Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Apartamenty w Bułgarii - wynajem

Autorem artykułu jest Krzysztof Florek

W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów...
W latach 2007-2008 bułgarski rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom i cieszył się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z wielu krajów, w tym również z Polski. Nasi rodacy preferowali apartamenty w Bułgarii nad Morzem Czarnym w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg, Złote Piaski, Aheloy, Primorsko czy Balczik. Inwestorzy z innych krajów dostrzegali potencjał także w bułgarskich kurortach górskich oraz w stolicy, Sofii. Zdecydowana większość z zakupionych nieruchomości była kupowana z myślą o ich późniejszym wynajmie, ewentualnie szybkim odsprzedaniu. Myślę, że można zaryzykować tezę, iż polscy inwestorzy weszli na bułgarski rynek nieruchomości jako jedni z ostatnich, w momencie gdy najbardziej doświadczeni Brytyjczycy już się z niego wycofywali. Z tego powodu grupa, która myślała o szybkiej sprzedaży z zyskiem, w większości mocno się przeliczyła.

Dzisiaj wielu Polaków posiada apartamenty w Bułgarii i próbuje wynajmować je turystom. Zadanie to nie jest proste, ponieważ Polscy inwestorzy w zdecydowanej większości nie mają doświadczenia w tego typu przedsięwzięciach i próbują przenosić na rynek bułgarski swoje doświadczenia z wynajmu nieruchomości w Polsce. Należy jednak zdać sobie sprawę, że specyfika krótkoterminowego wynajmu nieruchomości wakacyjnych w obcym kraju diametralnie różni się od długoterminowego wynajmu mieszkania w mieście, w którym samemu mieszka się na stałe. Użyłem tego porównania nie bez powodu, ponieważ jak się okazuje wielu inwestorów kupowało apartamenty w Bułgarii na bazie doświadczeń z rynku polskiego, marząc o powtórzeniu tego samego scenariusza i kilkuset procentowych zyskach na przestrzeni 2-3 lat. Jak jednak wspomniałem wcześniej, inwestorzy z naszego kraju w zdecydowanej większości weszli na rynek bułgarski za późno (doświadczeni Brytyjczycy kupowali nieruchomości w Bułgarii na rok, a nawet 2-3 lata przed wejściem Bułgarii do Unii Europejskiej, co nastąpiło w roku 2007) i dziś nie pozostaje im nic innego jak trzymać swoje apartamenty, wynajmować je turystom i liczyć na lepsze czasy.

Czerpanie zysku z wynajmu nieruchomości położonych za granicą, zwłaszcza jeśli mówimy o wynajmie krótkoterminowym nieruchomości wakacyjnych, nie jest jednak prostą sprawą i wymaga sporego zaangażowania. W momencie gdy właściciel nie dysponuje wystarczającą ilością czasu najlepiej zdać się na profesjonalną firmę zarządzającą. Tutaj niestety inwestorzy trafiają na kolejną przeszkodę. Bułgaria, jako rynek stosunkowo młody, nie może pochwalić się dużą ilością dobrych firm zarządzających, które byłyby w stanie zapewnić satysfakcjonujące obłożenie bez żadnej dodatkowej reklamy ze strony samego właściciela. Z tego właśnie powodu właściciele apartamentów wakacyjnych w Bułgarii muszą szukać innych możliwości zmaksymalizowania zysku z wynajmu generowanego przez swoje nieruchomości.

