Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Autorem artykułu jest Zaleski Nieruchomości

Wywłaszczenie stanowi instrument w rękach państwa, który umożliwia mu pozyskanie praw, przysługujących innemu podmiotowi. To ingerencja w stosunki własności istniejące w społeczeństwie i na przestrzeni lat podlegała ona rozmaitym przekształceniom.

Po zakończeniu ΙΙ Wojny Światowej wywłaszczenie było praktyką bardzo częstą i dokonywaną na szeroko ujęte cele, wiązało się to zazwyczaj z nieekwiwalentnością odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Powszechne było nadużywanie instytucji wywłaszczenia nieruchomości, niejednokrotnie dochodziło również do wykorzystywania nieruchomości na inne cele niż te, na które zostały pierwotnie wywłaszczone.

Przełomem w kwestii wywłaszczenia okazał się koniec lat osiemdziesiątych dwudziestego wieku, kiedy to zostały dokonane fundamentalne zmiany w ustawodawstwie wywłaszczeniowym. Na szczególną uwagę zasługuje tu nowelizacja ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z dnia 29 września 1990 roku. Ustawa ta wprowadziła generalną zasadę w myśl której odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami obowiązuje do dziś i stanowi podstawowe źródło prawa w zakresie wywłaszczenia nieruchomości. Znacząco zmieniła ona konstrukcję wywłaszczenia nieruchomości, a także postępowania wywłaszczeniowego. Najważniejszą zmianą jest orzekanie jedną decyzją administracyjną o wywłaszczeniu nieruchomości i odszkodowaniu za nią, co jest zgodne z Konstytucją RP, która w art. 21 ust. 2 dopuszcza wywłaszczenie jedynie za słusznym odszkodowaniem, stanowiącym ekwiwalent pieniężny za uszczerbek w majątku poniesiony przez podmiot wywłaszczany.

Należy pamiętać, że wywłaszczenie stanowi środek ostateczny, służacy państwu do realizacji konkretnych celów, wbrew woli jednostki, ale w interesie społecznym. Jest jest dopuszczalny tylko wówczas, gdy dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy cywilnoprawnej, a bez elementu odszkodowania nie może być mowy o dopuszczalności wywłaszczenia w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

---

Biuro Nieruchomości Zaleski
Mieszkania, domy, lokale użytkowe, działki - Gdańsk, Sopot, Gdynia

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Kupić czy wynająć?

Kupić czy wynająć?

Autorem artykułu jest marioo1

Te dwie opcje często stają się dylematem młodych ludzi. Każda z nich ma swoje plusy i minusy, każda jednak wiąże się z wkładem finansowym. Kupno mieszkania dodatkowo często wymaga zaciągnięcia kredytu hipotecznego – umowa o wynajem to zdecydowanie mniej długoterminowe zobowiązanie, ale...

...rozwiązuje kwestię zamieszkania tylko na jakiś czas i bez mierzalnego efektu w postaci posiadania swojego mieszkania. Co zatem jest lepsze – wynajmowanie mieszkania czy kupno swojego?

Wynajem wydaje się rozwiązaniem mniej zobowiązującym. Umowę o wynajem możemy podpisać na dowolny okres czasu, w zależności od naszych potrzeb i możliwości. Różne są opcje płatności w takim wypadku – niektórzy właściciele wynajmowanych mieszkań oprócz regulowania opłaty za wynajem, żądają również pokrywania opłat za prąd czy czynszu. Powszechnie stosowaną praktyką jest również wpłata kaucji razem z podpisaniem umowy, która albo jest zwracana po okresie wynajmu, albo, w razie okoliczności opisanych w umowie, przechodzi na własność wynajmującego. Chodzi tutaj przede wszystkim o zabezpieczenie się na wypadek ewentualnych zniszczeń, które są ryzykiem wpisanym w wynajem.

Osoby, które wynajmują mieszkanie, często mówią o tym, że jest to mniejszy koszt, niż kredyt, wolą więc taką formę. Ale czy tak jest do końca? Przyjrzyjmy się cenom wynajmowanych mieszkań w Polsce.

Ceny za wynajem mieszkania jednopokojowego oscylują wokół 900 – 1100 złotych. Najdrożej jest w Warszawie – tam sięgają nawet 1400, a najtaniej w Bydgoszczy, gdzie kwota ta wynosi ok. 900 zł. Ceny za wynajem mieszkania dwupokojowego układają się od ok. 2000 w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, do ok. 1000 – 1200 w mniejszych miastach pokroju Lublina, Torunia czy Olsztyna. Mieszkanie trzypokojowe z kolei możemy wynająć za ok. 2300 złotych w Warszawie czy Wrocławiu lub za 1300-1400 w Rzeszowie, Białymstoku czy Olsztynie. (dane za www.serwis-inwestora.pl)

Patrząc na dane liczbowe, widać wyraźnie, że ceny mieszkań wynajmowanych dorównują wysokością ratom kredytu. Wysokość rat możemy ustalić dowolnie – możemy zdecydować się na raty malejące bądź równe. Możemy również wziąć kredyt na dowolny czas – jeśli na dłuższy, wyjdą mniejsze, jeśli na krótszy, wyjdą większe. Można zatem dostosować je do naszych możliwości. Jeśli więc przy kredycie na kwotę 260 000 złotych, zaciągniętym na 25 lat raty będą oscylowały wokół 1000 – 1200 złotych, kupno wygrywa zdecydowanie z wynajmem. Co prawda do kosztów raty trzeba również dołożyć koszt utrzymania mieszkania, a zatem wszystkie opłaty, ewidentnym plusem jednak jest fakt, że wpłacane pieniądze idą na konto naszej własności.

Jeśli zaś chcemy się upewnić, że raty nas nie przerosną, możemy skorzystać z usług doradcy finansowego, który przeprowadzi dla nas symulację spłaty kredytu w wybranym banku według jego warunków. W sieci są również dostępne symulacje kredytu, gdzie wpisując odpowiednie dane możemy prześledzić, jak prawdopodobnie będzie układała się wysokość rat.

Banki oferują najróżniejsze oferty, co sprawia, że łatwo jest wybrać tą najlepszą. W poszczególnych bankach możemy wybrać różne oprocentowanie, mniejszą lub większą prowizję, ubezpieczenie kredytu czy mieszkania. Polityka banków w tym momencie jest prosta – jeśli bank ma niską prowizję, bardzo często żąda dokupienia ubezpieczenia lub innego swojego produktu. Jeśli prowizja jest wysoka, dopłaty redukują się do minimum.

Tak więc opłaca się bardziej kupić mieszkanie. Koszty co prawda są nieco większe, ale też i większe korzyści – kupione mieszkanie bowiem również możemy wynająć, co pozwoli zredukować koszty, a inwestowanie w nieruchomości okazuje się zawsze opłacalne.

---

Porady związane z kupnem nieruchomości blog.dhome.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Trendy rynku mieszkaniowego w Trójmieście

Trendy rynku mieszkaniowego w Trójmieście

Autorem artykułu jest Piotr Ramotowski

Ceny nieruchomości w naszym kraju wahają się, i są zależne od bardzo wielu czynników. Często zdarza się, że w ciągu roku mogą się one kilkakrotnie zmieniać w jednym miejscu, podczas gdy w innym pozostają bez zmian.

Zazwyczaj zależy to od tego, jak dużym zainteresowaniem cieszą się na danym terenie nowe mieszkania. Trójmiasto jest na przykład jednym z takich regionów naszego kraju, w którym ceny nieruchomości, zarówno nowych jak też tych na rynku wtórnym potrafią się bardzo szybko zmieniać. Jednak w większości ceny nowych mieszkań czy domów są wyższe niż ceny nieruchomości na rynku wtórnym, położonych na tych samych terenach czy zlokalizowanych w tej samej okolicy.

Ponieważ jednak bardzo często różnice potrafią być nieduże, nie dziwi fakt, że coraz więcej osób decyduje się kupić nowe mieszkania. Gdańsk nie jest pod tym względem odmiennym bardzo regionem. Nowe lokale bowiem zazwyczaj dziś są wykonane w o wiele lepszych technikach i są na o wiele wyższym standardzie niż te budowane kilka czy kilkanaście lat temu. Dlatego nie dziwi coraz większa ich popularność, każdy z nas bowiem chce mieszkać w przytulnym i komfortowym wnętrzu.

Dzisiaj większość lokali mieszkalnych znajduje się na nowoczesnych strzeżonych osiedlach, dzięki czemu ich mieszkańcy na pewno czuja się o wiele bezpieczniej. Zazwyczaj także można tam znaleźć między innymi odpowiednio wykonane place zabaw dla dzieci, parkingi dostosowane do potrzeb mieszkańców czy nawet sklepy, usytuowane w najbardziej dogodnych dla nich miejscach. Jeżeli chodzi zaś o to, gdzie można znaleźć oferty na nowe mieszkania, Trójmiasto po tym względem jest bardzo podobne do innych regionów naszego kraju.

Oferty na sprzedaż mieszkań zamieszczane są w Internecie, dostęp do nich mają także biura pośrednictwa nieruchomości czy wreszcie deweloperzy ogłaszają się na wielu dostępnych w miastach bannerach czy szyldach reklamowych, zachęcających do kupna ich mieszkań. Często także oferty, w formie reklam, są emitowane w lokalnej telewizji czy radiu oraz umieszczane w lokalnej prasie. Różnorodność form ich ogłaszania sprawia, że są one dostępne dla coraz szerszej liczby potencjalnych klientów. Ponieważ często patrzą oni na cenę, jaką będą musieli zapłacić za konkretny lokal, nie dziwi fakt, że coraz częściej w takich ofertach jest podawana przykładowa cena za metr kwadratowy konkretnego mieszkania.

---

Mieszkania Gdańsk - Cztery Oceany

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Być agentem nieruchomości

Być agentem nieruchomości

Autorem artykułu jest Cimathel Cern

Dzisiejszy rynek nieruchomości, nie tylko poznański, ale i ogólnopolski, jest przesycony firmami zajmującymi się pośrednictwem. Praca pośrednika, z pozoru łatwa, przyjemna i dająca dużą satysfakcję finansową, jest jednakże obarczona wieloma wyrzeczeniami, o których głośno się nie mówi.

Dzisiejszy rynek nieruchomości, nie tylko poznański, ale i ogólnopolski, jest przesycony firmami zajmującymi się pośrednictwem. Praca pośrednika, z pozoru łatwa, przyjemna i dająca dużą satysfakcję finansową, jest jednakże obarczona wieloma wyrzeczeniami, o których głośno się nie mówi.

Bycie dobrym agentem to często poświęcanie swojego prywatnego czasu na sprawy zawodowe. To często praca po godzinach, w weekendy i pory wieczorowe. Niestety i to nie gwarantuje sukcesu w tej branży. Niełatwo jest określić, kto tak naprawdę jest predestynowany do tego, by być dobrym agentem. Przyznać jednakże należy, iż w tej branży szczególną rolę odgrywają uwarunkowania osobowościowe. Dobry agent jest pewny siebie, przygotowany merytorycznie, wytrwały, ale również potrafiący doskonale kojarzyć fakty i selekcjonować ważne informacje. To przecież właśnie informacja jest tym, co daje agentom chleb i uznanie w oczach klientów. Pracownicy biur nieruchomości muszą posiadać, moim zdaniem, jeszcze jedną zasadniczą cechę: umiejętność zrozumienia potrzeb klienta. Nie ma nic gorszego, niż lekceważenie albo też, co gorsze, próby zaklinania rzeczywistości wobec klientów. Rynek nieruchomości, jak wiele rynków z sektora usług, wykształcił swoje nisze. Jedni specjalizują się w działkach budowlanych, inni są ekspertami od mieszkań.

Prawdziwa szkoła zaczyna się jednak przy nieruchomościach komercyjnych. Ta "działka" to miejsce, gdzie profesjonaliści spotykają się z profesjonalistami i każdy błąd może kosztować wiele - twarz, reputację oraz utracony zarobek. Praca na rynku komercyjnymi ma mimo wszystko nieco inny charakter niż "konsumencki". Czasami nie wystarczy wiedza z zakresu nieruchomości. By nawiązywać dobre relacje z klientem niejednokrotnie wskazana jest wiedza biznesowa. To pozwala agentowi stać się partnerem do rozmów z dyrektorami, członkami zarządu, prezesami. Bycie partnerem w rozmowach jest pierwszym krokiem do bycia partnerem w biznesie.

---

isalscy.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nie taki deweloper straszny...

Nie taki deweloper straszny...

