Mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet

Mieszkania od komornika mają stać się kuszące dzięki zmianom, które zapowiada rząd. Niestety inne pomysły rządu zmniejszyły atrakcyjność takich „M”.

Krajowe media niedawno poinformowały, że mieszkania od komornika będzie można wylicytować przez Internet. Takie rozwiązanie z całą pewnością może przyczynić się do wzrostu zainteresowania mieszkaniami z licytacji komorniczej. Internetowa licytacja lokali i domów oferowanych przez komornika sprawi, że zniknie problem związany z mało dogodnym czasem lub miejscem składania ofert. Skorzystają na tym również dłużnicy, którzy dzięki wyższym cenom sprzedaży nieruchomości spłacą większą część swoich zobowiązań lub otrzymają od komornika większą nadwyżkę (różnicę ceny sprzedaży „M” oraz łącznej wartości długów). Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania od komornika stały się mniej atrakcyjne w kwietniu 2019 roku, kiedy rząd zmienił jeden z ważnych przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Prawdopodobnie już niebawem mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet.
• Wspomniane rozwiązanie będzie dobrowolne, ale można przypuszczać, że wykorzysta je spora część wierzycieli.
• Atrakcyjność zakupu mieszkań od komornika nadal będą jednak obniżać przepisy eksmisyjne.

Poniżej wyjaśniamy ciekawe kwestie związane z planowaną licytacją nieruchomości online i tłumaczymy, dlaczego osoby obecnie kupujące mieszkania od komornika skarżą się na przepisy eksmisyjne.

Licytacja nieruchomości online będzie dużą zmianą …

Mieszkania od komornika mają stać się bardziej atrakcyjne dzięki przepisom, które 8 grudnia 2020 r. przyjął rząd. Mowa o projekcie nowelizacji ustawy kodeks postępowania cywilnego. Wspomniany projekt zakłada, że dzięki wprowadzeniu możliwości licytowania nieruchomości online zniknie problem związany ze zmowami cenowymi kilku licytantów. Dodatkowo nowe rozwiązania dobrze wpisują się w trend cyfryzacji przyspieszony przez pandemię koronawirusa. Umożliwienie licytacji nieruchomości przez Internet obniży również koszty ich sprzedaży, co ma być korzystne dla dłużnika.  

Rząd zakłada, że mieszkania od komornika będzie można licytować przy wykorzystaniu systemu, który aktualnie już funkcjonuje w przypadku licytacji rzeczy ruchomych. Warto podkreślić, że licytacja domów, gruntów i mieszkań w trybie online nie będzie obowiązkowa. Wniosek w tej sprawie dotyczący odpowiednio pierwszego lub drugiego terminu licytacji ma składać wierzyciel. Można jednak przypuszczać, że większość wierzycieli będzie zainteresowana opcją przeprowadzenia licytacji w trybie online, bo taki wariant daje większą szansę na szybkie zakończenie sprzedaży oraz odpowiednio wysoką cenę końcową. Rząd poinformował również, że licytacje nieruchomości online będą trwały przez tydzień. Nie zabraknie więc czasu na podjęcie przemyślanej decyzji.

Nabywcy „M” narzekają na zmiany dotyczące eksmisji

Większość osób, które interesują mieszkania od komornika, zapewne ucieszy się z rządowych zapowiedzi. Tacy potencjalni nabywcy domów i lokali z komorniczej licytacji wskazują jednak na pewien problem. Mowa o zmianie przepisów eksmisyjnych z kwietnia 2019 roku, która utrudniła szybkie przejęcie nieruchomości oraz jej odsprzedaż lub remont. W tym kontekście warto przypomnieć, że były właściciel mieszkania nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz na przykład orzeczenia Sądu Najwyższego z sygnaturami III CZP 66/01, V CA 1/04 oraz III CKS 330/10). Taka kontrowersyjna sytuacja nie zmienia się już od lat mimo interwencji, które podejmował np. Rzecznik Praw Obywatelskich.

Między innymi ze względu na nieobjęcie byłych właścicieli lokali i domów ochroną przewidzianą dla lokatorów, rząd zdecydował się na zmianę art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego. W swoim poprzednim brzmieniu, artykuł 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego pozwalał na eksmisję dłużnika bez prawa do mieszkania socjalnego lub innego lokum (np. byłego właściciela lokalu) do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Począwszy od kwietnia 2019 roku, komornik musi czekać z eksmisją aż do momentu wyznaczenia przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Stanowi to problem szczególnie w przypadku gmin nieposiadających odpowiedniej liczby pomieszczeń tymczasowych. Osoby, które od dawna interesują mieszkania od komornika już uwzględniły ryzyko długotrwałej eksmisji w ramach składanych ofert. Istnieje jednak obawa, że o ewentualnych utrudnieniach eksmisyjnych nie będą wiedzieli internauci wcześniej niebiorący udziału w licytacjach komorniczych. Wraz z wprowadzeniem opcji licytowania mieszkania od komornika przez Internet, może pojawić się całkiem spora grupa takich osób.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Współwłasność mieszkania - czy stanowi problem?

Współwłasność mieszkania to dość częsta sytuacja. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak można pozbyć się kłopotliwej współwłasności.

Wbrew pozorom, współwłasność mieszkania nie jest rzadkim zjawiskiem. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w ramach spadku. Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Wiąże się to nie tylko z faktem, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Warto również zdawać sobie sprawę, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie lokalu lub domu. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona. Pokrótce wyjaśniamy, na czym polega procedura zniesienia współwłasności.

Współwłasność ułamkowa jest o wiele mniej kłopotliwa

Jeżeli chodzi o współwłasność mieszkania, to w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na pewną kwestię. Chodzi o różnicę pomiędzy dwoma rodzajami współwłasności, czyli współwłasnością łączną oraz ułamkową. Współwłasność łączna jest mało wygodna dla współwłaścicieli ze względu na jej specyficzny (bezudziałowy) charakter. Osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Na całe szczęście, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych okazuje się o wiele częstszym wariantem. Zgodnie z artykułem 198 kodeksu cywilnego, który dotyczy współwłasności ułamkowej: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Wspomniany przepis wyjaśnia, że sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli. „Wykorzystują to między innymi specjalne firmy tanio skupujące udziały w mieszkaniach” - zauważa Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kolejny przepis kodeksu cywilnego (art. 199 KC) wskazuje natomiast, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron. „Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Współwłasność lokum znosi się notarialnie lub sądowo

Problemy jakie powoduje współwłasność mieszkania sprawiają, że wiele osób chce się jej pozbyć. Od kłopotu można uwolnić się sprzedając swój ułamkowy udział w danym lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Typowy nabywca mieszkania nie jest bowiem zainteresowany perspektywą zakupu np. 1/3 lub 1/2 nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami. Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Leszek Markiewicz ostrzega, że propozycja cenowa ze specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska.

Na całe szczęście, istnieje rozwiązanie inne niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na wskutek postępowania sądowego. Najlepiej jest wtedy, gdy współwłaściciele sami wypracują porozumienie i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami/dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe do osiągnięcia. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że taka opcja już na wstępie będzie kosztowała 1000 zł. „Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego (o zniesienie współwłasności) zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony” - zwraca uwagę Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Sprzedaż mieszkania może być jedynym rozwiązaniem

Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Warto również wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Mowa o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu własności co najmniej jednego współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział domu lub lokalu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. W praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych. Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. „Warto wiedzieć, że sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Jeśli dwa wcześniej omawiane rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. „Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Inwestycja w mieszkanie - ilu Polaków to robi?

Bardzo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że inwestycja w mieszkanie nadal jest ciekawą opcją. Sprawdzamy, ilu Polaków ją wybiera.

Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w III kw. 2020 r. inwestorzy mieszkaniowi znów powrócili na największe rynki, a inwestycja w mieszkanie ponownie stała się popularna. Świadczy o tym szybki wzrost udziału transakcji gotówkowych do poziomu notowanego już wcześniej (np. w 2019 r.). Można przypuszczać, że IV kw. 2020 r. był nieco gorszy pod względem popytu inwestycyjnego - między innymi ze względu na niepewność spowodowaną pandemią koronawirusa. Tym niemniej, miniony rok w kontekście inwestycyjnego popytu na mieszkania zakończył się lepiej niż można było oczekiwać np. wiosną. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, ilu i jakich rodaków skusiła inwestycja w mieszkanie.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Dane Ministerstwa Finansów sugerują, ilu Polaków wynajmuje lokale lub domy. Inwestycja w mieszkanie to źródło zarobku dla około 700 000 - 750 000 rodaków.
• Inne statystyki potwierdzają, że wynajem domów nadal stanowi rynkowy margines.
• Popularność najmu okazjonalnego rośnie, ale nadal nie jest to dominujący sposób wynajmowania lokali i domów.

Poniżej prezentujemy ciekawe informacje oraz statystyki, które potwierdzają nasze wnioski.

Dane Ministerstwa Finansów stanowią podpowiedź

Próba scharakteryzowania polskiego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych to ciekawe, ale jednocześnie dość trudne wyzwanie. Wynika to z faktu, że mamy niewiele danych na temat faktycznej skali wynajmu mieszkań i domów w Polsce. Pewną podpowiedź stanowią dane Ministerstwa Finansów, które co roku podsumowuje wpływy z podatku dochodowego (PIT). Wspomniany resort podaje, że złożono około 712 000 zeznań podatkowych za 2019 r. dotyczących rozliczenia najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Starsze dane fiskusa sugerują, że około 140 000 kolejnych osób rozlicza najem na podstawie tzw. zasad ogólnych. W takim przypadku, inwestycja w mieszkanie jest rozliczana podatkowo z uwzględnieniem amortyzacji i poniesionych wydatków.      

Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków faktycznie zarabia na najmie nieruchomości mieszkaniowych. Warto bowiem pamiętać, że statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują również dzierżawę i najem nieruchomości niemieszkaniowych. Wydaje się jednak, że śmiało możemy przyjąć 700 000 - 750 000, jako szacunkową liczbę Polaków wynajmujących domy lub mieszkania. Bardzo wiele takich osób posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem (często odziedziczone). Inwestycja w mieszkanie obejmująca np. 3 - 5 lokali wciąż stanowi rzadkość.

Najem domu wciąż jest stosunkowo rzadki w Polsce

Ciekawe światło na rynek wynajmu w Polsce rzucają również dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” (ThinkCo). Wspomniana analiza dostarcza nam bowiem informacji o tym, że około 70% ofert na rynku najmu stanowią mieszkania. Wynajem samodzielnych pokoi generuje z kolei jedną czwartą dostępnych propozycji.

Domy na wynajem z udziałem około dwuprocentowym, wciąż stanowią margines rynkowy. Część właścicieli takich starszych budynków współpracuje bezpośrednio np. z agencjami pracy zamieniając dom jednorodzinny w swoisty hotel robotniczy. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania, to warto nadmienić, że Polacy najchętniej przeznaczają na wynajem M2 (ok. 53% ofert), M3 (ok. 21%) oraz M1 (ok. 23%). Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to również z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie na terenie wiodących miast.  

Wynajmujący preferują „zwykłe” i roczne umowy …

Ze wspomnianego wcześniej raportu dowiemy się również, że około 75% wynajmujących wciąż zawiera z lokatorami „zwykłe” umowy najmu. Mowa o kontraktach konkurencyjnych względem najmu okazjonalnego (udział: 13%) i najmu instytucjonalnego (4%). Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, który obecnie jest dostępny wyłącznie w przypadku prywatnej działalności, to jego faktyczny udział może być nawet mniejszy niż podaje raport ThinkCo. Ministerstwo Finansów poinformowało bowiem, że w 2019 r. zgłoszenia najmu okazjonalnego dokonało zaledwie 32 036 podatników (o 11 781 więcej niż w 2018 r.).

Inne dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” sugerują, że ponad połowa umów wynajmu mieszkań jest zawierana tylko w perspektywie rocznej. Wynajmujący chętnie dokonują jednak przedłużenia umów z rzetelnymi lokatorami i dlatego wiele lokali jest wynajmowanych przez 2 lata - 5 lat.

Osoby fizyczne nadal będą fundamentem rynku najmu

Zaprezentowane informacje potwierdzają, że zdecydowana większość polskich inwestorów mieszkaniowych nie jest krezusami. Przeciętna inwestycja w mieszkanie obejmuje bowiem 1 - 2 lokale, które zwykle mają po 2 lub 3 pokoje. Spore rozdrobnienie na rodzimym rynku najmu, na pewno może stanowić przeszkodę w kontekście jego profesjonalizacji. Warto jednak pamiętać, że w następnych latach drobni wynajmujący, którzy prowadzą najem jako działalność prywatną albo jednoosobową działalność gospodarczą, nadal będą fundamentem rynku najmu. Taka sytuacja utrzyma się mimo zainteresowania dużych inwestorów najmem instytucjonalnym.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Głosowanie we wspólnocie: kiedy wszyscy są równi?

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej zwykle uwzględnia wielkość lokali należących do członków. Tę zasadę można jednak łatwo zmienić.

Sprawiedliwość głosowania we wspólnocie mieszkaniowej można definiować rozmaicie. Niektóre osoby uważają, że najbardziej sprawiedliwe jest rozwiązanie, zgodnie z którym siła głosu zależy od wielkości lokalu. Argumentem popierającym ten pogląd jest między innymi fakt, że właściciele większych „M” płacą proporcjonalnie wyższe składki na fundusz remontowy. Inne osoby mogą jednak uważać, że głosowanie we wspólnocie powinno się odbywać wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Warto wiedzieć, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość zastosowania takiego wariantu. Postanowiliśmy wyjaśnić, w jakich sytuacjach członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą stać się zupełnie równi podczas głosowania.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” nie zawsze jest dobrowolne. Czasem wymuszają je przepisy.
• Wspomniane głosowanie we wspólnocie można wprowadzić jako stałą zasadę (poprzez umowę).
• Sądy w wyrokach musiały rozstrzygnąć kilka wątpliwości związanych z opisywaną formą głosowania.

Poniżej prezentujemy wszystkie najważniejsze informacje powiązane z głosowaniem niezależnym od wielkości lokalu i wyjaśniamy, kiedy taki wariant może być dobry.  

Równościowe głosowanie zwykle jest dobrowolne

Wszystkie najważniejsze kwestie związane z działalnością wspólnoty mieszkaniowej prezentuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny wskazuje, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zasadą jest głosowanie uwzględniające wielkość udziału każdego z członków w nieruchomości wspólnej. Warto w tym kontekście przypomnieć, że udział danego członka wspólnoty zależy od stosunku wielkości jego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych. Jeżeli dana osoba posiada ułamkową współwłasność, to jej udział w nieruchomości wspólnej zostaje proporcjonalnie pomniejszony.

Wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali przewiduje trzy wyjątki od ogólnego sposobu głosowania i obliczania większości. Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” jest dopuszczalne jeśli właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych wybrali taki wariant w uchwale lub umowie. Odpowiednia uchwała musi zostać przyjęta większością głosów liczoną w tradycyjny sposób (tzn. z uwzględnieniem wielkości udziału w części wspólnej).

Ustawa o własności lokali potwierdza, że wprowadzenie równościowego głosowania jako stałej zasady poprzez umowę określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest jak najbardziej możliwe. Taki wariant wzbudza jednak pewne wątpliwości, gdyż jest nieelastyczny. Lepszym rozwiązaniem może być zastosowanie zasady „jeden właściciel - jeden głos” wtedy, gdy dane głosowanie we wspólnocie nie dotyczy kwestii bezpośrednio związanym z różnym wkładem finansowym członków w remonty i konserwację budynku.

Czasem ustawa wymusza równościowe głosowanie

Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie obowiązku równościowego głosowania w dwóch przypadkach. Głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia różnic wielkości lokali będzie konieczne, jeżeli odpowiednie żądanie zgłosili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, a wszystkie udziały członków wspólnoty nie sumują się do 1,00/100%. Taka sytuacja czasem występuje, gdy doszło do błędów w obliczaniu udziałów lub zostały one ustalone na podstawie różnych przepisów (tzn. starszych i nowszych).

Osoby posiadające łącznie przynajmniej dwudziestoprocentowe udziały mogą wymusić głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” również wtedy, gdy inny właściciel lokalu ma większościowy udział. Takie rozwiązanie uniemożliwia dyktat osoby, która jest właścicielem odpowiednio dużego lokalu. Brak opisywanych przepisów umożliwiałby takiemu większościowemu udziałowcowi samodzielne przyjmowanie każdej uchwały.

Sądy przez lata wyjaśniły kilka wątpliwych kwestii …

Praktyka pokazuje, że w wielu sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych sądy musiały udzielić odpowiedzi na powstałe pytania. Taka sądowa interpretacja przepisów była konieczna również w przypadku równościowego głosowania.  Najważniejsze wydają się następujące wyroki, jakie krajowe sądy wydały w związku z głosowaniem w trybie „jeden właściciel - jeden głos”:

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku (sygn. akt I ACa, 195/05) mówiący, że po zgłoszeniu żądania dotyczącego równościowego głosowania przez osoby posiadające co najmniej 1/5 udziałów, nie jest konieczne podejmowanie dodatkowej uchwały (tzn. od razu można przejść do głosowania nieuwzględniającego różnic w wielkości lokali).
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06) potwierdzający, że w przypadku wyboru opisywanego trybu głosowania osoba posiadająca więcej niż jeden lokal w budynku będzie miała tylko jeden głos.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 roku (sygn. akt IV CSK 586/16), który informuje, że równościowe głosowanie we wspólnocie można wprowadzić na stałe dla pewnego zakresu uchwał.

Trzeba podkreślić, że najnowsze spośród analizowanych orzeczeń jest dość kontrowersyjne. Sądy powszechne w przeciwieństwie do Sądu Najwyższego często przyjmowały bowiem, że głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia wielkości lokali powinno być wybierane każdorazowo (z uwzględnieniem indywidualnego charakteru uchwały) o ile członkowie nie zawarli odpowiedniej umowy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Fundusz remontowy „na minusie” - jest się czego bać?

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej czasem może być ujemny. Wyjaśniamy, czy taka sytuacja jest kłopotliwa dla właścicieli mieszkań.

Bez pieniędzy systematycznie wpłacanych na fundusz remontowy, bardzo trudno byłoby zrealizować wiele potrzebnych inwestycji (np. termomodernizację budynku lub wymianę rur kanalizacyjnych). Wspomniany fundusz jest potrzebny nie tylko w wiekowych kamienicach oraz starszych blokach z okresu PRL-u. Nawet kilkunastoletnie budynki mogą już generować koszty remontów, które trudno byłoby pokryć bez specjalnego funduszu. Niezależnie od wieku budynku, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni być regularnie informowani o wysokości zaliczek, które zasilają fundusz remontowy. Ważne są także informacje dotyczące salda środków zgromadzonych na wspomnianym funduszu. Właściciele mieszkań czasem z niepokojem mogą zauważyć, że fundusz remontowy posiada ujemne saldo. Warto wyjaśnić, czy taka sytuacja rzeczywiście jest niepokojąca z punktu widzenia członka wspólnoty mieszkaniowej.

W 2020 roku więcej wspólnot utworzy fundusz remontowy

Tytułem wstępu warto przypomnieć, że każda wspólnota mieszkaniowa może założyć fundusz remontowy. Taki fundusz zwykle funkcjonuje jako wyodrębniony rachunek bankowy należący do wspólnoty. Nie istnieje ustawowy przymus tworzenia funduszy remontowych, ale mimo tego są one powszechne. Wspomniane fundusze zwykle są tworzone przez wspólnoty posiadające co najmniej 8 - 10 mieszkań. Do niedawna były to najmniejsze wspólnoty działające na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wraz z początkiem 2020 r. wspólnoty liczące sobie od 4 do 7 lokali (w tym niewyodrębnionych) również zostały objęte ustawą o własności lokali. Można przypuszczać, że wiele tych wspólnot utworzy swój fundusz remontowy. Taka zmiana będzie związana z powołaniem zarządu lub powierzeniem specjaliście (zarządcy) obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólnotą. 

Czasem zaliczki nie mogą zrównoważyć wydatków funduszu

Warto pamiętać, że uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej o utworzeniu funduszu remontowego musi precyzować poziom i tryb wnoszenia wpłat (zaliczek) na wspomniany fundusz. Odrębna uchwała powinna potwierdzać wydatkowanie środków z funduszu remontowego i cel takiej operacji. W praktyce podstawą do wydawania pieniędzy z funduszu remontowego jest coroczny plan gospodarczy wspólnoty (zawierający m.in. plan remontów). Jeżeli taki plan zostanie zaakceptowany przez właścicieli mieszkań, to zarząd lub zarządca może później wydatkować środki z funduszu remontowego bez uzyskiwania każdorazowej zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Niestety czasem okazuje się, że wydatki z danego roku są wyższe od sumy środków, które aktualnie posiada fundusz remontowy. Właśnie taka sytuacja skutkuje pojawieniem się ujemnej wartości na funduszu remontowym.

Ujemna wartość funduszu remontowego, spowodowana nadwyżką wydatków nad posiadanymi środkami to sytuacja wyjątkowa, która raczej nie powinna stanowić corocznej normy. Można ją zaakceptować na przykład wtedy, gdy wystąpiła konieczność usunięcia kosztownej awarii i wykonania innych przewidzianych wcześniej prac. Systematyczne deficyty występujące na funduszu remontowym stanowią dowód, że polityka remontowa wspólnoty jest nieprawidłowa. Przyczyną takiej sytuacji mogą być na przykład plany remontów i modernizacji, które okazują się zbyt ambitne w stosunku do wpłat na fundusz remontowy. Inny problem może stanowić plan gospodarczy, w którym źle określono wydatki na prace remontowe (bez odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa).

Niedobór w funduszu remontowym pokryją właściciele „M”

Nadwyżka wydatków funduszu remontowego nad jego przychodami musi zostać jakoś skompensowana. Dlatego ujemna wartość wspomnianego funduszu będzie oznaczała dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli mieszkań. Ujemne saldo opisywanego funduszu to problem, który oczywiście można przejściowo rozwiązać poprzez zaciągnięcie kredytu. Właściciele mieszkań poniosą jednak wydatki związane ze spłatą wspomnianego zobowiązania i dodatkowo będą musieli zapłacić odsetki. Wydatki związane z ujemną kwotą na funduszu remontowym zostaną jednak rozłożone na dłuższy okres.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie zamierza korzystać z kredytu bankowego, to będzie musiała pokryć deficyt na funduszu remontowym bezpośrednio z kieszeni swoich członków. W sytuacji, gdy ujemne saldo funduszu jest niewielkie, do zlikwidowania deficytu wystarczy podwyższenie wpłat regularnie wnoszonych przez właścicieli mieszkań. Czasem może jednak okazać się, że konieczne będą jednorazowe dopłaty członków wspólnoty, bo niedobór środków na funduszu remontowym jest bardzo duży. Warto pamiętać, że utworzenie funduszu remontowego i ustalenie odpowiednio wysokich miesięcznych wpłat właścicieli mieszkań ma zapobiec właśnie takiej konieczności jednorazowego dopłacania pieniędzy.     

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.