Czy nieruchomości komercyjne to bubel w (czasami) ładnym opakowaniu?
Autorem artykułu jest Arkadiusz Jarucki
Często z podziwem i zazdrością patrzymy na nowoczesne biurowce marząc o pracy w jednym z nich. Warto jednak pamiętać że nie wszystko jest złotem co się świeci.
W ciągu ostatnich 20 lat powstało wiele nieruchomości komercyjnych mających uatrakcyjnić architekturę naszych miast, ale przede wszystkim zapewnić komfortowe warunki pracy przy wysokim poziomie bezpieczeństwa. Powinny temu towarzyszyć niskie koszty eksploatacji i dbałość o ekologię. To są nasze (a przynajmniej moje) wyobrażenia na ten temat. Należy jednak zadać pytanie czy inwestorom/developerom o to samo chodzi?
Mimo ogromnych kosztów budowy nowoczesnego budynku zasada tanio wyprodukuj drogo sprzedaj jest jak najbardziej aktualna. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na lokalizację i architekturę. Jeśli lokalizacja będzie dobra a elewacja budynku ciekawa (najczęściej szkło i aluminium) to nie ma obaw że budynek zostanie dobrze sprzedany czy wynajęty.
Jakie są zalety szklanych elewacji? Wielu osobom podobają się szklane domy. Bezspornie pomieszczenie wewnątrz takiego budynku jest lepiej doświetlone i sprawia przyjemne wrażenie (chyba że osoba cierpiąca na lęk wysokości musi pracować w biurze na 20 piętrze). Trudno więcej doszukać się zalet, natomiast wad można trochę wyliczyć.
Zapewnienia producentów że zastosowano specjalne oszklenie, gazy termoizolacyjne, itd. mogą być prawdziwe, natomiast nic nie zmienia faktu, że nawet najlepsze okna mają przenikalność cieplną kilka razy większą od dobrze zaizolowanej termicznie ściany. W lecie szklana elewacja jest jednym wielkim grzejnikiem. Przy słońcu operującym prosto w okna temperatura jest na tyle wysoka że gdyby nie problemy z grawitacją na szybach można by było smażyć jajecznicę. Schłodzenie takich zysków ciepła jest niezmiernie kosztowne, a często również niezbyt przyjemne dla użytkowników - z jednej strony jest gorąc od okna, z drugiej nawiewane zimne powietrze które wrażliwym osobom przysparza fizycznych cierpień. W zimę sytuacja jest odwrotna, czyli są duże straty ciepła których pokrycie jest również kosztowne.
Przed słońcem można się bronić żaluzjami i to najlepiej zewnętrznymi. Jednak w takim układzie tracimy efekt szklanego domu i przestrzeń biurowa nie jest już tak atrakcyjna.
Jak trudno jest zrobić szczelną szklaną elewację przekonał się już niejeden wykonawca. Przenikanie powietrza zewnętrznego do środka to straty energetyczne, natomiast woda może narobić szkód materialnych.
Szklana elewacja wymaga mycia żeby bród nie psuł efektu. Są to kolejne, niemałe koszty eksploatacyjne.
Wysokie koszty elewacji i wystroju wnętrza należy „odbić" sobie przy wykonywaniu instalacji i aranżacji powierzchni wewnętrznych. Najłatwiej zaoszczędzić na instalacji wentylacji i klimatyzacji oraz automatyce im towarzyszącej.
Na przestrzeni biurowej umieszcza się urządzenia klimatyzacyjne mogące obsłużyć kilka pokoi, łączy się je w grupy które są obsługiwane prze jeden sterownik temperatury i powierzchnia jest gotowa do sprzedaży.
Kupujący czy wynajmujący wie że budynek ma klimatyzację i na ogół ten fakt na tyle go raduje, że nie analizuje ile trzeba jeszcze zainwestować żeby z komfortu pracy cieszyli się wszyscy użytkownicy. Refleksja na ogół przychodzi zbyt późno, czyli już po podpisaniu umowy sprzedaży/najmu i zaczynaj się kombinacje, co zrobić żeby biuro funkcjonowało bez wysokich nakładów inwestycyjnych.
Ponieważ „spryciarzy" od trudnych tematów nie brakuje, jednemu najemcy zabiorą chłodu, drugiemu dołożą trochę powietrza i jakoś to się powinno kręcić. Niestety ale często się nie kręci. Prezes firmy na ogół ma w pokoju regulator temperatury. Co jednak ma zrobić osoba której pokój jest obsługiwany przez to samo urządzenie co pokój prezesa, a w przeciwieństwie do prezesa jest zimnolubna? Dobrze jeżeli prezes często ma zebrania albo dużo podróżuje. Gorzej z mocno „stacjonarnym" prezesem bo wtedy pozostaje rozbieranie się do negliżu, a to w biurze może być różnie odbierane. Przypadek zimnolubnego prezesa jest łatwiejszy, bo sąsiad może się zaopatrzyć w kilka sweterków i będzie po sprawie.
W każdym biurowcu można zauważyć estetyczne kratki wentylacyjne. Okazuje się że na nich tez można zaoszczędzić. W którym budynku zaoszczędzono można wywnioskować widząc na zasiedlonych już powierzchniach pozaklejane kratki efektownie powiewającymi kartkami papieru lub taśmami klejącymi.
Technika jest na takim poziomie że w tzw. BMS (ang. building management systems) można zbierać bardzo dużą liczbę informacji ułatwiających ekonomiczną eksploatację budynku. Operator BMS-a powinien mieć możliwość podglądu, rejestracji i wpływu na wszystkie parametry powietrza i czynniki chłodząco/grzejne dla każdego pomieszczenia i instalacji ogólnobudynkowych. Niestety wiążą się z tym koszty instalacji iluś czujników i sterowników, a bez tego też można powiedzieć że budynek ma BMS i jest klasy „A". Że jego możliwości są ograniczone do minimum to już mało kto wie.
Niestety częstym przypadkiem są przewymiarowane urządzenia grzejne (kotły gazowe) i chłodnicze. W eksploatacji ma to takie znaczenie jak w jeździe samochodem stałe przyśpieszanie i hamowanie. Zużywana jest niepotrzebnie bardzo duża ilość kosztownej energii. Na szczęście koszty te są pokrywane przez najemców, więc nie jest to problem właściciela.
Stacja uzdatniania wody w budynku też dobrze brzmi, tylko co się za tym kryje dla najemcy? W niektórych wypadkach poza wysokimi kosztami zużycia wody na klimatyzację nie ma to żadnego znaczenia dla wody do celów użytkowych. Nie jeden by się zdziwił za jakie zużycie wody przypadające na jednego najemcę musi ponosić miesięczne opłaty.
Szalenie istotnym elementem jest bezpieczeństwo energetyczne budynku. Już niemal standardem jest dwustronne zasilanie w energię elektryczną, a jeżeli do tego dołożony jest generator prądotwórczy to wydaje się że już nic nie może zakłócić funkcjonowania biura. Jakież zdziwienie następuje gdy wokół nas robi się prawie ciemno (zakładam, że oświetlenie awaryjne działa), a z monitora znika to nad czym spędziliśmy pół dnia pracy. Mało kto wie że często dwustronne zasilanie jak i agregat prądotwórczy ma za zadanie w przypadku awarii zasilać jedynie urządzenia związane z bezpieczeństwem budynku, czyli np. pompy ppoż., systemy alarmowe, windy. Nie zabezpieczą naszych stacjonarnych komputerów przed utratą danych, chyba że jesteśmy podłączeni do UPS-a, albo mamy laptopa.
Te i szereg innych argumentów powinny skłonić projektantów, inwestorów i najemców do refleksji co naprawdę jest istotne dla dobrego funkcjonowania biura, co należy zmienić w podejściu do nieruchomości komercyjnych żeby były komfortowe, bezpieczne, a jednocześnie ekonomiczne w eksploatacji i przyjazne dla środowiska.
---Arkadiusz Jarucki
AREX Technical Consulting
www.arexTC.pl
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl
