Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Autorem artykułu jest Tomasz Szopiński

Nieodpowiednio sporządzona umowa między developerem a nabywcą może skutkować dodatkowymi kosztami kredytu hipotecznego dla nabywcy mieszkania. Często nieterminowa realizacja inwestycji generuje dodatkowe koszty kredytu.

Pojawiło się wiele artykułów zwracających uwagę na uprzywilejowaną pozycję developera względem nabywcy mieszkania i związanymi z tym nadużyciami względem nabywców, takimi jak podwyżki końcowej ceny mieszkania, nieterminowa realizacja inwestycji czy też rozwiązywanie umów z klientami w celu powtórnej sprzedaży budowanego mieszkania nowym klientom za wyższą cenę. Opóźnienie w budowie naraża klientów także na dodatkowe koszty związane z zaciągniętym kredytem na budowę mieszkania.


Przyjmijmy wariant polegający na nieterminowej realizacji inwestycji. Wydłużenie pierwotnego czasu zakończenia budowy powoduje opóźnienie czasu konwersji kredytu części budowlanej na warunki kredytowania części hipotecznej kredytu.
To z kolei powoduje dalsze konsekwencje dla klientów banku; takie jak wyższe oprocentowanie kredytu czy też obowiązkowa składka ubezpieczeniowa pobierana każdego miesiąca. Te dodatkowe koszty ponosi kredytobiorca do czasu uprawomocnienia wpisu hipoteki do księgi wieczystej która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Do tego dochodzą koszty nieprzewidzianych aneksów do umów. Banki pobierają w takich przypadkach opłaty od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych. Na przykład w banku PKO BP w przypadku podpisywania aneksu do umowy liczy sobie 150 PLN.
Jeżeli kredytobiorcy płacą za każdą kontrolę przedsięwzięcia inwestycyjnego pojawia się dodatkowy koszt który jest trudny do przewidzenia w momencie podpisywania umowy kredytowej. Koszt jest niższy jeżeli jest mniej inspekcji, ale wtedy kiedy kwota kredytu jest podzielona na mniejszą ilość transz kredytobiorca obsługuje wyższą kwotę wykorzystanego kredytu. W Kredyt Banku za pierwszą kontrolę przedsięwzięcia inwestycyjnego kredytobiorca płaci 0-100 PLN. Natomiast za każdą następną od 50-150 PLN.
Jeżeli kredytobiorca będzie potrzebował wyższej kwoty kredytu niż planował przy podpisywaniu umowy kredytowej może dojść prowizja za podwyższenie kwoty kredytu. mBank pobiera od 0-3 % kwoty podwyższenia. Na przykład w przypadku banku Pekao SA jest to 2 % kwoty podwyższenia, kolei BPH pobiera do 2 %, ale zastrzega że nie mniej niż 200 PLN.
W celu mobilizacji developera do terminowego wywiązywania się z umów klienci powinni zastrzec w umowie odsetki karne za opóźnienia w budowie. Często podpisują jednak niekorzystne dla nich umowy dostarczone przez developera, które zostawiają dla developera furtki pozwalające na wydłużanie terminu realizacji inwestycji czy też podwyższanie ceny końcowej za mieszkanie. Nabywcy korzystający z kredytów hipotecznych powinni jednak mieć świadomość, że podpisując tego rodzaju umowę oprócz trudności w relacjach z developerem polegających na nieterminowej realizacji inwestycji czy też dodatkowych kosztach inwestycji narażają się na trudności w relacjach z bankiem kredytującym budowę mieszkania.

---

Tomasz Szopiński jest autorem ebooka dotyczącego inwestowania w nieruchomości Immoclick.pl

KupNiedrogo.pl -dodaj bezpłatne ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Inwestycje w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości

Autorem artykułu jest Mariusz Pelczarski

To, że inwestycje w nieruchomości mogą przynieść ogromne zyski wie chyba każdy. Każdy wie też, że błędna decyzja może oznaczać ogromne straty. Dowiedz się skąd czerpać wiedzę, aby dobrze przygotować się do zakupu nieruchomości.
Z pewnością słyszałeś, że na nieruchomościach można zarobić naprawdę duże pieniądze. Wielu bogatych ludzi lokuje swoje pieniądze właśnie w nieruchomości, więc coś w tym chyba jest. Można by się zastanawiać czy bogaci inwestują w nieruchomości, bo są bogaci czy są bogaci dlatego, bo inwestują w nieruchomości. Najczęściej jednak prawdziwa jest ta druga część. Wielu obecnych milionerów zbiło swoje fortuny właśnie na nieruchomościach, więc dlaczego i Ty nie miałbyś spróbować?

Większość ludzi twierdzi, że nie inwestują w nieruchomości, bo nie mają pieniędzy. Wkład własny z pewnością może się przydać, jednak nie zawsze jest on wymagany. Banki często udzielają kredytów na 100% a czasem nawet na 110% wartości nieruchomości. Warto jednak dla własnego spokoju i bezpieczeństwa mieć odłożoną kwotę, która w razie niespodziewanych wypadków takich jak np. utrata pracy pozwolą na spłatę kilku rat kredytu.

Kolejnym powodem dla którego nie inwestujemy w nieruchomości jest brak wiedzy. Brak wiedzy stanowi dużo większy problem niż brak pieniędzy. Jeśli zbyt pochopnie zdecydujemy się na zakup nieruchomości możemy sporo stracić, dlatego ważne jest zdobycie odpowiedniej wiedzy przed zakupem nieruchomości. Nie ma tu znaczenia czy kupujemy nieruchomość dla siebie w celach mieszkalnych czy na inwestycję - w obu przypadkach wiedza o rynku nieruchomości jest podstawą.

Jednym z najkosztowniejszych i najdłuższych sposobów na zdobycie wiedzy o nieruchomościach są studia. Niestety często mimo spędzenia kilku lat na uczelni i wydaniu sporych pieniędzy nie otrzymujemy praktycznej wiedzy. Wykładowcami często są teoretycy, którzy sami nigdy nie inwestowali w nieruchomości. Oczywiście czasami trafiają się fantastyczni wykładowcy, którzy znają się na temacie i potrafią go przekazać studentom, jednak niestety jest to rzadkość.

Kolejnym sposobem na zdobycie potrzebnej nam wiedzy są szkolenia z nieruchomości. Szkolenia takie trwają zazwyczaj 1-3 dni i kosztują od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku takich szkoleń największym plusem jest krótki czas poświęcony na naukę (ale za to bardzo efektywnie wykorzystany) oraz poziom wiedzy wykładowców. Osoby organizujące takie szkolenia to zazwyczaj praktycy z ogromną wiedzą w temacie inwestycji w nieruchomości oraz kredytów hipotecznych.

Najtańszym sposobem zdobywania wiedzy są książki. Ich głównymi zaletami jest niska cena oraz to, że uczyć się z nich możemy w dowolnym momencie, kiedy tylko mamy czas. Książki o nieruchomościach, mimo że jest ich dość mało w języku polskim, cieszą się dużą popularnością, zwłaszcza jeśli są pisane przez osoby zajmujące się zawodowo inwestowaniem w nieruchomości. Jeśli masz mało czasu i nie chcesz inwestować w droższe sposoby zdobywania wiedzy to książki będą dla Ciebie idealnym rozwiązaniem.

Zakup nieruchomości jest inwestycją, której skutki będziemy odczuwać przez następne kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie się do takiej transakcji. Warto poświęcić trochę czasu i pieniędzy na zgłębienie tematu niż do końca życia żałować, że podjęło się błędną decyzję.
---

Aukcje kredytowe
Kredyty mieszkaniowe

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak różnica w marży wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Jak różnica w marży wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Autorem artykułu jest Tomasz Szopiński

W ostatnim czasie obserwujemy zaostrzenie polityki kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. Jeszcze niedawno można było otrzymać kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 1 %. Obecnie banki oferują marże na poziomie około 3 %.

Czynnikiem wpływającym na wielkość marży może być wielkość kwoty kredytu, wkład własny kredytobiorcy, stopień powiązania klienta z bankiem (np. posiadanie złotego konta może wpływać na zmniejszenie marży kredytu). Oprocentowanie składa się z dwóch części stopy bazowej niezależnej od banku z reguły ustalanej na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR oraz marży banku.

Zobaczmy jak wzrost marży wpłynął na koszt oraz raty kredytu. Rozpatrzmy dwa warianty.
Przyjmujemy następujące założenia. Zarówno w pierwszym oraz w drugim przypadku: WIBOR 3 miesięczny na poziomie 4,69 %, wnioskujemy o kwotę 200 000 zł, kredyt na 30 lat, raty równe, kapitalizacja miesięczna. W pierwszym przypadku marża banku wynosi 1 %, natomiast w drugim wynosi 3 %. Całkowite oprocentowanie kredytu w pierwszym oraz drugim przypadku wynoszą odpowiednio.

1. WIBOR 3M 4,69 % + marża 3 % = 7,69 %
2. WIBOR 3M 4,69 % + marża 1 % = 5,69 %

Obliczając wysokość raty przy marży na poziomie 3 % przy pozostałych warunkach niezmienionych otrzymujemy wysokość miesięcznej raty na poziomie
1424,54 zł. Koszt kredytu wynosi 512 834,76 zł, natomiast odsetki wynoszą 312 834,76 zł.

Natomiast obliczając wysokość raty przy pomocy kalkulatora kredytowego dostępnego w sieci przy marży równej 1 % otrzymujemy dla wnioskowanej kwoty ratę na poziomie
1159,53 zł. Całkowity koszt kredytu wynosi 417 432,15 zł natomiast odsetki wynoszą
217 432,15 zł.

Tak więc różnica marży o 2 % przy innych warunkach niezmienionych spowodowała, że dla takiej samej wnioskowanej kwoty obecnie rata kredytu byłaby wyższa o prawie 300 zł, natomiast całkowity koszt kredytu byłby wyższy o prawie 100 000 zł.

---

Tomasz Szopiński jest autorem ebooka dotyczącego inwestowania w nieruchomości Immoclick.pl

KupNiedrogo.pl -dodaj bezpłatne ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Domy Poznań

Domy Poznań

Autorem artykułu jest Radosław Witek

Domy w Poznaniu i pod Poznaniem są chętnie budowane i kupowane z wielu względów. Budują je firmy developerskie z okolic Poznania. Banki chętnie udzielają kredytów na budowę.

Domy w Poznaniu i pod Poznaniem są chętnie budowane i kupowane z wielu względów. Budują je firmy developerskie. Banki chętnie udzielają kredytów na budowę.

Poznań jest obecnie jednym z najważniejszych węzłów kolejowych w Polsce. Istnieje tu Zakład Taboru Poznań i Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego. Można dojechać do wszystkich miast liczących powyżej 100 tys. mieszkańców w Polsce oraz wielu mniejszych. Przez Poznań przejeżdżają pociągi międzynarodowe, m.in. do Pragi, Berlina czy Kijowa. W mieście znajduje się 16 stacji i przystanków kolejowych. Są to: Poznań Główny, Poznań Wola, Poznań Dębiec, Poznań Wschód, Poznań Dębina, Poznań Garbary, Poznań Antoninek, Poznań Górczyn, Poznań Karolin, Poznań Junikowo, Poznań Krzesiny, Poznań Starołęka, Poznań Strzeszyn, Poznań Franowo, Poznań Kobylepole, Poznań Kiekrz. W Poznaniu istnieje Muzeum Ratownictwa Kolejowego, które jest jedynym takim w Polsce.

Miasto podzielone jest na 5 dzielnic posiadających część instytucji gminnych (Stare Miasto, Nowe Miasto, Jeżyce, Grunwald, Wilda). Każda dzielnica obejmuje kilkadziesiąt osiedli samorządowych, a ich samorządy pełnią jedynie funkcję pomocniczą. Coraz więcej w okolicach Poznania buduje się domów szeregowych Poznań

Położenie miasta wynika z warunków geograficznych. Znajduje się ono w dolinie Bogdanki oraz Cybiny i Głównej. Stanowi to najdogodniejszą drogę ze wschodu na zachód umożliwiając w przeszłości łagodnie zejść na dno Warty, która w tym miejscu dzieląc się na wiele odnóg tworzyła bród. Wraz z rozwojem miasta niwelowano różnice wysokości względnych zasypując obniżenia terenu materiałem z wzniesień.

Domy Poznań - to inwestycje deweloperów w okolicach Poznania.

Poznań to stolica Wielkopolski jedno z najstarszych i największych polskich miast (piąte pod względem ludności, szóste pod względem powierzchni), położone nad rzeką Wartą.
Jest to duży ośrodek akademicki. Działa w nim osiem państwowych szkół wyższych (w tym 4 uniwersytety) i siedemnaście uczelni prywatnych, kształcących łącznie blisko 142 tys. studentów. Spory jest wskaźnik studentów - na 1000 mieszkańców przypada 221 studentów. Z tego powodu wśród dużych polskich miast Poznań zajmuje pod tym względem pierwsze miejsce.

Miasto zostało silnie powiązane komunikacyjnie i ekonomicznie z otaczającymi je gminami powiatu poznańskiego tworzącymi aglomerację poznańską (ze wspólną infrastrukturą np. wodociągami)
Firmy budowlane chętnie inwestują i budują domy w Poznaniu oraz okolicach. Liczne banki działające w Poznaniu udzielają kredytów dla inwestorów. Atrakcyjne położenie skłania inwestorów do budowy domów w Poznaniu i pod Poznaniem.

Dobrze zorganizowana jest komunikacja. Poznańska komunikacja miejska wyróżnia się prowadzeniem mobilnego systemu informacji o rozkładzie jazdy, który jest dostępny także dla osób niewidomych i słabo widzących.

Miasto jest stolicą województwa wielkopolskiego, a także siedzibą władz powiatu poznańskiego. W Poznaniu znajduje się 20 placówek konsularnych. Poznań należy do Związku Miast Polskich

---

http://www.poznan-nieruchomosci.info

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nieruchomości w Bułgarii

Nieruchomości w Bułgarii

Autorem artykułu jest Krzysztof Florek

Obecnie większość osób szukających ofert zakupu nieruchomości w Bułgarii myśli raczej o tzw. „domu wakacyjnym” lub wręcz miejscu, do którego chce się przeprowadzić na stałe np. po osiągnięciu wieku emerytalnego. Jeszcze do niedawna sytuacja była zgoła inna i bułgarski rynek nieruchomości przyciągał raczej ludzi szukających krótkoterminowej inwestycji.
Obecnie większość osób szukających ofert zakupu nieruchomości w Bułgarii myśli raczej o tzw. „domu wakacyjnym” lub wręcz miejscu, do którego chce się przeprowadzić na stałe np. po osiągnięciu wieku emerytalnego. Jeszcze do niedawna sytuacja była zgoła inna i bułgarski rynek nieruchomości przyciągał raczej ludzi szukających krótkoterminowej inwestycji. Mamy więc do czynienia ze znaczną zmianą trendu na bułgarskim rynku nieruchomości wakacyjnych. Wiele wskazuje na to, że spora grupa inwestorów kupowała apartamenty w Bułgarii po cenach zbyt wygórowanych i dziś można nieruchomości o podobnym standardzie kupić często o 15-20% taniej. Gdzie więc szukać nieruchomości charakteryzujących się dobrym stosunkiem jakości do ceny? Gdzie szukać perełek, które będą służyły właścicielowi jako wspaniała odskocznia od życia codziennego, przy okazji generując doskonałe zwroty z tytułu wynajmu?

Przerost podaży nad popytem na bułgarskim wybrzeżu Morza Czarnego oraz w kurortach górskich wpędził wielu deweloperów w niemałe kłopoty powodując, że niektórzy mają problemy z ukończeniem rozpoczętych projektów. Między innymi z tego powodu ceny w tych regionach spadły i być może będą spadać jeszcze przez jakiś czas. Inne regiony, takie jak na przykład Veliko Tyrnowo, bardzo popularne wśród inwestorów brytyjskich w ciągu ostatnich kilku lat, doświadczyły olbrzymiego „pompowania” cen i, mimo że są naprawdę piękne, obecnie wydają się zbyt drogie, a ponadto są niezbyt dogodnie położone w stosunku do międzynarodowych lotnisk. Z kolei regiony takie jak Elhovo i Yambol doświadczyły ogromnego zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów głównie ze względu na niesamowicie niskie ceny. Wielu pośredników reklamowało te regiony jako jedyne w Europie gdzie nieruchomość można kupić za tak małe pieniądze, że można za nią zapłacić... kartą kredytową. Ceny rzeczywiście były i są tutaj nadal niskie, ale nie należy zapominać, że są to biedne, rolnicze regiony Bułgarii.


Osoby szukające nieruchomości dla siebie stawiają zarówno na jakość jak i dobrą lokalizację. Szukają one nieruchomości, które mogłyby stać się ich własnym domem. Ten typ kupujących to inwestorzy długoterminowi, którzy szukają kawałka prawdziwej Bułgarii i nie robią tego w miejscach gdzie inwestorzy zagraniczni zdążyli już napompować ceny. Z drugiej jednak strony szukają oni lokalizacji gdzie nieruchomości utrzymały swoją wartość mimo obecnego kryzysu.

Najważniejsze i najbardziej kosmopolityczne miasta Bułgarii takie jak Sofia i Warna pozostają oczywiście dobrym wyborem dla osób szukających dobrych nieruchomości miejskich. Jedak osoby, które szukają nieco bardziej oryginalnego bułgarskiego doświadczenia, powinny odstawić bułgarskie miasta, słońce i kurorty narciarskie i pomyśleć o nowym trendzie jakim są doskonałej jakości nieruchomości wiejskie w odległości zaledwie 90 minut jazdy od międzynarodowego lotniska. Mamy tutaj do czynienia z połączeniem ekscytującego położenia, doskonałej jakości i oryginalnego stylu architektonicznego.

Takie właśnie szykowne nieruchomości mają szansę stać się najbardziej poszukiwanymi na rynku bułgarskim w latach 2009 i 2010. Jest to coś dla osób, które szukają domu wakacyjnego lub miejsca do przeprowadzenia się na stałe. Doskonały wybór ze względu na dużą wartość jako potencjalna inwestycja długoterminowa.

Według gazety Quest Bulgaria regionem, który posiada odpowiedni potencjał do tego typu inwestycji jest region Sliven / Burgas w południowo-wschodniej części Bułgarii.

Otoczona zapierającymi dech w piersiach wiejskimi krajobrazami, okolica ta znajduje się na skraju pasma górskiego Stara Planina niedaleko największego miasta południowego wybrzeża Bułgarii, Burgas. Ukryta w ramionach Gór Sliven charakteryzuje się pięknem natury i stanowi nowy skarb dla całego regionu południowego wybrzeża Morza Czarnego.

Znaleźć tutaj można wiele dobrze rozwiniętych wiosek. Dwie najbardziej znane to Kotel i Jervana, które oferują dobrą jakość życia będąc jednocześnie w odległości ok. godziny jazdy od lotniska w Burgas i wybrzeża. Średnie ceny nieruchomości w tym regionie wynoszą ok. 40,000 do 50,000 euro.

Burgas i południowe wybrzeże Morza Czarnego zawsze było preferowane przez wielu Bułgarów, którzy często przedkładają je nad wybrzeże północne, twierdząc, że południe jest bardziej przyjazne i zachowało więcej naturalnego piękna.

Kupowanie nieruchomości tam gdzie robi to również ludność lokalna jest zawsze dobrym pomysłem, ponieważ po pierwsze ceny są bardziej przystępne, a po drugie nie mamy tam do czynienia z aż tak dużymi spadkami podczas kryzysu. Kolejnym kluczem przy wyborze lokalizacji dla nieruchomości wakacyjnej jest oczywiście ilość odwiedzających okolicę turystów. Wioski w opisywanym tutaj rejonie są w większości prawnie chronione ze względu na wartość historyczną i architektoniczną. Dzięki temu przyciągają tysiące turystów, a ich styl musi zostać zachowany. Większość kupujących zdaje sobie sprawę, że tego typu oryginalnych nieruchomości nie będzie przybywać i właśnie w związku z niską podażą ceny będą rosnąć.

Ze względu na opisane czynniki szansa na znalezienie nadzwyczaj dobrych „okazji” jest w tej okolicy znikoma. Nie ma większego sensu szukanie tanich ofert ponieważ ten rynek nie powstał na bazie olbrzymiej ilości kredytów. Nieruchomości są tutaj w zdecydowanej większości własnością Bułgarów i nie są obciążone kredytami. Wiele z nich zostało zresztą zakupionych przez bogatych obywateli Bułgarii właśnie jako wakacyjne domy na lato.

Mimo to łatwo zauważyć, że ceny są tutaj znacznie niższe niż w typowych kurortach, podczas gdy architektura i standard domów są doskonałe, dzięki czemu tutejsze nieruchomości prezentują doskonały stosunek jakości do ceny.

Nic nie pobije uroku posiadania oryginalnej nieruchomości w chronionej bułgarskiej wiosce, gdzie tradycja spotyka się z nowoczesnymi wygodami!

WakacyjnyWynajem.pl - tanie noclegi

---

WakacyjnyWynajem.pl - tanie noclegi

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl