Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to TBS-y po liftingu?

Rząd zamierza położyć duży nacisk na społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM-y). Wyjaśniamy, czy mocno różnią się one od TBS-ów.

Osoby zainteresowane rynkiem mieszkaniowym zapewne już słyszały, że rząd zamierza uruchomić i promować tak zwane SIM-y, czyli społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Odpowiednie przepisy dotyczące tych instytucji na początku bieżącego roku weszły w życie. Warto dodać, że Nowy Polski Ład również nawiązuje do kwestii SIM-ów. Mniejsze gospodarstwa domowe mają bowiem otrzymać społeczny bon mieszkaniowy, który będzie można wykorzystać między innymi do opłacenia partycypacji w społecznej inicjatywie mieszkaniowej. Rodziny wielodzietne dzięki rządowej dotacji też będą mogły sfinansować partycypację z SIM. Samo słowo partycypacja potwierdza, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe mają wiele wspólnego z dość popularnymi TBS-ami. Towarzystwa budownictwa społecznego przez 25 lat swojego działania zbudowały ponad 100 000 mieszkań, ale mają dość zróżnicowane opinie (m.in. ze względu na stosunkowo wysoki czynsz). Sprawdzamy, czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe nie powielają najważniejszych wad TBS-ów.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat.
• Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę.
• Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

Poniżej rozwijamy zaprezentowane wcześniej informacje dotyczące SIM-ów oraz zasad ich funkcjonowania.

SIM-y oraz TBS-y łączy bardzo wiele rozwiązań

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to ważny temat, ponieważ stworzenie podstaw do funkcjonowania takich instytucji miało miejsce dopiero niedawno. Zostały one wprowadzone do porządku prawnego poprzez nowelizację ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). Obowiązująca od 19 stycznia 2021 r. ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa wskazuje, że tworzenie nowych TBS-ów jest już niemożliwe. Wcześniej stworzone towarzystwa budownictwa społecznego w myśl nowych przepisów są już traktowane jako społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Takie instytucje mogą jednak pozostać przy dotychczasowej nazwie (TBS).

Analiza nowych przepisów wskazuje, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe w dużym zakresie opierają się na wcześniejszej konstrukcji prawnej TBS-ów. W bardzo wielu przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. po prostu dokonano zmiany polegającej na wprowadzeniu nowej nazwy instytucji (społeczna inicjatywa mieszkaniowa zamiast towarzystwa budownictwa społecznego). Niezmieniona pozostała natomiast generalna koncepcja zakładająca, że stabilny najem mieszkania jest możliwy po wniesieniu zwrotnej partycypacji wynoszącej do 30% kosztów budowy.

Zmianie nie uległa również zasada, zgodnie z którą czynsz dla lokatorów SIM/TBS oprócz bieżących kosztów zarządzania budynkiem musi również pokrywać koszty związane z kredytem inwestycyjnym zaciągniętym na budowę. Dlatego można przypuszczać, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe będą cechowały się dość wysokim poziomem stawek czynszowych w przeliczeniu na 1 mkw.

Rozliczanie partycypacji stanowi spory atut …

Z drugiej strony, na pewno trzeba pamiętać, że ustawodawca wprowadził też kilka ważnych zmian, które odróżniają społeczne inicjatywy mieszkaniowe od towarzystw budownictwa społecznego. Bardzo ważną kwestią wydaje się możliwość rozliczania partycypacji. Nowe przepisy wskazują, że możliwe jest rozliczenie partycypacji w ramach:

• długookresowej obniżki czynszu (to rozwiązanie dostępne tylko dla osób w wieku emerytalnym)
• tymczasowej obniżki czynszu
• stopniowego dojścia do własności mieszkania

Wszystkie powyższe warianty są przeznaczone dla osób, które wynajmują mieszkanie społeczne co najmniej od pięciu lat i nie posiadały dłuższych zaległości czynszowych w czasie ostatnich 60 miesięcy. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą nie zgodzić się na rozliczenie partycypacji poprzez obniżenie czynszu jeśli przez co najmniej pięć lat przed spłatą kredytu inwestycyjnego (na budowę bloku) pobierały one niski czynsz.

Warto pamiętać, że rozliczenie partycypacji z SIM/TBS będzie możliwe dopiero po całkowitej spłacie wcześniejszego kredytu na budowę bloku. Ta sama zasada dotyczy rozliczenia partycypacji w ramach przejścia na umowę najmu instytucjonalnego i późniejszej spłaty pozostałej wartości mieszkania przy pomocy comiesięcznych rat. Osoba decydująca się na najem instytucjonalny i spłatę lokalu będzie mogła dojść do własności „M” w czasie krótszym niż 10 lat, o ile możliwości finansowe jej na to pozwolą. Trzeba równocześnie zaakcentować pewien negatywny aspekt dochodzenia do własności mieszkania z SIM. Mianowicie, umowa najmu instytucjonalnego nie zapewnia prawa do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego w razie eksmisji.  

Promowanie SIM-ów pochłonie aż 1,5 mld zł

Zaproponowane przez rząd zasady rozliczania partycypacji, a zwłaszcza dochodzenia do własności mieszkań społecznych, za pewien czas będą wzbudzały większe zainteresowanie. Opcja stopniowego dochodzenia do własności lokali jest bowiem przewidziana dla umów najmu, które społeczne inicjatywy mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego w ramach nowych inwestycji podpiszą od 1 stycznia 2022 r. Takich umów może być całkiem sporo w porównaniu do wcześniejszej aktywności TBS-ów. Rząd zapewnia spore wsparcie finansowe na nowe inwestycje. Mowa o dofinansowaniu dla samorządów z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Wspomniany fundusz przeznaczy nawet 1,5 mld zł na rozwój budownictwa społecznego w ramach SIM-ów oraz TBS-ów.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Polacy nie wiedzą jakie jest kredytowe ryzyko?

Kredytowe ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych NBP obecnie jest duże. Wyjaśniamy, jak banki powinny informować o takim ryzyku.

Już od dłuższego czasu, krajowe media ekonomiczne poruszają ważny temat, jakim są spodziewane podwyżki rat po wzroście stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Trudno ukryć, że ten temat już nieco spowszedniał Polakom. Zamiast spodziewanego wzrostu kredytowych rat, o którym była mowa np. w 2019 roku, kredytobiorcy doczekali się bowiem trzech kolejnych „cięć” stóp procentowych NBP na początku pandemii COVID-19. Nie ulega jednak wątpliwości, że kredytowe ryzyko związane ze wzrostem kosztu pieniądza (tzw. ryzyko stopy procentowej) faktycznie jest spore. Świadczy o tym między innymi fakt, że Komisja Nadzoru Finansowego niedawno rozpoczęła specjalną kampanię informacyjną dla klientów sektora bankowego. W kontekście działań KNF-u, warto poruszyć inną kwestię. Chodzi o to, jak banki powinny informować o ryzyku stopy procentowej. To ciekawe zagadnienie, bo od początku lipca 2021 r. krajowe banki komercyjne muszą stosować nową Rekomendację S, którą przygotowała Komisja Nadzoru Finansowego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Mimo wprowadzenia nowej Rekomendacji S, zasady informowania klientów banku o tym, jakie jest kredytowe ryzyko pozostały bez zasadniczych zmian.
• Bank musi zaprezentować między innymi wysokość rat kredytowych przy założeniu, że oprocentowanie „hipoteki” w przyszłości wzrośnie aż o 4 punkty procentowe.
• Osoby zaciągające nowe kredyty mieszkaniowe, nie muszą zdawać się tylko na ocenę sytuacji przez bank. Tacy klienci mogą sami ocenić, czy ich budżet domowy wytrzyma wyższe raty.

Poniżej prezentujemy inne informacje dotyczące ważnego tematu, jakim na pewno jest kredytowe ryzyko.

Banki komercyjne muszą już stosować nowe wytyczne KNF

W kontekście nowej Rekomendacji S, dotychczas mówiło się głównie o wymogu oferowania przez banki kredytów z oprocentowaniem ustalonym na okres co najmniej 5 lat. Wspomniany pakiet zaleceń KNF-u wprowadza też na polski rynek kredyty z opcją „klucz za dług” i skraca okres spłaty, po którego przekroczeniu nie zmienia się zdolność kredytowa klienta (zmiana tego okresu z 30 lat do 25 lat). Wszystkie wspomniane zmiany w przypadku banków komercyjnych obowiązują już od połowy 2021 r. Spółdzielczy sektor bankowy ma półtora roku więcej na przygotowanie się do nowych regulacji.

Kredytowe ryzyko: nowa rekomendacja wiele nie zmienia

Analiza dwóch wersji Rekomendacji S (z 2013 roku oraz 2020 roku) sugeruje, że raczej niewiele zmieniło się w kwestii informowania klientów banku o tym, jak wygląda kredytowe ryzyko (ryzyko stopy procentowej). Zgodnie z brzmieniem nowej Rekomendacji S (obowiązującej już banki komercyjne), przed udzieleniem kredytu mieszkaniowego klient powinien zostać poinformowany o tym, jak będą wyglądały raty w przypadku:

• aktualnego oprocentowania kredytu
• oprocentowania wyższego o 400 punktów bazowych/4,00 punkty procentowe (np. 6,40% zamiast 2,40%)
• zmiany oprocentowania identycznej, jak ta odnotowana w ciągu ostatnich 12 miesięcy
• stopy referencyjnej kredytu (zwykle WIBOR 3M lub WIBOR 6M) na poziomie 3,00%, 5,00% oraz 10,00%

Nowa Rekomendacja S wprowadziła obowiązek prezentowania klientom ostatniego z wymienionych wyżej scenariuszy. Informowanie o tym, jak wyglądałaby rata przy poziomie WIBOR-u 10,00% może wydawać się wymogiem nieco na wyrost. Klient banku na pewno powinien jednak wiedzieć, jak może zwiększyć się jego rata jeśli stopa WIBOR, która jest mocno powiązana ze stopami procentowymi NBP osiągnie poziom np. 4,00% - 5,00%. Przyszły kredytobiorca sam powinien sprawdzić, czy w takiej sytuacji jego budżet domowy będzie się „spinał”. W tym kontekście warto nadmienić, że banki liczą wskaźnik DStI (Debt Service to Income), czyli udział obciążeń ratalnych w dochodzie netto dłużnika bazując na nieco uproszczonych założeniach dotyczących np. kosztów utrzymania gospodarstwa domowego.  

Spory z frankowiczami były dobrą nauczką dla banków …

Nie ulega wątpliwości, że banki muszą zwracać dużą uwagę na kwestie informacyjne w kontekście zagrożenia, jakim jest kredytowe ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych NBP. Nauczką dla sektora bankowego na pewno jest sytuacja frankowiczów. Warto pamiętać, że jednym z argumentów kredytobiorców w sporze z bankami (oprócz np. klauzul abuzywnych) jest brak przekazania odpowiednich informacji na temat ryzyka finansowego przed zawarciem umowy kredytowej.

Krajowe banki powinny zadbać, aby podobne argumenty nie pojawiały się wtedy, gdy najpopularniejsza stopa bazowa nowych kredytów mieszkaniowych (WIBOR 3M) wróci z poziomu wynoszącego ok. 0,2% do bardziej typowych notowań (np. 2,0% - 3,0%). Warto nadmienić, że w przypadku nowo zaciąganego kredytu o wartości 400 000 zł i okresie spłaty 30 lat, wzrost WIBOR-u 3M z 0,21% do 2,51% będzie oznaczał równą ratę na poziomie 2143 zł zamiast 1614 zł. Podane wyniki zakładają kredytowaną prowizję przygotowawczą (2,00%) oraz marżę wynoszącą 2,30%.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Najem okazjonalny to recepta na kłopoty?

Najem okazjonalny staje się coraz bardziej popularny. Przepisy dotyczące tej formy wynajmu wymagają jednak dopracowania.

Właściciele mieszkań na wynajem dość często narzekają, że obowiązujące przepisy zbyt mocno chronią najemcę. Chodzi między innymi o konieczność długiego oczekiwania na możliwość wypowiedzenia umowy (np. z powodu zaległości czynszowych lub dewastacji lokum). Wątpliwości wzbudza także sytuacja związana z długim czekaniem na wyrok w sprawie eksmisji oraz przydział mieszkania socjalnego. Najem okazjonalny i najem instytucjonalny w pewnym stopniu stanowi odpowiedź na problemy dotyczące tradycyjnego wynajmu. Warto zatem dowiedzieć się, jakie korzyści dla właściciela mieszkania dokładnie oznacza najem okazjonalny oraz podobny do niego najem instytucjonalny. Niestety, te dwie konstrukcje prawne nie są pozbawione wad. Wątpliwości wzbudza m.in. konieczność długiego oczekiwania na wypowiedzenie umowy najemcy. Problematyczne są także przepisy dotyczące prawa eksmitowanej osoby do pomieszczenia tymczasowego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Najem okazjonalny daje możliwość swobodnego kształtowania czynszu, ale nie przyspiesza wypowiedzenia umowy.
• Podobna sytuacja dotyczy najmu instytucjonalnego, z którego korzystają tylko przedsiębiorcy.
• Doprecyzowania wymaga kwestia eksmisji „okazjonalnego” najemcy i jego prawa do pomieszczenia tymczasowego.

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji na temat najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.

Nie tylko prosta eksmisja jest dużym atutem

Zastrzeżenia właścicieli mieszkań względem najmu okazjonalnego dotyczą faktu, że w przypadku takiego wariantu obowiązują standardowe terminy wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony przewidziane przez ustawę o ochronie praw lokatorów. To oznacza między innymi konieczność oczekiwania aż zaległości czynszowe przekroczą wymiar trzymiesięczny. Dopiero wtedy można wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę (1 miesiąc). Jego bezskuteczny upływ daje możliwość wypowiedzenia umowy najmu (z co najmniej miesięcznym terminem). Przynajmniej miesięczny termin wypowiedzenia jest wymagany również wtedy, gdy najemca mimo upomnienia powoduje szkody w mieszkaniu lub utrudnia korzystanie z budynku przez innych lokatorów. Najem okazjonalny nie rozwiązuje niestety problemu, jakim są długie okresy wypowiedzenia umowy najmu w opisywanych sytuacjach.

Właściciel mieszkania wybierający najem okazjonalny może natomiast liczyć na to, że brak konieczności ustalenia prawa najemcy do mieszkania socjalnego przyspieszy eksmisję. Innym pozytywnym aspektem jest fakt, że w przypadku najmu okazjonalnego nie występują ograniczenia dotyczące skali oraz liczby podwyżek czynszu. To ważna kwestia w obecnej sytuacji, gdy rynek najmu dochodzi do siebie po trzech falach pandemii, a inflacja niestety jest wysoka.

Najem instytucjonalny wygląda podobnie …

Warto zwrócić uwagę, że jeszcze stosunkowo niedawno najem okazjonalny był rozwiązaniem dostępnym zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób prywatnych. Obecnie sytuacja wygląda inaczej, ponieważ przepisy wskazują, że osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu muszą wybrać inne rozwiązanie. Mowa o najmie instytucjonalnym, który został wprowadzony m.in. z myślą o działaniach państwa na rynku wynajmu.

Najważniejsza różnica pomiędzy najmem okazjonalnym oraz instytucjonalnym wiąże się z faktem, że w tym drugim wariancie najemca nie musi wskazywać awaryjnego lokum na wypadek eksmisji. Podobieństwa dotyczą natomiast konieczności notarialnego poddania się egzekucji przez lokatora. Najem instytucjonalny podobnie jak najem okazjonalny chroni właściciela „M” przed kłopotami związanymi z mieszkaniem socjalnym dla najemcy i daje możliwość swobodnego podnoszenia czynszu, ale jednocześnie nie zapewnia opcji szybszego wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony.  

Wątpliwości wzbudza eksmisja najemców

Nie można też pominąć faktu, że aktualne przepisy regulujące najem okazjonalny posiadają pewien istotny mankament. Mowa o sytuacji, w której osoba posiadająca lokum zadeklarowane przez najemcę jako awaryjne (na wypadek eksmisji), jednak nie chce przyjąć „okazjonalnego” lokatora. Zwykle taka patowa sytuacja jest wynikiem zaniedbań najemcy. Zgodnie z przepisami, jeśli najemca utracił lokum na wypadek eksmisji, to powinien on w ciągu 21 dni znaleźć inne mieszkanie lub dom i przedstawić odpowiednie oświadczenie właściciela o możliwości przyjęcia po eksmisji. Niedopełnienie opisywanych obowiązków może skutkować wypowiedzeniem umowy z terminem wynoszącym zaledwie siedem dni.

Mimo wspomnianej sankcji, „okazjonalni” najemcy czasem nie informują właścicieli mieszkań o utracie lokum na wypadek eksmisji. Wtedy pojawia się spory problem, bo ustawa o ochronie praw lokatorów nie przyznaje prawa do pomieszczenia tymczasowego osobom, które podpisały umowę najmu okazjonalnego. Podobna zasada dotyczy też lokatorów eksmitowanych z mieszkania objętego najmem instytucjonalnym. Z drugiej strony, rodzą się wątpliwości, czy „okazjonalny” lub „instytucjonalny” najemca jednak nie powinien posiadać prawa do tymczasowego lokum. Argumentem mogą być względy konstytucyjne i humanitarne.

Opisywane powyżej wątpliwości powinny zostać jak najszybciej rozstrzygnięte. Prawo do pomieszczenia tymczasowego oznacza bowiem, że w myśl przepisów obowiązujących od 21 kwietnia 2019 r. komornik będzie czekał z eksmisją aż do czasu znalezienia przez gminę odpowiedniego pomieszczenia.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Właściciel mieszkania odpowie za zachowanie najemcy?

Najemcy dość często powodują szkody wykraczające poza lokal. Ucierpieć może lokum sąsiada albo część wspólna budynku. Czy właściciel mieszkania za to zapłaci?

Osoby prowadzące najem mieszkania muszą brać pod uwagę różne ryzyka. Właściciel mieszkania powinien brać pod uwagę nie tylko zagrożenie finansowe związane z tym, że najemca przestanie opłacać swoje zobowiązania. Niestety w praktyce zdarzają się również szkody spowodowane przez lokatora. Najczęściej chodzi o szkody w samym mieszkaniu, szkody wyrządzone sąsiadom, a także szkody dotyczące części wspólnych budynku. Czasem jedno zdarzanie powoduje szkody wykraczające poza sam lokal. Warto zatem dowiedzieć się, czy właściciel mieszkania będzie musiał ponosić konsekwencje dotyczące np. tego najemca rozbił szybę w drzwiach wejściowych.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wspólnota mieszkaniowa nie może obciążać właściciela kosztami szkód spowodowanych przez najemcę.
• W przypadku szkód wyrządzonych sąsiadom (najczęściej na skutek zalania) sytuacja jest bardziej skomplikowana.
• Na rynku dostępne są ubezpieczenia, które może kupić właściciel mieszkania na wynajem.

Poniżej poruszamy więcej ciekawych aspektów, które są związane ze szkodami w wynajmowanym mieszkaniu oraz na terenie części wspólnych.

Za szkody w części wspólnej będzie odpowiadał najemca

W pierwszej kolejności warto zaprezentować temat związany ze szkodami w częściach wspólnych, które powodują najemcy. Ten temat jest ważny, ponieważ w wielu blokach co najmniej kilka mieszkań jest wynajmowanych przez ich właścicieli. Taka sytuacja oznacza podwyższone ryzyko szkód dotyczących części wspólnych. Chodzi między innymi o to, że najemcy dość często się przeprowadzają, co skutkuje większym prawdopodobieństwem uszkodzenia ścian, windy lub wejściowych. Zdarzają się też szkody wyrządzone np. przez nietrzeźwego najemcę. W ramach odpowiedzi niektóre wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie przyjmują stanowisko mówiące o tym, że właściciel mieszkania powinien zapłacić za szkody wyrządzone przez najemcę.

Wspominany wariant jest wygodniejszy dla zarządcy budynku, ponieważ pieniądze od właściciela teoretycznie można łatwiej wyegzekwować. Czasem jednak właściciel mieszkania nie godzi się na zapłatę, co skutkuje sporami sądowymi. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I C 445/14) sugeruje, że właściciele mieszkań mają mocne argumenty w sporze ze wspólnotą lub spółdzielnią. Wrocławski sąd orzekł, że nie można przypisywać odpowiedzialności za szkody w częściach wspólnych (na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego) właścicielowi mieszkania, który nie doprowadził do zniszczeń.

W przypadku szkód sąsiedzki sytuacja bywa dość trudna

Praktyka pokazuje, że dość częste są również szkody, które najemca wyrządził sąsiadom. Najczęściej takie szkody dotyczą zalania. Niestety, szybkie ustalenie odpowiedzialności za szkody bywa trudne. Najpierw trzeba bowiem dokładnie zbadać techniczne przyczyny awarii. Generalnie rzecz biorąc, możliwe będą trzy warianty. W pierwszym z nich odpowiedzialność ponosi podmiot zarządzający budynkiem, który nie dopilnował np. właściwego utrzymania pionów wodnych przebiegających blisko granicy mieszkania oraz części wspólnych.

 Za szkodę może odpowiadać również najemca lokalu, który np. pozostawił otwarty kran lub nie wymienił baterii kranowej (jeśli to leżało w zakresie jego obowiązków). Właściciel mieszkania może odpowiadać za szkodę jeśli zaniedbał kontrolę i naprawę instalacji znajdujących się w mieszkaniu. Warto pamiętać, że  ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje właściciela lokalu jako osobę odpowiedzialną za naprawy lub wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej (bez armatury i wyposażenia). Tej zasady nie można zmieniać w umowie na niekorzyść najemcy mieszkania.

Właściciel mieszkania może zakupić odpowiednią polisę

Oferta ubezpieczycieli może stanowić pewną odpowiedź na problemy związane ze szkodami, które najemcy wyrządzą np. sąsiadom. Na polskim rynku są już dostępne ubezpieczenia przeznaczone dla osób wynajmujących swoje „M”. Takie polisy zapewniają nie tylko wypłatę odszkodowania za zniszczenia będące skutkiem działania najemców. Możliwe jest też zapewnienie przez ubezpieczyciela środków na wynajem mieszkania zastępczego przez najemcę. Właściciel mieszkania może z kolei liczyć na wypłatę świadczenia za przestój w wynajmie (spowodowany szkodą) oraz rekompensatę w razie zaległości dotyczących czynszu. Koszty takiej ochrony można pośrednio uwzględnić podnosząc czynsz dla najemcy. Warto pamiętać, że ogólne warunki ubezpieczenia OWU mogą przewidywać możliwość wystąpienia ubezpieczyciela z roszczeniem zwrotnym (regresem) wobec najemcy odpowiedzialnego za szkodę.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Czy notarialna umowa przedwstępna jest potrzebna?

Tym razem odpowiadamy na pytanie, czy notarialna umowa przedwstępna jest konieczna. Zapytał o to jeden z internautów.

Transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości wcale nie jest tak prosta i oczywista, jak może to wyglądać na pierwszy rzut oka. Chodzi nie tylko o fakt, że typowa taka transakcja ma wartość kilkuset tysięcy złotych. Warto również pamiętać o pewnych zawiłościach prawnych, które stanowią problem dla przeciętnego Kowalskiego. W kontekście transakcji nieruchomościowych, cenna wydaje się też wiedza praktyczna. Właśnie dlatego doświadczony agent nieruchomości postanowił wyjaśnić, czy notarialna umowa przedwstępna jest potrzebna. Takie pytanie zadał jeden z internautów sprzedający mieszkanie.

Notarialna umowa przedwstępna ma dwie zalety

Zasadniczo notarialna umowa przedwstępna ma dwie zalety. Po pierwsze, w jej zawarciu bierze udział notariusz, co praktycznie likwiduje ryzyko pojawienia się jakichkolwiek błędów merytorycznych oraz drobnych omyłek. Po drugie, w razie podpisania notarialnej umowy przedwstępnej, sprzedawca może sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) przez niedoszłego nabywcę i niejako wymusić na nim zakup nieruchomości. Kupujący ma podobne uprawnienie. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży jest oczywiście nieco kłopotliwe ze względu na przewlekłość postępowań sądowych w Polsce. Tym niemniej, sama świadomość kupującego o możliwości zastosowania opisywanej sankcji działa na niego dyscyplinująco. Zaznaczamy kwestię wiedzy kupującego, bo takie osoby często nie zdają sobie sprawy, jakie dodatkowe skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej z udziałem notariusza.

Nie wolno zapominać o kosztach notarialnych

Pewnym argumentem w dyskusji dotyczącej zawierania notarialnej umowy przedwstępnej są oczywiście koszty takiego rozwiązania. Warto zatem wyjaśnić, że wynagrodzenie (taksa) notariusza w przypadku działek, lokali i domów kosztujących od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi (50% x (1010 zł + 0,40% nadwyżki wartości nieruchomości ponad 60 000 zł)) + 23% VAT. Ponadto trzeba zapłacić 6,00 zł + 23% VAT za każdą stronę wypisu aktu notarialnego. Podane stawki to maksymalne limity, które narzuca notariuszom Ministerstwo Sprawiedliwości. W praktyce można znaleźć notariusza, który pobierze kwotę mniejszą np. o 1/4 - 1/3. Jeżeli w transakcji nie bierze udziału agent nieruchomości, który mógłby coś doradzić, to sprzedawca będzie musiał samodzielnie zadecydować, czy dodatkowe zabezpieczenie swoich interesów uzasadnia koszty, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna.

Strony umowy same zadecydują o podziale kosztów

Jeżeli założymy, że konieczne będą trzy wypisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej (po 12 stron każdy), sprzedawane mieszkanie z Warszawy kosztuje 500 000 zł, a strony dzielą się kosztami notarialnymi po połowie, to łączny wydatek dla sprzedającego wyniesie maksymalnie 984,62 zł. Jeśli umieścimy w notarialnej umowie przedwstępnej informację o wpisie roszczenia kupującego do księgi wieczystej nieruchomości, to łączne koszty trzeba będzie powiększyć o opłatę sądową równą 150 zł. Dodatkowo notariusz może pobrać do 200 zł za złożenie przez Internet wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Strony mogą ustalić, że taka dodatkowa opłata zostanie podzielona po połowie lub w dowolnym stosunku (podobnie jak inne koszty transakcyjne). Istnieje też możliwość rozliczenia kosztów, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna poprzez odpowiednie obniżenie lub podwyższenie ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.