Aby wymowa całego tego tekstu nie była tak negatywna, należy w tym miejscu nadmienić, że w Polsce powoli wykształca się nowy trend w turystyce, który jest swoistym „światełkiem w tunelu” dla osób posiadających apartamenty w Bułgarii. Trend ten to wynajem nieruchomości wakacyjnych bezpośrednio od właściciela. Coraz więcej osób interesują tanie domki na Słowacji, noclegi w Czechach, Hiszpanii, Chorwacji czy właśnie w Bułgarii. Pisze o tym Newsweek w swoim artykule „Wakacje bez biura podróży”. Aby jednak przedsięwzięcie związane z wynajmem apartamentu mogło się powieść, niezbędne jest pełne zaangażowanie ze strony właściciela i, niestety, kolejna inwestycja, tym razem w reklamę. Na szczęście trend, o którym wspomniałem zdecydowanie przybiera na sile. Coraz więcej Polaków rezygnuje z usług biur podróży i planuje swoje wakacje samodzielnie. Ciężko się temu dziwić, ponieważ takie wakacje mogą być w niektórych przypadkach nawet o 40-50% tańsze przy zachowaniu porównywalnego standardu. W internecie powstają nowe portale, takie jak np. WakacyjnyWynajem.pl, na których właściciele apartamentów w Bułgarii mogą się reklamować i dzięki temu zwiększać zyski czerpane z wynajmu. W dalszym ciągu jednak kluczem do sukcesu jest dobra i uczciwa firma zarządzająca, która przejmie wszelkie obowiązki związane z formalnościami takimi jak opłaty za media, sprzątanie, drobne naprawy. Firma taka musi także w profesjonalny sposób przyjmować turystów odwiedzających apartament, najlepiej aby była w stanie zapewnić transfer z lotniska, a jej przedstawiciel odpowiedzialny za przekazanie kluczy (o ile nie są one do odebrania w recepcji) powinien posiadać wiedzę na temat regionu, bezpośredniej okolicy i atrakcji turystycznych. Ideałem byłoby gdyby jeszcze mówił po Polsku, ale bądźmy szczerzy, o ideały w naturze nie łatwo, więc pozostańmy przy języku angielskim jako wymaganym.

Jak wynika z tego tekstu wynajem nieruchomości wakacyjnych to nie „bułka z masłem” i trzeba niestety trochę się napracować, aby nasza nieruchomość zaczęła przynosić rozsądne zyski. Kiedy jednak uda nam się wszystko „dopiąć”, znajdziemy odpowiedzialną firmą zarządzającą i odpowiednio rozreklamujemy nasz apartament, efekty mogą być naprawdę zadowalające. Przy założeniu, że wynajem naszego apartamentu kosztuje średnio 1.000zł tygodniowo (apartament 2 pokojowy dla 4-5 osób), wynajmujemy go przez 5 miesięcy w roku, a nasze obłożenie w tym czasie to 80%, nasz przychód to 16.000zł. Koszty związane z wszelkimi rachunkami i wynagrodzeniem firmy zarządzającej powinny zamknąć się w kwocie 3.000-4.000zł czyli zarabiamy na czysto 12.000-13.000zł. Jeżeli nasz apartament został kupiony za 50.000 euro w 2007-2008 roku kiedy euro kosztowało średnio 3,70zł, nasza inwestycja wyniosła ok. 185.000zł czyli zwrot wynosi ok. 7% rocznie. Oczywiście sprawa wygląda znacznie gorzej gdy nieruchomość była kupowana (lub płaciliśmy za nią) później, gdy euro dynamicznie poszło w górę. To jednak jest już temat na zupełnie inny artykuł.

---

WakacyjnyWynajem.pl - kwatery w Bułgarii

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie

Autorem artykułu jest Cushman & Wakefield

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie.


• Miesięczna stopa pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie po raz pierwszy od lutego 2008 r.
• W czerwcu odnotowano duży wzrost aktywności na rynku najmu


Firma Cushman&Wakefield opublikowała półroczny raport dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie, według którego w drugim kwartale 2009 r. osłabło tempo przyrostu zwalnianej powierzchni biurowej na rynku.

Łączny wolumen dostępnej powierzchni na Manhattanie wzrósł do najwyższego poziomu od 4,5 roku, tj. 3,83 mln mkw. Jednak w drugim kwartale 2009 r. na rynek ponownie trafiła powierzchnia rzędu 0,34 mln mkw., tj. o ok. 0,19 mln mkw. mniej niż w pierwszym kwartale 2009 r. (0,53 mln mkw.).

„Nie przewidujemy końca nadpodaży dostępnej powierzchni i malejących czynszów, ale półroczne dane statystyczne napawają nas pewnym optymizmem. Najgorsze już za nami, gdyż tempo recesji zmalało” – powiedział Joseph Harbert, Dyrektor ds. Operacyjnych w New York Metro Region firmy Cushman & Wakefield.

Ogólnie aktywność na rynku najmu była nadal niewielka i w połowie 2009 r. łączny wolumen wyniósł 0,59 mln mkw. W pierwszych dwóch miesiącach kwartału aktywność na tym rynku była ograniczona, ale w czerwcu wynajęto łącznie 0,16 mln mkw., tj. więcej niż w kwietniu i maju razem, odpowiednio 68,6 tys. mkw. i 74,8 tys. mkw.

Czerwiec był w tym kwartale miesiącem o największej aktywności na wszystkich trzech podrynkach: Midtown, Midtown South i Downtown. Największą aktywność w czerwcu 2009 r. odnotowano w Midtown, gdzie wynajęto 0,13 mln mkw., co oznaczało wzrost o 40% w stosunku do 0,09 mln mkw. wynajętych w Midtown w czerwcu 2008 r.

Wobec wzrostu aktywności na rynku najmu i mniejszej ilości powierzchni trafiającej na rynek, również wzrost poziomu pustostanów zaczął spowalniać. W połowie 2009 r. na Manhattanie łączna stopa pustostanów, która obejmuje powierzchnię udostępnianą w kolejnych 6 miesiącach, utrzymała się w stosunku do poprzedniego miesiąca na stabilnym poziomie 10,5%.

Po raz pierwszy od lutego ubiegłego roku nie odnotowano wzrostu w stosunku do poprzedniego miesiąca.

W drugim kwartale łączna stopa pustostanów wzrosła o 0,9 punktów procentowych w porównaniu do wzrostu o 1,6 punktu procentowego w pierwszym kwartale. Łączna stopa dostępnej powierzchni na Manhattanie, która obejmuje powierzchnię dostępną w ciągu kolejnych 12 miesięcy, wzrosła do 11,5% w połowie 2009 r., co oznacza wzrost z poziomu 10,5% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału 2009 r.

Średni czynsz wyjściowy za powierzchnię biurową na Manhattanie obniżył się do 650,48 USD za mkw. w połowie 2009 r., co stanowi spadek o 7,4% z poziomu 702,11 USD za mkw. pod koniec pierwszego kwartału 2009 r. i o 15,9% z poziomu 773,17 USD za mkw. w połowie 2008 r. Średnie czynsze wyjściowe w Midtown - największym i najdroższym podrynku biurowym Manhattanu - obniżyły się o 20,4% z 906,77 USD za mkw. w połowie 2008 r. do 721,66 USD za mkw. w połowie 2009 r. Czynsze efektywne netto, które obejmują dodatkowo odliczenia z tytułu aranżacji powierzchni najemcy oraz inne zniżki, w drugim kwartale spadły nawet jeszcze bardziej.

Ze względu na dalszy spadek średnich czynszów wyjściowych za powierzchnię biurową na Manhattanie różnica pomiędzy czynszami wyjściowymi za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną gwałtownie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim. W Midtown na Manhattanie w połowie 2009 r. różnica pomiędzy czynszami za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną wyniosła 130,90 USD za mkw. i była ponad czterokrotnie większa od różnicy na poziomie 28,84 USD mkw. odnotowanej w połowie 2008 r.

„Wielu właścicieli obniżyło ceny za bezpośrednio dostępną powierzchnię, ale znaczne obniżki cen za powierzchnię podnajmowaną spowodowały istotny wzrost różnicy pomiędzy kosztami tych dwóch rodzajów powierzchni” – powiedział Joseph Harbert, dodając, że „w połączeniu z dość niskim poziomem aktywności na rynku najmu powierzchnia podnajmowana będzie nadal wywierać presję zarówno na czynsze wyjściowe jak i na czynsze rzeczywiste”.


SPRZEDAŻ INWESTYCYJNA
Zamknięte transakcje sprzedaży nieruchomości oraz transakcje w toku wyceniane na ponad 10 mln USD wyniosły w połowie 2009 r. łącznie 2,5 mld USD w porównaniu z 13,8 mld USD w analogicznym okresie ubiegłego roku. W pierwszej połowie 2009 r. zawarto transakcje na ok. 1,7 mld USD w porównaniu z 7,2 mld USD w pierwszym półroczu
2008 r.

W drugim kwartale 2009 r. nie zawarto żadnych dużych nowych transakcji, ale na sprzedaż wystawiono dwie duże nieruchomości. Oczekuje się, że w trzecim kwartale zamknięte zostaną transakcje sprzedaży zarówno nieruchomości przy 70 Pine Street za ok. 110 mln USD jak i Worldwide Plaza za ok. 605 mln USD.

„Przewidujemy, że na rynek trafią kolejne nieruchomości, ponieważ coraz więcej właścicieli i kredytodawców będzie weryfikować swoje portfele nieruchomości” – stwierdził Joseph Harbert. „Znacznie zmniejszył się wolumen sprzedaży, ale każda nowa transakcja pomaga ustalić wartości rynkowe, co jest korzystne zarówno dla kupujących jak i sprzedających”.

Ceny ważniejszych nieruchomości, które zostały już sprzedane lub wystawione na sprzedaż w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wskazują na spadek o ponad 60% w stosunku do szczytowych cen z 2007 r.

Zdaniem Josepha Harberta pomimo niewielkiej aktywności niektórzy inwestorzy mają zamiar uczestniczyć w rynku sprzedaży nieruchomości obecnie lub w niedalekiej przyszłości.

„Każdego miesiąca obserwujemy wzrost zainteresowania wśród inwestorów, głównie zagranicznych, w tym kapitału prywatnego z Chin, Rosji, Korei, Bliskiego Wschodu, Ameryki Łacińskiej i innych regionów" – stwierdza Joseph Harbert. „Uzyskanie płynności poprzez zaciąganie kredytów jest istotną przeszkodą w odblokowaniu rynku inwestycyjnego, ale równie istotny jest brak produktów oferowanych przez sprzedających, które spełnią oczekiwania rynku”.

HANDEL DETALICZNY
Wskutek ograniczonej aktywności na rynku najmu w drugim kwartale 2009 r. wystąpiło niewiele istotnych zmian na rynku nieruchomości handlowych na Manhattanie.

„Na rynku nieruchomości handlowych Manhattanu sytuacja nie poprawiła się, ale i nie pogorszyła się" – powiedział Joseph Harbert. „Kondycja najlepszych rynków nie uległa zmianie od końca ostatniego kwartału. Nie odnotowano znacznego wzrostu nowej podaży, a jednocześnie nie widać większego popytu".

W Soho wolumen dostępnej powierzchni obejmujący nie tylko pustostany lecz również obecnie wynajmowane powierzchnie, które będą wkrótce dostępne, nieznacznie wzrósł do 10,5% z poziomu 9,2% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału. Średnie czynsze wyjściowe za powierzchnię na parterze wynosiły 2.559,60 USD za mkw. w połowie 2009 r. i były o 1,6% (czyli 43,20 USD) niższe w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r.

Na odcinku Piątej Alei od 42. ulicy do 49. ulicy średnioroczny poziom dostępności powierzchni utrzymał się na niezmienionym poziomie 15,3% od końca pierwszego kwartału 2009 r. Na górnym odcinku Piątej Alei od 49. ulicy do 60. ulicy dostępność powierzchni obniżyła się do 3,3% z poziomu 6,5% pod koniec pierwszego kwartału, gdy Swarovski podnajął powierzchnię poprzednio zajmowaną przez Sergio Rossi przy Piątej Alei 694. Jedyną powierzchnią do natychmiastowego wynajęcia jest część powierzchni handlowej przy Piątej Alei pod numerem 666 - w najdroższym ciągu handlowym Manhattanu.

W drugim kwartale 2009 r. wynajęte zostały cztery powierzchnie na podrynku Times Square, który rozciąga się od Ósmej Alei do Broadwayu i od 42. do 49. ulicy. Wskutek tych transakcji (w ramach jednej z nich europejski detalista Inglot wynajął powierzchnię na Broadwayu pod numerem 1592 na swój pierwszy sklep w USA), stopa dostępności na Times Square obniżyła się w połowie roku do 10%, co oznacza spadek z poziomu 12,6% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału.

„Handlowcy aktywnie dążą do ekspansji lub wejścia na rynek Manhattanu, ale negocjacje trwają długo i zawieranych jest niewiele transakcji” – powiedział Joseph Harbert.

Na podrynku Alei Madison odnotowano spadek średnich czynszów wyjściowych dla lokali na parterze oraz wzrost dostępności powierzchni. Czynsze wyjściowe obniżyły się o 21% kwartał do kwartału do poziomu 8.046,00 USD za mkw. w połowie 2009 r. Dostępność powierzchni na odcinku Alei Madison od 57. do 72. ulicy wzrosła o 2,5 punktu procentowego od końca pierwszego kwartału do 15,4% w połowie 2009 r.

„Aleja Madison, która jest podrynkiem luksusowym, odczuła skutki recesji jako pierwszy podrynek handlowy na Manhattanie" – powiedział Joseph Harbert. „Ze względu na obecną stopę dostępności powierzchni i czynsze wyjściowe odzwierciedlające warunki panujące na rynku przewidujemy, że handlowcy zaczną wykorzystywać pojawiające się okazje, których nie było na Alei Madison od kilku lat”.

Cushman & Wakefield

---

Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania.

Autorem artykułu jest Roman Kowalski

Posiadając mieszkanie do wynajęcia powinniśmy się zastanowić nad jego ubezpieczeniem
od ewentualnych kradzieży lub innych zdarzeń losowych.
Posiadając mieszkanie do wynajęcia powinniśmy się zastanowić nad jego ubezpieczeniem od ewentualnych kradzieży lub innych zdarzeń losowych. Co ważne, w przypadku kradzieży dotyczy to w szczególności najemcę lokalu gdyż, zgodnie z prawem wynajmujący nie ponosi za to odpowiedzialności. Tak samo jest w przypadku uszkodzeń budynku - tyle, że w drugą stronę – za uszkodzony dach, ściany najemca nie ponosi odpowiedzialności. Oczywiście dotyczy to sytuacji, kiedy nie spowodował zaistniałej szkody.
Dlatego też podstawową sprawą jest ubezpieczenie przedmiotu wynajmu w dwóch obszarach.
Właściciel oferujący wynajem mieszkania może wykupić polisę zawierającą wyłącznie ubezpieczenie związane z elementami stałymi nieruchomości tj. ściany, dach. Z kolei najemca może wykupić ubezpieczenie chroniące tylko ruchome części mienia tj. meble, sprzęt AGD, komputer czy telewizor. Pozwala to uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji i częściowo zrekompensować powstałe straty, czasami dla każdej ze stron.
Warto sprawdzić różne oferty firm ubezpieczeniowych, gdyż tworzone są czasami specjalne produkty dla danej działalności np. pod najem mieszkania, domu a nawet samego pokoju. Z reguły takie pakiety mają tą przewagę, że zawierają już w sobie interesujące nas składniki ubezpieczenia a cena jest znacząco niższa niż gdybyśmy chcieli zakupić normalną polisę i próbować dopasowywać jej niektóre elementy. Do ciekawych składników takiej polisy można zaliczyć ubezpieczenie od zalania, stłuczenia szyb czy też OC w życiu prywatnym zabezpieczające nas przed przypadkami losowymi.Oczywiście najważniejsze, nie zapomnijmy zapoznać się z jej szczegółowym warunkami, aby wykupione ubezpieczenie było skuteczne.

---

R.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Warszawiak bez działki na Mazurach, to nie Warszawiak

Warszawiak bez działki na Mazurach, to nie Warszawiak

Autorem artykułu jest Bank Ziemi

Skuszeni szumem drzew i odgłosami kormoranów nad mazurskimi jeziorami, w pogoni za odpoczynkiem od miejskiego zgiełku „warszawiacy” nieodmiennie jak co roku szturmują Mazury.
Skuszeni szumem drzew i odgłosami kormoranów nad mazurskimi jeziorami, w pogoni za odpoczynkiem od miejskiego zgiełku „warszawiacy” nieodmiennie jak co roku szturmują Warmię i Mazury. Ten stały pęd ku naturze, powoduje, że kawałek po kawałku, działka po działce wolnych terenów ubywa. Swój kawałek ziemi na Mazurach – najlepiej nad jeziorem - stał się marzeniem większości przyjezdnych.

Poszukiwana: działka na Mazurach

Ile taka przyjemność kosztuje? Tutaj wyznacznikiem ceny jest odległość działki od linii brzegowej. Ideałem jest oczywiście znalezienie taniej działki z linią brzegową, ale raczej powinniśmy spodziewać się, że znajdziemy tanią działkę w odległości 1-2km od jeziora lub drogą działkę z widokiem na jezioro. Oferty działek z linią brzegową są dostępne w cenie 300 tys. za hektar. Weekendowy poszukiwacz ma małe szanse na znalezienie atrakcyjnej działki, dlatego Bank Ziemi organizuje wyjazdy i wspólne oglądanie działek na Mazurach. Penetrujemy ten rejon w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji, działek na których można postawić domek letniskowy lub dom całoroczny. Kupując działkę należy uważać, ponieważ mimo obietnic sprzedających, wiele z oferowanych działek nie posiada możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Jak inwestować, to w cuda natury

Kolejnym argumentem przemawiającym za inwestowaniem na Mazurach jest nominacja Krainy Mazurskich Jezior do finału światowego plebiscytu Fundacji 7 Cudów Natury. Posiadamy również ofertę dla osób posiadających kapitał, które chcą zlecić inwestowanie w działki na Mazurach. Bank Ziemi zajmuje się kompleksową obsługą całej inwestycji od wyszukania działki, która umożliwia podniesienie wartości, w krótkim okresie czasu. Krótki w przypadku inwestycji w działki oznacza minimum rok czasu. Nadzorujemy podział na kompleks działek, a następnie zajmujemy się demonstracją i sprzedażą działek klientom. W przypadku Mazur zapraszamy do współpracy inwestorów zainteresowanych inwestycją na poziomie minimum 100’000zł.

Bank Ziemi, Bartek Jankowski 30-07-2009
---

działki Mazury

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nowe biuro - przyjaciel czy wróg?

Nowe biuro - przyjaciel czy wróg?

Autorem artykułu jest Arkadiusz Jarucki

W ciągu ostatnich 20 lat powstało wiele nowoczesnych biurowców dzięki którym praca ma być przyjemniejsza. Żeby radość z nowego biura nie przerodziła się w udrękę warto przy szukaniu powierzchni biurowej skorzystać z wiedzy eksperta w tej dziedzinie.
Przyjemnie jest obserwować jak zmieniają się nasze miasta dzięki powstającym obiektom komercyjnym. Oczywiście architektura jednych jest bardziej udana innych mniej, ale jest to też kwestia gustu co się komu podoba. Z całą pewnością większość z nich wyposażona jest w nowoczesne instalacje i urządzenia mające za zadanie zapewnić bezpieczeństwo użytkowników budynku, a także stworzyć im maksymalnie komfortowe warunki pracy. Nie bez znaczenia powinny być też koszty eksploatacji biurowca. Są biura nieruchomości które wspomagają potencjalnych najemców w wyborze powierzchni, jednak firmy te żyją z zawartych transakcji kupna/sprzedaży czy wynajmu, a więc nie do końca są zainteresowane w zwracaniu uwagi na potencjalne zagrożenia jakie mogą wystąpić w trakcie eksploatacji. Ponieważ w pracy spędzamy dużą część swojego życia, warto zadbać o warunki w jakich będziemy funkcjonować. Tak jak w przypadku samochodów mało kto poza wyglądem może porównać wartość dwóch używanych identycznych modeli samochodów, tak i w przypadku współczesnych biurowców, gdzie technika odgrywa coraz większą rolę, trzeba być ekspertem żeby wyłapać niuanse decydujące o naszym zadowoleniu z nowego miejsca pracy.

Mimo że technika jest na takim poziomie iż można by było wybudować biurowiec spełniający wymagania komfortu niemalże każdego pracownika, są przynajmniej trzy powody dla których warunek ten nie jest spełniony.
Te powody to:
1. względy ekonomiczne
2. zły projekt
3. złe wykonawstwo i nadzór nad budową

Niestety ale bardzo często względy ekonomiczne skłaniają inwestorów do czynienia oszczędności kosztem przyszłego użytkownika. Przykładem takich oszczędności jest minimalizowanie ilości sterowników których zadaniem jest sterowanie pracą urządzeń klimatyzacyjnych tak aby temperatura w pomieszczeniu była optymalna dla użytkowników. Im pomieszczenie jest większe tym większe są różnice zapotrzebowania na ciepło czy chłód w poszczególnych częściach tej powierzchni. Jeżeli w pomieszczeniu jest tylko jeden czujnik temperatury na podstawie którego sterowana jest praca urządzenia grzejąco/chłodzącego to temperaturowy komfort pracy będą miały osoby pracujące w pobliżu czujnika, natomiast cała reszta pracowników będzie podporządkowana tym „uprzywilejowanym”. Zdarza się również stosowanie jednego urządzenia grzejąco/chłodzącego na dwa pomieszczenia i w takim układzie osoby z jednego z nich podporządkowane są upodobaniom cieplnym użytkowników drugiego. Oszczędności jakie miałyby wynikać z takich rozwiązań są iluzoryczne, albo ich koszty pokrywa najemca. Dzieje się tak dlatego, że:
- brak komfortowych warunków obniża wydajność pracownika,
- pracownik myśli o tym jak mu niedobrze zamiast o pracy,
- pracownik czeka aż kolega siedzący przy sterowniku odejdzie od biurka żeby natychmiast zmienić nastawy sterownika,
- przy włączonej klimatyzacji otwierane są okna (też w ramach oszczędności nie wyposażone w czujniki otwarcia), lub załączane dodatkowe piecyki.

Może trudno w to uwierzyć, ale nie każdy projekt jest na miarę XXI wieku. Mając ogromny szacunek dla projektantów, z przykrością muszę stwierdzić że nie każdy ich produkt jest najwyższych lotów. W przypadku projektów wykonanych za granicą lub pod nadzorem zagranicznego biura błędy mogą wynikać z nieznajomości realiów naszego kraju i warunków klimatycznych. Polscy projektanci mogą jeszcze nie mieć tak dużego doświadczenia w nowoczesnych instalacjach, żeby móc je w pełni i prawidłowo zaprojektować. Zły projekt może być przyczyną prawdziwej gehenny w pracy. W jednym z warszawskich biurowców zły projekt instalacji wentylacji i klimatyzacji naraził inwestora na bardzo duże koszty inwestycji, natomiast najemcy oprócz braku właściwego komfortu pracy muszą pokrywać bardzo wysokie koszty eksploatacji.

Prawdą jest również to, że nawet przy znacznych nakładach na inwestycję i dobrym projekcie, sprawę może zupełnie zepsuć nierzetelny wykonawca pozostawiony na budowie bez nadzoru inwestorskiego lub przy złym nadzorze. Są biurowce w których elewacja jest na tyle nieszczelna, że w budynku niemalże hula wiatr. Nawet przy dobrze dobranej instalacji grzewczej, przy silnych mrozach pomieszczenia są niedogrzane, a w lecie mimo chłodzenia temperatura jest wysoka. Oczywiście poza niesprzyjającymi warunkami pracy, koszty eksploatacji również są wysokie.

Potencjalny najemca szukając biura zwraca uwagę przede wszystkim na cenę najmu, lokalizację, architekturę, oraz dane z folderów reklamowych. Jeśli jest kilka obiektów które mu odpowiadają, to czynnikiem decydującym jest cena najmu. Niestety mało kto jest w stanie zorientować się, na ile dane z folderów reklamowych oddają rzeczywistą wartość instalacji z punktu widzenia użytkownika. Trzeba wiedzieć, że są różnego rodzaju klimatyzacje i systemy wentylacyjne, jest mniej i bardziej rozbudowana automatyka za którą odpowiada tzw. BMS (ang. building management systems), są instalacje przewymiarowane, lub nie doszacowane co może mieć wpływ na komfort pracy i koszty eksploatacyjne, są rozwiązania pro-ekologicze i oszczędnościowe, lub ich nie ma. Ważnym elementem jest też jakość zarządzania nieruchomością – nawet bardzo dobrze wykonany budynek może tracić na wartości poprzez złą obsługę.

Istotnym kosztem dla najemców są media. Budynek źle wykonany lub zarządzany może się okazać bardzo drogi w eksploatacji. Również sposób rozliczania mediów na poszczególnych najemców może rodzić wątpliwości czy jedni nie płacą za drugich. Przed podpisaniem umowy najmu należy zapoznać się z fakturami za media, oraz ze sposobem ich rozliczania na poszczególnych najemców.

Współczesne biurowce są naszpikowane techniką, dlatego dla dobra firmy i jej pracowników warto zatrudnić osobę która będzie w stanie sprawdzić i doradzić z punktu widzenia technicznego czy dany obiekt spełni Państwa oczekiwania, oraz powiedzieć na jakie problemy możecie być w przyszłości narażeni.

---

Arkadiusz Jarucki
AREX Technical Consulting
www.arexTC.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl