środa, 17 listopada 2021

Zakup lub sprzedaż nieruchomości – na własna rękę czy z pośrednikiem?

Sprzedający i kupujący mieszknie, dom czy działkę muszą podjąć decyzję czy są w stanie przebrnąć przez cały proces sami czy też powinni zdecydować się na pomoc biura nieruchomości. Choć czasami wydaje się, że wybór pośrednika generuje tylko dodatkowe koszty to taki krok może również przynieść wiele koszyści. Jednak wiele zależy od specyfiki danej sytuacji, a więc neleży tutaj rozważyć wszelkie za i przeciw.

W dobie dobrze rozwiniętych technologii internetowych można stosunkowo łatwo znaleźć wiele ofert sprzedaży nieruchomości lub też trafić z własną ofertą do szerszej grupy odbiorców choćby przez media społecznościowe. Część ofert, na które można się natknąć zamieszczana jest przez biura czy agencje nieruchomości, a część pochodzi bezpośrednio od osób zainteresowanych kupnem mieszkania, domu, działki, itd. lub tych, którzy chcą zbyć czy też wynająć daną nieruchomość. Poszukując konkretnych ofert, pierwszym krokiem wydaje się być rozeznanie w internecie, a więc wystarczy uruchomić lokalne wyszukiwanie wpisując nazwę miejscowości, w której (lub w pobliżu której) chcemy zamieszkać na przykład nieruchomości Konin, Kalisz, Poznań czy jeszcze inna lokalizacja jaką jesteśmy zainteresowani. Problem jednak polega na tym, iż wówczas jesteśmy wręcz zasypani ogromem ogłoszeń, co powoduje, że zamiast znaleźć coś odpowiedniego sprawnie i szybko musimy spędzić przed ekranem komputera tęgie godziny. Kiedy już uda się znaleźć coś interesującego może się okazać, że dane ogłoszenie jest już nieaktualne co powoduje, że wracamy do punktu wyjścia.

Wizja takiego scenariusza powoduje, że coraz częściej jednym z pierwszych pytań, na które należy sobie odpowiedzieć kupując lub sprzedając mieszkanie jest to czy całą sprawą powinniśmy zająć się sami czy też lepiej będzie zlecić to agencji nieruchomości. Odpowiedź na to pytanie nie musi być jednoznaczna, a dodatkowo może ona zależeć również od tego czy sami poszukujemy mieszkania lub innej nieruchomości czy też chcemy takową nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wydaje się, że poszukiwanie kupca na nieruchomość jest łatwiejsze, gdyż wystarczy, żeby nasze ogłoszenie było dobrze widoczne i rozpowszechnione, a resztą zajmą się osoby, które poszukują nieruchomości czy to na własną rękę czy tez z pomocą zawodowych pośredników. To właściciel nieruchomości najlepiej będzie w stanie odpowiedzieć na wszystkie szczegółowe pytania zainteresowanych i zrobi to natychmiast, gdyż jest najlepiej zorientowany i niejednokrotnie zna okolicę. Pośrednictwo agenta może tutaj wydłużyć kontakt między nabywcą a sprzedającym. Jeśli z kolei chcemy nabyć nieruchomość, a w dodatku nie znamy miasta lub danej dzielnicy to wybór odpowiedniego pośrednika może już okazać się o wiele bardziej pomocny. Określając swoje preferencje i wymagania względem lokum możemy otrzymywać tylko takie oferty, które w pełni lub znacznym stopniu je spełniają. Powoduje to, że nie musimy niepotrzebnie tracić czasu na wyławianie pojedynczych ofert z morza ogłoszeń, na które natrafimy poszukując czegoś na własną rękę. Ponadto, korzystając z pomocy profesjonalnego agenta nieruchomości daje pewność, że cała transakcja będzie przeprowadzona bezpiecznie i sprawnie bez nieprzewidzianych problemów natury formalno-prawnej. Osoba kupująca mieszkanie bardzo często pochłonięta jest samym lokalem, jego stanem technicznym, wielkością, rozmieszczeniem pokoi, funkcjonalnością i tak dalej. Sprawy formalne, choć bardzo istotne, często wchodzą w grę na późniejszym etapie i niejednokrotnie dopiero wtedy okazuje się, że mogą one być przeszkodą w przeprowadzeniu transakcji. Doświadczony i profesjonalny agent nieruchomości jest w stanie zająć się tego typu sprawami na odpowiednio wczesnym etapie, aby klient mógł właśnie skupić się na aspektach dotyczących korzystania z nieruchomości, którą ma nabyć.

Jeśli zatem zdecydujemy się na wybór pośrednika automatycznie stajemy w obliczu jeszcze jednej decyzji związanej z wyborem biura nieruchomości. Kolejny raz możemy się odwołać do wyszukiwarki internetowej, aby zapoznać się z całą gamą agencji zajmujących się obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym. Tym razem jednak również należy przemyśleć kilka aspektów, aby mieć pewność, że swoja sprawę powierzamy profesjonalistom, którzy są w stanie nie tylko znaleźć dla nas odpowiednie lokum lub nabywcę, ale również pomogą w kwestiach prawnych, być może również finansowych związanych z uzyskaniem kredytu lub wielu innych sprawach, których niejednokrotnie nie jesteśmy nawet świadomi dopóki nie przyjdzie nam się zmierzyć z wyzwaniem jakim jest sprzedaż lub kupno nieruchomości.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Podnajem mieszkania z TBS - czy to możliwe?

Wiele osób jest ciekawych, czy podnajem mieszkania z TBS (towarzystwa budownictwa społecznego) może być legalny. Odpowiadamy na to pytanie.

Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS-y) nie są najczęściej eksponowanym tematem w artykułach poświęconych rynkowi nieruchomości. Z dwóch względów warto jednak zwracać pewną uwagę na kwestie dotyczące działalności TBS-ów oraz sytuacji ich lokatorów. Pierwszym uzasadnieniem jest to, że towarzystwa budownictwa społecznego posiadają około 100 000 mieszkań. Po drugie, rząd zamierza promować społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), które stanowią nieco zmodyfikowaną wersję TBS-ów. Same towarzystwa budownictwa społecznego nadal mogą działać – nawet bez zmiany nazwy (na podstawie zmodyfikowanych przepisów). Postanowiliśmy zatem odpowiedzieć na jedno z pytań dość często zadawanych przez lokatorów mieszkań społecznych. Chodzi o to, czy podnajem mieszkania z TBS jest możliwy. Przy okazji poruszamy również pokrewny temat podnajmu mieszkań komunalnych.  

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • Podnajem mieszkania z TBS bez zgody towarzystwa budownictwa społecznego może doprowadzić do wypowiedzenia umowy.
  • TBS-y raczej nie godzą się na podnajem. Czasem można wynegocjować bezpłatne i tymczasowe używanie lokalu np. przez krewnego.
  • Podnajem mieszkań komunalnych nie jest akceptowany przez samorządy. Nieuzgodniony z gminą podnajem skutkuje wypowiedzeniem umowy.

Poniżej przedstawiamy więcej ciekawych informacji, które dotyczą podnajmu mieszkań komunalnych i społecznych.

Podnajem w TBS stanowi formę obejścia przepisów …

W kontekście zasad wynajmu mieszkań z TBS-u, warto zawsze przeanalizować ustawę z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. 1995 Nr 133 poz. 654). We wspomnianym akcie prawnym nie znajdziemy informacji o zasadach podnajmu prowadzonego przez osoby fizyczne jako lokatorów TBS-u. Nie ulega natomiast wątpliwości, że podnajem mieszkania z TBS jest dopuszczalny jeśli powiat, gmina, związek międzygminny lub Agencja Mienia Wojskowego zawrze z TBS-em lub SIM-em odpowiednią umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy.

Społeczna inicjatywa mieszkaniowa lub towarzystwo budownictwa społecznego może także wynająć lokal powiatowi, gminie, jednoosobowej spółce gminnej lub związkowi międzygminnemu w celu podnajęcia tego samego „M” osobie fizycznej. Wszystkie opisywane przypadki nie dotyczą jednak sytuacji, w której to osoba fizyczna chciałaby komuś podnająć mieszkanie.

W związku z powyższym odpowiedzi na pytanie, czy podnajem mieszkania z TBS (oferowany przez osobę fizyczną) będzie legalny, trzeba szukać w ogólnych przepisach kodeksu cywilnego. Artykuł 688 indeks 2 KC wskazuje, że przed rozpoczęciem podnajmu lub oddaniem lokalu w bezpłatne używanie, trzeba uzyskać zgodę właściciela mieszkania. Wyjątek dotyczy jedynie szczególnego przypadku związanego z podnajmem na rzecz osoby, wobec której najemca posiada obowiązek alimentacyjny.

Warto jednak wiedzieć, że towarzystwa budownictwa społecznego oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe często traktują każdy podnajem mieszkania z TBS lub SIM jako sposób na obejście przepisów ustawy z dnia 26 października 1995 r. Wspomniany akt prawny wiąże możliwość używania lokalu z wniesieniem odpowiedniej partycypacji w kosztach budowy.

Wypowiedzenie umowy może być sankcją za podnajem

Trzeba liczyć się z faktem, że podnajem mieszkania z TBS lub SIM będzie traktowany jako podstawa do wypowiedzenia umowy. Informacja o takiej sankcji związana z wypowiedzeniem powinna znaleźć się w zawieranej umowie najmu. Chodzi oczywiście o nieuzgodniony podnajem. Praktyka pokazuje jednak, że w przypadku niektórych TBS-ów uzyskanie zgody na podnajem może być bardzo trudne. Niektóre takie instytucje rozpatrują sprawę indywidualnie i godzą się na bezpłatne używanie, które może być formą zaopiekowania się lokalem. Dłuższe używanie mieszkania przez inną osobę niż najemca prowokuje jednak do pytania, czy lokum jest jeszcze potrzebne lokatorowi TBS-u.

Podnajem mieszkania komunalnego też jest zabroniony

Warto podkreślić, że nie tylko podnajem mieszkania z TBS może ściągnąć na najemcę spore kłopoty. Od pewnego czasu, władze gminne coraz aktywniej walczą z nielegalnym procederem, jakim jest podnajem mieszkań komunalnych w celach zarobkowych (np. studentom lub imigrantom zarobkowym). Restrykcyjne podejście gmin wynika z faktu, że komunalne „M” mają służyć do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych lokatorów.

Podobnie jak w przypadku TBS-ów oraz SIM-ów, podnajem bez zgody właściciela może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Podstawę prawną do takiego wypowiedzenia umowy stanowi artykuł 11 ustęp 2 punkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniany przepis mówi, że: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”. Cytowany przepis uzasadnia również wypowiedzenie umowy jeśli został stwierdzony podnajem mieszkania z TBS / SIM.

Warto wiedzieć, że w zależności od polityki władz gminnych, może istnieć możliwość uzyskania zgody na tymczasowe oddanie komunalnego mieszkania w bezpłatne używanie. Uzasadnieniem takiego wniosku jest np. konieczność opieki nad starszym najemcą lokalu komunalnego lub zaspokojenia potrzeb lokalowych jego niepełnoletniego członka rodziny.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rząd na razie odpuści najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy mocno ucierpiał w czasie pandemii. Wyjaśniamy, czy w odpowiedzi rząd zrezygnował z planowanych restrykcji.

Cały rynek najmu mocno odczuł pandemię koronawirusa. Nie można jednak zapominać, że najem krótkoterminowy został najbardziej dotknięty przez ograniczenia w poruszaniu się oraz inne obostrzenia. Trudno się temu dziwić, ponieważ wspomniany segment na rynku najmu cechuje się najsilniejszym powiązaniem z branżą turystyczną. Wyniki ankiety przeprowadzonej niedawno przez Narodowy Bank Polski potwierdzają, że „krótkoterminowi” wynajmujący mają powody do narzekań. W związku z powyższym, można zadać sobie pytanie, czy trudna sytuacja na rynku najmu krótkoterminowego będzie skutkowała odsunięciem w czasie restrykcji, o których mówiło się jeszcze przed pandemią COVID-19. To ważna kwestia, ponieważ rząd planował między innymi stworzenie ewidencji osób wynajmujących lokale na krótki termin oraz wprowadzenie limitu liczby dni pozwalającego na wynajem krótkoterminowy bez żadnych formalności.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w 2020 r. popyt na najem krótkoterminowy spadł bardzo znacząco.
  • Na razie temat ograniczeń w najmie na krótki termin zszedł na dalszy plan (m.in. z powodu pandemii koronawirusa). Nie można jednak wykluczyć, że sytuacja się zmieni.
  • Działaniom ograniczającym wspomniany rodzaj najmu sprzyja orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Poniżej prezentujemy inne ciekawe informacje na temat najmu krótkoterminowego. Mogą one zainteresować nie tylko osoby wynajmujące swoje lokum turystom.

Spadek popytu na najem krótkoterminowy był ogromny

O zmniejszonym popycie na usługi związane z najmem krótkoterminowym było wiadomo już na samym początku pandemii COVID-19. Sami właściciele mieszkań wynajmowanych dotąd na krótki termin, otwarcie mówili o swoich kłopotach finansowych. Dość trudno jednak znaleźć dane na temat skali wspomnianego zjawiska. Z pomocą przychodzi ankieta, którą niedawno przeprowadził Narodowy Bank Polski. Na początku 2021 r. wspomniana instytucja zapytała 274 agentów nieruchomości z całego kraju o zmiany dotyczące rynku najmu. Warto podkreślić, że do tej grupy należały tylko i wyłącznie agencje nieruchomości świadczące usługi pośrednictwa związane z wynajmem. Większość ankietowanych pośredników działała jedynie w skali lokalnej. Dzięki temu można lepiej zorientować się, jak bardzo spadł popyt na najem krótkoterminowy.

Wyniki badania ankietowego NBP potwierdzają, że polski rynek najmu krótkoterminowego musiał zmagać się z pierwszym w swojej historii tak poważnym kryzysem. W przypadku poszczególnych grup miast, średnie spadki popytu na najem krótkoterminowy według oceny agentów nieruchomości wynosiły:

  • Warszawa - krajowi najemcy - popyt mniejszy o 46%, zagraniczni najemcy - popyt mniejszy o 49%, inni najemcy - popyt mniejszy o 25%
  • 6 dużych rynków (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) - krajowi najemcy - popyt mniejszy o 63%, zagraniczni najemcy - popyt mniejszy o 73%, inni najemcy - popyt mniejszy o 31%
  • 10 mniejszych rynków (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra) - krajowi najemcy - popyt mniejszy o 44%, zagraniczni najemcy - popyt mniejszy o 46%, inni najemcy - popyt mniejszy o 13%

Powyższe informacje wskazują, że najem krótkoterminowy szczególnie mocno ucierpiał w przypadku takich popularnych turystycznie miast jak np. Kraków i Gdańsk.

Temat prawnych restrykcji na razie zszedł na dalszy plan

Analiza medialnych doniesień z ostatniego roku sugeruje, że temat restrykcji dotyczących najmu krótkoterminowego na razie jest mało eksponowany. Taka zmiana może wynikać z dwóch kwestii. Po pierwsze, rząd koncentruje się na ważniejszych aspektach związanych m.in. z epidemią COVID-19. Po drugie, temat ewentualnych restrykcji dotykających najem krótkoterminowy został odłożony w czasie, ponieważ koronawirusowe ograniczenia mocno osłabiły cały rynek najmu. W tym kontekście warto chociażby wspomnieć o zakazie eksmisji.

Opisywana sytuacja nie oznacza jednak, że osoby prowadzące najem krótkoterminowy mogą spać zupełnie spokojnie. Można bowiem przypuszczać, że temat ewentualnych ograniczeń związanych z taką działalnością powróci wcześniej czy później. Swoistą zachętą dla państw unijnych do uregulowania najmu na krótki termin jest stosunkowo niedawny wyrok  Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (zobacz: Wyrok TSUE w sprawach połączonych C-724/18).

Zgodnie z główną tezą wspominanego wyroku: „Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii (Europejskiej)”. Wyrok TSUE nie tylko w przypadku Polski otworzył drogę do łatwej regulacji najmu na krótki okres. Warto dodać, że wspomniane orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej spotkało się z pozytywną reakcją polskiego rządu. Co więcej, rząd planuje zmianę, która wpłynie na wszystkich wynajmujących. Mowa o wprowadzeniu ryczałtu ewidencjonowanego jako jedynego sposobu rozliczeń w ramach prywatnego wynajmu.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zakupy mieszkań za gotówkę - ile to procent rynku?

Pojawiają się różne szacunki dotyczące tego, jak popularne są zakupy mieszkań za gotówkę. Sprawdzamy, jaki udział takich transakcji szacują agenci nieruchomości.

Udział zakupów gotówkowych to temat, który jest dość popularny już od dłuższego czasu. Trudno się dziwić, bo krajowe media donoszą o środkach przepływających z depozytów (kont i lokat) na rynek nieruchomości. Istnienie takiego zjawiska potwierdzają zresztą dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące wartości depozytów gospodarstw domowych. Sporną kwestią jest natomiast to, jaki udział w rynku mają zakupy mieszkań za gotówkę. Pod tym pojęciem nie rozumiemy oczywiście transakcji rozliczanych stricte w sposób gotówkowy (przy użyciu banknotów). Chodzi natomiast o zakupy nieruchomości mieszkaniowych z wykorzystaniem wyłącznie własnych oszczędności. Narodowy Bank Polski regularnie podaje informacje o udziale takich transakcji dotyczącym nowych mieszkań z największych ośrodków miejskich. Warto wiedzieć, że NBP regularnie pyta również agentów nieruchomości o popularność transakcji gotówkowych. Wyniki takiej ankiety dotyczącej całego kraju mogą być bardziej miarodajne.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • W I kw. 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym.
  • Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu.
  • W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

Przygotowany przez nas artykuł prezentuje więcej informacji o ciekawym zjawisku, jakim są zakupy mieszkań za gotówkę. Wyjaśniamy również, jaką skalę ma popyt inwestycyjny.

Narodowy Bank Polski zapytał głównie lokalnych agentów …

Przed zaprezentowaniem dokładnych wyników wspomnianego badania NBP, warto napisać nieco więcej na temat jego metodologii. Mianowicie, Narodowy Bank Polski w lutym 2021 r. przeprowadził „Badanie poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu”. We wspomniane badanie ankietowe było zaangażowanych 296 agentów nieruchomości z całego kraju. Warto zwrócić uwagę, że agencje o zasięgu ogólnopolskim stanowiły tylko 4% grupy badanych pośredników. Aż 274 na 296 agencji nieruchomości oprócz pomocy w sprzedaży mieszkań świadczyło również usługi pośrednictwa w zakresie wynajmu lokali.

Zakupy mieszkań za gotówkę stanowią 40% rynku wtórnego

W ramach swojego badania ankietowego, eksperci NBP zapytali agentów nieruchomości między innymi o to, jak popularne są zakupy za gotówkę z uwzględnieniem celu transakcji. Okazuje się, że udział transakcji gotówkowych w liczbie sprzedanych domów i mieszkań na rynku wtórnym wynosił odpowiednio:

  • 25% przy zakupach na potrzeby własne kupującego lub członka jego rodziny
  • 52% w przypadku zakupów mieszkań pod wynajem
  • 67% przy transakcjach związanych z zamiarem odsprzedaży nieruchomości mieszkaniowej (głównie mieszkania) w korzystnym momencie

Jeżeli chodzi o transakcje z przeważającym udziałem środków własnych nabywcy (ponad 50%), to analogiczne wyniki procentowe przedstawiały się następująco:

  • 22% w przypadku zakupów na potrzeby własne kupującego lub członka jego rodziny
  • 27% przy zakupach mieszkań pod wynajem
  • 21% po uwzględnieniu transakcji związanych z zamiarem odsprzedaży nieruchomości mieszkaniowej (głównie mieszkania) w korzystnym momencie

Ciekawie wyglądają także ogólne proporcje transakcji związane z różnym ich celem. W 2020 r. według szacunków agentów nieruchomości około 26% nabywców kupowało nieruchomości mieszkaniowe jako swoje pierwsze lokum. Kolejne 26% kupujących chciało poprzez zakup poprawić obecne warunki mieszkaniowe (najczęściej wymienić dom lub lokal na większy). Około 18% zakupów było realizowanych z myślą o wynajmie, a 9% zarówno na wynajem, jak i potrzeby własne. Transakcje typowo spekulacyjne (zakładające korzystną odsprzedaż) miały udział rynkowy wynoszący 11%. Dalsze 10% nabywców mieszkań zakładało najem do czasu korzystnej odsprzedaży.

Na podstawie wszystkich powyższych wyników możemy szacunkowo obliczyć, jaki udział w obrocie rynkowym miały zakupy mieszkań za gotówkę. Dla uproszczenia trzeba założyć, że w przypadku podwójnego celu nabycia (np. wynajem i potrzeby własne) udział procentowy obydwu wariantów rozkładał się po połowie. Po przyjęciu wspomnianego założenia okazuje się, że w 2020 r. na rynku wtórnym zakupy mieszkań za gotówkę stanowiły 39% wszystkich transakcji.

W dużych miastach zakupy mieszkań za gotówkę są częstsze

Podany wynik (39%) wydaje się całkiem wiarygodny jeśli weźmiemy pod uwagę obszar całego kraju. W przypadku wartości obrotu, a nie liczby transakcji analogiczny wynik mógł być nieco większy. Można bowiem przypuszczać, że zakupy mieszkań za gotówkę wiążą się z wartością transakcji, która jest większa od przeciętnej. Warto także pamiętać o różnicach między małymi i średnimi miastami oraz metropoliami. W dużych ośrodkach miejskich zakupy mieszkań za gotówkę są częstsze z uwagi na aktywność inwestorów posiadających duży kapitał (środki własne).

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

niedziela, 3 października 2021

Pełnomocnictwo dla najemcy - kiedy się przyda?

Pełnomocnictwo dla najemcy to ciekawe rozwiązanie jeśli ufamy osobie wynajmującej lokal. Wyjaśniamy, w jakich sytuacjach może ono okazać się przydatne.

Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wskazuje, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej decydują wyłącznie właściciele mieszkań i lokali użytkowych. Takie osoby są również stroną w stosunkach ze wspólnotą. Warto nadmienić, że we wspominanej ustawie ani razu nie pojawia się określenie „najemca” lub „najem”. Niemniej jednak, istnieją pewne sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa musi nawiązać kontakt z najemcą. Takie kontakty będą miały inny charakter jeśli właściciel mieszkania przygotuje pełnomocnictwo dla najemcy. To rozwiązanie sprawia, że osoba wynajmująca mieszkanie może np. współuczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością wspólną zamiast właściciela lokalu i załatwiać pewne sprawy. Pełnomocnictwo dla najemcy jest opcją, którą można zastosować tylko wtedy, gdy dobrze znamy osobę użytkującą lokal (np. jako znajomego lub członka rodziny). Warto wyjaśnić, jak działa takie pełnomocnictwo, które czasem ułatwia wiele sytuacji (np. jeśli właściciel mieszkania wyjeżdża za granicę).

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • Pełnomocnictwo dla najemcy przydaje się w kilku sytuacjach (np. gdy właściciel lokalu ma zaufanie do najemcy i wyjeżdża za granicę).
  • Warto sporządzić pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym, które jest postrzegane przez wspólnoty jako znacznie bardziej wiarygodne.
  • Pełnomocnictwo związane z głosowaniem na zebraniu wspólnoty powinno być szczególnie starannie sporządzone.

Poniżej przedstawiamy dodatkowe informacje, które wydają się ważne w kontekście ciekawego tematu, jakim jest pełnomocnictwo dla najemcy.

Pełnomocnictwo dla najemcy przyda się w kilku sytuacjach

Wspomniane już pełnomocnictwo dla najemcy to rozwiązanie, które może przydać się w kilku sytuacjach. Pierwszą z nich jest najem lokalu przez członka rodziny lub dobrego znajomego w sytuacji, gdy właściciel mieszkania nie może osobiście załatwiać spraw związanych z „M” (np. z powodu wyjazdu). Chodzi również o uczestnictwo w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i głosowanie jako pełnomocnik właściciela mieszkania.

Innym przykładem zastosowania opisywanego pełnomocnictwa jest sytuacja, w której najemca sam opłaca wszystkie koszty związane z lokalem i dlatego chce mieć wgląd w rozliczenia (tzn. sprawdzać saldo wpłat). Bez pełnomocnictwa wspólnota mieszkaniowa nie może ujawnić najemcy np. informacji o ewentualnych zaległościach i nadpłatach. Pełnomocnictwo dla najemcy może okazać się przydatne również wtedy, gdy wspólnota mieszkaniowa przegłosowała uchwałę umożliwiająca korzystanie z części nieruchomości wspólnej tylko właścicielom mieszkań. Wówczas pełnomocnictwo udzielone najemcy pomoże ominąć ten zakaz bez konieczności zaskarżania kontrowersyjnej uchwały. Warto pamiętać, że takie zaskarżenie przez właściciela będzie już niemożliwe jeśli minął ustawowy termin (6 tygodni).

Czwarta sytuacja skutkująca tym, że pełnomocnictwo dla najemcy będzie przydatne, wiąże się z przypadkiem, w którym mieszkanie zostało wynajęte przez dłuższy czas, a najemca prowadzi podnajem. Wówczas pełnomocnictwo jest bardzo użyteczne, bo to najemca de facto zarządza lokalem i chce np. otrzymać nowy klucz do części wspólnych, który później przekaże podnajemcom albo zamierza zgłosić zmianę liczby osób zamieszkujących w „M”.

Pełnomocnictwo powinno być starannie zredagowane …

Praktyka pokazuje, że wspólnoty mieszkaniowe dość ostrożnie podchodzą do kwestii pełnomocnictwa dla najemcy. Dotyczy to nie tylko pełnomocnictwa ogólnego o najszerszym zakresie, ale również pełnomocnictw rodzajowych dotyczących określonego rodzaju czynności (np. stałego głosowania na zebraniu wspólnoty) oraz pełnomocnictw szczegółowych związanych ze ściśle ustaloną czynnością. Warto pamiętać, że głosowanie na zebraniu wspólnoty wymaga zawsze pełnomocnictwa rodzajowego.

Każde pełnomocnictwo dla najemcy (niezależnie od jego rodzaju) powinno zostać odpowiednio i dokładnie sformułowane. Dobrym rozwiązaniem może być notarialne poświadczenie podpisu, które w kancelarii notarialnej jest wykonywane praktycznie „od ręki” i kosztuje zaledwie 20 zł + 23% VAT. W przypadku pełnomocnictwa rodzajowego dotyczącego głosowania na zebraniu wspólnoty, trzeba pamiętać, że powinno ono wymieniać czynności przekraczające zwykły zarząd. Taki wymóg wiąże się z faktem, że podczas głosowania członków wspólnoty oraz ewentualnie ich pełnomocników zapadają decyzje dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd.

Właściciel lokalu jako mocodawca może określić, w jakich sprawach jego pełnomocnik powinien zagłosować i w jaki sposób. Jeśli pełnomocnictwo dla najemcy nie przewiduje takich obostrzeń, to trzeba przyjąć, że pełnomocnik ma prawo głosować we wszystkich sprawach (również w ramach indywidualnego zbierania głosów). Potwierdzenie stanowi np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2014 r. o sygnaturze akt VI ACa 127/14. Wspólnoty na ogół nie wymagają, aby pełnomocnictwo dla najemcy wymieniało konkretne głosowania z uwzględnieniem ich daty i porządku obrad (mimo Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r. o sygnaturze akt II CKN 1479/00).

Pełnomocnik może być ukarany za przekroczenie uprawnień

W ramach podsumowania, warto przypomnieć, że pełnomocnictwo dla najemcy może zostać łatwo odwołane, a pełnomocnik ponosi odpowiedzialność za przekroczenie swoich uprawnień. Pełnomocnik działający bez umocowania lub przekraczający zakres pełnomocnictwa, odpowiada za szkody bez ograniczeń - również na podstawie artykułu 415 kodeksu cywilnego (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2010 roku - sygn. akt V CSK 319/09).

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.