Upadłość konsumencka - co będzie z mieszkaniem?

Coraz więcej osób interesuje się awaryjnym rozwiązaniem, jakim jest upadłość konsumencka. Wyjaśniamy w jaki sposób dotyczy ona nieruchomości mieszkaniowych.

Nagłe pogorszenie koniunktury gospodarczej prawdopodobnie skutkowało wzrostem liczby osób, które interesuje upadłość konsumencka. Pełen wpływ tej sytuacji na statystyki będzie widoczny za pewien czas. Aktualnie dostępne dane statystyczne wskazują natomiast, że liczba upadłości konsumenckich wyraźnie wzrosła w drugiej połowie minionego roku. Tylko w grudniu 2020 r. upadłość konsumencką ogłosiło niewiele mniej osób niż przez cały 2015 rok. Można oczekiwać, że w bieżącym roku padnie kolejny rekord dotyczący liczby nowych upadłości konsumenckich. Dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, w jaki sposób upadłość konsumencka wiąże się z nieruchomościami mieszkaniowymi (lokalami i domami). Wiedza na ten temat może przydać się nie tylko osobom, które na skutek koronawirusa wpadły w finansowe kłopoty.    

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wzrost liczby upadłości konsumenckich w 2020 r. wiązał się m.in. ze zmianą przepisów korzystną dla dłużników.
• Nieruchomość mieszkaniowa lub gruntowa podlega likwidacji (sprzedaży) w celu pokrycia długów osoby objętej upadłością konsumencką.
• Po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego, dłużnik otrzyma kwotę pozwalającą mu na wynajęcie lokum w tej samej okolicy przez 1 rok - 2 lata.

Poniżej przedstawiamy więcej informacji o tym, dlaczego upadłość konsumencka jest coraz częstsza. Wyjaśniamy również, jakie zasady dotyczą nieruchomości w czasie trwania tej procedury.

Zmiany prawne z 2020 roku ułatwiły sytuację dłużników

Najpierw warto przytoczyć dane Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej (COIG), które dobrze pokazują, jak popularna ostatnio stała się upadłość konsumencka. Według COIG, liczba konsumentów, którzy ogłosili upadłość z roku na rok rosła następująco:

• 2015 r. - 2112
• 2016 r. - 4434
• 2017 r. - 5535
• 2018 r. - 6570
• 2019 r. - 7944
• 2020 r. - 13 084

Warto pamiętać, że zmiany obowiązujących przepisów wywarły spory wpływ na powyższe wyniki. Ze względu na restrykcyjne regulacje, przed 2015 rokiem upadłość konsumencka była zupełną rzadkością. Pierwsza zmiana liberalizująca zasady upadłości konsumenckiej miała miejsce na początku 2015 r. „Jednym z jej celów było umożliwienie ogłoszenia upadłości przez osoby posiadające tylko jednego wierzyciela i usunięcie kłopotliwych barier finansowych (m.in. dzięki możliwości tymczasowego sfinansowania kosztów postępowania przez Skarb Państwa)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W 2020 r. ustawodawca wprowadził kolejne zmiany prawne, które są bardziej kontrowersyjne. Nowe przepisy (obowiązujące od 24 marca 2020 r.) skutkują tym, że upadłość konsumencką może ogłosić również osoba, która doprowadziła do swojego bankructwa umyślnie lub na skutek rażącego niedbalstwa. „Taki dłużnik będzie jednak musiał dłużej regulować zobowiązania w ramach ewentualnego planu spłaty (przez 3 lata - 7 lat zamiast do 3 lat)” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nieruchomość odgrywa kluczową rolę podczas upadłości

Jeżeli natomiast chodzi o znaczenie nieruchomości podczas złożonej procedury, jaką jest upadłość konsumencka, to warto nadmienić, że już we wniosku upadłościowym dłużnik musi podać wykaz majątku (również nieruchomego) wraz z szacunkową wyceną. Po wydaniu przez sąd postanowienia o ogłoszeniu upadłości, syndyk będzie decydował co do sposobu likwidacji masy upadłościowej, w której skład zwykle wchodzą także nieruchomości. W zawiadomieniu dotyczącym sposobu likwidacji nieruchomości, syndyk informuje wierzycieli oraz sąd m.in. o minimalnej cenie sprzedaży domu, lokalu lub gruntu. „Na czynności syndyka można złożyć skargę na przykład wtedy, gdy wskazana przez niego minimalna cena sprzedaży nieruchomości wydaje się zbyt mała” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Po sprzedaży nieruchomości oraz innych składników majątku dłużnika, syndyk zwykle przedstawia sądowi projekt planu spłaty wierzycieli zakładającego częściowe umorzenie długów. Ustalenie planu spłaty będzie niemożliwe, jeśli dłużnik jest w ogóle niezdolny do regulowania zobowiązań (np. na skutek ciężkiej choroby). W takiej sytuacji może dojść nawet do całkowitego oddłużenia. Co do zasady, plan spłaty będzie niemożliwy także wtedy, gdy zadłużenie jest efektem celowego działania albo dłużnik skorzystał z upadłości konsumenckiej w ciągu ostatnich 10 lat. W tych dwóch ostatnich przypadkach, sąd kierując się względami humanitarnymi lub względami słuszności może jednak podjąć decyzję o:

• ustaleniu planu spłaty wierzycieli przewidującego częściowe oddłużenie
• umorzeniu zobowiązań upadłego dłużnika bez ustalenia planu spłaty wierzycieli
• warunkowym umorzeniu długów bez ustalenia planu spłaty wierzycieli

„Obecne przepisy przewidują także możliwość osiągnięcia porozumienia między dłużnikiem nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz jego wierzycielami na drodze układu” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Dłużnik na pewno nie pozostanie bez dachu nad głową …

W ramach podsumowania, warto wspomnieć o ważnej kwestii, która wiąże się z potrzebami mieszkaniowymi dłużnika. Wiele osób, które interesuje upadłość konsumencka jako sposób wyjścia z kłopotów, niestety może obawiać się, że po sprzedaży nieruchomości przez syndyka stracą dach nad głową. Trzeba zatem nadmienić, że przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535) przewidują wypłatę na rzecz dłużnika kwoty odpowiadającej przeciętnemu kosztowi wynajmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości przez okres od 12 do 24 miesięcy. „Na taką wypłatę dokonywaną ze środków uzyskanych po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego mogą liczyć dłużnicy, którzy w inny sposób nie dadzą rady zaspokoić potrzeb mieszkaniowych swoich i osób pozostających na ich utrzymaniu” - tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez problemu?

Wynajem mieszkania spółdzielczego to dość częste rozwiązanie. Wzbudza ono jednak pewne wątpliwości, które wyjaśniamy.

Zasób mieszkaniowy krajowych spółdzielni kurczy się już od lat. Wynika to m.in. z małego zainteresowania spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania w przypadku nowych inwestycji. Stosunkowo nieliczne spółdzielnie, które budują nowe lokale, często wolą to robić w modelu wolnorynkowym, konkurując z deweloperami albo od razu zakładając, że wszystkie mieszkania zostaną zakupione „na własność” przez spółdzielców. Na wielkość zasobu mieszkaniowego należącego do spółdzielni niekorzystnie wpływa również wykup starszych lokali. Jego tempo wprawdzie spadło w ostatnich latach, ale nadal jest to czynnik o dość dużym znaczeniu. Pomimo wszystkich wspomnianych okoliczności, spółdzielnie nadal dysponują zasobem mieszkaniowym liczącym około 2 mln lokali mieszkalnych. Bardzo wiele innych mieszkań należących do prywatnych właścicieli znajduje się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie. Trudno się zatem dziwić, że w Internecie dość często znajdziemy pytania o to, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez żadnych formalności. Odpowiadamy na tak zadane pytanie uwzględniając różne tytuły prawne członków spółdzielni do lokali.  

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• W swojej pierwotnej wersji, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych obligowała do uzyskania zgody na wynajem mieszkania lokatorskiego.
• Obecnie obowiązują przepisy, które są bardziej korzystne dla posiadaczy spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do mieszkania.
• W niektórych sytuacjach, trzeba jednak powiadomić spółdzielnię o prowadzonym wynajmie.

Poniżej dokładnie wyjaśniamy, kiedy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez zgody i powiadamiania spółdzielni mieszkaniowej.

