Analizy i opinie a sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie

Analizy i opinie a sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie

Autorem artykułu jest Tomasz Jaczewski

Wpływ opinii ekspertów na zachowanie klientów przy zakupie nieruchomości. Iracjonalne zachowania klientów. Jak eksperci i media mogą rozregulować rynek.

Jeżeli analizy i opinie są sporządzane przez wyspecjalizowane i jednocześnie posiadające wiarygodne dane instytucje (Narodowy Bank Polski) to spełniają swój cel. Lecz ukazują się one dosyć rzadko i bez rozgłosu medialnego (bez artykułów w internecie i gazetach codziennych).

Tymczasem jest dość duża ilość ekspertów bez których opinii świat by się zawalił.

Cytując p. Dariusza Rosiaka (,,Rz" z 9-10 maja 2009- ,, Faza szósta: machnąć ręką")"

1. ,,W istocie żyjemy w świecie, w którym atrakcyjnie opakowany strach jest jednym z najlepszych poszukiwanych i sprzedawanych towarów".

2. ,,Adwokaci strachu nie znają umiaru i nie chcą zaakceptować oczywistych faktów".

3. ,,Najlepszymi adwokatami strachu są ci, którzy robią na nim najlepszy interes, zwłaszcza ,,eksperci", czyli osoby mające wiedzę niezbędną do życia".

Odnosząc to do rynku sprzedaży mieszkań można stwierdzić z dużą dozą prawdopodobieństwa, że galopujący wzrost cen mieszkań w 2006 i 2007 roku został spowodowany przez różnego rodzaju ,,opinie".

W/g tych opinii ceny nowych mieszkań miały systematycznie rosnąć z powodu:

- przynależności Unii Europejskiej

- konieczności zrównania cen mieszkań w Polsce z innymi krajami starej unii

- napływu środków unijnych

Tymczasem wynagrodzenia pracowników wzrastały nieznacznie.

Ponadto część pracodawców wykorzystując medialny kryzys obniża wynagrodzenia swoim pracownikom. Tym samym mają oni mniejszą zdolność kredytową.

Obecnie opinie wieszczą dalszy spadek cen nowych mieszkań a tak przecież nie jest bo za dobry produkt powinno się zapłacić właściwą cenę. Dobry produkt nie musi być koniecznie zlokalizowany w modnych dzielnicach ale również w innych typu warszawska Białołęka czy też Ursus.

Rozregulowanie rynku nieruchomości spowodowane przez ukazujące się w mediach często sprzeczne ze sobą opinie ekspertów spowodowało, że klienci oczekują dalszego spadku cen. A jeśli już kupują mieszkania to kierują się wyłącznie niską ceną a nie stanem zaawansowania. Mieszkanie może być do odbioru za dwa lata ale musi być niska cena jednostkowa. A przecież powinien doliczyć wynajem mieszkania przez dwa lata.

Jeśli ceny jednostkowe nowych mieszkań spadną odbędzie się to kosztem zastosowania gorszych jakościowo materiałów;

- okna z PCV zamiast drewnianych

- drzwi bezpieczne zamiast antywłamaniowych

- gres lub terakota o grubości 6 mm zamiast 9 mm

- ślusarka stalowa zamiast aluminiowej

- domofon zamiast wideofonu

- ściany z pustaków z gazobetonu najgorszego gatunku

Ponadto część pracodawców wykorzystując medialny kryzys obniża wynagrodzenia swoim pracownikom. Tym samym mają oni mniejszą zdolność kredytową.

Eksperci informują o spadku cen nowych mieszkań nie sprawdzając:

- czy cena obejmuje balkon za który trzeba dopłacić np. trzydzieści tysięcy złotych

- czy jest obowiązek zakupu komórki lokatorskiej za kilkanaście tysięcy złotych.

Eksperci nie wspominają, że na obecnym poziomie świadomości społeczeństwa nie powinno się, budować osiedli mieszkaniowych liczących kilkaset i więcej mieszkań. Chyba, żeby to było w segmencie taniego budownictwa kiedy dla klienta liczy się tylko niska cena a nie komfort zamieszkania. Przyszłością są kameralne budynki na kilkadziesiąt lokali mieszkalnych o podwyższonym standardzie zastosowanych materiałów budowlanych.

Mogą one być budowane jako samodzielne w dzielnicach ościennych lub jako tzw. plomby w centrach miast.

Należałoby także wspomnieć o rewitalizacji istniejących lub zabytkowych budynków znajdujących się w centrach miast .

Tomasz Jaczewski

---

Tomasz Jaczewski ETJ Nieruchomości

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej

Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej!

Autorem artykułu jest Robert Gibała

Czy kryzys, który cały czas trwa, jest dobrym czasem do kupowania? Do kupowania nieruchomości? Prawda jest taka, że kryzys jest po to aby z niego korzystać i właśnie teraz jest największa szansa na to, żeby kupić tanio nieruchomość.

Czyli sztuka odnajdywania okazji na rynku nieruchomości.

Czy kryzys, który cały czas trwa, jest dobrym czasem do kupowania? Do kupowania nieruchomości? Ktoś może odpowiedzieć, że przecież to właśnie rynek nieruchomości był m. in. powodem kryzysu. Po co więc się w niego pchać? Prawda jest taka, że kryzys jest po to aby z niego korzystać i właśnie teraz jest największa szansa na to, żeby kupić tanio nieruchomość. Dlaczego? Spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie.
Poszukaj zmotywowanego sprzedawcę.
Kto to jest zmotywowany sprzedawca. Są to tacy właściciele, którzy pilnie muszą sprzedać swoją nieruchomość. Potrzeba takiej sprzedaży najczęściej jest podłoża ekonomicznego, o co w czasie kryzysu nie trudno. Jak widzimy kryzys staje się w tym momencie sprzymierzeńcem.
Jak znaleźć zmotywowanego sprzedawcę. Przede wszystkim już podczas rozmowy telefonicznej lub podczas spotkania ze sprzedawcą próbujemy rozpoznać poziom motywacji sprzedaży. Robimy to poprzez zadawanie konkretnych pytań, które mają na celu ustalenie właściwych powodów sprzedaży. Pamiętajmy, że sprzedawca nie będzie zainteresowany wyjawieniem prawdziwych powodów, jeżeli będzie on sugerował, pilną potrzebę sprzedaży.
Pytania, które możemy zadać , by dowiedzieć się czy sprzedawca jest zmotywowany, można podzielić na 3 grupy:
1. Pytanie związane z sytuacją osobistą.
2. Pytanie związane z samą nieruchomością.
3. Pytania związane z sytuacją finansową.
Dlaczego tak ważne jest znalezienie sprzedawcy zmotywowanego? Dlatego, że sprzedawca, który nie ma pilnej potrzeby sprzedaży nie musi spieszyć się z transakcją a co za tym idzie może czekać na takiego kupującego, który będzie wstanie zaakceptować cenę, którą chce uzyskać. Sprzedawca zmotywowany, który z różnych powodów, najczęściej finansowych, pilnie potrzebuje gotówki, będzie wstanie iść na dużo większe ustępstwo względem ceny, którą wyznaczył na wstępie. Potrzeba będzie silniejsza. Po raz kolejny kryzys przychodzi nam z pomocą.
Czynniki, które mogą zmotywować sprzedawcę do sprzedaży nieruchomości.
Poważne problemy finansowe
W obecnym czasie coraz więcej ludzi ma poważne problemy finansowe związane przede wszystkim ze spłatą zaciągniętych zobowiązań. Wiele osób ma nie tylko kredyty na dom czy mieszkania. W czasie koniunktury ludzie brali pożyczki i kredyty na wszystko, zakupy najczęściej opłacali za pomocą kart kredytowych. Teraz w wielu wypadkach, kiedy dochody spadły powstaje problem z regularną spłatą zobowiązań. Miesięczny dochód nie wystarcza na pokrycie wszystkich zobowiązań i życie. W ostatnim czasie media podają, że już ponad 2 miliony klientów ma problemy z regularnym spłacaniem rat pożyczek i kredytów.
Zmiana miejsca zamieszkania
Kolejny powód, który występował także wcześniej. Głównie związany jest z wyjazdem i osiedleniem się po za granicami naszego kraju. Po wstąpieniu Polski do UE w 2004 roku wielu naszych rodaków wyjechało do pracy zagranicą, spora ich liczba bądź tam już założyła rodzinę bądź osiedliła się z rodzinami. Część najpierw tu próbowało ułożyć sobie życie ostatecznie zdecydowali się na wyjazd z kraju. W kraju mieli dom, mieszkanie, które teraz chcą sprzedać. Jeżeli dodatkowo nikt z rodziny nie zostaje już w kraju a przy najmniej blisko miejsca położenia nieruchomości, tacy sprzedawcy mogą zaliczać się do zmotywowanych sprzedawców. Dodatkowym argumentem za szybką sprzedażą takiej nieruchomości jest fakt kosztownego utrzymania nieużywanej nieruchomości i/lub potrzeba gotówki na zakup nieruchomości w nowym miejscu.
Odziedziczenie nieruchomości
To często spotykany powód sprzedaży. Może być interesujący dla nas przede wszystkim wtedy gdy spadkobiercy mieszkają daleko od miejsca nieruchomości. Utrzymanie nieruchomości na odległość jest kosztowne, dodatkowo sprzedawanie nieruchomości położonej daleko od własnego miejsca zamieszkania jest dość uciążliwe. Ten powód może być też połączony z powodem pierwszym czyli poważnymi problemami finansowymi.
To tylko, niektóre powody zmotywowanego sprzedawcy. Trudno w tym miejscu wymienić wszystkie. Reasumując, mimo kryzysu a może właśnie dzięki nie mu pojawia się możliwość okazyjnego zakupu nieruchomości. W tym artykule zostały omówione tylko wstępne aspekty tego problemu. Tak właściwie początek - rozpoznanie zmotywowanego sprzedawcę, z którym będziemy mieli szansę wynegocjować najniższą cenę. Na cały proces zakupu nieruchomości składa się dużo elementów. Nie sposób w krótkim opracowaniu wszystkich wymienić a co dopiero szczegółowo rozpisać. Najważniejsze, o których tu niewspomniana to rozpoznanie sytuacji gospodarczej w kraju i w regionie, wybór nieruchomości, procent kredytu, składanie oferty i proces negocjacji. To przykładowe tematy, których poznanie jest niezbędne do skutecznego inwestowania w nieruchomość.
Ponadto jeśli ma to być inwestycja musimy także opracować strategię, określić moment wyjścia z inwestycji, nauczyć się korzystać z fachowego doradztwa, (biura nieruchomości, Agent nieruchomości, najmu, portale ogłoszeniowe itd.), poznać sposoby wyliczania procentowego zysku z czynszu, cashflow - przepływ gotówki. O tym w innym artykule.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Podejście porównawcze wyceny nieruchomości

Podejście porównawcze wyceny nieruchomości

Autorem artykułu jest Radosław Witek

Czy zastanawialiście się kiedyś w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy Wrocław dokonuje wyceny nieruchomości? Być może korzystaliście już z ich usług i bardzo zaciekawiły was metody dokonywania wycen mienia nieruchomego. Wyceny nieruchomości dokonuje się w celu ustalenia wartość rynkowej, katastralnej bądź też odtworzeniowej.

Czy zastanawialiście się kiedyś w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy na przykład we Wrocławiu dokonuje wyceny nieruchomości? Być może korzystaliście już z ich usług i bardzo zaciekawiły was metody dokonywania wycen mienia nieruchomego. Wyceny nieruchomości dokonuje się w celu ustalenia wartość rynkowej, katastralnej bądź też odtworzeniowej. Wycena katastralna jest ustalana po wprowadzeniu podatku katastralnego. Podatek ten z kolei jest zależny od wartości wycenianej nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana dla mienia, które ma być przedmiotem kupna – sprzedaży. Wycena nieruchomości określająca wartość odtworzeniową jest przeprowadzana dla mienia, które z różnych względów nie może być przedmiotem obrotu.

Każda wycena nieruchomości poprzedzona jest dokładną analizą aktualnego rynku nieruchomości. Bierze się tutaj pod uwagę wiele czynników. Jest to między innymi zakres uzyskiwanych wartości. Mogą to być stawki czynszowe bądź też warunki na jakich zawierane są transakcje.

Do określenia dokładnej wartości rynkowej interesującego nas mienia możemy użyć kilku metod. Tutaj opiszę jedną z nich, czyli podejście porównawcze. Stosowanie tej metody polega na rozeznaniu się w cenach uzyskiwanych przez podobne nieruchomości w danej okolicy. Metoda podejścia porównawczego jest bardzo często stosowana przez rzeczoznawców majątkowych. Dzieli się ją na trzy pod – metody. Porównywania parami. Korygowania ceny średniej. Analizy statystycznej rynku.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak znaleźć nieruchomość i nie przepłacić?

Jak znaleźć nieruchomość i nie przepłacić?

Autorem artykułu jest Piotr Kozub

Jak to jest, że niektórzy kupują nieruchomości, a następnie je sprzedają z natychmiastowym zyskiem. Zadajesz sobie pytanie jak znaleźć taką nieruchomość. Jednak pytanie brzmi jak znaleźć takiego sprzedawcę?

Podstawowe założenia

Na początek ustal sobie kryteria szukania nieruchomości idealnej na swoją inwestycje. Czyli znajdź odpowiedni rewir do swoich poszukiwań. Niech to będzie nie za daleko od twojego domu, ponieważ swój region znasz najlepiej i możesz zasięgnąć opinii osób, które cię znają. Wiesz dokładnie co na danym terenie jest w cenie, czego ludzie potrzebują i ile będą mogli za to zapłacić.

Jeżeli masz już określony teren zajmij się zbieraniem ofert. Najważniejsze to skupić się na nieruchomościach mieszkalnych lub pod wynajem dla biur oraz na gruntach rolnych, które szybko możesz przekształcić na grunty budowlane. Można oczywiście inwestować w grunty, które w ciągu kilku kilkunastu lat zwielokrotnią swoją wartość, jednak ten rodzaj inwestycji nadaje się jako dodatkowe zabezpieczenie swojego biznesu lub emerytury. W początkowym etapie Twojej działalności nie są one opłacalne.


Znajdź odpowiednich sprzedawców

Masz już upatrzone oferty możesz zacząć działać. Umów się na wizytę u każdej z osób i obejrzyj dokładnie przedmiot transakcji. Podstawowe założenie to dobry stan budynku. Czasem dobrze gdy pomieszczenia są nie zadbane, a właściciel zdaje sobie z tego sprawę, to dla nas szansa na dodatkowy wzrost ceny po remoncie.


Teraz niestety etap gdzie przydadzą się Twoje zdolności komunikacji z ludźmi, czyli musisz zrobić wywiad z klientem. Oczywiście w formie luźnej rozmowy. Powinieneś się dowiedzieć kilku podstawowych informacji, czyli:

- dlaczego chce sprzedać nieruchomość,

- czy zależy mu na szybkiej sprzedaży,

- jaki jest jego stan materialny i finansowy,

- czy ta nieruchomość może mu być do czegoś potrzebna czy jest wręcz przeszkodą i problemem dla niego.


Z jakich powodów osoba może chcieć szybko sprzedać daną nieruchomość?

- Finanse

-Brak pracy lub czasu

- Przeprowadzka

- Niewiedza

- Problemy rodzinne, choroba

- Nieruchomość otrzymana w spadku

- Problemy prawne i podatkowe

To są problemy, które nas informują, że warto się bardziej zainteresować tą ofertą. Jak dodatkowo można uzyskać te informacje? Tradycyjne w prasie, w agencjach nieruchomości, przyjaciele, znajomi z okolicy, ale również w bankach, sądach czy u księgowych.

Czasem przydaje się cierpliwość. Jeśli widzisz, że przez dłuższy czas nieruchomość jest wystawiana na sprzedaż właściciel może mieć już dosyć czekania lub wystawił zaporową cenę. Ważne, żebyś znalazł właściciela z problemami a nieruchomość idealną – nigdy odwrotnie.

W przypadku gruntów musisz również pokusić się o wywiad środowiskowy. Czyli to o czym wspomniałem. Czy można działkę przekształcić na budowlaną jeśli jest rolna. W przypadku zakupu już działki budowlanej czy w niedalekiej przyszłości lub natychmiast można do niego doprowadzić media i drogę. Właściciel może sobie nie zdawać sprawy, że działka lub pole w jego wiosce może być dużo warta. Nie wie, że w okolicy dużych miast powstaje dużo domów i jest to atrakcyjny teren.

Dzięki tej metodzie masz dwie drogi do wyboru: możesz po prostu kupić nieruchomość klasycznie poniżej jej ceny rynkowej, lub ambitnie spróbować złożyć oferty, które umożliwią Ci zakup jej z ograniczony wkładem lub zerowym wkładem własnym.

---

Kurs mądrego inwestowania

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

A jeśli Peter Schiff ma rację?

A jeśli Peter Schiff ma rację?

Autorem artykułu jest Mariusz Wodel

Kryzys trwa i nie jest do końca pewne czy rzeczywiście zamierza sobie pójść w przeciągu roku lub dwóch... Jeśli rację mieli tacy wieszczący go (i zagłuszani) specjaliści jak Peter Schiff to, kto wie ,być może rzeczywiście recesja potrwa nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Dzisiaj brzmi to dziwnie, wręcz niewiarygodnie, wszak wszyscy oczekują, że kryzys skończy się lada chwila. Nikt nie ma nawet odwagi powiedzieć, że obecnie mogłoby być równie źle jak w czasach wielkiego kryzysu - a przecież on trwał ledwie dekadę (o ile data początkowa jest wszystkim znana, o tyle końcowa bywa dość płynna). Jeśli jednak Schiff ma rację? Co wtedy?
Zgodnie z jego teorią USA przez lata budowała swój dług i wspierała nim ekonomię swoich konkurentów, zatem aby teraz odbudować utraconą siłę gospodarczą będzie potrzebować bardzo dużo czasu - mniej więcej dwa razy tyle, ile „poświęciła" na tworzenie długu. Krótko mówiąc wychodziłoby około pięćdziesięciu lat - co i tak jest wynikiem zaniżonym, gdyż pomimo przewagi produkcyjnej Chin, to Stany wciąż jeszcze posiadają przewagę technologiczną. Brzmi przerażająco prawda? Jak powiedział sam Schiff: „Odbudowa gospodarki to nie odzyskiwanie danych, tu nie wystarczy jedno kliknięcie, ale potrzeba dekad oszczędności, a zatem zastoju konsumpcyjnego." Oczywiście możemy pocieszać się, że póki co USA dąży raczej do odbudowy konsumpcjonizmu niż do wdrażania w życie planów Schiffa, jeśli jednak ma on rzeczywiście rację - a udowodnił już kilka razy, że ma -, to ostatecznie i tak Stany będą zmuszone całkowicie przestawić swoją politykę lub po prostu zbankrutować niczym swego czasu Argentyna. No dobrze, ale jakie ma to znaczenie dla Polski? Podstawowe. Napędzani dmuchaniem hipotecznej bańki i zachęceni napływem funduszy unijnych przeżyliśmy niedawno ogromny rozkwit rynku nieruchomości. Poznań, Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, etc. wszystkie te miasta przeżyły boom budowlany i handlowy, teraz jednak stoją w miejscu, a puste mieszkania czekają na nabywców. Jeśli okaże się, że Schiff ma rację, to nie tylko ogromny majątek - zawarty w tych wszystkich nieruchomościach okaże się gigantycznie przeszacowany - co sprawi, że z rynku po protu wyparują miliardy złotych -, ale też praktycznie niesprzedawalny - co sprawi... no właśnie, co stanie się jeśli Schiff ma rację? Albo powstanie w Polsce gigantyczny rynek wynajmu z ogromną - nieznaną w historii klasą „kamieniczników", albo będziemy mieli drugi - największy - boom na rynku mieszkań, gdy ich ceny zostaną ostatecznie skorygowane. Tylko czy da się zarobić na taniejących mieszkaniach w okresie kilkudziesięcioletniego kryzysu?

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl