielcze, powinna ubiegać się o zgodę spółdzielni tylko, jeżeli taki najem będzie skutkował wykorzystaniem lokum na cele inne niż mieszkaniowe (np. otwarciem w nim gabinetu lekarskiego). Spółdzielnię trzeba natomiast pisemnie powiadomić, jeśli wynajem lub bezpłatne używanie będzie miało wpływ na wysokość comiesięcznych opłat. Praktyka związana z przestrzeganiem tej zasady przez osoby wynajmujące mieszkanie spółdzielcze wygląda jednak bardzo różnie.

Restrykcje odnośnie najmu się nie pojawiły

Temat dotyczący wynajmu mieszkania spółdzielczego warto poruszyć również dlatego, że w 2016 r. pojawiały się medialne doniesienia o możliwości ograniczenia wynajmu przez posiadaczy spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali. Takie pogłoski były związane z pracami nad kolejną nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Szybko okazało się jednak, że rząd nie zamierza zaostrzać zasad, na jakich można wynająć mieszkanie spółdzielcze. Swoich wewnętrznych ograniczeń odnośnie wynajmu nie powinny wprowadzać też spółdzielnie. W tym kontekście warto przypomnieć, że statut spółdzielni mieszkaniowej określa prawa i obowiązki członków tylko w zakresie nieuregulowanym ustawą.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.