Mieszkanie spółdzielcze niejedno ma imię …

Na wstępie warto przypomnieć, że członkowie spółdzielni obecnie mogą posiadać trzy różne tytuły prawne do lokali. Chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności mieszkania. Ostatnie z wymienionych praw zapewnia pełną autonomię jego posiadaczowi. To oznacza, że właściciel mieszkania w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową (mogący jednocześnie być jej członkiem), na pewno nie musi nikogo pytać o zgodę na wynajęcie lokalu (na cele typowo mieszkaniowe).

Ewentualne wątpliwości związane z najmem mogą dotyczyć dwóch innych praw. Pierwsze z nich, czyli spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania najbardziej przypomina najem i jest niezbywalne, a także nie podlega dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawo dotyczące lokalu z kolei bardziej przypomina prawo własności - między innymi ze względu na swoją zbywalność, dziedziczność i możliwość obciążenia hipoteką. Warto jednak pamiętać, że właścicielem lokali udostępnianych na podstawie dwóch spółdzielczych praw nadal pozostaje spółdzielnia. Dlatego pojawiają się wątpliwości dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez pytania jego właściciela o zgodę.    

Obecne przepisy są korzystne dla spółdzielcy

Wątpliwości niektórych osób dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można łatwo wynająć, wynikają również z faktu, że przepisy regulujące działanie spółdzielni mieszkaniowych często zmieniały się w przeszłości. Chodzi zwłaszcza o wielokrotne nowelizacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W pierwotnie ogłoszonej wersji tego aktu prawnego (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) znajdował się artykuł 9 ustęp 7 dotyczący spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wówczas mówił on, że: „Wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie całego lokalu mieszkalnego wymaga zgody spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić wyrażenia takiej zgody bez uzasadnionej przyczyny”.

Ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2002 nr 240 poz. 2058) wprowadziła zasadę, zgodnie z którą mieszkanie spółdzielcze (lokatorskie/własnościowe) może być całkowicie lub częściowo oddane w bezpłatne używanie albo wynajęte bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni. Przepisy obowiązujące od 15 stycznia 2003 r. wskazują, że zgoda spółdzielni jest wymagana tylko, gdy wynajęcie lub bezpłatne używanie będzie skutkowało zmianą sposobu korzystania z lokalu albo zmianą jego przeznaczenia.   

Identyczne zasady dotyczące wynajmu lokali spółdzielczych obowiązują również obecnie. Oznaczają one, że osoba zamierzająca wynająć mieszkanie spółdzielcze, powinna ubiegać się o zgodę spółdzielni tylko, jeżeli taki najem będzie skutkował wykorzystaniem lokum na cele inne niż mieszkaniowe (np. otwarciem w nim gabinetu lekarskiego). Spółdzielnię trzeba natomiast pisemnie powiadomić, jeśli wynajem lub bezpłatne używanie będzie miało wpływ na wysokość comiesięcznych opłat. Praktyka związana z przestrzeganiem tej zasady przez osoby wynajmujące mieszkanie spółdzielcze wygląda jednak bardzo różnie.

Restrykcje odnośnie najmu się nie pojawiły

Temat dotyczący wynajmu mieszkania spółdzielczego warto poruszyć również dlatego, że w 2016 r. pojawiały się medialne doniesienia o możliwości ograniczenia wynajmu przez posiadaczy spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali. Takie pogłoski były związane z pracami nad kolejną nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Szybko okazało się jednak, że rząd nie zamierza zaostrzać zasad, na jakich można wynająć mieszkanie spółdzielcze. Swoich wewnętrznych ograniczeń odnośnie wynajmu nie powinny wprowadzać też spółdzielnie. W tym kontekście warto przypomnieć, że statut spółdzielni mieszkaniowej określa prawa i obowiązki członków tylko w zakresie nieuregulowanym ustawą.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet

Mieszkania od komornika mają stać się kuszące dzięki zmianom, które zapowiada rząd. Niestety inne pomysły rządu zmniejszyły atrakcyjność takich „M”.

Krajowe media niedawno poinformowały, że mieszkania od komornika będzie można wylicytować przez Internet. Takie rozwiązanie z całą pewnością może przyczynić się do wzrostu zainteresowania mieszkaniami z licytacji komorniczej. Internetowa licytacja lokali i domów oferowanych przez komornika sprawi, że zniknie problem związany z mało dogodnym czasem lub miejscem składania ofert. Skorzystają na tym również dłużnicy, którzy dzięki wyższym cenom sprzedaży nieruchomości spłacą większą część swoich zobowiązań lub otrzymają od komornika większą nadwyżkę (różnicę ceny sprzedaży „M” oraz łącznej wartości długów). Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania od komornika stały się mniej atrakcyjne w kwietniu 2019 roku, kiedy rząd zmienił jeden z ważnych przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Prawdopodobnie już niebawem mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet.
• Wspomniane rozwiązanie będzie dobrowolne, ale można przypuszczać, że wykorzysta je spora część wierzycieli.
• Atrakcyjność zakupu mieszkań od komornika nadal będą jednak obniżać przepisy eksmisyjne.

Poniżej wyjaśniamy ciekawe kwestie związane z planowaną licytacją nieruchomości online i tłumaczymy, dlaczego osoby obecnie kupujące mieszkania od komornika skarżą się na przepisy eksmisyjne.

Licytacja nieruchomości online będzie dużą zmianą …

Mieszkania od komornika mają stać się bardziej atrakcyjne dzięki przepisom, które 8 grudnia 2020 r. przyjął rząd. Mowa o projekcie nowelizacji ustawy kodeks postępowania cywilnego. Wspomniany projekt zakłada, że dzięki wprowadzeniu możliwości licytowania nieruchomości online zniknie problem związany ze zmowami cenowymi kilku licytantów. Dodatkowo nowe rozwiązania dobrze wpisują się w trend cyfryzacji przyspieszony przez pandemię koronawirusa. Umożliwienie licytacji nieruchomości przez Internet obniży również koszty ich sprzedaży, co ma być korzystne dla dłużnika.  

Rząd zakłada, że mieszkania od komornika będzie można licytować przy wykorzystaniu systemu, który aktualnie już funkcjonuje w przypadku licytacji rzeczy ruchomych. Warto podkreślić, że licytacja domów, gruntów i mieszkań w trybie online nie będzie obowiązkowa. Wniosek w tej sprawie dotyczący odpowiednio pierwszego lub drugiego terminu licytacji ma składać wierzyciel. Można jednak przypuszczać, że większość wierzycieli będzie zainteresowana opcją przeprowadzenia licytacji w trybie online, bo taki wariant daje większą szansę na szybkie zakończenie sprzedaży oraz odpowiednio wysoką cenę końcową. Rząd poinformował również, że licytacje nieruchomości online będą trwały przez tydzień. Nie zabraknie więc czasu na podjęcie przemyślanej decyzji.

Nabywcy „M” narzekają na zmiany dotyczące eksmisji

Większość osób, które interesują mieszkania od komornika, zapewne ucieszy się z rządowych zapowiedzi. Tacy potencjalni nabywcy domów i lokali z komorniczej licytacji wskazują jednak na pewien problem. Mowa o zmianie przepisów eksmisyjnych z kwietnia 2019 roku, która utrudniła szybkie przejęcie nieruchomości oraz jej odsprzedaż lub remont. W tym kontekście warto przypomnieć, że były właściciel mieszkania nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz na przykład orzeczenia Sądu Najwyższego z sygnaturami III CZP 66/01, V CA 1/04 oraz III CKS 330/10). Taka kontrowersyjna sytuacja nie zmienia się już od lat mimo interwencji, które podejmował np. Rzecznik Praw Obywatelskich.

Między innymi ze względu na nieobjęcie byłych właścicieli lokali i domów ochroną przewidzianą dla lokatorów, rząd zdecydował się na zmianę art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego. W swoim poprzednim brzmieniu, artykuł 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego pozwalał na eksmisję dłużnika bez prawa do mieszkania socjalnego lub innego lokum (np. byłego właściciela lokalu) do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Począwszy od kwietnia 2019 roku, komornik musi czekać z eksmisją aż do momentu wyznaczenia przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Stanowi to problem szczególnie w przypadku gmin nieposiadających odpowiedniej liczby pomieszczeń tymczasowych. Osoby, które od dawna interesują mieszkania od komornika już uwzględniły ryzyko długotrwałej eksmisji w ramach składanych ofert. Istnieje jednak obawa, że o ewentualnych utrudnieniach eksmisyjnych nie będą wiedzieli internauci wcześniej niebiorący udziału w licytacjach komorniczych. Wraz z wprowadzeniem opcji licytowania mieszkania od komornika przez Internet, może pojawić się całkiem spora grupa takich osób.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Współwłasność mieszkania - czy stanowi problem?

Współwłasność mieszkania to dość częsta sytuacja. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak można pozbyć się kłopotliwej współwłasności.

Wbrew pozorom, współwłasność mieszkania nie jest rzadkim zjawiskiem. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w ramach spadku. Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Wiąże się to nie tylko z faktem, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Warto również zdawać sobie sprawę, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie lokalu lub domu. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona. Pokrótce wyjaśniamy, na czym polega procedura zniesienia współwłasności.

Współwłasność ułamkowa jest o wiele mniej kłopotliwa

Jeżeli chodzi o współwłasność mieszkania, to w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na pewną kwestię. Chodzi o różnicę pomiędzy dwoma rodzajami współwłasności, czyli współwłasnością łączną oraz ułamkową. Współwłasność łączna jest mało wygodna dla współwłaścicieli ze względu na jej specyficzny (bezudziałowy) charakter. Osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Na całe szczęście, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych okazuje się o wiele częstszym wariantem. Zgodnie z artykułem 198 kodeksu cywilnego, który dotyczy współwłasności ułamkowej: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Wspomniany przepis wyjaśnia, że sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli. „Wykorzystują to między innymi specjalne firmy tanio skupujące udziały w mieszkaniach” - zauważa Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kolejny przepis kodeksu cywilnego (art. 199 KC) wskazuje natomiast, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron. „Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Współwłasność lokum znosi się notarialnie lub sądowo

Problemy jakie powoduje współwłasność mieszkania sprawiają, że wiele osób chce się jej pozbyć. Od kłopotu można uwolnić się sprzedając swój ułamkowy udział w danym lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Typowy nabywca mieszkania nie jest bowiem zainteresowany perspektywą zakupu np. 1/3 lub 1/2 nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami. Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Leszek Markiewicz ostrzega, że propozycja cenowa ze specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska.

Na całe szczęście, istnieje rozwiązanie inne niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na wskutek postępowania sądowego. Najlepiej jest wtedy, gdy współwłaściciele sami wypracują porozumienie i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami/dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe do osiągnięcia. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że taka opcja już na wstępie będzie kosztowała 1000 zł. „Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego (o zniesienie współwłasności) zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony” - zwraca uwagę Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Sprzedaż mieszkania może być jedynym rozwiązaniem

Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Warto również wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Mowa o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu własności co najmniej jednego współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział domu lub lokalu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. W praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych. Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. „Warto wiedzieć, że sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Jeśli dwa wcześniej omawiane rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. „Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Inwestycja w mieszkanie - ilu Polaków to robi?

Bardzo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że inwestycja w mieszkanie nadal jest ciekawą opcją. Sprawdzamy, ilu Polaków ją wybiera.

Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w III kw. 2020 r. inwestorzy mieszkaniowi znów powrócili na największe rynki, a inwestycja w mieszkanie ponownie stała się popularna. Świadczy o tym szybki wzrost udziału transakcji gotówkowych do poziomu notowanego już wcześniej (np. w 2019 r.). Można przypuszczać, że IV kw. 2020 r. był nieco gorszy pod względem popytu inwestycyjnego - między innymi ze względu na niepewność spowodowaną pandemią koronawirusa. Tym niemniej, miniony rok w kontekście inwestycyjnego popytu na mieszkania zakończył się lepiej niż można było oczekiwać np. wiosną. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, ilu i jakich rodaków skusiła inwestycja w mieszkanie.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Dane Ministerstwa Finansów sugerują, ilu Polaków wynajmuje lokale lub domy. Inwestycja w mieszkanie to źródło zarobku dla około 700 000 - 750 000 rodaków.
• Inne statystyki potwierdzają, że wynajem domów nadal stanowi rynkowy margines.
• Popularność najmu okazjonalnego rośnie, ale nadal nie jest to dominujący sposób wynajmowania lokali i domów.

