REIT-y działają w środkowej Europie?

Prace nad uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce zostały wstrzymane. Warto sprawdzić, jak wygląda sytuacja w innych krajach naszego regionu.

Eksperci NieruchomosciSzybko.pl już wcześniej zwracali uwagę, że prace nad wprowadzeniem prawnych uregulowań dla polskich REIT-ów (firm inwestujących w najem nieruchomości - F.I.N.N.) wcale nie posuwają się do przodu. Można przypuszczać, że aktualna sytuacja raczej nie przyspieszy przygotowania odpowiednich regulacji prawnych. Epidemia koronawirusa motywuje bowiem rząd do zajmowania się najbardziej pilnymi kwestiami dotyczącymi koniunktury gospodarczej oraz służby zdrowia. Problemy z uregulowaniem działalności REIT-ów w Polsce skłaniają do pytania, czy w innych krajach naszego regionu sytuacja wygląda podobnie. Postanowiliśmy zatem odpowiedzieć na to ciekawe pytanie.  

W kwestii REIT-ów nieoczekiwanym liderem jest Bułgaria

Najpierw z pewnością warto nawiązać do rankingu, który niedawno opisywaliśmy na portalu NieruchomosciSzybko.pl. Mowa o zestawieniu 32 krajów pod względem ubiegłorocznej wartości profesjonalnych inwestycji w nieruchomości. We wspomnianym zestawieniu przygotowanym przez firmę MSCI znalazły się tylko trzy kraje z naszego regionu, czyli Europy Środkowej i Wschodniej (CEE - Central and Eastern Europe). Mowa o Polsce (23 miejsce, wartość inwestycji - 49,8 mld USD w 2019 r.), Czechach (28 miejsce, 28,1 mld USD) oraz Węgrzech (32 miejsce, 10,8 mld USD).

Pewnym zaskoczeniem może wydawać się fakt, że liderem pod względem aktywności REIT-ów jest kraj regionu, który wcale nie został uwzględniony w omawianym rankingu. Mowa o Bułgarii, czyli najmniej rozwiniętym gospodarczo kraju członkowskim Unii Europejskiej. REIT-y od pewnego czasu rozwijają się też na Węgrzech. Firma EY Global w 2018 r. następująco sklasyfikowała kraje świata pod względem stopnia zaawansowania dotyczącego działalności REIT-ów:

• rynek dojrzały - Stany Zjednoczone
• rynki rozwinięte - Australia, Belgia, Kanada, Francja, Niemcy, Hongkong, Japonia, Holandia, Nowa Zelandia, Singapur, Wielka Brytania
• rynki rozwijające się - Finlandia, Irlandia, Włochy, Malezja, Meksyk, Republika Południowej Afryki, Korea Południowa, Hiszpania, Turcja, Zjednoczone Emiraty Arabskie
• rynki w fazie narodzin - Bahrajn, Brazylia, Kostaryka, Bułgaria, Grecja, Węgry, Indie, Izrael, Kenia, Pakistan, Filipiny, Arabia Saudyjska, Tajwan, Tajlandia oraz Wietnam

Nieobecność takich krajów jak Czechy i Polska (nawet w ostatniej grupie) nie powinna dziwić jeśli przypomnimy sobie, że nie ma tam odpowiednich warunków prawnych do działalności spółek typu REIT.

Na terenie Bułgarii REIT-y działają już od prawie 20 lat …

W ramach uzupełnienia, na pewno warto wspomnieć, że na terenie Bułgarii spółki typu REIT działają już od 2003 r. Ówczesny bułgarski rząd uchwalił specjalne przepisy (znane poza granicami Bułgarii jako „SPIC Act”), aby przyspieszyć rozwój rodzimego rynku nieruchomości. Zgodnie z bułgarskimi regulacjami, tamtejsze REIT-y są zobowiązane do przekazywania akcjonariuszom 90% swojego zysku. W zamian fiskus nie nalicza podatku dochodowego od osób prawnych. Bułgarskie spółki typu REIT mogą inwestować m.in. w lokalne nieruchomości mieszkaniowe, grunty oraz listy zastawne.

W Bułgarii do założenia spółki typu REIT potrzebny jest opłacony kapitał o wartości 500 000 lewów. Wspomniany podmiot w formie spółki akcyjnej musi oferować swoje akcje na regulowanym rynku. Wszystkie bułgarskie REIT-y podlegają lokalnemu nadzorowi finansowemu, który może stosować względem nich pewne sankcje. Pod koniec 2019 r. na bułgarskiej giełdzie było notowanych 14 REIT-ów z łączną kapitalizacją na poziomie około 650 mln lewów. Na alternatywnym rynku finansowym BASE wyceniano natomiast akcje kolejnych 44 podobnych spółek.

Węgierskie REIT-y także muszą wypłacać aż 90% zysków

Z polskiej perspektywy ciekawie przedstawiają się też zasady działania spółek typu REIT na terenie Węgier. Tamtejsze REIT-y mogą funkcjonować od 2011 roku. Tym niemniej, pierwsze spółki typu REIT zaczęły na Węgrzech działać dopiero niedawno (od 2017 r.). Zgodnie z przepisami, muszą być one notowane jako spółki akcyjne na jednym z rynków giełdowych Unii Europejskiej. Innym wymogiem dla takich spółek jest kapitał wynoszący min. 5 mld forintów. Co najmniej 25% akcji REIT-ów z Węgier musi być dostępnych w wolnym obrocie, a jeden akcjonariusz nie może zgromadzić więcej niż 5% kapitału akcyjnego. Inny wymóg wskazuje, że co najmniej 70% sumy aktywów węgierskich REIT-ów muszą stanowić nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku Bułgarii, węgierskie prawo przewiduje generalne zwolnienie REIT-ów z podatku dochodowego (CIT), ale w zamian wymaga wypłaty 90% rocznych zysków w formie dywidendy. Warto wspomnieć, że polski projekt ustawy o REIT-ach przewiduje identyczny limit dotyczący dystrybucji zysków. Wiele innych rozwiązań też wydaje się dość podobnych do węgierskich oraz bułgarskich. Różnica polega na tym, że polski rynek nieruchomości jako ewentualny obszar działania spółek typu REIT jest o wiele większy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkanie z przetargu - czy to dobry pomysł?

Zakup mieszkania kojarzy się głównie z transakcją realizowaną w warunkach wolnorynkowych. Warto jednak pamiętać, że oprócz typowej sprzedaży na wolnym rynku, mają miejsce również zakupy mieszkań w ramach przetargów. Takie transakcje czasem wzbudzają dość duże zainteresowanie, które można łatwo wyjaśnić. Mianowicie mieszkanie z przetargu dość często kusi niską ceną wywoławczą. Czasem okazuje się, że ostateczna cena „przetargowego” lokalu także jest atrakcyjna. Osoby zainteresowane wzięciem udziału w przetargu dotyczącym mieszkania powinny pamiętać, że sprzedaż oferowanego „M” przebiega wedle sztywno określonych zasad. Postanowiliśmy pokrótce omówić takie zasady, które dotyczą lokali będących własnością samorządów oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Przetargi najczęściej organizują spółdzielnie i gminy …

Dane Głównego Urzędu Statystycznego mówią, że przez ostatnie lata na przetargach było sprzedawanych 1600 - 1700 mieszkań rocznie. To oznacza, że w minionym roku mieszkanie z przetargu sprzedawało się ponad sto razy rzadziej niż lokal na wolnym rynku. GUS nie podaje, jaką część „przetargowych” lokali sprzedały spółdzielnie mieszkaniowe oraz samorządy (przede wszystkim gminy). Można jednak przypuszczać, że spółdzielcze oraz gminne mieszkania stanowią zdecydowaną większość „M” kupowanych w ramach procedur przetargowych. O wiele rzadziej można znaleźć oferty przetargowej sprzedaży mieszkania należącego do przedsiębiorstwa państwowego. Wynika to z faktu, że państwowe firmy przez lata pozbyły się już bardzo wielu mieszkań (wykupionych np. przez ich pracowników).

Gmina nie może swobodnie ustalać ceny mieszkania …

Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkań na przetargu przez gminę, to trzeba pamiętać, że kluczowe są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Wspomniany akt prawny mówi między innymi, że bezprzetargowa sprzedaż mieszkania przez gminę jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach. Najczęściej taki wyjątek jest związany z posiadaniem prawa pierwokupu przez dotychczasowego lokatora (będącego stroną umowy najmu na czas nieokreślony).

W celu zapobiegania ewentualnym nadużyciom, wspomniana ustawa z 21 sierpnia 1997 r. ustala także dokładne zasady przetargowej sprzedaży mieszkania. W ramach pierwszej licytacji, mieszkanie z przetargu musi się sprzedać za cenę nie mniejszą niż 100% jego wartości. Takie uregulowanie sprawia, że licytacja jest rozpoczynana od kwoty określonej przez rzeczoznawcę. Niepowodzenie pierwszego przetargu pozwala na ustalenie niższej ceny wywoławczej (wynoszącej minimum 50% wcześniejszej kwoty). Jeżeli na drugim przetargu również nie będzie chętnych, to istnieje możliwość sprzedaży mieszkania za min. 40% wyceny w ramach negocjacji z zainteresowaną osobą.

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że gminne „M” zwykle znajdują nowego właściciela już po pierwszym przetargu. Cena mieszkania z przetargu organizowanego przez gminę podlega zapłacie najpóźniej do dnia podpisania aktu notarialnego. W przeciwieństwie do trybu bezprzetargowego, nie ma możliwości rozłożenia należności na raty. Na poczet ceny sprzedaży jest zaliczane wadium, który wynosi od 5% do 20% ceny wywoławczej (zobacz: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości).

Za spółdzielcze mieszkanie trzeba płacić 100% wartości

Konkretne uregulowania dotyczą również sprzedaży spółdzielczego mieszkania w ramach przetargu. Warto zdawać sobie sprawę, że taka transakcja jest możliwa tylko w ściśle określonych sytuacjach, które wymienia ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniany akt prawny przewiduje następujące sytuacje, w których może mieć miejsce zbycie praw do spółdzielczego mieszkania podczas przetargu:

• wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli tego mieszkania nie przejmie osoba bliska dla byłego lokatora albo sam lokator po zapłaceniu zaległości czynszowych
• powinno nastąpić wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jednak zostało obciążone hipoteką (w takim przypadku, prawo własnościowe wyjątkowo nie wygasa, lecz przechodzi na spółdzielnię)

Warto podkreślić, że w pierwszej sytuacji przetarg będzie dotyczył sprzedaży prawa odrębnej własności mieszkania. Trzeba go ogłosić przed upływem 3 miesięcy od daty opróżnienia „M”. W drugim przypadku, spółdzielnia sprzedaje nie samo mieszkanie z przetargu, ale spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Przejęte prawo własnościowe musi zostać sprzedane w ciągu kolejnych 6 miesięcy. Zarówno w pierwszym, jak i drugim opisywanym powyżej wariancie, sprzedaż praw do mieszkania musi nastąpić z uwzględnieniem ceny rynkowej. Szczegółowe zasady przetargu powinien określać statut spółdzielni. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wielka płyta - czy można wyburzyć ściany?

Budownictwo wielkopłytowe już od około pięćdziesięciu lat jest bardzo ważnym elementem krajobrazu polskich miast (zarówno małych, średnich, jak i dużych metropolii). Wszystko wskazuje, że ta sytuacja nie zmieni się jeszcze długo. Stan bloków wielkopłytowych jest bowiem całkiem dobry pomimo problemów z rdzewieniem tzw. wieszaków mocujących warstwę fakturową. Co więcej, część spółdzielni mieszkaniowych przeprowadza remonty polegające np. na wymianie wind oraz termomodernizacji budynków z wielkiej płyty. Te okoliczności dotyczące bloków wielkopłytowych w połączeniu z ich dobrą lokalizacją i atrakcyjną ceną mieszkań sprawiają, że wielka płyta nadal cieszy się zainteresowaniem. Wiele osób przed zakupem mieszkania w blokach wielkopłytowych z lat 70 - tych oraz 80 - tych, planuje zmianę układu takich lokali (poprzez usunięcie ścian działowych). Wyjaśniamy, czy takie plany są w ogóle realne pod względem prawnym oraz konstrukcyjnym. 

Wielka płyta występuje w wielu różnych systemach

W kontekście planów związanych ze zmianą układu mieszkań wielkopłytowych, zwykle mówi się tylko o wyburzaniu ścian działowych. Takie ściany w odróżnieniu od ścian nośnych nie są kluczowym elementem konstrukcji, który przenosi obciążenia. Warto pamiętać, że pomysły dotyczące samowolnego wyburzania ścian nośnych lokalu mogą skończyć się źle nawet w przypadku tak solidnej technologii, jaką jest wielka płyta.

Dla większości potencjalnych nabywców mieszkań z bloków wielkopłytowych, wszystkie te budynki wyglądają praktycznie tak samo. Rzeczywiście - wielka płyta z zewnątrz zawsze wygląda podobnie. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że budynki wielkopłytowe powstały w różnych systemach, które są mniej lub bardziej popularne na terenie Polski. Ma to znaczenie między innymi w kontekście ewentualnych wyburzeń ścian. Bardziej popularne (zamknięte) systemy budownictwa wielkopłytowego cechują się obecnością tylko ścian nośnych wewnątrz budynku.

W przypadku innych systemów wielkopłytowych zwanych otwartymi (np. W-70 i Wk-70), jedynie część ścian wewnętrznych pełni funkcję nośną. Takie otwarte systemy dają możliwość dość łatwej zmiany układu mieszkania. Problem pojawia się natomiast w systemach zamkniętych (przykład: OWT-67 lub WUF-75) ze względu na obecność tylko ścian nośnych wewnątrz mieszkań. Niestety na terenie Polski wielka płyta jako technologia budowlana częściej była wykorzystywana w ramach systemów zamkniętych. Statystycznie rzecz ujmując, tylko mniej więcej co trzeci blok wielkopłytowy cechuje się zastosowaniem systemu otwartego. 

O planach wyburzenia trzeba powiadomić zarządcę

Każda osoba planująca wyburzenie ściany w mieszkaniu znajdującym się na terenie bloku wielkopłytowego, powinna dobrze sprawdzić, jaki charakter mają poszczególne przegrody budowlane. Samodzielna ocena sytuacji jest trudna dla użytkownika lokalu jeśli nie posiada on odpowiedniej wiedzy o konstrukcji, którą cechuje się wielka płyta. Właśnie dlatego trzeba będzie poprosić spółdzielnię mieszkaniową, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę o udostępnienie dokładnych planów budowlanych albo innych informacji dotyczących rodzaju ścian w mieszkaniu. Taka sytuacja wiąże się z powiadomieniem osób zarządzających budynkiem o planowanych pracach. Nie stanowi to problemu, o ile wyburzenie ściany będzie bezpieczne dla sąsiadów oraz samego właściciela „M”.

Sytuacja jest bardziej kłopotliwa, gdy ścianę zamierza wyburzyć osoba posiadająca jedynie spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takim przypadku, spółdzielnia pozostająca właścicielem mieszkania, zawsze będzie musiała wyrazić formalną zgodę na jego istotną przeróbkę. Warto pamiętać, że wewnętrzne regulaminy spółdzielni często określają zasady dokonywania modyfikacji lokali.

Do wyburzenia ściany działowej nie potrzeba zgody

Dla osób planujących wyburzenie ściany działowej, dobrą wiadomością na pewno jest fakt, że taka zmiana w obrębie lokalu nie wymaga uzyskiwania pozwolenia budowlanego lub dokonywania zgłoszenia prac budowlanych. Wyroki sądów administracyjnych wskazują, że wyburzenie ściany działowej jest formą bieżącej konserwacji i nie stanowi remontu albo przebudowy (zobacz np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2018 roku - sygn. akt II OSK 992/17).

Wspomniana zasada dotycząca braku urzędowych formalności przed wyburzaniem ścian działowych, powinna być stosowana niezależnie od tego, czy technologią budowy bloku jest wielka płyta. Warto jednak pamiętać, że sytuacja będzie o wiele bardziej skomplikowana, jeżeli przeszkadzająca nam ściana ma charakter nośny. Wtedy przed legalnym rozpoczęciem prac trzeba będzie wykonać ekspertyzy odpowiadające na pytanie, czy usunięcie ściany nie zagrozi bezpieczeństwu właściciela lokalu oraz sąsiadów.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Aneks do umowy kredytowej - ile kosztuje?

W wielu przypadkach, warunki spłaty kredytu mieszkaniowego, które strony ustaliły podczas podpisywania umowy wcale nie są ostateczne. Przyczyny bywają różne. Przykładem jest sytuacja, w której klient musi skorzystać z wakacji kredytowych i potem przedłużyć okres spłaty. Takie bardziej poważne zmiany dotyczące „hipoteki” wymagają wykonania aneksu do umowy kredytowej. Dość często stanowi on dodatkowy koszt dla kredytobiorcy. W ramach naszej analizy sprawdzamy, ile trzeba zapłacić w poszczególnych bankach za aneksowanie umowy kredytu mieszkaniowego. Warto wiedzieć, że dłużnik korzystający z uprawnień przyznanych mu przez „Tarczę Antykryzysową 4.0” nie poniesie kosztów aneksu do umowy kredytowej.

Kosztów trzeba szukać w tabeli opłat i prowizji

Przygotowana przez nas tabela prezentuje koszty aneksowania umowy kredytu mieszkaniowego z poszczególnych wiodących banków. Warto podkreślić, że podawane stawki dotyczą aktualnie udzielanych kredytów mieszkaniowych. W przypadku umów sprzed kilku lub kilkunastu lat, mogą obowiązywać inne stawki opłat oraz prowizji związanych z aneksowaniem umowy. Banki w swoich tabelach opłat i prowizji dość często podają osobne stawki dla aktualnie oferowanych kredytów, a także produktów wycofanych z oferty.

Niezależnie od daty udzielenia kredytu mieszkaniowego, koszty aneksowania umowy zwykle mają stały poziom. Chodzi o to, że są one określane w formie opłaty niezależnej od wartości kredytu. Poniższa tabela sugeruje, że w przypadku aneksowania aktualnie oferowanych kredytów (związanego ze zmianą okresu spłaty), opłata zwykle wynosi 200 zł - 400 zł. Warto jednak pamiętać, że niektóre banki naliczają prowizje uzależnione od aktualnej wartości zadłużenia. Przykład stanowią kredyty obecnie oferowane przez BNP Paribas oraz PKO BP (zobacz prowizje w tabeli).

Jeżeli natomiast chodzi o zmianę przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości obciążonej hipoteką), to stałe opłaty zwykle są nieco wyższe i mogą wynosić nawet 500 zł. Zmiana przedmiotu zabezpieczenia będzie konieczna jeśli klient chce przenieść hipotekę na inną nieruchomość. Osoby próbujące wykonać taką zmianę w związku z kredytem „frankowym”, powinny zawsze sprawdzić, czy bank nie proponuje im zwolnienia ze standardowej opłaty.

Koronawirusowa zmiana nie oznacza kosztów

W ramach uzupełnienia, warto nawiązać do aktualnej sytuacji związanej z epidemią koronawirusa. Jak wiadomo, trwający kryzys gospodarczy skutkował problemami wielu kredytobiorców. Właśnie dlatego rząd postanowił uchwalić rozwiązania niezależne od propozycji dla klientów, które wcześnie przedstawił Związek Banków Polskich. Rządowe wsparcie kredytobiorców zostało uregulowane ustawą z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19 (zwaną potocznie „Tarczą antykryzysową 4.0”).  

Ustawa z dnia 19 czerwca 2020 r. zapewnia preferencyjne zasady odroczenia spłaty rat tym kredytobiorcom mieszkaniowym, którzy utracili pracę na skutek epidemii. Wspomniane zasady są bardziej korzystne niż w przypadku tradycyjnych wakacji kredytowych. Niedawno uchwalone przepisy zabraniają bowiem bankowi naliczania kosztów odsetkowych w czasie przerwania spłaty (nie dłuższym niż 3 miesiące). Kredytodawca nie może też naliczać innych kosztów kredytu poza składkami ubezpieczeniowymi. Co więcej, czas rządowych wakacji kredytowych nie jest traktowany jako okres spłaty. Właśnie dlatego bank bez dodatkowych kosztów powinien przygotować nowy harmonogram spłaty i przesunąć terminy płatności kolejnych rat.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Duża wspólnota mieszkaniowa - więcej korzyści niż kosztów?

Nawet osoby zamieszkujące bloki i kamienice zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe często nie wnikają dokładnie w sposób funkcjonowania takich podmiotów. Na początku 2020 r. wielu właścicieli mieszkań, którzy wcześniej nie interesowali się prawem dotyczących wspólnot, mogło jednak odczuć pewną zmianę. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali, dzięki której wiele małych wspólnot mieszkaniowych zaczęło funkcjonować podobnie jak wspólnoty w znacznie większych blokach. Opisywana zmiana wpłynęła na bardzo wiele aspektów zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi (liczącymi od 4 do 7 lokali). Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy tegoroczne zmiany rzeczywiście są korzystne dla właścicieli mieszkań.

Opłacanie zarządcy nie będzie koniecznie potrzebne

Na wstępie warto przypomnieć, że istotne zmiany dotyczące sposobu zarządzania niektórymi budynkami mieszkalnymi wprowadziła ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1309). Ten akt prawny zmodyfikował ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) między innymi w zakresie liczby lokali wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniana liczba spadła z siedmiu do trzech. Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą do zarządzania nieruchomością wspólną przez małą wspólnotę zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (dotyczące współwłasności). Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w sposób o wiele mniej sformalizowany (m.in. ze względu na brak wybieralnego zarządu). Nie oznacza to jednak, że w przypadku takiej wspólnoty podejmowanie decyzji zawsze będzie szybsze i łatwiejsze.

Zmiana przepisów obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. oznacza również, że we wspólnotach liczących od czterech do siedmiu lokali mieszkalnych i użytkowych powinien zostać powołany zarząd. W jego skład może wchodzić jedna osoba lub kilka osób. Zwykle są to właściciele mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w danym budynku. Warto również pamiętać, że kompetencje związane z zarządzaniem blokiem lub kamienicą można przekazać wyspecjalizowanemu zarządcy. Takie rozwiązanie będzie jednak generowało dodatkowe koszty. Jeżeli właściciele lokali chcą ich uniknąć, to najlepiej po prostu powołać do zarządu osoby, które już wcześniej wykazywały się aktywnością podczas zarządzania małą wspólnotą mieszkaniową. Podobnie jak w przypadku dużo większych wspólnot mieszkaniowych, wątpliwości wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy profesjonalny zarządca (wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) może funkcjonować jednocześnie z zarządem wyłonionym przez właścicieli mieszkań. Orzecznictwo nie jest bowiem jednoznaczne w tej kwestii.

W dużej wspólnocie łatwiej jest podejmować decyzje

Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności. Chodzi między innymi o konieczność sprostania różnego rodzaju wymogom, które określa Rozdział 4 ustawy o własności lokali. Przykład stanowi konieczność przeprowadzania zebrań zgodnie z ustalonymi procedurami. Ustawa o własności lokali nakłada również na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek prowadzenia bardziej złożonej dokumentacji. Czasem będzie to oznaczało konieczność opłacenia usług zarządcy lub księgowej.

Wydaje się jednak, że tegoroczne zmiany prawne będą miały również jednoznacznie pozytywny efekt. Chodzi przede wszystkim o usprawnienie zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi. Od początku bieżącego roku, codziennymi sprawami związanymi z zarządzaniem takimi budynkami (liczącymi od czterech do siedmiu lokali) zajmuje się tylko zarząd lub profesjonalny zarządca. Taka sytuacja może przyspieszyć podejmowanie decyzji powiązanych z mniej istotnymi kwestiami. Jeżeli natomiast chodzi o sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem, to podejmowanie decyzji nadal następuje na drodze głosowania. Spora różnica wiąże się jednak z faktem, że obecnie we wspólnotach z czterema - siedmioma lokalami nie będzie już wymagana jednomyślność.

Wymóg jednomyślności podczas głosowania wynikający z kodeksu cywilnego wcześniej skutkował trudnościami w podejmowaniu decyzji dotyczących np. ważnego remontu. Jeżeli okoliczności tego wymagały, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej musieli domagać się rozstrzygnięcia przed sądem (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego). Obecnie do podejmowania ważnych decyzji przez wspólnoty, które zmieniły swój status wystarczy po prostu większość głosów. Zwykle oblicza się ją z uwzględnieniem udziału głosujących właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Właściciele mieszkań i lokali użytkowych na mocy wcześniejszej umowy lub uchwały podejmowanej w zwykłym trybie (głosowania udziałami) mogą jednak ustalić, że w danej sprawie będzie obowiązywała zasada, zgodnie z która jeden lokal „posiada” jeden głos.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.