Inwestycja w mieszkanie - ilu Polaków to robi?

Bardzo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że inwestycja w mieszkanie nadal jest ciekawą opcją. Sprawdzamy, ilu Polaków ją wybiera.

Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w III kw. 2020 r. inwestorzy mieszkaniowi znów powrócili na największe rynki, a inwestycja w mieszkanie ponownie stała się popularna. Świadczy o tym szybki wzrost udziału transakcji gotówkowych do poziomu notowanego już wcześniej (np. w 2019 r.). Można przypuszczać, że IV kw. 2020 r. był nieco gorszy pod względem popytu inwestycyjnego - między innymi ze względu na niepewność spowodowaną pandemią koronawirusa. Tym niemniej, miniony rok w kontekście inwestycyjnego popytu na mieszkania zakończył się lepiej niż można było oczekiwać np. wiosną. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, ilu i jakich rodaków skusiła inwestycja w mieszkanie.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Dane Ministerstwa Finansów sugerują, ilu Polaków wynajmuje lokale lub domy. Inwestycja w mieszkanie to źródło zarobku dla około 700 000 - 750 000 rodaków.
• Inne statystyki potwierdzają, że wynajem domów nadal stanowi rynkowy margines.
• Popularność najmu okazjonalnego rośnie, ale nadal nie jest to dominujący sposób wynajmowania lokali i domów.

Poniżej prezentujemy ciekawe informacje oraz statystyki, które potwierdzają nasze wnioski.

Dane Ministerstwa Finansów stanowią podpowiedź

Próba scharakteryzowania polskiego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych to ciekawe, ale jednocześnie dość trudne wyzwanie. Wynika to z faktu, że mamy niewiele danych na temat faktycznej skali wynajmu mieszkań i domów w Polsce. Pewną podpowiedź stanowią dane Ministerstwa Finansów, które co roku podsumowuje wpływy z podatku dochodowego (PIT). Wspomniany resort podaje, że złożono około 712 000 zeznań podatkowych za 2019 r. dotyczących rozliczenia najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Starsze dane fiskusa sugerują, że około 140 000 kolejnych osób rozlicza najem na podstawie tzw. zasad ogólnych. W takim przypadku, inwestycja w mieszkanie jest rozliczana podatkowo z uwzględnieniem amortyzacji i poniesionych wydatków.      

Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków faktycznie zarabia na najmie nieruchomości mieszkaniowych. Warto bowiem pamiętać, że statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują również dzierżawę i najem nieruchomości niemieszkaniowych. Wydaje się jednak, że śmiało możemy przyjąć 700 000 - 750 000, jako szacunkową liczbę Polaków wynajmujących domy lub mieszkania. Bardzo wiele takich osób posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem (często odziedziczone). Inwestycja w mieszkanie obejmująca np. 3 - 5 lokali wciąż stanowi rzadkość.

Najem domu wciąż jest stosunkowo rzadki w Polsce

Ciekawe światło na rynek wynajmu w Polsce rzucają również dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” (ThinkCo). Wspomniana analiza dostarcza nam bowiem informacji o tym, że około 70% ofert na rynku najmu stanowią mieszkania. Wynajem samodzielnych pokoi generuje z kolei jedną czwartą dostępnych propozycji.

Domy na wynajem z udziałem około dwuprocentowym, wciąż stanowią margines rynkowy. Część właścicieli takich starszych budynków współpracuje bezpośrednio np. z agencjami pracy zamieniając dom jednorodzinny w swoisty hotel robotniczy. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania, to warto nadmienić, że Polacy najchętniej przeznaczają na wynajem M2 (ok. 53% ofert), M3 (ok. 21%) oraz M1 (ok. 23%). Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to również z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie na terenie wiodących miast.  

Wynajmujący preferują „zwykłe” i roczne umowy …

Ze wspomnianego wcześniej raportu dowiemy się również, że około 75% wynajmujących wciąż zawiera z lokatorami „zwykłe” umowy najmu. Mowa o kontraktach konkurencyjnych względem najmu okazjonalnego (udział: 13%) i najmu instytucjonalnego (4%). Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, który obecnie jest dostępny wyłącznie w przypadku prywatnej działalności, to jego faktyczny udział może być nawet mniejszy niż podaje raport ThinkCo. Ministerstwo Finansów poinformowało bowiem, że w 2019 r. zgłoszenia najmu okazjonalnego dokonało zaledwie 32 036 podatników (o 11 781 więcej niż w 2018 r.).

Inne dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” sugerują, że ponad połowa umów wynajmu mieszkań jest zawierana tylko w perspektywie rocznej. Wynajmujący chętnie dokonują jednak przedłużenia umów z rzetelnymi lokatorami i dlatego wiele lokali jest wynajmowanych przez 2 lata - 5 lat.

Osoby fizyczne nadal będą fundamentem rynku najmu

Zaprezentowane informacje potwierdzają, że zdecydowana większość polskich inwestorów mieszkaniowych nie jest krezusami. Przeciętna inwestycja w mieszkanie obejmuje bowiem 1 - 2 lokale, które zwykle mają po 2 lub 3 pokoje. Spore rozdrobnienie na rodzimym rynku najmu, na pewno może stanowić przeszkodę w kontekście jego profesjonalizacji. Warto jednak pamiętać, że w następnych latach drobni wynajmujący, którzy prowadzą najem jako działalność prywatną albo jednoosobową działalność gospodarczą, nadal będą fundamentem rynku najmu. Taka sytuacja utrzyma się mimo zainteresowania dużych inwestorów najmem instytucjonalnym.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Głosowanie we wspólnocie: kiedy wszyscy są równi?

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej zwykle uwzględnia wielkość lokali należących do członków. Tę zasadę można jednak łatwo zmienić.

Sprawiedliwość głosowania we wspólnocie mieszkaniowej można definiować rozmaicie. Niektóre osoby uważają, że najbardziej sprawiedliwe jest rozwiązanie, zgodnie z którym siła głosu zależy od wielkości lokalu. Argumentem popierającym ten pogląd jest między innymi fakt, że właściciele większych „M” płacą proporcjonalnie wyższe składki na fundusz remontowy. Inne osoby mogą jednak uważać, że głosowanie we wspólnocie powinno się odbywać wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Warto wiedzieć, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość zastosowania takiego wariantu. Postanowiliśmy wyjaśnić, w jakich sytuacjach członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą stać się zupełnie równi podczas głosowania.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” nie zawsze jest dobrowolne. Czasem wymuszają je przepisy.
• Wspomniane głosowanie we wspólnocie można wprowadzić jako stałą zasadę (poprzez umowę).
• Sądy w wyrokach musiały rozstrzygnąć kilka wątpliwości związanych z opisywaną formą głosowania.

Poniżej prezentujemy wszystkie najważniejsze informacje powiązane z głosowaniem niezależnym od wielkości lokalu i wyjaśniamy, kiedy taki wariant może być dobry.  

Równościowe głosowanie zwykle jest dobrowolne

Wszystkie najważniejsze kwestie związane z działalnością wspólnoty mieszkaniowej prezentuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny wskazuje, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zasadą jest głosowanie uwzględniające wielkość udziału każdego z członków w nieruchomości wspólnej. Warto w tym kontekście przypomnieć, że udział danego członka wspólnoty zależy od stosunku wielkości jego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych. Jeżeli dana osoba posiada ułamkową współwłasność, to jej udział w nieruchomości wspólnej zostaje proporcjonalnie pomniejszony.

Wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali przewiduje trzy wyjątki od ogólnego sposobu głosowania i obliczania większości. Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” jest dopuszczalne jeśli właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych wybrali taki wariant w uchwale lub umowie. Odpowiednia uchwała musi zostać przyjęta większością głosów liczoną w tradycyjny sposób (tzn. z uwzględnieniem wielkości udziału w części wspólnej).

Ustawa o własności lokali potwierdza, że wprowadzenie równościowego głosowania jako stałej zasady poprzez umowę określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest jak najbardziej możliwe. Taki wariant wzbudza jednak pewne wątpliwości, gdyż jest nieelastyczny. Lepszym rozwiązaniem może być zastosowanie zasady „jeden właściciel - jeden głos” wtedy, gdy dane głosowanie we wspólnocie nie dotyczy kwestii bezpośrednio związanym z różnym wkładem finansowym członków w remonty i konserwację budynku.

Czasem ustawa wymusza równościowe głosowanie

Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie obowiązku równościowego głosowania w dwóch przypadkach. Głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia różnic wielkości lokali będzie konieczne, jeżeli odpowiednie żądanie zgłosili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, a wszystkie udziały członków wspólnoty nie sumują się do 1,00/100%. Taka sytuacja czasem występuje, gdy doszło do błędów w obliczaniu udziałów lub zostały one ustalone na podstawie różnych przepisów (tzn. starszych i nowszych).

Osoby posiadające łącznie przynajmniej dwudziestoprocentowe udziały mogą wymusić głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” również wtedy, gdy inny właściciel lokalu ma większościowy udział. Takie rozwiązanie uniemożliwia dyktat osoby, która jest właścicielem odpowiednio dużego lokalu. Brak opisywanych przepisów umożliwiałby takiemu większościowemu udziałowcowi samodzielne przyjmowanie każdej uchwały.

Sądy przez lata wyjaśniły kilka wątpliwych kwestii …

Praktyka pokazuje, że w wielu sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych sądy musiały udzielić odpowiedzi na powstałe pytania. Taka sądowa interpretacja przepisów była konieczna również w przypadku równościowego głosowania.  Najważniejsze wydają się następujące wyroki, jakie krajowe sądy wydały w związku z głosowaniem w trybie „jeden właściciel - jeden głos”:

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku (sygn. akt I ACa, 195/05) mówiący, że po zgłoszeniu żądania dotyczącego równościowego głosowania przez osoby posiadające co najmniej 1/5 udziałów, nie jest konieczne podejmowanie dodatkowej uchwały (tzn. od razu można przejść do głosowania nieuwzględniającego różnic w wielkości lokali).
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06) potwierdzający, że w przypadku wyboru opisywanego trybu głosowania osoba posiadająca więcej niż jeden lokal w budynku będzie miała tylko jeden głos.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 roku (sygn. akt IV CSK 586/16), który informuje, że równościowe głosowanie we wspólnocie można wprowadzić na stałe dla pewnego zakresu uchwał.

Trzeba podkreślić, że najnowsze spośród analizowanych orzeczeń jest dość kontrowersyjne. Sądy powszechne w przeciwieństwie do Sądu Najwyższego często przyjmowały bowiem, że głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia wielkości lokali powinno być wybierane każdorazowo (z uwzględnieniem indywidualnego charakteru uchwały) o ile członkowie nie zawarli odpowiedniej umowy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Fundusz remontowy „na minusie” - jest się czego bać?

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej czasem może być ujemny. Wyjaśniamy, czy taka sytuacja jest kłopotliwa dla właścicieli mieszkań.

Bez pieniędzy systematycznie wpłacanych na fundusz remontowy, bardzo trudno byłoby zrealizować wiele potrzebnych inwestycji (np. termomodernizację budynku lub wymianę rur kanalizacyjnych). Wspomniany fundusz jest potrzebny nie tylko w wiekowych kamienicach oraz starszych blokach z okresu PRL-u. Nawet kilkunastoletnie budynki mogą już generować koszty remontów, które trudno byłoby pokryć bez specjalnego funduszu. Niezależnie od wieku budynku, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni być regularnie informowani o wysokości zaliczek, które zasilają fundusz remontowy. Ważne są także informacje dotyczące salda środków zgromadzonych na wspomnianym funduszu. Właściciele mieszkań czasem z niepokojem mogą zauważyć, że fundusz remontowy posiada ujemne saldo. Warto wyjaśnić, czy taka sytuacja rzeczywiście jest niepokojąca z punktu widzenia członka wspólnoty mieszkaniowej.

W 2020 roku więcej wspólnot utworzy fundusz remontowy

Tytułem wstępu warto przypomnieć, że każda wspólnota mieszkaniowa może założyć fundusz remontowy. Taki fundusz zwykle funkcjonuje jako wyodrębniony rachunek bankowy należący do wspólnoty. Nie istnieje ustawowy przymus tworzenia funduszy remontowych, ale mimo tego są one powszechne. Wspomniane fundusze zwykle są tworzone przez wspólnoty posiadające co najmniej 8 - 10 mieszkań. Do niedawna były to najmniejsze wspólnoty działające na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wraz z początkiem 2020 r. wspólnoty liczące sobie od 4 do 7 lokali (w tym niewyodrębnionych) również zostały objęte ustawą o własności lokali. Można przypuszczać, że wiele tych wspólnot utworzy swój fundusz remontowy. Taka zmiana będzie związana z powołaniem zarządu lub powierzeniem specjaliście (zarządcy) obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólnotą. 

Czasem zaliczki nie mogą zrównoważyć wydatków funduszu

Warto pamiętać, że uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej o utworzeniu funduszu remontowego musi precyzować poziom i tryb wnoszenia wpłat (zaliczek) na wspomniany fundusz. Odrębna uchwała powinna potwierdzać wydatkowanie środków z funduszu remontowego i cel takiej operacji. W praktyce podstawą do wydawania pieniędzy z funduszu remontowego jest coroczny plan gospodarczy wspólnoty (zawierający m.in. plan remontów). Jeżeli taki plan zostanie zaakceptowany przez właścicieli mieszkań, to zarząd lub zarządca może później wydatkować środki z funduszu remontowego bez uzyskiwania każdorazowej zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Niestety czasem okazuje się, że wydatki z danego roku są wyższe od sumy środków, które aktualnie posiada fundusz remontowy. Właśnie taka sytuacja skutkuje pojawieniem się ujemnej wartości na funduszu remontowym.

Ujemna wartość funduszu remontowego, spowodowana nadwyżką wydatków nad posiadanymi środkami to sytuacja wyjątkowa, która raczej nie powinna stanowić corocznej normy. Można ją zaakceptować na przykład wtedy, gdy wystąpiła konieczność usunięcia kosztownej awarii i wykonania innych przewidzianych wcześniej prac. Systematyczne deficyty występujące na funduszu remontowym stanowią dowód, że polityka remontowa wspólnoty jest nieprawidłowa. Przyczyną takiej sytuacji mogą być na przykład plany remontów i modernizacji, które okazują się zbyt ambitne w stosunku do wpłat na fundusz remontowy. Inny problem może stanowić plan gospodarczy, w którym źle określono wydatki na prace remontowe (bez odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa).

Niedobór w funduszu remontowym pokryją właściciele „M”

Nadwyżka wydatków funduszu remontowego nad jego przychodami musi zostać jakoś skompensowana. Dlatego ujemna wartość wspomnianego funduszu będzie oznaczała dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli mieszkań. Ujemne saldo opisywanego funduszu to problem, który oczywiście można przejściowo rozwiązać poprzez zaciągnięcie kredytu. Właściciele mieszkań poniosą jednak wydatki związane ze spłatą wspomnianego zobowiązania i dodatkowo będą musieli zapłacić odsetki. Wydatki związane z ujemną kwotą na funduszu remontowym zostaną jednak rozłożone na dłuższy okres.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie zamierza korzystać z kredytu bankowego, to będzie musiała pokryć deficyt na funduszu remontowym bezpośrednio z kieszeni swoich członków. W sytuacji, gdy ujemne saldo funduszu jest niewielkie, do zlikwidowania deficytu wystarczy podwyższenie wpłat regularnie wnoszonych przez właścicieli mieszkań. Czasem może jednak okazać się, że konieczne będą jednorazowe dopłaty członków wspólnoty, bo niedobór środków na funduszu remontowym jest bardzo duży. Warto pamiętać, że utworzenie funduszu remontowego i ustalenie odpowiednio wysokich miesięcznych wpłat właścicieli mieszkań ma zapobiec właśnie takiej konieczności jednorazowego dopłacania pieniędzy.     

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Jak zmieni się „mieszkaniówka” w 2021 roku?

Rok 2021 przyniesie wiele zmian dotyczących rynku nieruchomości i branży mieszkaniowej. Postanowiliśmy wymienić najważniejsze takie zmiany.

Wszystko wskazuje na to, że 2021 rok będzie bardzo ciekawy dla branży mieszkaniowej. Mówiąc „ciekawy” nie mamy na myśli wyłącznie pozytywnych aspektów. Można się bowiem spodziewać, że epidemia koronawirusa w dalszym ciągu będzie wywierać negatywny wpływ na popyt. Chodzi przede wszystkim o pierwszą połowę roku. Znaczenie epidemicznego czynnika w kontekście obrotu nieruchomościami z całych 12 miesięcy (styczeń - grudzień 2021 roku), na razie jest niewiadomą. Bardzo wiele zależy bowiem od scenariuszy rozwoju pandemii. Pewność mamy natomiast w stosunku do niektórych zmian prawnych. Warto je przedstawić i krótko opisać. Taka pobieżna analiza najciekawszych zmian, które przyniesie 2021 rok w branży nieruchomości, może zainteresować nie tylko osoby zawodowo z nią związane. Planowane zmiany wpłyną bowiem na sytuację statystycznego Kowalskiego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wiemy już, że 2021 rok przyniesie zmiany wynikające m.in. z wprowadzenia dwóch pakietów mieszkaniowych (społecznego i komercyjnego)
• Inne ważne zmiany będą dotyczyły bardziej restrykcyjnych kryteriów energochłonności w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych.
• Rząd zaplanował również ważne zmiany podatkowe dotyczące opodatkowania najmu, spółek nieruchomościowych oraz opłaty deszczowej.

Poniżej opisujemy te zmiany prawne, które przyniesie „mieszkaniówce” 2021 rok.

Najważniejszy będzie społeczny pakiet mieszkaniowy …

Osoby śledzące zmiany w prawie dotyczącym branży nieruchomości mogą wiedzieć, że prace nad jednym z dwóch pakietów mieszkaniowych zostały już ukończone. Mowa o tak zwanym społecznym pakiecie mieszkaniowym. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o ustawę z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Ten akt prawny w ramach pakietu zmian wprowadza następujące modyfikacje:

• rozszerzenie katalogu czynności, na które można otrzymać premię z książeczki mieszkaniowej
• włączenie towarzystw budownictwa społecznego (TBS) do szerszego systemu społecznych inicjatyw mieszkaniowych i zapewnienie państwowego wsparcia dla nowych SIM-ów
• zwiększenie pomocy dla samorządów dotyczącej budowy i remontów mieszkań komunalnych
• wprowadzenie specjalnych dodatków mieszkaniowych dla osób poszkodowanych na skutek epidemii i uproszczenie zasad wypłacania zwykłych dodatków mieszkaniowych
• uruchomienie systemu dojścia do własności mieszkań z SIM oraz systemu rozliczania partycypacji w TBS-ach
• powołanie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa o wartości 1,5 mld zł jako pomocy dla gmin, którym epidemia utrudniła budowę lokali czynszowych

Można oczekiwać, że 2021 rok, a raczej jego pierwsza połowa przyniesie też uchwalenie komercyjnej (rynkowej) części pakietu mieszkaniowego. Ten kolejny pakiet regulacji przewiduje między innymi możliwość przekazania deweloperom gminnego gruntu pod zabudowę w zamian za mieszkania, wprowadzenie przepisów ułatwiających budowę mieszkań lub domów w ramach kooperatywy (przez kilka albo kilkanaście osób) oraz uregulowanie działalności społecznych agencji najmu.

Inwestorzy będą musieli budować bardziej ekologicznie

O innej zmianie, którą zaplanowano na 2021 rok, wiadomo już od dawna. W połowie 2013 r. rząd opracował bowiem rozporządzenie wdrażające unijne normy oszczędności energii w przypadku budynków mieszkalnych. Zgodnie z regulacjami znanymi już od dawna, początek 2021 roku przyniesie spadek granicznych limitów zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną potrzebną do ogrzewania, wentylacji i przygotowywania ciepłej wody użytkowej. Korekta tych limitów będzie następująca:

• obniżka z 95 kWh/mkw. rocznie do 70 kWh/mkw. w przypadku domów jednorodzinnych
• spadek z 85 kWh/mkw. rocznie do 65 kWh/mkw. dla budynków wielorodzinnych

Zaostrzenie norm dotyczących zapotrzebowania na energię nieodnawialną spowoduje wzrost kosztów budowy domów i lokali o kilka procent. Rząd wprowadził jednak przepisy przejściowe, zgodnie z którymi niższe normy będą dotyczyły wszystkich postępowań budowlanych rozpoczętych jeszcze przed końcem 2020 r.

Opłata deszczowa także będzie formą opodatkowania

W kontekście nieruchomościowych zmian prawnych zaplanowanych na 2021 rok, nie sposób pominąć aspektów podatkowych. Jeżeli chodzi o ten obszar, to na pierwszy plan wysuwają się trzy kwestie dotyczące „mieszkaniówki”:

• wprowadzenie możliwości rozliczania firmowych przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego (z takimi samymi stawkami jak przy najmie prywatnym)
• stworzenie definicji spółki nieruchomościowej i zmuszenie spółek nieruchomościowych do pełnienia roli płatnika podatku od udziałów zbywanych przez nierezydentów
• planowane rozszerzenie tzw. opłaty deszczowej, czyli opłaty od utraconej naturalnej retencji terenowej, która prawdopodobnie obejmie również mieszkańców bloków i domów

Jeżeli opłata deszczowa pomimo kontrowersji zostanie faktycznie rozszerzona, to bilans zmian podatkowych zaplanowanych na 2021 rok niestety będzie ujemny dla krajowej „mieszkaniówki”.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opodatkowanie najmu: rząd pomoże firmom?

Opodatkowanie najmu to dość skomplikowana kwestia - m.in. ze względu na niejasny podział działalności prywatnej i firmowej. Rząd zamierza wprowadzić zmiany.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący zasad opodatkowania prywatnego oraz firmowego wynajmu. Wspomniany tekst nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy najem więcej niż jednego mieszkania zawsze trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Trudno się temu dziwić, bo stanowisko organów podatkowych w praktyce bywa dość uznaniowe. Nie tylko interpretacje podatkowe fiskusa są rozbieżne. Ten sam problem dotyczy również orzecznictwa sądów administracyjnych. W ramach odpowiedzi, rząd zamierza wprowadzić pewną zmianę, która ma sprawić, że opodatkowanie najmu będzie nieco prostszą kwestią dla właścicieli mieszkań i domów. Wbrew pozorom, nie chodzi jednak o precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Rząd chce umożliwić rozliczanie firmowego najmu nieruchomości w ramach ryczałtu (8,50%/12,50%).
• Taka zmiana zmniejszy liczbę wątpliwych sytuacji związanych z rozróżnieniem pomiędzy najmem prywatnym i firmowym.
• Nie wszystkim przedsiębiorcom będzie się jednak opłacało rozliczenie ryczałtowe.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego niektóre firmy nie skorzystają na nowym ryczałcie.

Teraz część wynajmujących woli zaryzykować

Nowe przepisy, które niedawno już zaakceptował Sejm mają sprawić, że opodatkowanie najmu w ramach prywatnej działalności będzie mniej atrakcyjne (względem wynajmu firmowego). Chodzi przede wszystkim o właścicieli więcej niż jednej nieruchomości, którzy obecnie zastanawiają się nad prywatnym lub firmowym rozliczeniem. Opodatkowanie najmu bez rejestracji firmy jest bardziej ryzykowne dla takich osób ze względu na możliwość zastrzeżeń fiskusa, ale jednocześnie zapewnia możliwość rozliczenia podatkowego z wykorzystaniem stawki ryczałtowej. Po zmianach z początku 2018 roku, taka forma opodatkowania cechuje się dwoma stawkami: 8,50% (dla sumy przychodów do 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie).

Warto wspomnieć, że podany limit na poziomie 100 000 zł/rok obejmuje obydwoje małżonków. Co ważne, stutysięczny limit nie dotyczy jednak przychodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, związanych z dzierżawą gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Do wspomnianego limitu są kwalifikowane natomiast przychody wynikające z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy zarówno mieszkań i domów, jak i pozostałych nieruchomości. Trzeba o tym pamiętać, bo ryczałtowe opodatkowanie najmu prywatnego zwykle kojarzy się tylko z nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zniknie zachęta do prywatnego wynajmowania

Uchwalona niedawno przez Sejm ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw likwiduje zachętę podatkową związaną z zarezerwowaniem ryczałtowego rozliczenia tylko dla osób wybierających prywatny najem. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1) od 1 stycznia 2021 r. będzie mogło podlegać opodatkowaniu stawką ryczałtową na poziomie 8,50% przychodów (do 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% przychodów (powyżej 100 000 zł/rok). Warto dodać, że identyczne stawki podatku ryczałtowego będą dotyczyły także świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Nie każda firma skorzysta z nowych przepisów

Generalnie rzecz biorąc, ryczałtowe opodatkowanie najmu domów i mieszkań na podobnych zasadach dla prywatnych wynajmujących oraz przedsiębiorców jest dobrą wiadomością. Opisywana modyfikacja przepisów zwiększa bowiem podatkowe pole manewru dla osób, które zarejestrowały działalność gospodarczą. Co więcej, od 2021 roku prawdopodobnie zmniejszy się liczba kłopotliwych przypadków, w których urząd skarbowy lub sąd administracyjny będzie musiał rozstrzygać, czy najem dwóch lokali stanowi działalność gospodarczą o charakterze zaplanowanym, ciągłym i zorientowanym na zysk. Równocześnie trzeba jednak pamiętać, że z nowej oferty podatkowej nie będzie chciało skorzystać wielu przedsiębiorców działających w branży najmu nieruchomości. Wynika to z kwestii, które opisaliśmy poniżej.

Przede wszystkim, stawka ryczałtowa na poziomie 12,50% dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest o wiele mniej korzystna od liniowej stawki 8,50%, która w całym zakresie obowiązywała przed 2018 rokiem. Właśnie dlatego wielu wynajmujących przedsiębiorców będzie musiało sprawdzić, czy podatek wynoszący 8,50%/12,50% przychodów będzie dla nich rzeczywiście bardziej korzystny niż często wykorzystywana stawka dochodowa 17,00% lub 19,00% uwzględniająca również wydatki oraz amortyzację nieruchomości. Ryczałtowe opodatkowanie najmu firmowego mieszkań może być dobrą opcją dla przedsiębiorców, którzy z różnych przyczyn mają niskie koszty podatkowe.

Warto też pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mowa o dodatkowych formalnościach powiązanych z rejestracją i prowadzeniem firmy. Mogą one sprawić, że osoby, które są pewne swojego statusu jako prywatnego wynajmującego (np. w związku z najmem jednego mieszkania), po prostu nie będą rejestrować działalności gospodarczej. Takim wynajmującym nie opłaci się zmiana statusu najmu na firmowy, skoro ryczałtowe opodatkowanie wynajmu w ramach działalności gospodarczej nie będzie dla nich korzystniejsze.   

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.