Poniżej prezentujemy ciekawe informacje oraz statystyki, które potwierdzają nasze wnioski.

Dane Ministerstwa Finansów stanowią podpowiedź

Próba scharakteryzowania polskiego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych to ciekawe, ale jednocześnie dość trudne wyzwanie. Wynika to z faktu, że mamy niewiele danych na temat faktycznej skali wynajmu mieszkań i domów w Polsce. Pewną podpowiedź stanowią dane Ministerstwa Finansów, które co roku podsumowuje wpływy z podatku dochodowego (PIT). Wspomniany resort podaje, że złożono około 712 000 zeznań podatkowych za 2019 r. dotyczących rozliczenia najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Starsze dane fiskusa sugerują, że około 140 000 kolejnych osób rozlicza najem na podstawie tzw. zasad ogólnych. W takim przypadku, inwestycja w mieszkanie jest rozliczana podatkowo z uwzględnieniem amortyzacji i poniesionych wydatków.      

Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków faktycznie zarabia na najmie nieruchomości mieszkaniowych. Warto bowiem pamiętać, że statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują również dzierżawę i najem nieruchomości niemieszkaniowych. Wydaje się jednak, że śmiało możemy przyjąć 700 000 - 750 000, jako szacunkową liczbę Polaków wynajmujących domy lub mieszkania. Bardzo wiele takich osób posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem (często odziedziczone). Inwestycja w mieszkanie obejmująca np. 3 - 5 lokali wciąż stanowi rzadkość.

Najem domu wciąż jest stosunkowo rzadki w Polsce

Ciekawe światło na rynek wynajmu w Polsce rzucają również dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” (ThinkCo). Wspomniana analiza dostarcza nam bowiem informacji o tym, że około 70% ofert na rynku najmu stanowią mieszkania. Wynajem samodzielnych pokoi generuje z kolei jedną czwartą dostępnych propozycji.

Domy na wynajem z udziałem około dwuprocentowym, wciąż stanowią margines rynkowy. Część właścicieli takich starszych budynków współpracuje bezpośrednio np. z agencjami pracy zamieniając dom jednorodzinny w swoisty hotel robotniczy. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania, to warto nadmienić, że Polacy najchętniej przeznaczają na wynajem M2 (ok. 53% ofert), M3 (ok. 21%) oraz M1 (ok. 23%). Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to również z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie na terenie wiodących miast.  

Wynajmujący preferują „zwykłe” i roczne umowy …

Ze wspomnianego wcześniej raportu dowiemy się również, że około 75% wynajmujących wciąż zawiera z lokatorami „zwykłe” umowy najmu. Mowa o kontraktach konkurencyjnych względem najmu okazjonalnego (udział: 13%) i najmu instytucjonalnego (4%). Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, który obecnie jest dostępny wyłącznie w przypadku prywatnej działalności, to jego faktyczny udział może być nawet mniejszy niż podaje raport ThinkCo. Ministerstwo Finansów poinformowało bowiem, że w 2019 r. zgłoszenia najmu okazjonalnego dokonało zaledwie 32 036 podatników (o 11 781 więcej niż w 2018 r.).

Inne dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” sugerują, że ponad połowa umów wynajmu mieszkań jest zawierana tylko w perspektywie rocznej. Wynajmujący chętnie dokonują jednak przedłużenia umów z rzetelnymi lokatorami i dlatego wiele lokali jest wynajmowanych przez 2 lata - 5 lat.

Osoby fizyczne nadal będą fundamentem rynku najmu

Zaprezentowane informacje potwierdzają, że zdecydowana większość polskich inwestorów mieszkaniowych nie jest krezusami. Przeciętna inwestycja w mieszkanie obejmuje bowiem 1 - 2 lokale, które zwykle mają po 2 lub 3 pokoje. Spore rozdrobnienie na rodzimym rynku najmu, na pewno może stanowić przeszkodę w kontekście jego profesjonalizacji. Warto jednak pamiętać, że w następnych latach drobni wynajmujący, którzy prowadzą najem jako działalność prywatną albo jednoosobową działalność gospodarczą, nadal będą fundamentem rynku najmu. Taka sytuacja utrzyma się mimo zainteresowania dużych inwestorów najmem instytucjonalnym.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.