Adaptacja budynku gospodarczego - jak to zrobić?

Przez ostatnie kilka lat, bardzo szybko rosły koszty zakupu działek i budowy domów. Taka zmiana będzie bardziej odczuwalna teraz - w warunkach gorszej koniunktury gospodarczej. Właśnie dlatego można spodziewać się, że wzrośnie zainteresowanie ciekawym rozwiązaniem, jakim jest bez wątpienia adaptacja różnych budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Nowoczesne technologie budowlane pozwalają na znaczącą poprawę takich budynków w zakresie estetyki oraz energochłonności. Jednocześnie inwestor nie musi ponosić kosztów związanych np. z wykonaniem fundamentów i budową ścian nośnych. Regres drobnego rolnictwa sprawia, że na terenach wiejskich można znaleźć coraz więcej niedużych budynków gospodarczych w atrakcyjnych cenach. Warto zatem wyjaśnić zasady, na jakich przebiega adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.

 

Przed rozpoczęciem adaptacji konieczne będą formalności

 

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że corocznie na cele mieszkalne jest adaptowanych 1000 - 1500 budynków gospodarczych. Taka liczba byłaby większa, gdyby nie fakt, że spora część wspomnianych budynków znajduje się w złym stanie albo została wybudowana z tanich i niezdrowych materiałów. Przykład stanowią samodzielnie wyprodukowane pustaki żużlowe w ścianach nośnych. Warto również pamiętać, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny może wygenerować spore koszty. W praktyce bardzo wiele zależy do tego, jakie było wcześniejsze zastosowanie wspomnianego budynku.

 

Nie można również zapominać o formalnościach, które będą potrzebne jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W zależności od sytuacji, takie prace będą prowadzone na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku i milczącej zgody organu administracji budowlanej albo na podstawie pozwolenia na przebudowę. Ten drugi wariant jest częsty, bo adaptacja budynku gospodarczego zwykle wymaga daleko idącej ingerencji w jego konstrukcję.

 

Urząd będzie miał 30 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu

 

W pierwszej kolejności warto omówić ścieżkę administracyjną związaną z prowadzeniem inwestycji na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Planowana zmiana sposobu wykorzystania budynku z gospodarczego na mieszkalny, przed rozpoczęciem prac wymaga powiadomienia prezydenta miasta na prawach powiatu lub starosty. Nawet jeśli adaptacja budynku gospodarczego nie będzie wymagała pozwolenia na przebudowę, to inwestor nie uniknie konieczności dostarczenia kilku dokumentów. W ramach wspomnianego zgłoszenia, trzeba przedstawić staroście lub prezydentowi miasta między innymi następujące dokumenty:

 

• ekspertyzę techniczną wydaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane
• standardowe oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• opis oraz rysunek, który prezentuje usytuowanie budynku względem innych nieruchomości oraz powierzchnię budynku objętą zmianą sposobu użytkowania
• opis techniczny przedstawiający konstrukcję budynku, jego rodzaj oraz parametry techniczne (m.in. rozkład obciążeń)
• w zależności od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ-kę”) albo zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

 

Na podstawie wszystkich wspomnianych dokumentów, lokalny organ administracji budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) może udzielić milczącej zgody albo zgłosić swój sprzeciw w ciągu 30 dni. Brak sprzeciwu wyrażonego w trakcie 30 dni od złożenia wymaganych dokumentów, uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku przed upływem dwóch kolejnych lat. W razie przekroczenia tego dwuletniego terminu, adaptacja budynku gospodarczego będzie wymagała ponownego zgłoszenia.

 

Pozwolenie budowlane bardzo często okaże się potrzebne

 

Często okazuje się, że po złożeniu zawiadomienia (zgłoszenia) o zmianie sposobu użytkowania budynku starosta lub prezydent miasta wskazuje na konieczność uzyskania pozwolenia na przebudowę. Dzieje się tak wtedy, gdy planowane prace mają szeroki zakres. W tym kontekście warto przypomnieć, że według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, na skutek których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.

 

Niektóre osoby mogły słyszeć, że istnieje możliwość dokonania przebudowy budynku gospodarczego wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Aktualne przepisy wskazują, że przebudowa na podstawie zgłoszenia jest możliwa tylko wtedy, gdy wolnostojący parterowy budynek gospodarczy ma powierzchnię zabudowy do 35 mkw. Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby liczba takich małych budynków gospodarczych nie przekraczała dwóch na każde 500 mkw. działki. Niski limit dotyczący powierzchni zabudowy (tylko 35 mkw.) wyklucza, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny, dokonywana w formie przebudowy będzie mogła zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Firma w domu to wyższy podatek od nieruchomości?

Polska przoduje w Europie pod względem liczby osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Trudno ukryć, że część takich mikroprzedsiębiorców została zmuszona przez pracodawcę do założenia firmy. Spora grupa właścicieli jednoosobowych firm to jednak ludzie, którzy z własnej woli zdecydowali się na działalność gospodarczą. Niezależnie od motywów założenia firmy, wiele osób rejestruje ją w swoim domu lub lokalu. Przedsiębiorcy wybierający takie rozwiązanie, często zastanawiają się jednak, czy firma w domu będzie skutkowała potraktowaniem części lokum jako nieruchomości użytkowej. Z taką kwalifikacją części lokalu lub domu, niestety wiąże się znacznie wyższa stawka podatku od nieruchomości. Mowa o daninie, która w 2020 r. maksymalnie wynosi 23,90 zł/mkw. („firmowe” części mieszkań) zamiast 0,81 zł/mkw. (mieszkania). Zastosowanie wyższej stawki podatku od nieruchomości może dla przedsiębiorcy oznaczać dodatkowy wydatek na poziomie np. 300 zł - 500 zł rocznie. Właśnie dlatego wyjaśniamy, czy firma w domu lub lokalu faktycznie będzie skutkowała wyższymi zobowiązaniami wobec gminy.

 

Wiele zależy od sposobu wykorzystania lokum

 

W kontekście opisywanego tematu, już od dawna przewijają się dwie ważne kwestie. Pierwszą z nich jest ewentualna konieczność płacenia wyższego podatku od nieruchomości mieszkaniowej w związku z działalnością gospodarczą. Drugi i równie ważny aspekt to możliwość odliczania od dochodu podatkowego części wydatków związanych z mieszkaniem (np. zaliczek na rzecz wspólnoty i rachunków za energię elektryczną). Najpierw warto zająć się tym pierwszym tematem.

 

Specjaliści podatkowi zwracają uwagę, że sama firma w domu lub mieszkaniu nie stanowi podstawy do płacenia podatku od nieruchomości wedle wyższej stawki. Kluczowe znaczenie ma bowiem sposób wykorzystania danej powierzchni. Jeżeli pokój będzie w całości używany tylko na potrzeby działalności gospodarczej, to konieczne jest przekazanie w urzędzie miasta lub gminy zaktualizowanej informacji o nieruchomościach podlegających opodatkowaniu. Taka informacja (na formularzu IN-1 z załącznikami) powinna zostać przekazana w ciągu 14 dni od zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości mieszkaniowej.  

 

Formalności związane z aktualizacją informacji o nieruchomości nie będą potrzebne jeśli część lokum wygospodarowana na potrzeby firmowe, jednocześnie pełni również funkcje typowo mieszkalne. W takiej sytuacji, zasadne będzie opodatkowanie całej nieruchomości mieszkaniowej znacznie niższą stawka (wynoszącą aktualnie 0,81 zł/mkw.). Firma w domu lub mieszkaniu nie spowoduje wzrostu stawki podatkowej np. wtedy, gdy podatnik nie wykonuje tam działalności gospodarczej albo nie zmienia typowo mieszkalnego charakteru pomieszczenia.

 

Niezdecydowanie fiskusa nie ułatwia sprawy

 

Warto pamiętać, że właściciel firmy zwykle nie ponosi w całości dodatkowych kosztów, które są związane z wyższym podatkiem od nieruchomości. Podatek od części nieruchomości mieszkaniowej przeznaczonej tylko do celów firmowych, pomniejsza bowiem dochód podatkowy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. W zależności od stopy opodatkowania, jednoosobowy przedsiębiorca dzięki niższemu PIT-owi odzyska 17%, 19% lub 32% kosztów wynikających z objęcia części nieruchomości wyższą stawką.

 

W kontekście kosztów podatkowych firmy, warto również wspomnieć o możliwości uwzględniania wydatków mieszkaniowych związanych np. z zaliczkami na rzecz wspólnoty, prądem oraz odsetkami kredytu hipotecznego. Takie wydatki mogą powiększyć koszty działalności gospodarczej proporcjonalnie do udziału, jaką ma „firmowa” powierzchnia w całym metrażu domu lub lokalu. To ważny argument finansowy, który sprawia, że firma w domu lub mieszkaniu jest popularnym rozwiązaniem.   

 

Trzeba podkreślić, że od pewnego czasu pojawiają się interpretacje przepisów podatkowych, które są bardziej korzystne dla przedsiębiorców wykorzystujących dom lub mieszkanie. Chodzi o możliwość uwzględniania mieszkaniowych kosztów w rozliczeniu podatkowym nawet wtedy, gdy od całości lokum jest płacona niższa stawka podatku od nieruchomości. Dopuszczalność takiego rozwiązania została wspomniana między innymi w odpowiedzi na Interpelację Poselską numer 16957 z dnia 14 grudnia 2017 roku, a także w Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o numerze 0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES z dnia 21 grudnia 2017 roku.

 

Ze względu na korzystne stanowisko fiskusa, wielu przedsiębiorców rozlicza koszty mieszkaniowe pomimo braku wyodrębnienia firmowej części swojego lokum. Ze względu na specyfikę polskiego prawa podatkowego, nie można jednak wykluczyć, że organy podatkowe w przyszłości zmienią zdanie, a firma w domu stanie się mniej korzystna. Dlatego najbardziej przezorni przedsiębiorcy wolą wydzielić część lokum tylko na potrzeby firmowe i zapłacić wyższy podatek od nieruchomości.

 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kiedy prywatny najem stanie się firmowy?

W ostatnich latach wyraźnie wzrosła popularność najmu mieszkań. Taka zmiana oczywiście wynikała z rosnących cen lokali mieszkalnych i coraz niższego oprocentowania lokat. Koronawirusowy kryzys zakłócił boom inwestycyjny na rynku wynajmu i stworzył presję na spadek czynszów. Mimo tego, trudno spodziewać się masowego odwrotu wynajmujących. Rynek kapitałowy jest bowiem niestabilny, a wynajem typowego mieszkania nawet przez połowę roku może zapewnić wyższą rentowność niż lokata o równowartości lokalu. Z długookresowego punktu widzenia, większym problemem dla wynajmujących niż obecny kryzys są obowiązujące regulacje. Chodzi zarówno o kwestię ochrony lokatorów, jak i przepisy podatkowe. Na gruncie podatków, problem sprawia między innymi odpowiedź na pytanie, kiedy prywatny najem jest możliwy, a kiedy czynsze trzeba rozliczać w ramach firmy. Warto przyjrzeć się tej kwestii, którą sądy i organy podatkowe niestety interpretują uznaniowo.

Prywatny najem daje możliwość rozliczenia niskim ryczałtem   

Wielu wynajmującym zależy na zaletach, jakie zapewnia prywatny najem. Chodzi przede wszystkim o możliwość zastosowania niskiego ryczałtu ewidencjonowanego w rozliczeniach z fiskusem. Niestety od 1 stycznia 2018 roku, nie wszystkie przychody z najmu prywatnego mogą być objęte stawką ryczałtową 8,5%. Warto przypomnieć, że w przypadku sumy czynszów wynoszącej powyżej 100 000 zł rocznie obowiązuje podwyższona stawka - 12,5%. Tym niemniej, ryczałt w przypadku najmu prywatnego nadal pozostaje korzystną formą rozliczenia z fiskusem (zwłaszcza dla osób, które mało inwestują w lokal na wynajem). W tym kontekście warto również przypomnieć, że niewielu wynajmujących przekracza limit sumy czynszów wynoszący 100 000 zł/rok.

Możliwość osiągania przychodów z najmu i podobnych umów (podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy) bez rejestracji firmy oznacza również oszczędności związane brakiem konieczności opłacania księgowego. Takie oszczędności są możliwe również wtedy, gdy osoba wybierająca najem prywatny zamiast ryczałtu będzie stosować skalę podatkową (stawki: 17% i 32%). Możliwość zastosowania najmu okazjonalnego nie stanowi natomiast atutu dla prywatnego wynajmującego, ponieważ przedsiębiorcy mają do wyboru bardziej liberalny najem instytucjonalny. Jeżeli natomiast chodzi o inne minusy wynajmowania „na firmę”, to warto wspomnieć o konieczności rejestracji działalności gospodarczej, załatwiania spraw z nią związanych, opłacania składki ubezpieczenia zdrowotnego oraz ewentualnego oprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne.

Wynajem jednego mieszkania nie wzbudzi podejrzeń fiskusa

Wszystkie osoby zastanawiające się nad podatkową klasyfikacją prowadzonego najmu (najem prywatny vs najem firmowy) powinny wiedzieć, że fiskus nie bierze pod uwagę faktu wcześniejszego (nie)zarejestrowania działalności gospodarczej. Ważne jest to, czy aktywność podatnika faktycznie spełnia kryteria związane z taką działalnością. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) podaje nam następującą definicję działalności gospodarczej: „jest to działalność zarobkową polegającą (m.in. - przyp. red.) na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Powyższa definicja jest mocno ogólna i dlatego trzeba brać pod uwagę również orzecznictwo sądów administracyjnych będące rezultatem sporów podatników z fiskusem. Ważne wydają się między innymi następujące orzeczenia:

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 roku (sygn. akt II FSK 14/17) wskazujący, że wynajem kilku mieszkań powierzony specjalistycznej firmie zarządzającej najmem kwalifikuje się do uznania go za działalność gospodarczą.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2018 roku (sygn. akt II FSK 887/16) potwierdzający, że wynajem kilkudziesięciu lokali powinien być zakwalifikowany jako prowadzenie działalności gospodarczej.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2017 roku (sygn. akt II FSK 2769/15) informujący, że długoterminowy wynajem 11 lokali (nawet na cele wyłącznie mieszkaniowe) powinien być rozliczany podatkowo po zarejestrowaniu działalności gospodarczej.

W ramach „kontr-przykładu”, warto podać interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 maja 2019 r. (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM). Wspomniana interpretacja sugeruje, że najem domu jednorodzinnego, domu letniskowego oraz ośmiu mieszkań nie musi być kwalifikowany jako działalność gospodarcza. Taka rozbieżność stanowisk sądów i organów podatkowych będzie nadal możliwa jeśli ustawodawca nie określi jasnych oraz jednoznacznych kryteriów, jakie powinien spełniać najem prywatny. Na razie można tylko stwierdzić, że wynajem jednego mieszkania nie stanowi ryzyka podatkowego związanego z ewentualnym podważaniem przez fiskusa prywatnego charakteru najmu. Jeżeli podatnik chce prowadzić najem prywatny dotyczący większej liczby nieruchomości, to dobrym pomysłem może być uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zamiast mieszkania można mieć lokaty na 1,00%

Najniższy w historii poziom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego dwojako wpływa na rynek nieruchomości. Po pierwsze, skutkuje on bardzo niskim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych w PLN wynoszącym np. 2,20% – 2,50%. Obniżka stóp procentowych NBP oraz WIBOR-u tylko po części została skompensowana przez wzrost bankowych marż. Taka sytuacja zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych pomimo kryzysu związanego z epidemią koronawirusa. Warto również pamiętać, że sytuacja dotycząca stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego ma jeszcze inny wpływ na rynek nieruchomości. Chodzi o to, że bardzo niskie oprocentowanie depozytów zniechęca do sprzedaży mieszkania i założenia lokaty z użyciem otrzymanych pieniędzy. Sprawdziliśmy, na jakie oprocentowanie lokaty może liczyć osoba wybierająca takie rozwiązanie.  

Banki nie cenią posiadaczy dużych depozytów

Osoby znające ofertę depozytową krajowych banków dobrze wiedzą, że te instytucje oferują najciekawsze promocje w przypadku niewielkich lokat o wartości 5000 zł – 10 000 zł i okresie spłaty wynoszącym zwykle 3 miesiące. Opisywana sytuacja wynika z faktu, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe posiada lokaty o łącznej wartości wynoszącej zaledwie 10 000 zł – 15 000 zł. Warto również pamiętać, że krótki czas trwania promocyjnych depozytów oraz ich niewielka wartość chroni banki przed koniecznością wypłacania dużych odsetek.

Lokaty o wartości typowej dla przeciętnego polskiego mieszkania (np. 300 000 zł – 400 000 zł) są dość rzadkie w rodzimych warunkach, a ich posiadacze raczej nie mogą liczyć na szczególnie wysokie oprocentowanie. Trzykrotna obniżka głównej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego (w marcu, kwietniu i maju 2020 r.) oczywiście dodatkowo pogorszyła sytuację.

Lokata na kwartał lub półrocze nie jest lepsza

Jeżeli sprawdzimy aktualną ofertę lokat z krajowych banków, to okaże się, że osoba deponująca 200 000 zł, 300 000 zł lub 400 000 zł na rok (w ramach jednej lokaty), może liczyć na oprocentowanie wynoszące co najwyżej 1,60%. Najbardziej zyskowna jest Lokata Facto z Banku Facto, który funkcjonuje w formie oddziału włoskiej instytucji kredytowej. Osoby zainteresowane lokatą gwarantowaną przez krajowy system ochrony depozytów, mogą liczyć na stawkę wynoszącą co najwyżej 1,25% pod warunkiem założenia konta osobistego (patrz: ekolokata Plus z Banku Ochrony Środowiska).

Wybór kilku mniejszych, rocznych lokat z różnych banków (np. 4 x 100 0000 zł) nie pozwoli zwiększyć analizowanego oprocentowania. Lokaty półroczne i kwartalne o wartości 200 000 zł – 400 000 zł zapewniają natomiast zbliżone lub jeszcze gorsze wyniki pod względem zyskowności. Dzielenie dużej kwoty (np. 300 000 zł) na wiele trzymiesięcznych lokat o niskiej wartości może nieco poprawić poziom zysków, ale jest bardzo kłopotliwe. W tym kontekście warto pamiętać, że praktycznie każdy bank przewiduje ograniczenie dotyczące liczby i wartości promocyjnych lokat.

Nie warto uwzględniać podczas analizy pojedynczego depozytu o wartości większej niż 100 000 euro, ponieważ nie będzie on w całości objęty ochroną zapewnianą przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Wyjątek dotyczy tylko pierwszych trzech miesięcy od wpłaty środków pochodzących ze sprzedaży prywatnego domu lub prywatnego mieszkania. W tym okresie, limit ochrony oszczędności przez BFG wynosi 200 000 euro minus suma innych środków w danym banku lub SKOK-u.

Lepiej wynajmować z przerwami niż sprzedać

Wyniki powyższej analizy dobrze tłumaczą, dlaczego wiele osób nie kwapi się do sprzedaży mieszkania i wpłaty pieniędzy na lokatę terminową. Istnieje bowiem pewność, że oprocentowanie takiego depozytu będzie znacznie mniejsze od poziomu aktualnej inflacji. Inwestycje na rynkach kapitałowych w obecnej sytuacji gospodarczej zniechęcają natomiast osobę unikającą ryzyka. Trudno się zatem dziwić, że wielu inwestorów mieszkaniowych woli jednak wynajmować „M” i czekać na poprawę koniunktury rynkowej w 2021 roku oraz 2022 roku. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów, których lokale dużo zyskały na wartości w czasie poprzednich 4 lat – 5 lat.

Osoba posiadająca mieszkanie na wynajem w metropolii, nadal może osiągnąć roczną rentowność przekraczającą poziom inflacji. Jest to możliwe nawet jeśli uwzględnimy przerwę w najmie trwającą np. 2 – 3 miesiące rocznie. Czasem wynajem tylko przez 5 – 6 miesięcy rocznie zapewnia wyższy zysk niż najlepsze lokaty na 1 rok. W tym kontekście warto pamiętać, że powyżej analizowaliśmy tylko najlepsze depozyty terminowe. Tymczasem na rynku jest dostępnych również wiele lokat o dużej wartości, których stawka oprocentowania nawet nie przekracza 1,00%. Chodzi oczywiście o roczny poziom zysku bez uwzględnienia podatku Belki.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Miejsce garażowe oznacza kłopoty przy głosowaniu?

W przypadku bloków, zwykle mamy do czynienia w dwoma wariantami funkcjonowania miejsc parkingowych. Pierwszy wariant polega na współwłasności hali garażowej jako dużego lokalu użytkowego. Dzięki takiej opcji, miejsce garażowe można sprzedać osobno - to znaczy w innym czasie niż lokal mieszkalny. Drugie rozwiązanie polega na przyznaniu właścicielom poszczególnych mieszkań prawa do wyłącznego użytkowania fragmentu hali garażowej. Taka hala wówczas należy do części wspólnej budynku. Każdy z opisywanych wariantów ma zarówno swoje zalety, jak i wady. Warto zdawać sobie sprawę, że podział hali garażowej pomiędzy właścicieli mieszkań jeszcze niedawno był dość problematyczny w kontekście głosowania wspólnoty. Niniejszy artykuł wyjaśnia, jak rozwiązano ten kłopot.

Właściciele lokali użytkowych też biorą udział w głosowaniu

W zrozumieniu kwestii dotyczącej wspólnego garażu oraz głosowania, pomoże znajomość pewnych zasad związanych z działalnością wspólnoty mieszkaniowej. Warto więc zajrzeć do ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388), która prezentuje takie reguły. Wspomniana ustawa posługując się pojęciem właściciela lokalu, obecnie uwzględnia również współwłaściciela w częściach ułamkowych.

W przypadku wspólnej hali garażowej, mamy do czynienia właśnie ze współwłasnością ułamkową. Dlatego ułamkowy udział w garażu (miejsce garażowe) można bez problemu sprzedać innej osobie. Jeżeli taki udział jako miejsce garażowe kupi osoba nieposiadająca innego lokalu w danym budynku, to również stanie się ona członkiem wspólnoty mieszkaniowej i będzie musiała ponosić odpowiednią część kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) wskazuje również, że w kwestii głosowania właściciele lokali mieszkalnych oraz użytkowych mają identyczne prawa. Inne uregulowania po prostu dyskryminowałyby właścicieli lokali o charakterze użytkowym. Takie osoby podobnie jak właściciele mieszkań mają udział w nieruchomości wspólnej odpowiadający stosunkowi powierzchni posiadanego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni wszystkich lokali (zarówno użytkowych, jak i mieszkalnych) wraz z pomieszczeniami przynależnymi. W tym kontekście warto nadmienić, że niektóre wspólne garaże jako lokale użytkowe posiadają wysoki udział w łącznej powierzchni wszystkich lokali. Skutkuje to dużym znaczeniem „garażowych” głosów podczas głosowań wspólnoty mieszkaniowej.

Czasem 50 lub 100 osób musiało ustalić wspólne stanowisko

Zasady przewidujące swoiste równouprawnienie współwłaścicieli oraz właścicieli lokali użytkowych jeszcze niedawno powodowały pewne problemy w razie głosowania na forum wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o kwestię głosowania przez osoby posiadające udział we wspólnej hali garażowej stanowiącej lokal użytkowy. Wspólnoty mieszkaniowe miały poważne wątpliwości, czy podczas takiego głosowania można brać pod uwagę „garażowy” udział danej osoby w części wspólnej (związany ze współwłasnością garażu) i ewentualnie doliczać go do głosu związanego z mieszkaniem. W tym kontekście warto przypomnieć, że domyślny sposób głosowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej uwzględnia swoistą siłę głosu związaną z powierzchnią lokalu i udziałem właściciela w części wspólnej. Artykuł 23 ustęp 2 ustawy o własności lokali mówi, że: „Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (w części wspólnej - przyp. red.), chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”.

Prawnicy mieli wątpliwości, czy wspomniany wcześniej sposób oddzielnego uwzględniania głosów wszystkich współwłaścicieli garażu był właściwy pod względem prawnym. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na obecnie nieaktualną uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku (sygn. akt III CZP 82/12). Mówi ona, że prawo głosu przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

W związku z powyższym, wielu ekspertów przyjmowało, że doliczenie udziału powiązanego z garażem (do głosów „za”) będzie możliwe jeśli za przyjęciem uchwały dotyczącej zwykłego zarządu zagłosowali współwłaściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w garażu. Sytuacja miała wyglądać nieco inaczej w razie głosowania uchwał związanych z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Wówczas do uwzględnienia głosu za uchwałą konieczna była jednomyślność wszystkich współwłaścicieli garażu. To raczej mało prawdopodobna sytuacja jeśli miejsce garażowe w jednej hali posiada np. 50 osób - 100 osób. 

Teraz każdy współwłaściciel może głosować zupełnie osobno

Opisywane wcześniej zasady głosowania za uchwałami wymagające częściowej lub całkowitej zgodności właścicieli miejsc garażowych, obecnie już nie obowiązują. Zmianę przyniosła ustawa z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168). Ten akt prawny obowiązujący od 29 sierpnia 2015 roku dokonał swoistego podziału głosów pomiędzy współwłaścicieli hal garażowych oraz innych lokali użytkowych. Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. wprowadziła zasadę, zgodnie z którą każdy współwłaściciel garażu posiadający miejsce garażowe, może głosować osobno swoim niewielkim udziałem. Taka zasada wyeliminowała istnienie jednego głosu o wadze wynoszącej np. 30%, który wymagał całkowitej lub częściowej zgodności wielu właścicieli miejsc garażowych. Zgodnie z obecnymi przepisami, przyjmuje się, że udział „ułamkowego” współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału w lokalu i wielkości udziału tego samego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.