Nieruchomości blog : Nieruchomości

czwartek, 19 maja 2011

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie

Autorem artykułu jest Cushman & Wakefield

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie

Dostępna powierzchnia biurowa wzrosła do najwyższego poziomu od 4,5 roku wskutek spowolnienia recesji na rynku powierzchni biurowej na Manhattanie.

• Miesięczna stopa pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie po raz pierwszy od lutego 2008 r.
• W czerwcu odnotowano duży wzrost aktywności na rynku najmu

Firma Cushman&Wakefield opublikowała półroczny raport dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych na Manhattanie, według którego w drugim kwartale 2009 r. osłabło tempo przyrostu zwalnianej powierzchni biurowej na rynku.

Łączny wolumen dostępnej powierzchni na Manhattanie wzrósł do najwyższego poziomu od 4,5 roku, tj. 3,83 mln mkw. Jednak w drugim kwartale 2009 r. na rynek ponownie trafiła powierzchnia rzędu 0,34 mln mkw., tj. o ok. 0,19 mln mkw. mniej niż w pierwszym kwartale 2009 r. (0,53 mln mkw.).

„Nie przewidujemy końca nadpodaży dostępnej powierzchni i malejących czynszów, ale półroczne dane statystyczne napawają nas pewnym optymizmem. Najgorsze już za nami, gdyż tempo recesji zmalało” – powiedział Joseph Harbert, Dyrektor ds. Operacyjnych w New York Metro Region firmy Cushman & Wakefield.

Ogólnie aktywność na rynku najmu była nadal niewielka i w połowie 2009 r. łączny wolumen wyniósł 0,59 mln mkw. W pierwszych dwóch miesiącach kwartału aktywność na tym rynku była ograniczona, ale w czerwcu wynajęto łącznie 0,16 mln mkw., tj. więcej niż w kwietniu i maju razem, odpowiednio 68,6 tys. mkw. i 74,8 tys. mkw.

Czerwiec był w tym kwartale miesiącem o największej aktywności na wszystkich trzech podrynkach: Midtown, Midtown South i Downtown. Największą aktywność w czerwcu 2009 r. odnotowano w Midtown, gdzie wynajęto 0,13 mln mkw., co oznaczało wzrost o 40% w stosunku do 0,09 mln mkw. wynajętych w Midtown w czerwcu 2008 r.

Wobec wzrostu aktywności na rynku najmu i mniejszej ilości powierzchni trafiającej na rynek, również wzrost poziomu pustostanów zaczął spowalniać. W połowie 2009 r. na Manhattanie łączna stopa pustostanów, która obejmuje powierzchnię udostępnianą w kolejnych 6 miesiącach, utrzymała się w stosunku do poprzedniego miesiąca na stabilnym poziomie 10,5%.

Po raz pierwszy od lutego ubiegłego roku nie odnotowano wzrostu w stosunku do poprzedniego miesiąca.

W drugim kwartale łączna stopa pustostanów wzrosła o 0,9 punktów procentowych w porównaniu do wzrostu o 1,6 punktu procentowego w pierwszym kwartale. Łączna stopa dostępnej powierzchni na Manhattanie, która obejmuje powierzchnię dostępną w ciągu kolejnych 12 miesięcy, wzrosła do 11,5% w połowie 2009 r., co oznacza wzrost z poziomu 10,5% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału 2009 r.

Średni czynsz wyjściowy za powierzchnię biurową na Manhattanie obniżył się do 650,48 USD za mkw. w połowie 2009 r., co stanowi spadek o 7,4% z poziomu 702,11 USD za mkw. pod koniec pierwszego kwartału 2009 r. i o 15,9% z poziomu 773,17 USD za mkw. w połowie 2008 r. Średnie czynsze wyjściowe w Midtown - największym i najdroższym podrynku biurowym Manhattanu - obniżyły się o 20,4% z 906,77 USD za mkw. w połowie 2008 r. do 721,66 USD za mkw. w połowie 2009 r. Czynsze efektywne netto, które obejmują dodatkowo odliczenia z tytułu aranżacji powierzchni najemcy oraz inne zniżki, w drugim kwartale spadły nawet jeszcze bardziej.

Ze względu na dalszy spadek średnich czynszów wyjściowych za powierzchnię biurową na Manhattanie różnica pomiędzy czynszami wyjściowymi za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną gwałtownie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim. W Midtown na Manhattanie w połowie 2009 r. różnica pomiędzy czynszami za powierzchnię dostępną bezpośrednio i powierzchnię podnajmowaną wyniosła 130,90 USD za mkw. i była ponad czterokrotnie większa od różnicy na poziomie 28,84 USD mkw. odnotowanej w połowie 2008 r.

„Wielu właścicieli obniżyło ceny za bezpośrednio dostępną powierzchnię, ale znaczne obniżki cen za powierzchnię podnajmowaną spowodowały istotny wzrost różnicy pomiędzy kosztami tych dwóch rodzajów powierzchni” – powiedział Joseph Harbert, dodając, że „w połączeniu z dość niskim poziomem aktywności na rynku najmu powierzchnia podnajmowana będzie nadal wywierać presję zarówno na czynsze wyjściowe jak i na czynsze rzeczywiste”.

SPRZEDAŻ INWESTYCYJNA
Zamknięte transakcje sprzedaży nieruchomości oraz transakcje w toku wyceniane na ponad 10 mln USD wyniosły w połowie 2009 r. łącznie 2,5 mld USD w porównaniu z 13,8 mld USD w analogicznym okresie ubiegłego roku. W pierwszej połowie 2009 r. zawarto transakcje na ok. 1,7 mld USD w porównaniu z 7,2 mld USD w pierwszym półroczu
2008 r.

W drugim kwartale 2009 r. nie zawarto żadnych dużych nowych transakcji, ale na sprzedaż wystawiono dwie duże nieruchomości. Oczekuje się, że w trzecim kwartale zamknięte zostaną transakcje sprzedaży zarówno nieruchomości przy 70 Pine Street za ok. 110 mln USD jak i Worldwide Plaza za ok. 605 mln USD.

„Przewidujemy, że na rynek trafią kolejne nieruchomości, ponieważ coraz więcej właścicieli i kredytodawców będzie weryfikować swoje portfele nieruchomości” – stwierdził Joseph Harbert. „Znacznie zmniejszył się wolumen sprzedaży, ale każda nowa transakcja pomaga ustalić wartości rynkowe, co jest korzystne zarówno dla kupujących jak i sprzedających”.

Ceny ważniejszych nieruchomości, które zostały już sprzedane lub wystawione na sprzedaż w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wskazują na spadek o ponad 60% w stosunku do szczytowych cen z 2007 r.

Zdaniem Josepha Harberta pomimo niewielkiej aktywności niektórzy inwestorzy mają zamiar uczestniczyć w rynku sprzedaży nieruchomości obecnie lub w niedalekiej przyszłości.

„Każdego miesiąca obserwujemy wzrost zainteresowania wśród inwestorów, głównie zagranicznych, w tym kapitału prywatnego z Chin, Rosji, Korei, Bliskiego Wschodu, Ameryki Łacińskiej i innych regionów" – stwierdza Joseph Harbert. „Uzyskanie płynności poprzez zaciąganie kredytów jest istotną przeszkodą w odblokowaniu rynku inwestycyjnego, ale równie istotny jest brak produktów oferowanych przez sprzedających, które spełnią oczekiwania rynku”.

HANDEL DETALICZNY
Wskutek ograniczonej aktywności na rynku najmu w drugim kwartale 2009 r. wystąpiło niewiele istotnych zmian na rynku nieruchomości handlowych na Manhattanie.

„Na rynku nieruchomości handlowych Manhattanu sytuacja nie poprawiła się, ale i nie pogorszyła się" – powiedział Joseph Harbert. „Kondycja najlepszych rynków nie uległa zmianie od końca ostatniego kwartału. Nie odnotowano znacznego wzrostu nowej podaży, a jednocześnie nie widać większego popytu".

W Soho wolumen dostępnej powierzchni obejmujący nie tylko pustostany lecz również obecnie wynajmowane powierzchnie, które będą wkrótce dostępne, nieznacznie wzrósł do 10,5% z poziomu 9,2% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału. Średnie czynsze wyjściowe za powierzchnię na parterze wynosiły 2.559,60 USD za mkw. w połowie 2009 r. i były o 1,6% (czyli 43,20 USD) niższe w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r.

Na odcinku Piątej Alei od 42. ulicy do 49. ulicy średnioroczny poziom dostępności powierzchni utrzymał się na niezmienionym poziomie 15,3% od końca pierwszego kwartału 2009 r. Na górnym odcinku Piątej Alei od 49. ulicy do 60. ulicy dostępność powierzchni obniżyła się do 3,3% z poziomu 6,5% pod koniec pierwszego kwartału, gdy Swarovski podnajął powierzchnię poprzednio zajmowaną przez Sergio Rossi przy Piątej Alei 694. Jedyną powierzchnią do natychmiastowego wynajęcia jest część powierzchni handlowej przy Piątej Alei pod numerem 666 - w najdroższym ciągu handlowym Manhattanu.

W drugim kwartale 2009 r. wynajęte zostały cztery powierzchnie na podrynku Times Square, który rozciąga się od Ósmej Alei do Broadwayu i od 42. do 49. ulicy. Wskutek tych transakcji (w ramach jednej z nich europejski detalista Inglot wynajął powierzchnię na Broadwayu pod numerem 1592 na swój pierwszy sklep w USA), stopa dostępności na Times Square obniżyła się w połowie roku do 10%, co oznacza spadek z poziomu 12,6% odnotowanego pod koniec pierwszego kwartału.

„Handlowcy aktywnie dążą do ekspansji lub wejścia na rynek Manhattanu, ale negocjacje trwają długo i zawieranych jest niewiele transakcji” – powiedział Joseph Harbert.

Na podrynku Alei Madison odnotowano spadek średnich czynszów wyjściowych dla lokali na parterze oraz wzrost dostępności powierzchni. Czynsze wyjściowe obniżyły się o 21% kwartał do kwartału do poziomu 8.046,00 USD za mkw. w połowie 2009 r. Dostępność powierzchni na odcinku Alei Madison od 57. do 72. ulicy wzrosła o 2,5 punktu procentowego od końca pierwszego kwartału do 15,4% w połowie 2009 r.

„Aleja Madison, która jest podrynkiem luksusowym, odczuła skutki recesji jako pierwszy podrynek handlowy na Manhattanie" – powiedział Joseph Harbert. „Ze względu na obecną stopę dostępności powierzchni i czynsze wyjściowe odzwierciedlające warunki panujące na rynku przewidujemy, że handlowcy zaczną wykorzystywać pojawiające się okazje, których nie było na Alei Madison od kilku lat”.

Cushman & Wakefield

---

Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania.

Autorem artykułu jest Roman Kowalski

Posiadając mieszkanie do wynajęcia powinniśmy się zastanowić nad jego ubezpieczeniem
od ewentualnych kradzieży lub innych zdarzeń losowych.
Posiadając mieszkanie do wynajęcia powinniśmy się zastanowić nad jego ubezpieczeniem od ewentualnych kradzieży lub innych zdarzeń losowych. Co ważne, w przypadku kradzieży dotyczy to w szczególności najemcę lokalu gdyż, zgodnie z prawem wynajmujący nie ponosi za to odpowiedzialności. Tak samo jest w przypadku uszkodzeń budynku - tyle, że w drugą stronę – za uszkodzony dach, ściany najemca nie ponosi odpowiedzialności. Oczywiście dotyczy to sytuacji, kiedy nie spowodował zaistniałej szkody.
Dlatego też podstawową sprawą jest ubezpieczenie przedmiotu wynajmu w dwóch obszarach.
Właściciel oferujący wynajem mieszkania może wykupić polisę zawierającą wyłącznie ubezpieczenie związane z elementami stałymi nieruchomości tj. ściany, dach. Z kolei najemca może wykupić ubezpieczenie chroniące tylko ruchome części mienia tj. meble, sprzęt AGD, komputer czy telewizor. Pozwala to uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji i częściowo zrekompensować powstałe straty, czasami dla każdej ze stron.
Warto sprawdzić różne oferty firm ubezpieczeniowych, gdyż tworzone są czasami specjalne produkty dla danej działalności np. pod najem mieszkania, domu a nawet samego pokoju. Z reguły takie pakiety mają tą przewagę, że zawierają już w sobie interesujące nas składniki ubezpieczenia a cena jest znacząco niższa niż gdybyśmy chcieli zakupić normalną polisę i próbować dopasowywać jej niektóre elementy. Do ciekawych składników takiej polisy można zaliczyć ubezpieczenie od zalania, stłuczenia szyb czy też OC w życiu prywatnym zabezpieczające nas przed przypadkami losowymi.Oczywiście najważniejsze, nie zapomnijmy zapoznać się z jej szczegółowym warunkami, aby wykupione ubezpieczenie było skuteczne.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Warszawiak bez działki na Mazurach, to nie Warszawiak

Autorem artykułu jest Bank Ziemi

Skuszeni szumem drzew i odgłosami kormoranów nad mazurskimi jeziorami, w pogoni za odpoczynkiem od miejskiego zgiełku „warszawiacy” nieodmiennie jak co roku szturmują Mazury.
Skuszeni szumem drzew i odgłosami kormoranów nad mazurskimi jeziorami, w pogoni za odpoczynkiem od miejskiego zgiełku „warszawiacy” nieodmiennie jak co roku szturmują Warmię i Mazury. Ten stały pęd ku naturze, powoduje, że kawałek po kawałku, działka po działce wolnych terenów ubywa. Swój kawałek ziemi na Mazurach – najlepiej nad jeziorem - stał się marzeniem większości przyjezdnych.

Poszukiwana: działka na Mazurach

Ile taka przyjemność kosztuje? Tutaj wyznacznikiem ceny jest odległość działki od linii brzegowej. Ideałem jest oczywiście znalezienie taniej działki z linią brzegową, ale raczej powinniśmy spodziewać się, że znajdziemy tanią działkę w odległości 1-2km od jeziora lub drogą działkę z widokiem na jezioro. Oferty działek z linią brzegową są dostępne w cenie 300 tys. za hektar. Weekendowy poszukiwacz ma małe szanse na znalezienie atrakcyjnej działki, dlatego Bank Ziemi organizuje wyjazdy i wspólne oglądanie działek na Mazurach. Penetrujemy ten rejon w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji, działek na których można postawić domek letniskowy lub dom całoroczny. Kupując działkę należy uważać, ponieważ mimo obietnic sprzedających, wiele z oferowanych działek nie posiada możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Jak inwestować, to w cuda natury

Kolejnym argumentem przemawiającym za inwestowaniem na Mazurach jest nominacja Krainy Mazurskich Jezior do finału światowego plebiscytu Fundacji 7 Cudów Natury. Posiadamy również ofertę dla osób posiadających kapitał, które chcą zlecić inwestowanie w działki na Mazurach. Bank Ziemi zajmuje się kompleksową obsługą całej inwestycji od wyszukania działki, która umożliwia podniesienie wartości, w krótkim okresie czasu. Krótki w przypadku inwestycji w działki oznacza minimum rok czasu. Nadzorujemy podział na kompleks działek, a następnie zajmujemy się demonstracją i sprzedażą działek klientom. W przypadku Mazur zapraszamy do współpracy inwestorów zainteresowanych inwestycją na poziomie minimum 100’000zł.

Bank Ziemi, Bartek Jankowski 30-07-2009
---

działki Mazury

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nowe biuro - przyjaciel czy wróg?

Autorem artykułu jest Arkadiusz Jarucki

W ciągu ostatnich 20 lat powstało wiele nowoczesnych biurowców dzięki którym praca ma być przyjemniejsza. Żeby radość z nowego biura nie przerodziła się w udrękę warto przy szukaniu powierzchni biurowej skorzystać z wiedzy eksperta w tej dziedzinie.
Przyjemnie jest obserwować jak zmieniają się nasze miasta dzięki powstającym obiektom komercyjnym. Oczywiście architektura jednych jest bardziej udana innych mniej, ale jest to też kwestia gustu co się komu podoba. Z całą pewnością większość z nich wyposażona jest w nowoczesne instalacje i urządzenia mające za zadanie zapewnić bezpieczeństwo użytkowników budynku, a także stworzyć im maksymalnie komfortowe warunki pracy. Nie bez znaczenia powinny być też koszty eksploatacji biurowca. Są biura nieruchomości które wspomagają potencjalnych najemców w wyborze powierzchni, jednak firmy te żyją z zawartych transakcji kupna/sprzedaży czy wynajmu, a więc nie do końca są zainteresowane w zwracaniu uwagi na potencjalne zagrożenia jakie mogą wystąpić w trakcie eksploatacji. Ponieważ w pracy spędzamy dużą część swojego życia, warto zadbać o warunki w jakich będziemy funkcjonować. Tak jak w przypadku samochodów mało kto poza wyglądem może porównać wartość dwóch używanych identycznych modeli samochodów, tak i w przypadku współczesnych biurowców, gdzie technika odgrywa coraz większą rolę, trzeba być ekspertem żeby wyłapać niuanse decydujące o naszym zadowoleniu z nowego miejsca pracy.

Mimo że technika jest na takim poziomie iż można by było wybudować biurowiec spełniający wymagania komfortu niemalże każdego pracownika, są przynajmniej trzy powody dla których warunek ten nie jest spełniony.
Te powody to:
1. względy ekonomiczne
2. zły projekt
3. złe wykonawstwo i nadzór nad budową

Niestety ale bardzo często względy ekonomiczne skłaniają inwestorów do czynienia oszczędności kosztem przyszłego użytkownika. Przykładem takich oszczędności jest minimalizowanie ilości sterowników których zadaniem jest sterowanie pracą urządzeń klimatyzacyjnych tak aby temperatura w pomieszczeniu była optymalna dla użytkowników. Im pomieszczenie jest większe tym większe są różnice zapotrzebowania na ciepło czy chłód w poszczególnych częściach tej powierzchni. Jeżeli w pomieszczeniu jest tylko jeden czujnik temperatury na podstawie którego sterowana jest praca urządzenia grzejąco/chłodzącego to temperaturowy komfort pracy będą miały osoby pracujące w pobliżu czujnika, natomiast cała reszta pracowników będzie podporządkowana tym „uprzywilejowanym”. Zdarza się również stosowanie jednego urządzenia grzejąco/chłodzącego na dwa pomieszczenia i w takim układzie osoby z jednego z nich podporządkowane są upodobaniom cieplnym użytkowników drugiego. Oszczędności jakie miałyby wynikać z takich rozwiązań są iluzoryczne, albo ich koszty pokrywa najemca. Dzieje się tak dlatego, że:
- brak komfortowych warunków obniża wydajność pracownika,
- pracownik myśli o tym jak mu niedobrze zamiast o pracy,
- pracownik czeka aż kolega siedzący przy sterowniku odejdzie od biurka żeby natychmiast zmienić nastawy sterownika,
- przy włączonej klimatyzacji otwierane są okna (też w ramach oszczędności nie wyposażone w czujniki otwarcia), lub załączane dodatkowe piecyki.

Może trudno w to uwierzyć, ale nie każdy projekt jest na miarę XXI wieku. Mając ogromny szacunek dla projektantów, z przykrością muszę stwierdzić że nie każdy ich produkt jest najwyższych lotów. W przypadku projektów wykonanych za granicą lub pod nadzorem zagranicznego biura błędy mogą wynikać z nieznajomości realiów naszego kraju i warunków klimatycznych. Polscy projektanci mogą jeszcze nie mieć tak dużego doświadczenia w nowoczesnych instalacjach, żeby móc je w pełni i prawidłowo zaprojektować. Zły projekt może być przyczyną prawdziwej gehenny w pracy. W jednym z warszawskich biurowców zły projekt instalacji wentylacji i klimatyzacji naraził inwestora na bardzo duże koszty inwestycji, natomiast najemcy oprócz braku właściwego komfortu pracy muszą pokrywać bardzo wysokie koszty eksploatacji.

Prawdą jest również to, że nawet przy znacznych nakładach na inwestycję i dobrym projekcie, sprawę może zupełnie zepsuć nierzetelny wykonawca pozostawiony na budowie bez nadzoru inwestorskiego lub przy złym nadzorze. Są biurowce w których elewacja jest na tyle nieszczelna, że w budynku niemalże hula wiatr. Nawet przy dobrze dobranej instalacji grzewczej, przy silnych mrozach pomieszczenia są niedogrzane, a w lecie mimo chłodzenia temperatura jest wysoka. Oczywiście poza niesprzyjającymi warunkami pracy, koszty eksploatacji również są wysokie.

Potencjalny najemca szukając biura zwraca uwagę przede wszystkim na cenę najmu, lokalizację, architekturę, oraz dane z folderów reklamowych. Jeśli jest kilka obiektów które mu odpowiadają, to czynnikiem decydującym jest cena najmu. Niestety mało kto jest w stanie zorientować się, na ile dane z folderów reklamowych oddają rzeczywistą wartość instalacji z punktu widzenia użytkownika. Trzeba wiedzieć, że są różnego rodzaju klimatyzacje i systemy wentylacyjne, jest mniej i bardziej rozbudowana automatyka za którą odpowiada tzw. BMS (ang. building management systems), są instalacje przewymiarowane, lub nie doszacowane co może mieć wpływ na komfort pracy i koszty eksploatacyjne, są rozwiązania pro-ekologicze i oszczędnościowe, lub ich nie ma. Ważnym elementem jest też jakość zarządzania nieruchomością – nawet bardzo dobrze wykonany budynek może tracić na wartości poprzez złą obsługę.

Istotnym kosztem dla najemców są media. Budynek źle wykonany lub zarządzany może się okazać bardzo drogi w eksploatacji. Również sposób rozliczania mediów na poszczególnych najemców może rodzić wątpliwości czy jedni nie płacą za drugich. Przed podpisaniem umowy najmu należy zapoznać się z fakturami za media, oraz ze sposobem ich rozliczania na poszczególnych najemców.

Współczesne biurowce są naszpikowane techniką, dlatego dla dobra firmy i jej pracowników warto zatrudnić osobę która będzie w stanie sprawdzić i doradzić z punktu widzenia technicznego czy dany obiekt spełni Państwa oczekiwania, oraz powiedzieć na jakie problemy możecie być w przyszłości narażeni.

---

Arkadiusz Jarucki
AREX Technical Consulting
www.arexTC.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Inwestowanie w ziemię

Autorem artykułu jest Bank Ziemi

Dynamiczny wzrost cen ziemi w ostatnich latach udowodnił, że inwestycja w zakup ziemi jest opłacalnym i bezpiecznym sposobem ulokowania kapitału. Rozmowa z twórcą Banku Ziemi, pierwszej marki w kategorii obrót ziemią w Polsce.

Dynamiczny wzrost cen ziemi w ostatnich latach udowodnił, że inwestycja w zakup ziemi jest opłacalnym i bezpiecznym sposobem ulokowania kapitału.

Rozmowa z twórcą Banku Ziemi, pierwszej marki w kategorii obrót ziemią w Polsce.

1. Od jak dawna istnieje Bank Ziemi i skąd pomysł na jego powstanie?

Na rynku jest kilka powszechnie znanych biur nieruchomości, ale kiedy zapytałem klientów jaka firma zajmuje się obrotem ziemią, nie potrafili wskazać konkretnej firmy, tak powstał pomysł na Bank Ziemi. Zrozumiałem, że na ryku nieruchomości jest luka na powołanie pierwszej marki w kategorii obrót ziemią, w styczniu 2009 roku poinformowaliśmy komunikatem, że ruszył Bank Ziemi.

Pamiętam pierwsze kroki, zastrzeżenie znaku słowno-graficznego w Urzędzie Patentowym, kupno domen gruntowych, stworzenie kilkunastu serwisów do sprzedaży ziemi i powołanie pierwszego oddziału w Olsztynie. W tej chwili Bank Ziemi jako jedyny w Polsce, posiada serwisy we wszystkich kategoriach gruntu. Uruchomiliśmy na zasadach wyłączności terytorialnej oddziały z naszymi partnerami we Wrocławiu, Lublinie i Gdyni, prowadzimy finalizujące rozmowy z przedsiębiorcami zainteresowanymi prowadzeniem oddziałów w Bydgoszczy, Toruniu, Lesznie.

Wiedza niezbędna do obrotu ziemią jest wystarczająco obszerna, aby powołać do życia nową profesję doradca obrotu ziemią, który będzie posiadał wiedzę o zagadnieniach związanych z gruntami, dużo większą niż statystyczny agent biura nieruchomości. Tworzymy zawód doradca obrotu ziemią, w opozycji do zawodu agenta nieruchomości, który bardziej woli zajmować się sprzedażą mieszkań i domów, niż biegać po działkach i brudzić sobie buty.

2. Jakiej wielkości aktywa są niezbędne aby rozpocząć inwestycje w ziemię?
Każda nowa forma inwestowania rodzi pytanie, ile kapitału muszę mieć aby wejść na rynek.
Tak jest chociażby z inwestycjami w sztukę czy wino? W praktyce okazuje się, że oferta firm oferujących w/w inwestycje pozwala skorzystać z ich usług posiadaczom kilku-kilkunastu tysięcy złotych. Nie są to więc kwoty zaporowe. Czy podobnie jest w Banku Ziemi?

Aby stać się właścicielem małej działki rolnej wystarczy 30-50 tys. złotych, ale jeśli mamy plan zakupu przykładowo 3 hektarów na Warmii i Mazurach w sprawdzonej lokalizacji, w miejscu gdzie będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy, wydamy 100 – 150 tys. złotych w zależności od lokalizacji, dostępności mediów, lasu, wody i drogi gminnej czy powiatowej. Określiliśmy minimalną kwotę inwestycji na poziomie 75 tys. złotych.

2. Czy ceny wielu gruntów nie są już za drogie?
Często można usłyszeć opinię, że inwestowanie w ziemię jest coraz mniej opłacalne. Od czasu wejścia Polski do UE ceny gruntów w niektórych regionach kraju wzrosły o 100-200%. U wielu inwestorów rodzi to obawy o powtórkę boom na rynku mieszkaniowym, gdzie cena metra kw. urosła z 3-4 tys. zł za m2 do 7-8 tys. zł w przeciągu 4 lat. Kupno mieszkań z myślą o dalszej odprzedaży stało się ryzykowne.

Faktycznie, większość gruntów jest niesprzedawalnych ze względu na wysoką cenę, oddziały Banku Ziemi przyjmują do sprzedaży większość działek, jednak wiele działek śmiało można nazwać lokatami emerytalnymi, są za drogie i nie należy się spodziewać ich sprzedaży w najbliższych latach. Nie zrealizujemy wysokiego zysku ze sprzedaży działki, kiedy dokonaliśmy zakupu po średniej cenie rynkowej, a większość kupujących tak właśnie postępuje. Tak jak w innych inwestycjach, bez wiedzy i sprawdzonego pomysłu na zysk, nie osiągniemy wiele. Skończyły się czasy, kiedy każda działka sprzedawała się na pniu, a każda oferta ze słowem „budowlana” cieszyła się dużym zainteresowaniem. Ludzie zrozumieli, że nie każda działka daje możliwość zarobienia.

3. Czy Bank Ziemi oferuje pomoc w uzyskaniu finansowania na inwestycję w ziemię?
Znane są problemy z uzyskaniem kredytu bankowego, zwłaszcza na cele inwestycyjne.
Czy w takim razie klient zainteresowany kupnem gruntu może liczyć na wsparcie w zakresie zdobycia kapitału na taką inwestycję. A jeśli tak, z jakimi bankami, firmami Państwo współpracujecie. Co w ramach takiej współpracy klient może otrzymać?

Na obecnym etapie rozwoju firmy uznaliśmy, że optymalnym dla klienta rozwiązaniem będzie pomoc doradcy finansowego jednej z uznanych na rynku firm: Expander, Open Finance czy Notus. Pracownicy wymieniowych firm pomogą w uzyskaniu np. pożyczki hipotecznej. To względnie proste i wygodne rozwiązanie dla klientów zainteresowanych kredytowaniem inwestycji w grunty. W przyszłości z chęcią przetestujemy różne sposoby finansowania inwestycji w Banku Ziemi. Nie wykluczamy stworzenia oferty skrojonej z myślą o naszych klientach. Docelowo stanie się to po otwarciu większej ilość oddziałów Banku Ziemi.

4. Inwestowanie w ziemię staje się coraz popularniejsze.
Na rynku pojawiła się już konkurencja. Czym chcą Państwo zachęcić klientów do skorzystania z oferty jaką ma Bank Ziemi?

To zabrzmi trochę dziwnie, ale nie znam drugiej marki, która świadczy kompleksowe usługi obrotu ziemią. Oczywiście jest wielu prywatnych inwestorów, którzy profesjonalnie kupują i sprzedają grunty. Jednak na dzień dzisiejszy konkurencja nie depcze nam po piętach. Motywuje to nas do podnoszenia jakości usług i przyspieszenia działań związanych z otwieraniem oddziałów w kolejnych miastach.

5. Jak długo trwa średnio inwestycja w ziemię licząc od daty znalezienia gruntu a skończywszy na jego odprzedaży?

Średnio inwestycja trwa około jednego roku - w zależności od miesiąca w jakim zostanie sfinalizowana transakcja. Jeżeli zakup nastąpi w okresie wrzesień - grudzień wyjście z inwestycji trwa dużo szybciej - jak w wielu branżach tak i tu występuje sezonowość sprzedaży.

6. Co dzieje się w przypadku gdy inwestor zechce sprzedać nabyty grunt?
Czy płynność na rynku pozwala dokonać szybkiej transakcji zbycia czy należy się liczyć z dłuższym okresem zamrożenia kapitału.

Jeżeli inwestor chce sprzedać grunt, jest kilka ścieżek wyjścia z inwestycji. Jedną z najprostszych jest podział na mniejsze działki ( co trwa około 2 miesięcy) i sprzedaż mniejszych powierzchni z czym nie ma i nie będzie problemu gdyż przy małych kwotach ostateczny nabywca nie musi posiłkować się kredytem. Z reguły wyjście z inwestycji trwa około roku. Jeżeli natomiast inwestor ma duże oczekiwania co do zwrotu z zainwestowanego kapitału wówczas czas ten wydłuży się o np. stworzenie planu miejscowego czy uzyskanie pozwoleń na budowę.

7. Czy inwestor powinien posiadać wiedzę nt. inwestowania w ziemię, czy wszystkim zajmują się Państwa specjaliści?

Oferta inwestycji w grunty adresowana jest do wszystkich zainteresowanych, niezależnie od poziomu posiadanej wiedzy o inwestowaniu w grunty. Często zdarza się, że inwestor jest zbyt zajęty działalnością zawodową, aby zajmować się samemu wyszukiwaniem atrakcyjnych gruntów, a potem ich odsprzedażą. Przed decyzją o inwestycji organizujemy kilka spotkań z zainteresowanymi, na których szczegółowo przedstawiamy na czym polega inwestowanie w grunty, odpowiadamy na pojawiające się pytania. Podobnie jak w przypadku inwestycji na giełdzie, w grunty można inwestować samemu lub zlecić inwestycje doradcy.

8. Jakiego rodzaju grunty można nabywać za pośrednictwem Państwa firmy?

Bank Ziemi sprzedaje i wyszukuje wszystkie rodzaje działek, tworzymy pierwszą bazę uporządkowaną kategoriami gruntu. W naszej ofercie znajdują się działki rolne, budowlane, rekreacyjne, siedliskowe oraz działki inwestycyjne i przemysłowe. Nasze serwisy do sprzedaży ziemi umożliwiają lepszą prezentację gruntów w Internecie. Dla przykładu: działki rolne prezentujemy na stronach www.ziemiarolna.pl , www.gruntyrolne.pl , www.dzialkirolne.pl Serwisy są wyświetlane na pierwszych stronach wyników Google, dzięki czemu działki ogląda coraz więcej użytkowników Internetu.

9. Na jakie zyski może liczyć inwestor korzystający z Państwa usług?
Pomijając dane historyczne, które są imponujące bo uwzględniają wzrost cen od czasu wejścia Polski do UE. Wielu inwestorów wciąż kuszą wysokie oprocentowanie depozytów bankowych. W takiej sytuacji realnym zyskiem, który powinien ich satysfakcjonować byłoby 8-10% netto rocznie. Czy to realne?

Jeśli mamy inwestowanie w grunty odnosić do lokat bankowych, to w tej działalności jest to wielokrotność oprocentowania lokat bankowych.

10. Czy Bank Ziemi pomaga jedynie w inwestowaniu w ziemię, czy zajmuje się również skupem działek?

Stale szukamy atrakcyjnych gruntów dla inwestorów, otrzymujemy wiele propozycji zakupu gruntów, jednak większość z nich odrzucamy ze względu na zawyżoną cenę. Bank Ziemi na razie pomaga w inwestowaniu w ziemię. Z czasem jednak po umocnieniu sie na rynku chcemy inwestować w grunty i stworzyć własny instytucjonalny Bank Ziemi gdzie inwestor od ręki w ciągu jednego dnia będzie mógł kupić wybraną nieruchomość włącznie z obsługą notarialną. Aby jednak do tego doszło musimy pozyskać większą gotówkę. Banki i kredyty nie wchodzą w grę. Pośrednio liczymy na Bussines Angels - docelowo na pozyskanie kapitału z rynku New Connect.

11. Wiele osób z pewnością zastanawia się, cóż jest atrakcyjnego w posiadaniu kawałka ziemi? Jakie sposoby może Pan wskazać na zwiększenie wartości zakupionego gruntu?

Wielu inwestorów zachęconych dużym wzrostem cen w poprzednich latach, zadowala się jedynie naturalnym wzrostem cen ziemi. To naszym zdaniem mniej korzystne podejście, lepszym rozwiązaniem jest podniesienie wartości ziemi i realizacja większego zysku w krótszym czasie. Bank Ziemi zajmuje się wyszukiwaniem działek, które dają możliwość zarobienia na zwiększeniu wartości na kilka sposobów. Jednym z nich jest uzyskanie warunków zabudowy, to najkrótsza droga od działki rolnej do budowlanej.

12. Gdzie potencjalny inwestor znajdzie Państwa biuro i jak w skrócie wygląda proces inwestycji?

Zainteresowanie inwestowaniem można zgłosić za pomocą formularza „chcę inwestować” na stronie BankZiemi.pl, przy formularzu umieściliśmy prezentację dla osób zainteresowanych inwestowaniem w grunty.

13. Jak wygląda sprawa podatku od zysku ze sprzedaży gruntów? Czy podatek jest rozliczany przez Bank Ziemi, czy inwestor musi to robić na własny rachunek?

Jeśli grunt kupuje osoba fizyczna to osoba fizyczna rozlicza podatek, a jeśli firma to firma.

14. Jakie usługi planują Państwo wprowadzić w najbliższym czasie?

W najbliższym czasie wdrożymy formularze umożliwiające zamówienie online usługi geodety i geologa. Chcemy, aby klient nie kupował kota w worku. Przed wydaniem dużej kwoty naprawdę lepiej uzyskać co najmniej wstępną opinię geologa na temat kupowanego gruntu, zamiast głowić się później, że na kupionym terenie panują trudne i niekorzystne warunki gruntowo-wodne, które wymagają wysokich nakładów na posadowienie budynku na palach. Tak samo usługi geodezyjne są nieodłącznym elementem przy obrocie gruntami, chcemy, aby klient odwiedzający oddział Banku Ziemi mógł na miejscu zamówić podział gruntu, mapę do celów prawnych, zamówić obsługę geodezyjną budowy i zmierzyć wszystko, nawet to czego nie potrafią inni.

Dziękuję za rozmowę...

Na pytania odpowiadał Bartek Jankowski, twórca Banku Ziemi

Rozmawiał Tomasz Bar,
właściciel portalu www.finanseosobiste.pl

---

Zostań inwestorem gruntowym

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl