Używany dom wyremontujemy dzięki książeczce mieszkaniowej?

Używany dom często wymaga poważniejszych nakładów. Teraz będzie można je sfinansować również przy pomocy książeczki mieszkaniowej.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący spodziewanego wzrostu popytu na używane domy. W nawiązaniu do tego tekstu, warto wspomnieć o nowych zasadach wypłaty premii gwarancyjnej z książeczek mieszkaniowych. Wspomniane zmiany w połączeniu z innymi preferencjami, mogą bowiem zwiększyć popyt na używane domy. Mowa o starszych budynkach wymagających poważniejszych nakładów finansowych. Już niebawem, bardziej kompleksowy remont takich domów będzie można sfinansować przy pomocy premii gwarancyjnej. Typowy posiadacz książeczki mieszkaniowej, który ma używany dom, po jego remoncie będzie mógł otrzymać około 10 000 zł. Dodatkowo ulga termomodernizacyjna pozwoli rozliczyć część wydatków w rocznej deklaracji PIT. Poniżej piszemy więcej o tej ciekawej możliwości połączenia dwóch preferencji (tzn. premii gwarancyjnej i ulgi termomodernizacyjnej) z programem Czyste Powietrze.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Nowe przepisy rozszerzają zakres prac w używanym domu, które można finansować przy pomocy premii gwarancyjnej z książeczki mieszkaniowej.
• Premia gwarancyjna może łączyć się z ulgą termomodernizacyjną.
• Osoby posiadające używany dom, dodatkowo mogą wykorzystać program Czyste Powietrze.

Poniżej dowiesz się więcej o remontowych preferencjach dla osób, które mają używany dom lub planują go kupić.   

Premia gwarancyjna teraz pokryje remont czterech instalacji

Krajowe media już od pewnego czasu mówiły o zmianach dotyczących zasad wykorzystania premii z książeczek mieszkaniowych. To ważna kwestia, ponieważ wspomniane książeczki posiada jeszcze około milion rodaków. W naszym artykule zajmiemy się znaczeniem „książeczkowych” zmian z punktu widzenia osób, które posiadają starszy, używany dom lub zamierzają go nabyć. Dla takich posiadaczy książeczek mieszkaniowych, uchwalenie przez Sejm ustawy z dnia 28 października 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, na pewno jest dobrą wiadomością. Wspomniana ustawa przewiduje bowiem, że po zmianach prawnych osoba posiadająca używany dom będzie mogła przeznaczyć premię z książeczki na:

1. wymianę okien, a także montaż, wymianę lub modernizację instalacji gazowej, instalacji elektrycznej oraz instalacji wodnej i kanalizacyjnej
2. termomodernizację pod warunkiem, że łączna kwota wydatków na materiały budowlane, urządzenia i usługi z wykazu nie będzie mniejsza niż 6000 zł brutto

W nawiązaniu do pierwszego punktu warto przypomnieć, że obecnie przy pomocy premii można sfinansować tylko wymianę okien, instalacji gazowej oraz instalacji elektrycznej. Nowe przepisy nie zmieniają natomiast zasady, zgodnie z którą o wypłatę premii gwarancyjnej będzie można wnioskować dopiero po przeprowadzeniu prac remontowych. Wspomniana zasada ma dotyczyć również termomodernizacji. W tym kontekście trzeba nadmienić, że materiały budowlane, urządzenia i usługi, których koszt można sfinansować przy pomocy premii gwarancyjnej znajdują się w rozporządzeniu ministra inwestycji i rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2489). Znajdziemy tam między innymi materiały służące do ocieplenia ścian, okna oraz nowe kotły.

Premia nadal sfinansuje między innymi przebudowę domu

Posiadacze starszych domów powinni też pamiętać, że po zmianach prawnych „książeczkowa” premia nadal będzie przysługiwać w związku z przebudową, nadbudową lub rozbudową budynku mieszkalnego albo pomieszczeń niemieszkalnych skutkującą powstaniem odrębnego lokalu. Osoba w ten sposób przebudowująca używany dom lub adaptująca budynek niemieszkalny, wciąż będzie mogła wnioskować o premię jeśli stopień zaawansowania prac (liczony według kosztorysu) wynosi co najmniej 50%. Nadal pozostanie też możliwość rozliczenia premii poprzez pomniejszenie kredytu udzielanego przez bank na przebudowę, rozbudowę, nadbudowę domu lub adaptację budynku niemieszkalnego.  

Ulga termomodernizacyjna nie będzie kolidowała z premią

Wiele osób posiadających używany dom, zapewne będzie chciało jednocześnie wykorzystać premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej oraz ulgę termomodernizacyjną. Wspomniana ulga daje bowiem możliwość odliczenia od dochodu nawet 53 000 zł wydanych na termomodernizację. Warto zatem wyjaśnić, że w ramach ulgi termomodernizacyjnej nie można odliczać wydatków, które zostały uwzględnione przy wykorzystywaniu innej ulgi podatkowej lub zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie (np. poprzez premię gwarancyjną).

Ulga termomodernizacyjna wyklucza też możliwość uwzględnienia wydatków, które zostały sfinansowane ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej lub wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej (m.in. w ramach programu Czyste Powietrze). Nie stanowi to jednak problemu, ponieważ wydatki remontowe wraz ze źródłem ich finansowania można mądrze rozplanować. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem dla osoby posiadającej używany dom może być sfinansowanie przy pomocy premii gwarancyjnej wymiany instalacji gazowej, elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej. Samą termomodernizację można natomiast przeprowadzić przy wykorzystaniu ulgi termomodernizacyjnej i/lub dotacji w programie Czyste Powietrze.

Osoby zastanawiające się nad skorzystaniem z maksymalnego wsparcia państwa po zakupie budynku jednorodzinnego, najpierw powinny oczywiście sprawdzić, czy taki używany dom nie wymaga również innych kosztownych remontów (związanych np. z wymianą pokrycia dachowego lub więźby dachowej).   

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opodatkowanie najmu: rząd pomoże firmom?

Opodatkowanie najmu to dość skomplikowana kwestia - m.in. ze względu na niejasny podział działalności prywatnej i firmowej. Rząd zamierza wprowadzić zmiany.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący zasad opodatkowania prywatnego oraz firmowego wynajmu. Wspomniany tekst nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy najem więcej niż jednego mieszkania zawsze trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Trudno się temu dziwić, bo stanowisko organów podatkowych w praktyce bywa dość uznaniowe. Nie tylko interpretacje podatkowe fiskusa są rozbieżne. Ten sam problem dotyczy również orzecznictwa sądów administracyjnych. W ramach odpowiedzi, rząd zamierza wprowadzić pewną zmianę, która ma sprawić, że opodatkowanie najmu będzie nieco prostszą kwestią dla właścicieli mieszkań i domów. Wbrew pozorom, nie chodzi jednak o precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Rząd chce umożliwić rozliczanie firmowego najmu nieruchomości w ramach ryczałtu (8,50%/12,50%).
• Taka zmiana zmniejszy liczbę wątpliwych sytuacji związanych z rozróżnieniem pomiędzy najmem prywatnym i firmowym.
• Nie wszystkim przedsiębiorcom będzie się jednak opłacało rozliczenie ryczałtowe.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego niektóre firmy nie skorzystają na nowym ryczałcie.

Teraz część wynajmujących woli zaryzykować

Nowe przepisy, które niedawno już zaakceptował Sejm mają sprawić, że opodatkowanie najmu w ramach prywatnej działalności będzie mniej atrakcyjne (względem wynajmu firmowego). Chodzi przede wszystkim o właścicieli więcej niż jednej nieruchomości, którzy obecnie zastanawiają się nad prywatnym lub firmowym rozliczeniem. Opodatkowanie najmu bez rejestracji firmy jest bardziej ryzykowne dla takich osób ze względu na możliwość zastrzeżeń fiskusa, ale jednocześnie zapewnia możliwość rozliczenia podatkowego z wykorzystaniem stawki ryczałtowej. Po zmianach z początku 2018 roku, taka forma opodatkowania cechuje się dwoma stawkami: 8,50% (dla sumy przychodów do 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie).

Warto wspomnieć, że podany limit na poziomie 100 000 zł/rok obejmuje obydwoje małżonków. Co ważne, stutysięczny limit nie dotyczy jednak przychodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, związanych z dzierżawą gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Do wspomnianego limitu są kwalifikowane natomiast przychody wynikające z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy zarówno mieszkań i domów, jak i pozostałych nieruchomości. Trzeba o tym pamiętać, bo ryczałtowe opodatkowanie najmu prywatnego zwykle kojarzy się tylko z nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zniknie zachęta do prywatnego wynajmowania

Uchwalona niedawno przez Sejm ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw likwiduje zachętę podatkową związaną z zarezerwowaniem ryczałtowego rozliczenia tylko dla osób wybierających prywatny najem. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1) od 1 stycznia 2021 r. będzie mogło podlegać opodatkowaniu stawką ryczałtową na poziomie 8,50% przychodów (do 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% przychodów (powyżej 100 000 zł/rok). Warto dodać, że identyczne stawki podatku ryczałtowego będą dotyczyły także świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Nie każda firma skorzysta z nowych przepisów

Generalnie rzecz biorąc, ryczałtowe opodatkowanie najmu domów i mieszkań na podobnych zasadach dla prywatnych wynajmujących oraz przedsiębiorców jest dobrą wiadomością. Opisywana modyfikacja przepisów zwiększa bowiem podatkowe pole manewru dla osób, które zarejestrowały działalność gospodarczą. Co więcej, od 2021 roku prawdopodobnie zmniejszy się liczba kłopotliwych przypadków, w których urząd skarbowy lub sąd administracyjny będzie musiał rozstrzygać, czy najem dwóch lokali stanowi działalność gospodarczą o charakterze zaplanowanym, ciągłym i zorientowanym na zysk. Równocześnie trzeba jednak pamiętać, że z nowej oferty podatkowej nie będzie chciało skorzystać wielu przedsiębiorców działających w branży najmu nieruchomości. Wynika to z kwestii, które opisaliśmy poniżej.

Przede wszystkim, stawka ryczałtowa na poziomie 12,50% dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest o wiele mniej korzystna od liniowej stawki 8,50%, która w całym zakresie obowiązywała przed 2018 rokiem. Właśnie dlatego wielu wynajmujących przedsiębiorców będzie musiało sprawdzić, czy podatek wynoszący 8,50%/12,50% przychodów będzie dla nich rzeczywiście bardziej korzystny niż często wykorzystywana stawka dochodowa 17,00% lub 19,00% uwzględniająca również wydatki oraz amortyzację nieruchomości. Ryczałtowe opodatkowanie najmu firmowego mieszkań może być dobrą opcją dla przedsiębiorców, którzy z różnych przyczyn mają niskie koszty podatkowe.

Warto też pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mowa o dodatkowych formalnościach powiązanych z rejestracją i prowadzeniem firmy. Mogą one sprawić, że osoby, które są pewne swojego statusu jako prywatnego wynajmującego (np. w związku z najmem jednego mieszkania), po prostu nie będą rejestrować działalności gospodarczej. Takim wynajmującym nie opłaci się zmiana statusu najmu na firmowy, skoro ryczałtowe opodatkowanie wynajmu w ramach działalności gospodarczej nie będzie dla nich korzystniejsze.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Odmowna decyzja kredytowa - jak się zabezpieczyć?

Odmowna decyzja kredytowa w kilku bankach oznacza spory kłopot. Warto jednak wiedzieć, że taka sytuacja nie musi skutkować utratą zadatku.

Już od dłuższego czasu docierają do nas informacje o zaostrzeniu polityki kredytowej krajowych banków. Zmiana stanowiska kredytodawców dotyczącego finansowania mieszkań była szczególnie widoczna w drugim kwartale bieżącego roku. Kolejny kwartał (zwłaszcza pod koniec) przyniósł informacje mówiące o tym, że banki stopniowo łagodzą kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że jesienny wzrost liczby zachorowań na koronawirusa ponownie może zmienić sytuację. Wszystko będzie zależało od tego, jak ponowne nasilenie epidemii wpłynie na kondycję krajowej gospodarki. Niektóre osoby nie chcą jednak czekać z zakupem lokalu lub domu aż do czasu zakończenia aktualnego kryzysu. Tacy potencjalni kredytobiorcy powinni w odpowiedni sposób zabezpieczyć się przed problemem, który spowoduje negatywna decyzja kredytowa banku. Wyjaśniamy, jak można skutecznie to zrobić.

Domyślnie zadatek pozostanie u sprzedającego lokum

Opisywane przez nas zabezpieczenie przed fiaskiem transakcji dotyczy przede wszystkim zadatku. Jest on często mylony z zaliczką i właśnie dlatego część osób kupujących mieszkanie może oczekiwać, że w razie negatywnej decyzji kredytowej z kilku banków jednak łatwo otrzymają od niedoszłego sprzedawcy zwrot wpłaconych pieniędzy. W rzeczywistości sprawa wygląda jednak zupełnie inaczej. W tym kontekście warto powołać się na przepisy kodeksu cywilnego (KC). Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuł 394 paragraf 1 KC. Mówi on, że: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Takie brzmienie przepisu sugeruje, że odmowna decyzja kredytowa banku nie będzie automatycznie skutkowała obowiązkiem zwrócenia zadatku. Jeżeli strony chcą wprowadzić inną zasadę, to konieczne będzie odpowiednie zredagowanie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Wspomniana umowa powinna również precyzować, czy pieniądze wpłacane na poczet ceny mieszkania stanowią zadatek i nie są zaliczką.

Spór sądowy jest problematyczny oraz długotrwały …

Konieczność umownego uregulowania kwestii dotyczącej zwrotu zadatku może wydawać się zbytnią ostrożnością w nawiązaniu do artykułu 394 paragraf 3 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis mówi bowiem, że: „W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. Brzmienie cytowanego paragrafu sugeruje, że negatywna decyzja kredytowa powinna stanowić podstawę do zwrócenia zadatku, o ile oczywiście nie jest ona spowodowana zaniedbaniami ze strony niedoszłego nabywcy nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że osoba oferująca dom lub lokal na sprzedaż może kwestionować konieczność zwrócenia zadatku na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Orzecznictwo sądowe sugeruje, że spory związane z opisywanym tematem wcześniej zdarzały się już dość często. Niektóre wyroki sądów potwierdzają, że odmowna decyzja kredytowa faktycznie stanowi podstawę do zwrócenia zadatku wedle przepisów kodeksu cywilnego. Ważnym przykładem wydaje się Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w razie ewentualnego sporu ze sprzedawcą postępowanie sądowe bywa przewlekłe oraz kosztowne.

Umowa powinna chronić także interesy sprzedającego

W praktyce problematyczne może okazać się przekonanie sprzedawcy nieruchomości do zawarcia w umowie klauzuli przewidującej zwrot zadatku w związku z problemem, jaki stanowi odmowna decyzja kredytowa. Trudno się temu dziwić, bo fiasko transakcji jest niekorzystne również dla osoby sprzedającej używany lokal. Oznacza ono bowiem wydłużenie czasu sprzedaży, zmianę wcześniejszych planów (związanych np. z wyjazdem), a nawet konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Wyższe koszty wynikające z niedojścia transakcji do skutku ponosi również deweloper. Właśnie dlatego potencjalni nabywcy domów i lokali nie powinni mieć pretensji do właścicieli tych nieruchomości, którzy też próbują chronić swoje interesy.

Sposobem na złagodzenie konfliktu interesów może być wprowadzanie do umowy rozwiązań, które mają charakter kompromisowy. Przykładem jest obniżenie ostatecznego poziomu zadatku w zamian za brak konieczności jego zwrócenia. Inny wariant przewiduje obowiązek udowodnienia, że negatywna decyzja kredytowa została wydana przez więcej niż jeden bank i wiązała się np. z brakiem zdolności kredytowej, a nie zaniedbaniami wnioskodawcy. Takie rozwiązanie zabezpiecza sprzedawcę nieruchomości przed klientami, którzy po prostu rozmyślili się już po podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

REIT-y działają w środkowej Europie?

Prace nad uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce zostały wstrzymane. Warto sprawdzić, jak wygląda sytuacja w innych krajach naszego regionu.

Eksperci NieruchomosciSzybko.pl już wcześniej zwracali uwagę, że prace nad wprowadzeniem prawnych uregulowań dla polskich REIT-ów (firm inwestujących w najem nieruchomości - F.I.N.N.) wcale nie posuwają się do przodu. Można przypuszczać, że aktualna sytuacja raczej nie przyspieszy przygotowania odpowiednich regulacji prawnych. Epidemia koronawirusa motywuje bowiem rząd do zajmowania się najbardziej pilnymi kwestiami dotyczącymi koniunktury gospodarczej oraz służby zdrowia. Problemy z uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce skłaniają do pytania, czy w innych krajach naszego regionu sytuacja wygląda podobnie. Postanowiliśmy zatem odpowiedzieć na to ciekawe pytanie.  

W kwestii REIT-ów nieoczekiwanym liderem jest Bułgaria

Najpierw z pewnością warto nawiązać do rankingu, który niedawno opisywaliśmy na portalu NieruchomosciSzybko.pl. Mowa o zestawieniu 32 krajów pod względem ubiegłorocznej wartości profesjonalnych inwestycji w nieruchomości. We wspomnianym zestawieniu przygotowanym przez firmę MSCI znalazły się tylko trzy kraje z naszego regionu, czyli Europy Środkowej i Wschodniej (CEE - Central and Eastern Europe). Mowa o Polsce (23 miejsce, wartość inwestycji - 49,8 mld USD w 2019 r.), Czechach (28 miejsce, 28,1 mld USD) oraz Węgrzech (32 miejsce, 10,8 mld USD).

Pewnym zaskoczeniem może wydawać się fakt, że liderem pod względem aktywności REIT-ów jest kraj regionu, który wcale nie został uwzględniony w omawianym rankingu. Mowa o Bułgarii, czyli najmniej rozwiniętym gospodarczo kraju członkowskim Unii Europejskiej. REIT-y od pewnego czasu rozwijają się też na Węgrzech. Firma EY Global w 2018 r. następująco sklasyfikowała kraje świata pod względem stopnia zaawansowania dotyczącego działalności REIT-ów:

• rynek dojrzały - Stany Zjednoczone
• rynki rozwinięte - Australia, Belgia, Kanada, Francja, Niemcy, Hongkong, Japonia, Holandia, Nowa Zelandia, Singapur, Wielka Brytania
• rynki rozwijające się - Finlandia, Irlandia, Włochy, Malezja, Meksyk, Republika Południowej Afryki, Korea Południowa, Hiszpania, Turcja, Zjednoczone Emiraty Arabskie
• rynki w fazie narodzin - Bahrajn, Brazylia, Kostaryka, Bułgaria, Grecja, Węgry, Indie, Izrael, Kenia, Pakistan, Filipiny, Arabia Saudyjska, Tajwan, Tajlandia oraz Wietnam

Nieobecność takich krajów jak Czechy i Polska (nawet w ostatniej grupie) nie powinna dziwić jeśli przypomnimy sobie, że nie ma tam odpowiednich warunków prawnych do działalności spółek typu REIT.

Na terenie Bułgarii REIT-y działają już od prawie 20 lat …

W ramach uzupełnienia, na pewno warto wspomnieć, że na terenie Bułgarii spółki typu REIT działają już od 2003 r. Ówczesny bułgarski rząd uchwalił specjalne przepisy (znane poza granicami Bułgarii jako „SPIC Act”), aby przyspieszyć rozwój rodzimego rynku nieruchomości. Zgodnie z bułgarskimi regulacjami, tamtejsze REIT-y są zobowiązane do przekazywania akcjonariuszom 90% swojego zysku. W zamian fiskus nie nalicza podatku dochodowego od osób prawnych. Bułgarskie spółki typu REIT mogą inwestować m.in. w lokalne nieruchomości mieszkaniowe, grunty oraz listy zastawne.

W Bułgarii do założenia spółki typu REIT potrzebny jest opłacony kapitał o wartości 500 000 lewów. Wspomniany podmiot w formie spółki akcyjnej musi oferować swoje akcje na regulowanym rynku. Wszystkie bułgarskie REIT-y podlegają lokalnemu nadzorowi finansowemu, który może stosować względem nich pewne sankcje. Pod koniec 2019 r. na bułgarskiej giełdzie było notowanych 14 REIT-ów z łączną kapitalizacją na poziomie około 650 mln lewów. Na alternatywnym rynku finansowym BASE wyceniano natomiast akcje kolejnych 44 podobnych spółek.

Węgierskie REIT-y także muszą wypłacać aż 90% zysków

Z polskiej perspektywy ciekawie przedstawiają się też zasady działania spółek typu REIT na terenie Węgier. Tamtejsze REIT-y mogą funkcjonować od 2011 roku. Tym niemniej, pierwsze spółki typu REIT zaczęły na Węgrzech działać dopiero niedawno (od 2017 r.). Zgodnie z przepisami, muszą być one notowane jako spółki akcyjne na jednym z rynków giełdowych Unii Europejskiej. Innym wymogiem dla takich spółek jest kapitał wynoszący min. 5 mld forintów. Co najmniej 25% akcji REIT-ów z Węgier musi być dostępnych w wolnym obrocie, a jeden akcjonariusz nie może zgromadzić więcej niż 5% kapitału akcyjnego. Inny wymóg wskazuje, że co najmniej 70% sumy aktywów węgierskich REIT-ów muszą stanowić nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku Bułgarii, węgierskie prawo przewiduje generalne zwolnienie REIT-ów z podatku dochodowego (CIT), ale w zamian wymaga wypłaty 90% rocznych zysków w formie dywidendy. Warto wspomnieć, że polski projekt ustawy o REIT-ach przewiduje identyczny limit dotyczący dystrybucji zysków. Wiele innych rozwiązań też wydaje się dość podobnych do węgierskich oraz bułgarskich. Różnica polega na tym, że polski rynek nieruchomości jako ewentualny obszar działania spółek typu REIT jest o wiele większy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkanie z przetargu - czy to dobry pomysł?

Zakup mieszkania kojarzy się głównie z transakcją realizowaną w warunkach wolnorynkowych. Warto jednak pamiętać, że oprócz typowej sprzedaży na wolnym rynku, mają miejsce również zakupy mieszkań w ramach przetargów. Takie transakcje czasem wzbudzają dość duże zainteresowanie, które można łatwo wyjaśnić. Mianowicie mieszkanie z przetargu dość często kusi niską ceną wywoławczą. Czasem okazuje się, że ostateczna cena „przetargowego” lokalu także jest atrakcyjna. Osoby zainteresowane wzięciem udziału w przetargu dotyczącym mieszkania powinny pamiętać, że sprzedaż oferowanego „M” przebiega wedle sztywno określonych zasad. Postanowiliśmy pokrótce omówić takie zasady, które dotyczą lokali będących własnością samorządów oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Przetargi najczęściej organizują spółdzielnie i gminy …

Dane Głównego Urzędu Statystycznego mówią, że przez ostatnie lata na przetargach było sprzedawanych 1600 - 1700 mieszkań rocznie. To oznacza, że w minionym roku mieszkanie z przetargu sprzedawało się ponad sto razy rzadziej niż lokal na wolnym rynku. GUS nie podaje, jaką część „przetargowych” lokali sprzedały spółdzielnie mieszkaniowe oraz samorządy (przede wszystkim gminy). Można jednak przypuszczać, że spółdzielcze oraz gminne mieszkania stanowią zdecydowaną większość „M” kupowanych w ramach procedur przetargowych. O wiele rzadziej można znaleźć oferty przetargowej sprzedaży mieszkania należącego do przedsiębiorstwa państwowego. Wynika to z faktu, że państwowe firmy przez lata pozbyły się już bardzo wielu mieszkań (wykupionych np. przez ich pracowników).

Gmina nie może swobodnie ustalać ceny mieszkania …

Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkań na przetargu przez gminę, to trzeba pamiętać, że kluczowe są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Wspomniany akt prawny mówi między innymi, że bezprzetargowa sprzedaż mieszkania przez gminę jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach. Najczęściej taki wyjątek jest związany z posiadaniem prawa pierwokupu przez dotychczasowego lokatora (będącego stroną umowy najmu na czas nieokreślony).

W celu zapobiegania ewentualnym nadużyciom, wspomniana ustawa z 21 sierpnia 1997 r. ustala także dokładne zasady przetargowej sprzedaży mieszkania. W ramach pierwszej licytacji, mieszkanie z przetargu musi się sprzedać za cenę nie mniejszą niż 100% jego wartości. Takie uregulowanie sprawia, że licytacja jest rozpoczynana od kwoty określonej przez rzeczoznawcę. Niepowodzenie pierwszego przetargu pozwala na ustalenie niższej ceny wywoławczej (wynoszącej minimum 50% wcześniejszej kwoty). Jeżeli na drugim przetargu również nie będzie chętnych, to istnieje możliwość sprzedaży mieszkania za min. 40% wyceny w ramach negocjacji z zainteresowaną osobą.

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że gminne „M” zwykle znajdują nowego właściciela już po pierwszym przetargu. Cena mieszkania z przetargu organizowanego przez gminę podlega zapłacie najpóźniej do dnia podpisania aktu notarialnego. W przeciwieństwie do trybu bezprzetargowego, nie ma możliwości rozłożenia należności na raty. Na poczet ceny sprzedaży jest zaliczane wadium, który wynosi od 5% do 20% ceny wywoławczej (zobacz: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości).

Za spółdzielcze mieszkanie trzeba płacić 100% wartości

Konkretne uregulowania dotyczą również sprzedaży spółdzielczego mieszkania w ramach przetargu. Warto zdawać sobie sprawę, że taka transakcja jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach, które wymienia ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniany akt prawny przewiduje następujące sytuacje, w których może mieć miejsce zbycie praw do spółdzielczego mieszkania podczas przetargu:

• wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli tego mieszkania nie przejmie osoba bliska dla byłego lokatora albo sam lokator po zapłaceniu zaległości czynszowych
• powinno nastąpić wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jednak zostało obciążone hipoteką (w takim przypadku, prawo własnościowe wyjątkowo nie wygasa, lecz przechodzi na spółdzielnię)

Warto podkreślić, że w pierwszej sytuacji przetarg będzie dotyczył sprzedaży prawa odrębnej własności mieszkania. Trzeba go ogłosić przed upływem 3 miesięcy od daty opróżnienia „M”. W drugim przypadku, spółdzielnia sprzedaje nie samo mieszkanie z przetargu, ale spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Przejęte prawo własnościowe musi zostać sprzedane w ciągu kolejnych 6 miesięcy. Zarówno w pierwszym, jak i drugim opisywanym powyżej wariancie, sprzedaż praw do mieszkania musi nastąpić z uwzględnieniem ceny rynkowej. Szczegółowe zasady przetargu powinien określać statut spółdzielni. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.