Autorem artykułu jest Keendro

Polscy deweloperzy nie zasłużyli sobie na uwielbienie tłumów. Dlaczego? Przedstawimy ich niektóre grzechy (wszystkich pewnie tu nie zmieścimy...) oraz pokażemy, jak grzeszników unikać. Bo w Polsce mamy dobrych deweloperów. Trzeba tylko umieć ich rozpoznać.

Grzechy

Zaniżanie metrażu, opóźnienia w oddaniu budynku, niewywiązywanie się z umów, klauzule niedozwolone, kiepski stan instalacji (pewnemu małżeństwu z Warszawy zamarzały okna wewnątrz mieszkania) czy unikanie kontaktu z klientem to tylko początek wyliczanki, którą mogą wyrecytować ci, którzy trafili na nieuczciwego dewelopera. Jak trafić na tego dobrego? Należy wykazać się poniższymi cechami.

Trochę dziennikarstwa...

Podstawową radą, która pozwala odsiać kiepskie przypadki, jest sumienne zapoznanie się z informacjami na temat wypatrzonej przez nas inwestycji.

Najprościej zacząć od strony internetowej, na której oprócz zdjęć i podstawowych wiadomości, powinniśmy znaleźć opis techniczny inwestycji (m.in. stosowane materiały i technologię), historię dewelopera (powinna ona być dla niego podstawą do dumy), wyczerpujące dane kontaktowe, włącznie z adresem siedziby firmy, a nie tylko powstającej inwestycji.

Jeśli na tym etapie wszystko wygląda OK, warto poszukać dalej – na forach. Zła sława deweloperów skądś się bierze, i jeśli wskazać by jej zarodek, będą to fora internetowe. Wpisując nazwę dewelopera do wyszukiwarki możemy natrafić na wszelkie wątki, jakie powstały na jego temat, co pozwoli sprawdzić opinię dotychczasowych klientów o danej firmie. Brak takich informacji można zaliczyć na plus – w końcu nikt nie używa for do wychwalania deweloperów, tylko do ostrzegania innych przed tymi nieuczciwymi.

Ponadto, porównując informacje o poszczególnych inwestycjach, można nabrać przekonania, że niektóre z nich są przygotowywane z większą troską i dbałością o szczegóły niż inne. Przykładowo, posiadają one monitoring oraz całodobową ochronę już w trakcie powstawania, na stronie internetowej regularnie pojawiają się zdjęcia dokumentujące postęp prac, a gotowe osiedle stanowi niemal samowystarczalną enklawę dla mieszkańców – posiada sklep, plac zabaw, a niektóre nawet boisko do gry czy altanę do spotkań mieszkańców osiedla, jak np. powstające nieopodal Katowic osiedle „Brzozowica”.

„Zapewniając mieszkańcom starannie dobraną infrastrukturę staramy się spełnić ich wymogi – bezpieczeństwa, spokoju i wygody – wszystko w obrębie miejsca zamieszkania” - mówi Marek Wilk ze spółki Pozytyw, realizator przedsięwzięcia. „Samo ulokowanie osiedla pomiędzy terenami zielonymi z jeziorami, przy zachowaniu 50% zieleni w obrębie osiedla będzie miało zbawienny wpływ na każdego mieszkańca.”

Staranne podejście do inwestycji już na poziomie planowania pozwala nabrać przekonania, że dla dewelopera liczy się coś więcej, niż zysk – szukajmy takich sytuacji. Po zapoznaniu się ze wszystkimi wyżej wymienionymi informacjami, możemy śmiało przejść dalej.

Trochę prawa...

Teraz wspomnimy o sprawach najbardziej oczywistych, ale i najważniejszych. Dlaczego? Zobrazujemy to przykładem. Pewne małżeństwo z podkrakowskiej miejscowości ustaliło ze swoim deweloperem, że ten zrobi im w cenie domu betonową wylewkę pod taras, wideo-domofon, piorunochron oraz automatycznie otwieraną bramę do garażu. Podczas podpisywania umowy z aneksem wspomniane małżeństwo postanowiło sprawdzić, czy znalazły się w niej ustalone wcześniej zapisy. Okazało się, że deweloper podłożył do podpisania starą wersję umowy, nie uwzględniającą ustalonych zmian. Chciał w ten sposób oszukać małżeństwo – gdy zwrócono mu uwagę na brak ustalonych zapisów zaczął krzyczeć, że nie będzie żadnej umowy.

Ten przykład obrazuje dwie ważne sprawy. Po pierwsze, wszystkie ustalenia powinniśmy mieć na piśmie. Po drugie, należy czytać każdy dokument, który podpisujemy, nawet jeśli sądzimy, że znamy jego treść.

Kolejną popularną techniką wśród nieuczciwych deweloperów jest proponowanie podpisania umowy przed zrobieniem tego przez dewelopera. Przesyła on do naszego domu dokumenty i prosi o podpis w momencie, gdy na umowie brak jest jego podpisu. Jeśli odeślemy mu podpisaną (de facto in blanco) umowę, może on dodać do niej niekorzystne dla nas zapisy i dopiero wtedy podpisać się pod umową. Dlatego pamiętajmy, aby wszelkie dokumenty podpisywać dopiero po zrobieniu tego przez drugą stronę.

Warto również sprawdzać takie rzeczy, jak faktyczny metraż kupowanego budynku. Należy o tym pamiętać, gdyż zdarzają się takie przypadki jak zaniżanie metrażu – na papierze budynek jest większy niż w rzeczywistości. Można to zrobić zwykłym centymetrem budowlanym bądź miernikiem laserowym.

Na koniec całego procesu, czyli odbioru budynku, warto wynająć doradcę budowlanego. To wykwalifikowany specjalista, który dostrzeże każdą usterkę czy niezgodność z umową – jednym słowem – nie pozwoli, aby nas oszukano. Koszt takiej usługi to kilkuset złotych, co przy cenie mieszkania lub ewentualnych kosztach wynikających z odebrania wadliwego budynku nie jest dużą sumą.

Teraz przejdźmy do sprawy najtrudniejszej – sfinansowania wymarzonego mieszkania lub domu.

Trochę bankowości...

Nie od dziś wiadomo, że nowych mieszkań i domów nie kupuje się za gotówkę. W ponad 90% przypadków potrzebny jest kredyt hipoteczny, który wypłacany jest w transzach, jeśli dana inwestycja jest dopiero w trakcie budowy. Pozwala to zachować bezpieczeństwo kredytu zarówno dla kredytodawcy (banku) jak i kredytobiorcy, czyli nas. Rzetelny deweloper będzie w stanie przedstawić harmonogram prac, według których bank może udzielać nam kolejnych transz.

W razie istotnego (zazwyczaj ponad 30-dniowego) opóźnienia prac z jakichkolwiek powodów, bank może zatrzymać wypłacanie kredytu do czasu udzielenia wyjaśnień do banku, które jako kredytobiorcy jesteśmy zobowiązani przedstawić, uzyskując je bezpośrednio u dewelopera na piśmie. Dodatkowo, banki samodzielnie monitorują poszczególne inwestycje. Zatrudniają własnych specjalistów, którzy sprawdzają postęp budowy i na tej podstawie wspomagają kredytobiorcę w kontrolowaniu dewelopera. Ten mechanizm stworzono po to, aby nie płacić niesolidnym deweloperom za pracę, której nie wykonali. Dlatego broni on bezpośrednio naszych interesów – korzystajmy z niego.

Z pomocą dla nas przychodzi również Państwo Polskie. Działający od 2006 roku program „Rodzina na swoim” pozwala uzyskać preferencyjne kredyty na finansowanie zakupu mieszkań, z dopłatą za odsetki w wysokości nawet do 50% przez 8 lat. O pomoc mogą starać się zarówno małżeństwa (również bezdzietne), jak i osoby samotnie wychowujące potomstwo.

Skoro wiemy już to wszystko, na koniec zostaje nam...

Trochę spokoju. Pamiętając o tym wszystkim możemy być pewni, że w czasie poszukiwań i kontaktu z deweloperem trafimy na tego dobrego. Jeśli jakimś cudem będzie inaczej – szybko to wykryjemy i będziemy bezpieczni. Warto uważnie szukać, bo czasami można być mile zaskoczonym – wspomniany w tekście deweloper przykatowickiej inwestycji rozlosuje samochód o wartości 30 tys. złotych wśród 5 osób, które kupią mieszkania jako pierwsze. Dwie pary kluczy zamiast jednej to zdecydowanie gra warta świeczki.

---

Źródło: www.pozytyw.co

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl