Nowy Polski Ład rozrusza spółdzielnie?

Propozycje ogłoszone w programie Nowy Polski Ład będą miały znaczenie nie tylko dla deweloperów i TBS-ów (SIM-ów). Skorzystać na nich mogą również spółdzielnie.

Po upływie pewnego czasu od ogłoszenia programu Nowy Polski Ład, można już bez zbędnych emocji ocenić jego założenia. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku „mieszkaniówki”, zaprezentowane rozwiązania zrywają z promowaną jeszcze niedawno koncepcją, którą zakładała wsparcie tylko dla budownictwa czynszowego. Gwarancje wkładu kredytów mieszkaniowych i bony dla rodzin wielodzietnych z możliwością przeznaczenia na zakup lokum to pomysły, które od razu pozytywnie wpłynęły na notowania giełdowe dużych deweloperów. Warto również wspomnieć, że rząd nie porzucił pomysłu promowania społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM-ów), które po prostu będą TBS-ami w nowej odsłonie (z możliwością dojścia do własności mieszkaniowej). Nowy Polski Ład oznacza też dobre wiadomości dla rodzimych spółdzielni, które pod względem aktywności inwestycyjnej nie mogą zaliczyć ostatnich lat do szczególnie udanych.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Nowy Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni.
• Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny.
• Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt.

Poniżej piszemy więcej o ewentualnym znaczeniu programu Nowy Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych.

Większe rodziny wybiorą zakup lub budowę domu

Ocena rozwiązań mieszkaniowych, które zawiera Nowy Polski Ład (zwany też Nowym Ładem) jest utrudniona, ponieważ nie znamy jeszcze odpowiedzi na kilka zasadniczych pytań. Na razie wiadomo, że zarówno społeczny bon mieszkaniowy, jak i rodzinny bon mieszkaniowy dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci będzie można przeznaczyć na wkład w spółdzielni mieszkaniowej. Można przypuszczać, że rodziny wielodzietne najbardziej będą zainteresowane wykorzystaniem sporych pieniędzy (np. 100 000 zł) na zakup lub budowę domu. Spółdzielcza oferta może natomiast wzbudzić większe zainteresowanie ze strony bezdzietnych par i rodzin „2+1”.

Single bardzo nie skorzystają na rządowej pomocy

Informacje zaprezentowane przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii wskazują, że bony planowane w ramach programu Nowy Polski Ład zapewnią dofinansowanie tylko na spółdzielczy wkład mieszkaniowy. To oznacza, że wkład budowlany w spółdzielni mieszkaniowej (na nowe mieszkanie własnościowe) nie będzie dofinansowywany. Nie wiemy natomiast, jak będzie wyglądała możliwość wykorzystania rodzinnego bonu mieszkaniowego na zakup spółdzielczego własnościowego prawa albo kupno nowego „M” od spółdzielni na wolnym rynku. W tych dwóch przypadkach, raczej nie powinno być problemów z dofinansowaniem, które wedle założeń będzie wypłacał ZUS.  

Wiadomo również, że społeczny bon mieszkaniowy z opcją wykorzystania go na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu będzie miał następującą wartość:

• jednoosobowe gospodarstwa domowe - 5 000 zł
• małżeństwo bez dzieci - 10 000 zł
• małżeństwa z jednym dzieckiem - 25 000 zł
• małżeństwo z dwojgiem dzieci - 40 000 zł

W kontekście powyższych kwot warto wspomnieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dokładnie nie określa, ile powinien wynosić wkład mieszkaniowy. Osoby ubiegające się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zwykle muszą jednak wnieść kwotę stanowiącą 20% - 30% kosztów budowy mieszkania. Mowa o kosztach, które dopiero będą poniesione albo zostały odpowiednio zwaloryzowane od czasu zakończenia budowy (według wartości rynkowej lokalu).  

Jeżeli przyjmiemy, że koszt budowy spółdzielczego lokum wynosi 4500 zł/mkw., a mieszkanie interesujące małżeństwo z jednym dzieckiem ma 50 mkw., to można obliczyć, że społeczny bon mieszkaniowy (25 000 zł) sfinansuje ponad jedną trzecią wymaganego wkładu mieszkaniowego (4500 zł/mkw. x 50 mkw. x 30% = 67 500 zł). W przypadku singla zamierzającego zasiedlić nową kawalerkę o powierzchni 30 mkw., analogiczny wynik będzie dużo gorszy, gdyż bon społeczny sfinansuje mniej niż jedną ósmą wymaganych środków. Dla samotnych osób, które dodatkowo nie posiadają zdolności kredytowej, Nowy Polski Ład nie będzie mieszkaniowym przełomem.

Spółdzielnie mieszkaniowe będą badały sytuację

Raczej trudno spodziewać się, że społeczny bon mieszkaniowy oraz cały program Nowy Polski Ład mocno zmieni spojrzenie naszych rodaków na kwestie związane z własnością nieruchomości. Nadal pozostanie ona najbardziej preferowanym wariantem. Tym niemniej, opisywana powyżej pomoc finansowa może sprawić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania stanie się nieco bardziej popularne. Jeżeli popyt na lokatorskie „M” odpowiednio wzrośnie, to krajowe spółdzielnie prawdopodobnie rozważą nowe inwestycje, na które obecnie można otrzymać tani kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Od popularności społecznych bonów mieszkaniowych będzie zależało między innymi to, czy spółdzielnie poprawią swoje wyniki inwestycyjne. Miniony rok był dla nich trudny ze względu na pandemię COVID-19. Warto jednak pamiętać, że budownictwo spółdzielcze w naszym kraju od dawna boryka się z problemami. Przez ostatnie lata liczba mieszkań, które spółdzielnie rozpoczęły dla swoich członków była następująca:

• 2010 r. - 4 644
• 2011 r. - 2 263
• 2012 r. - 2 059
• 2013 r. - 1 389
• 2014 r. - 1 362
• 2015 r. - 1 285
• 2016 r. - 2 187
• 2017 r. - 2 746
• 2018 r. - 2 312
• 2019 r. - 2 058
• 2020 r. - 1 638

Nie mamy wprawdzie dokładnych informacji, ale można przypuszczać, że większość rozpoczynanych lokali dla członków spółdzielni to mieszkania własnościowe. Spółdzielnie sprzedają też lokale na wolnym rynku, które GUS dolicza do wyników dotyczących deweloperów (jako mieszkania na sprzedaż i wynajem).

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wynajem domów w Polsce nadal jest rzadkością?

Wynajem domów w Polsce nadal jest mało popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy, jak wyglądają jego perspektywy - również na tle innych krajów.

W polskich warunkach, najem nieruchomości mieszkaniowych kojarzy się przede wszystkim z lokalami mieszkalnymi. Trudno się temu dziwić, ponieważ wynajem domów nadal jest niezbyt popularny. Niemniej jednak, warto przyjrzeć się wspomnianej formie wynajmu. Nawet jej niewielki, trzyprocentowy udział w całym polskim rynku najmu oznacza bowiem, że wynajmowanych domów jest co najmniej 20 000 - 30 000. Postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego wynajem domów w naszych realiach nadal jest stosunkowo mało popularny. W tym kontekście warto odwołać się do sytuacji panującej w innych krajach Unii Europejskiej i OECD.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem.
• Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne.
• Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

Poniżej rozwijamy te trzy wątki i prezentujemy inne ciekawe informacje dotyczące rynku domów na wynajem (nie tylko polskiego).

W większych miastach wynajem domów jest powszechniejszy

Próby oszacowania tego, jak powszechny jest w Polsce wynajem domów bywają dość trudne z uwagi na silne rozproszenie rodzimego rynku najmu. Nawet w przypadku o wiele większego rynku wynajmu lokali, problemy z dostępem do informacji dają o sobie znać. Jeżeli chodzi o wynajem domów i jego popularność, to można bazować głównie na porównaniu liczby ogłoszeń w sprawie domów do łącznej liczby anonsów dotyczących najmu nieruchomości mieszkaniowych. Taka analiza ofert, które znajdują się na popularnych serwisach ogłoszeniowych sugeruje, że udział domów w całym polskim rynku najmu oscyluje obecnie na poziomie 3% - 5%. Nieco wyższym wynikiem cechują się duże miasta. Przykładowo, na terenie Warszawy wynajem domów odpowiada za około 6% - 7% całego rynku najmu.

Relatywnie niewielkie zainteresowanie, jakim cieszy się wynajem domów w Polsce sprawia, że stawki czynszowe są stosunkowo atrakcyjne. Chodzi zwłaszcza o porównanie względem czynszów dotyczących dużych mieszkań. Niewielki dom liczący sobie np. 90 mkw. - 110 mkw. na terenie jednej z bardziej odległych dzielnic Warszawy (np. Wawer, Białołęka lub Targówek) można wynająć już za około 3000 zł - 3200 zł miesięcznie. Do tego czynszu trzeba jeszcze oczywiście doliczyć koszt mediów. Niestety, część ogłoszeniodawców zastrzega, że preferują klientów firmowych (np. przedsiębiorców szukających kwaterunku dla pracowników).

Mini-hotele robotnicze i biura w domach to nowe rozwiązania

Można przypuszczać, że w perspektywie ostatnich kilku lat zainteresowanie wynajmem domów wzrosło. Był to splot kilku czynników. Chodzi między innymi o wzrost zamożności społeczeństwa, który sprawił, że więcej osób stać na wynajem całego domu. Najprawdopodobniej pewną rolę odgrywa też zainteresowanie dobrze zlokalizowanymi domami jako budynkami, gdzie można uruchomić np. małe przedszkole albo nawet działalność biurową.

Wzrost czynszów za nieruchomości biurowe sprawił, że niektóre firmy przeniosły się do wynajętych domów. Takie „biuro-domy” można spotkać np. na stołecznym Mokotowie. Ciekawym zjawiskiem wydaje się także popularność wynajmu starszych domów jako kwater dla imigrantów zarobkowych (np. z Ukrainy). Niestety, taka działalność bywa uciążliwa dla sąsiadów, niezgodna z prawem i nie zawsze jest odpowiednio rozliczana pod względem podatkowym.

Spory wpływ na najem domów ma poziom urbanizacji kraju

Nie ulega wątpliwości, że wciąż stosunkowo niewielka popularność, jaką cieszy się wynajem domów w Polsce to po części efekt uwarunkowań kulturowych. Wielu rodaków uznaje bowiem najem za zło konieczne i rozwiązanie akceptowalne do czasu uzbierania pieniędzy na wkład własny. Z takiego punktu widzenia, wynajem domu jest mało atrakcyjny, mimo że stawka czynszowa za 1 mkw. bywa relatywnie niska. Większość Polaków w kontekście domu myśli tylko o zakupie lub budowie. Nieco inna sytuacja dotyczy przykładowo Stanów Zjednoczonych, gdzie ponad jedna trzecia domów jednorodzinnych jest wynajmowana.

W przypadku Polski, prawdopodobnie pewne znaczenie mają też kwestie związane z podażą domów. Warto pamiętać, że nasz kraj wyróżnia się stosunkowo wysokim udziałem lokali mieszkalnych w całym zasobie mieszkaniowym. Mowa o wyniku 45%, który jest wyższy od średniej obliczonej dla krajów OECD (41%). Istotnym czynnikiem może być także stosunkowo niski wskaźnik urbanizacji, czyli udział ludności mieszkającej na terenach miejskich. Współczynnik urbanizacji dotyczący Polski (60%) jest znacznie niższy od średniej dla państw OECD (81%) i UE (75%). Taka sytuacja sprawia, że dużą część pustych domów jest stosunkowo trudno wynająć (również na potrzeby firmowe). Problemów z wynajmem nie mają tylko właściciele budynków jednorodzinnych zlokalizowanych na terenie największych miast oraz w ich bezpośrednich okolicach.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to TBS-y po liftingu?

Rząd zamierza położyć duży nacisk na społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM-y). Wyjaśniamy, czy mocno różnią się one od TBS-ów.

Osoby zainteresowane rynkiem mieszkaniowym zapewne już słyszały, że rząd zamierza uruchomić i promować tak zwane SIM-y, czyli społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Odpowiednie przepisy dotyczące tych instytucji na początku bieżącego roku weszły w życie. Warto dodać, że Nowy Polski Ład również nawiązuje do kwestii SIM-ów. Mniejsze gospodarstwa domowe mają bowiem otrzymać społeczny bon mieszkaniowy, który będzie można wykorzystać między innymi do opłacenia partycypacji w społecznej inicjatywie mieszkaniowej. Rodziny wielodzietne dzięki rządowej dotacji też będą mogły sfinansować partycypację z SIM. Samo słowo partycypacja potwierdza, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe mają wiele wspólnego z dość popularnymi TBS-ami. Towarzystwa budownictwa społecznego przez 25 lat swojego działania zbudowały ponad 100 000 mieszkań, ale mają dość zróżnicowane opinie (m.in. ze względu na stosunkowo wysoki czynsz). Sprawdzamy, czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe nie powielają najważniejszych wad TBS-ów.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat.
• Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę.
• Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

Poniżej rozwijamy zaprezentowane wcześniej informacje dotyczące SIM-ów oraz zasad ich funkcjonowania.

SIM-y oraz TBS-y łączy bardzo wiele rozwiązań

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to ważny temat, ponieważ stworzenie podstaw do funkcjonowania takich instytucji miało miejsce dopiero niedawno. Zostały one wprowadzone do porządku prawnego poprzez nowelizację ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). Obowiązująca od 19 stycznia 2021 r. ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa wskazuje, że tworzenie nowych TBS-ów jest już niemożliwe. Wcześniej stworzone towarzystwa budownictwa społecznego w myśl nowych przepisów są już traktowane jako społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Takie instytucje mogą jednak pozostać przy dotychczasowej nazwie (TBS).

Analiza nowych przepisów wskazuje, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe w dużym zakresie opierają się na wcześniejszej konstrukcji prawnej TBS-ów. W bardzo wielu przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. po prostu dokonano zmiany polegającej na wprowadzeniu nowej nazwy instytucji (społeczna inicjatywa mieszkaniowa zamiast towarzystwa budownictwa społecznego). Niezmieniona pozostała natomiast generalna koncepcja zakładająca, że stabilny najem mieszkania jest możliwy po wniesieniu zwrotnej partycypacji wynoszącej do 30% kosztów budowy.

Zmianie nie uległa również zasada, zgodnie z którą czynsz dla lokatorów SIM/TBS oprócz bieżących kosztów zarządzania budynkiem musi również pokrywać koszty związane z kredytem inwestycyjnym zaciągniętym na budowę. Dlatego można przypuszczać, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe będą cechowały się dość wysokim poziomem stawek czynszowych w przeliczeniu na 1 mkw.

Rozliczanie partycypacji stanowi spory atut …

Z drugiej strony, na pewno trzeba pamiętać, że ustawodawca wprowadził też kilka ważnych zmian, które odróżniają społeczne inicjatywy mieszkaniowe od towarzystw budownictwa społecznego. Bardzo ważną kwestią wydaje się możliwość rozliczania partycypacji. Nowe przepisy wskazują, że możliwe jest rozliczenie partycypacji w ramach:

• długookresowej obniżki czynszu (to rozwiązanie dostępne tylko dla osób w wieku emerytalnym)
• tymczasowej obniżki czynszu
• stopniowego dojścia do własności mieszkania

Wszystkie powyższe warianty są przeznaczone dla osób, które wynajmują mieszkanie społeczne co najmniej od pięciu lat i nie posiadały dłuższych zaległości czynszowych w czasie ostatnich 60 miesięcy. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą nie zgodzić się na rozliczenie partycypacji poprzez obniżenie czynszu jeśli przez co najmniej pięć lat przed spłatą kredytu inwestycyjnego (na budowę bloku) pobierały one niski czynsz.

Warto pamiętać, że rozliczenie partycypacji z SIM/TBS będzie możliwe dopiero po całkowitej spłacie wcześniejszego kredytu na budowę bloku. Ta sama zasada dotyczy rozliczenia partycypacji w ramach przejścia na umowę najmu instytucjonalnego i późniejszej spłaty pozostałej wartości mieszkania przy pomocy comiesięcznych rat. Osoba decydująca się na najem instytucjonalny i spłatę lokalu będzie mogła dojść do własności „M” w czasie krótszym niż 10 lat, o ile możliwości finansowe jej na to pozwolą. Trzeba równocześnie zaakcentować pewien negatywny aspekt dochodzenia do własności mieszkania z SIM. Mianowicie, umowa najmu instytucjonalnego nie zapewnia prawa do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego w razie eksmisji.  

Promowanie SIM-ów pochłonie aż 1,5 mld zł

Zaproponowane przez rząd zasady rozliczania partycypacji, a zwłaszcza dochodzenia do własności mieszkań społecznych, za pewien czas będą wzbudzały większe zainteresowanie. Opcja stopniowego dochodzenia do własności lokali jest bowiem przewidziana dla umów najmu, które społeczne inicjatywy mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego w ramach nowych inwestycji podpiszą od 1 stycznia 2022 r. Takich umów może być całkiem sporo w porównaniu do wcześniejszej aktywności TBS-ów. Rząd zapewnia spore wsparcie finansowe na nowe inwestycje. Mowa o dofinansowaniu dla samorządów z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Wspomniany fundusz przeznaczy nawet 1,5 mld zł na rozwój budownictwa społecznego w ramach SIM-ów oraz TBS-ów.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Polacy nie wiedzą jakie jest kredytowe ryzyko?

Kredytowe ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych NBP obecnie jest duże. Wyjaśniamy, jak banki powinny informować o takim ryzyku.

Już od dłuższego czasu, krajowe media ekonomiczne poruszają ważny temat, jakim są spodziewane podwyżki rat po wzroście stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Trudno ukryć, że ten temat już nieco spowszedniał Polakom. Zamiast spodziewanego wzrostu kredytowych rat, o którym była mowa np. w 2019 roku, kredytobiorcy doczekali się bowiem trzech kolejnych „cięć” stóp procentowych NBP na początku pandemii COVID-19. Nie ulega jednak wątpliwości, że kredytowe ryzyko związane ze wzrostem kosztu pieniądza (tzw. ryzyko stopy procentowej) faktycznie jest spore. Świadczy o tym między innymi fakt, że Komisja Nadzoru Finansowego niedawno rozpoczęła specjalną kampanię informacyjną dla klientów sektora bankowego. W kontekście działań KNF-u, warto poruszyć inną kwestię. Chodzi o to, jak banki powinny informować o ryzyku stopy procentowej. To ciekawe zagadnienie, bo od początku lipca 2021 r. krajowe banki komercyjne muszą stosować nową Rekomendację S, którą przygotowała Komisja Nadzoru Finansowego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Mimo wprowadzenia nowej Rekomendacji S, zasady informowania klientów banku o tym, jakie jest kredytowe ryzyko pozostały bez zasadniczych zmian.
• Bank musi zaprezentować między innymi wysokość rat kredytowych przy założeniu, że oprocentowanie „hipoteki” w przyszłości wzrośnie aż o 4 punkty procentowe.
• Osoby zaciągające nowe kredyty mieszkaniowe, nie muszą zdawać się tylko na ocenę sytuacji przez bank. Tacy klienci mogą sami ocenić, czy ich budżet domowy wytrzyma wyższe raty.

Poniżej prezentujemy inne informacje dotyczące ważnego tematu, jakim na pewno jest kredytowe ryzyko.

Banki komercyjne muszą już stosować nowe wytyczne KNF

W kontekście nowej Rekomendacji S, dotychczas mówiło się głównie o wymogu oferowania przez banki kredytów z oprocentowaniem ustalonym na okres co najmniej 5 lat. Wspomniany pakiet zaleceń KNF-u wprowadza też na polski rynek kredyty z opcją „klucz za dług” i skraca okres spłaty, po którego przekroczeniu nie zmienia się zdolność kredytowa klienta (zmiana tego okresu z 30 lat do 25 lat). Wszystkie wspomniane zmiany w przypadku banków komercyjnych obowiązują już od połowy 2021 r. Spółdzielczy sektor bankowy ma półtora roku więcej na przygotowanie się do nowych regulacji.

Kredytowe ryzyko: nowa rekomendacja wiele nie zmienia

Analiza dwóch wersji Rekomendacji S (z 2013 roku oraz 2020 roku) sugeruje, że raczej niewiele zmieniło się w kwestii informowania klientów banku o tym, jak wygląda kredytowe ryzyko (ryzyko stopy procentowej). Zgodnie z brzmieniem nowej Rekomendacji S (obowiązującej już banki komercyjne), przed udzieleniem kredytu mieszkaniowego klient powinien zostać poinformowany o tym, jak będą wyglądały raty w przypadku:

• aktualnego oprocentowania kredytu
• oprocentowania wyższego o 400 punktów bazowych/4,00 punkty procentowe (np. 6,40% zamiast 2,40%)
• zmiany oprocentowania identycznej, jak ta odnotowana w ciągu ostatnich 12 miesięcy
• stopy referencyjnej kredytu (zwykle WIBOR 3M lub WIBOR 6M) na poziomie 3,00%, 5,00% oraz 10,00%

Nowa Rekomendacja S wprowadziła obowiązek prezentowania klientom ostatniego z wymienionych wyżej scenariuszy. Informowanie o tym, jak wyglądałaby rata przy poziomie WIBOR-u 10,00% może wydawać się wymogiem nieco na wyrost. Klient banku na pewno powinien jednak wiedzieć, jak może zwiększyć się jego rata jeśli stopa WIBOR, która jest mocno powiązana ze stopami procentowymi NBP osiągnie poziom np. 4,00% - 5,00%. Przyszły kredytobiorca sam powinien sprawdzić, czy w takiej sytuacji jego budżet domowy będzie się „spinał”. W tym kontekście warto nadmienić, że banki liczą wskaźnik DStI (Debt Service to Income), czyli udział obciążeń ratalnych w dochodzie netto dłużnika bazując na nieco uproszczonych założeniach dotyczących np. kosztów utrzymania gospodarstwa domowego.  

Spory z frankowiczami były dobrą nauczką dla banków …

Nie ulega wątpliwości, że banki muszą zwracać dużą uwagę na kwestie informacyjne w kontekście zagrożenia, jakim jest kredytowe ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych NBP. Nauczką dla sektora bankowego na pewno jest sytuacja frankowiczów. Warto pamiętać, że jednym z argumentów kredytobiorców w sporze z bankami (oprócz np. klauzul abuzywnych) jest brak przekazania odpowiednich informacji na temat ryzyka finansowego przed zawarciem umowy kredytowej.

Krajowe banki powinny zadbać, aby podobne argumenty nie pojawiały się wtedy, gdy najpopularniejsza stopa bazowa nowych kredytów mieszkaniowych (WIBOR 3M) wróci z poziomu wynoszącego ok. 0,2% do bardziej typowych notowań (np. 2,0% - 3,0%). Warto nadmienić, że w przypadku nowo zaciąganego kredytu o wartości 400 000 zł i okresie spłaty 30 lat, wzrost WIBOR-u 3M z 0,21% do 2,51% będzie oznaczał równą ratę na poziomie 2143 zł zamiast 1614 zł. Podane wyniki zakładają kredytowaną prowizję przygotowawczą (2,00%) oraz marżę wynoszącą 2,30%.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Najem okazjonalny to recepta na kłopoty?

Najem okazjonalny staje się coraz bardziej popularny. Przepisy dotyczące tej formy wynajmu wymagają jednak dopracowania.

Właściciele mieszkań na wynajem dość często narzekają, że obowiązujące przepisy zbyt mocno chronią najemcę. Chodzi między innymi o konieczność długiego oczekiwania na możliwość wypowiedzenia umowy (np. z powodu zaległości czynszowych lub dewastacji lokum). Wątpliwości wzbudza także sytuacja związana z długim czekaniem na wyrok w sprawie eksmisji oraz przydział mieszkania socjalnego. Najem okazjonalny i najem instytucjonalny w pewnym stopniu stanowi odpowiedź na problemy dotyczące tradycyjnego wynajmu. Warto zatem dowiedzieć się, jakie korzyści dla właściciela mieszkania dokładnie oznacza najem okazjonalny oraz podobny do niego najem instytucjonalny. Niestety, te dwie konstrukcje prawne nie są pozbawione wad. Wątpliwości wzbudza m.in. konieczność długiego oczekiwania na wypowiedzenie umowy najemcy. Problematyczne są także przepisy dotyczące prawa eksmitowanej osoby do pomieszczenia tymczasowego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Najem okazjonalny daje możliwość swobodnego kształtowania czynszu, ale nie przyspiesza wypowiedzenia umowy.
• Podobna sytuacja dotyczy najmu instytucjonalnego, z którego korzystają tylko przedsiębiorcy.
• Doprecyzowania wymaga kwestia eksmisji „okazjonalnego” najemcy i jego prawa do pomieszczenia tymczasowego.

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji na temat najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.

Nie tylko prosta eksmisja jest dużym atutem

Zastrzeżenia właścicieli mieszkań względem najmu okazjonalnego dotyczą faktu, że w przypadku takiego wariantu obowiązują standardowe terminy wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony przewidziane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. To oznacza między innymi konieczność oczekiwania aż zaległości czynszowe przekroczą wymiar trzymiesięczny. Dopiero wtedy można wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę (1 miesiąc). Jego bezskuteczny upływ daje możliwość wypowiedzenia umowy najmu (z co najmniej miesięcznym terminem). Przynajmniej miesięczny termin wypowiedzenia jest wymagany również wtedy, gdy najemca mimo upomnienia powoduje szkody w mieszkaniu lub utrudnia korzystanie z budynku przez innych lokatorów. Najem okazjonalny nie rozwiązuje niestety problemu, jakim są długie okresy wypowiedzenia umowy najmu w opisywanych sytuacjach.

Właściciel mieszkania wybierający najem okazjonalny może natomiast liczyć na to, że brak konieczności ustalenia prawa najemcy do mieszkania socjalnego przyspieszy eksmisję. Innym pozytywnym aspektem jest fakt, że w przypadku najmu okazjonalnego nie występują ograniczenia dotyczące skali oraz liczby podwyżek czynszu. To ważna kwestia w obecnej sytuacji, gdy rynek najmu dochodzi do siebie po trzech falach pandemii, a inflacja niestety jest wysoka.

Najem instytucjonalny wygląda podobnie …

Warto zwrócić uwagę, że jeszcze stosunkowo niedawno najem okazjonalny był rozwiązaniem dostępnym zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób prywatnych. Obecnie sytuacja wygląda inaczej, ponieważ przepisy wskazują, że osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu muszą wybrać inne rozwiązanie. Mowa o najmie instytucjonalnym, który został wprowadzony m.in. z myślą o działaniach państwa na rynku wynajmu.

Najważniejsza różnica pomiędzy najmem okazjonalnym oraz instytucjonalnym wiąże się z faktem, że w tym drugim wariancie najemca nie musi wskazywać awaryjnego lokum na wypadek eksmisji. Podobieństwa dotyczą natomiast konieczności notarialnego poddania się egzekucji przez lokatora. Najem instytucjonalny podobnie jak najem okazjonalny chroni właściciela „M” przed kłopotami związanymi z mieszkaniem socjalnym dla najemcy i daje możliwość swobodnego podnoszenia czynszu, ale jednocześnie nie zapewnia opcji szybszego wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony.  

Wątpliwości wzbudza eksmisja najemców

Nie można też pominąć faktu, że aktualne przepisy regulujące najem okazjonalny posiadają pewien istotny mankament. Mowa o sytuacji, w której osoba posiadająca lokum zadeklarowane przez najemcę jako awaryjne (na wypadek eksmisji), jednak nie chce przyjąć „okazjonalnego” lokatora. Zwykle taka patowa sytuacja jest wynikiem zaniedbań najemcy. Zgodnie z przepisami, jeśli najemca utracił lokum na wypadek eksmisji, to powinien on w ciągu 21 dni znaleźć inne mieszkanie lub dom i przedstawić odpowiednie oświadczenie właściciela o możliwości przyjęcia po eksmisji. Niedopełnienie opisywanych obowiązków może skutkować wypowiedzeniem umowy z terminem wynoszącym zaledwie siedem dni.

Mimo wspomnianej sankcji, „okazjonalni” najemcy czasem nie informują właścicieli mieszkań o utracie lokum na wypadek eksmisji. Wtedy pojawia się spory problem, bo ustawa o ochronie praw lokatorów nie przyznaje prawa do pomieszczenia tymczasowego osobom, które podpisały umowę najmu okazjonalnego. Podobna zasada dotyczy też lokatorów eksmitowanych z mieszkania objętego najmem instytucjonalnym. Z drugiej strony, rodzą się wątpliwości, czy „okazjonalny” lub „instytucjonalny” najemca jednak nie powinien posiadać prawa do tymczasowego lokum. Argumentem mogą być względy konstytucyjne i humanitarne.

Opisywane powyżej wątpliwości powinny zostać jak najszybciej rozstrzygnięte. Prawo do pomieszczenia tymczasowego oznacza bowiem, że w myśl przepisów obowiązujących od 21 kwietnia 2019 r. komornik będzie czekał z eksmisją aż do czasu znalezienia przez gminę odpowiedniego pomieszczenia.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.