Duża wspólnota mieszkaniowa - więcej korzyści niż kosztów?

Nawet osoby zamieszkujące bloki i kamienice zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe często nie wnikają dokładnie w sposób funkcjonowania takich podmiotów. Na początku 2020 r. wielu właścicieli mieszkań, którzy wcześniej nie interesowali się prawem dotyczących wspólnot, mogło jednak odczuć pewną zmianę. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali, dzięki której wiele małych wspólnot mieszkaniowych zaczęło funkcjonować podobnie jak wspólnoty w znacznie większych blokach. Opisywana zmiana wpłynęła na bardzo wiele aspektów zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi (liczącymi od 4 do 7 lokali). Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy tegoroczne zmiany rzeczywiście są korzystne dla właścicieli mieszkań.

Opłacanie zarządcy nie będzie koniecznie potrzebne

Na wstępie warto przypomnieć, że istotne zmiany dotyczące sposobu zarządzania niektórymi budynkami mieszkalnymi wprowadziła ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1309). Ten akt prawny zmodyfikował ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) między innymi w zakresie liczby lokali wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniana liczba spadła z siedmiu do trzech. Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą do zarządzania nieruchomością wspólną przez małą wspólnotę zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (dotyczące współwłasności). Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w sposób o wiele mniej sformalizowany (m.in. ze względu na brak wybieralnego zarządu). Nie oznacza to jednak, że w przypadku takiej wspólnoty podejmowanie decyzji zawsze będzie szybsze i łatwiejsze.

Zmiana przepisów obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. oznacza również, że we wspólnotach liczących od czterech do siedmiu lokali mieszkalnych i użytkowych powinien zostać powołany zarząd. W jego skład może wchodzić jedna osoba lub kilka osób. Zwykle są to właściciele mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w danym budynku. Warto również pamiętać, że kompetencje związane z zarządzaniem blokiem lub kamienicą można przekazać wyspecjalizowanemu zarządcy. Takie rozwiązanie będzie jednak generowało dodatkowe koszty. Jeżeli właściciele lokali chcą ich uniknąć, to najlepiej po prostu powołać do zarządu osoby, które już wcześniej wykazywały się aktywnością podczas zarządzania małą wspólnotą mieszkaniową. Podobnie jak w przypadku dużo większych wspólnot mieszkaniowych, wątpliwości wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy profesjonalny zarządca (wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) może funkcjonować jednocześnie z zarządem wyłonionym przez właścicieli mieszkań. Orzecznictwo nie jest bowiem jednoznaczne w tej kwestii.

W dużej wspólnocie łatwiej jest podejmować decyzje

Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności. Chodzi między innymi o konieczność sprostania różnego rodzaju wymogom, które określa Rozdział 4 ustawy o własności lokali. Przykład stanowi konieczność przeprowadzania zebrań zgodnie z ustalonymi procedurami. Ustawa o własności lokali nakłada również na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek prowadzenia bardziej złożonej dokumentacji. Czasem będzie to oznaczało konieczność opłacenia usług zarządcy lub księgowej.

Wydaje się jednak, że tegoroczne zmiany prawne będą miały również jednoznacznie pozytywny efekt. Chodzi przede wszystkim o usprawnienie zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi. Od początku bieżącego roku, codziennymi sprawami związanymi z zarządzaniem takimi budynkami (liczącymi od czterech do siedmiu lokali) zajmuje się tylko zarząd lub profesjonalny zarządca. Taka sytuacja może przyspieszyć podejmowanie decyzji powiązanych z mniej istotnymi kwestiami. Jeżeli natomiast chodzi o sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem, to podejmowanie decyzji nadal następuje na drodze głosowania. Spora różnica wiąże się jednak z faktem, że obecnie we wspólnotach z czterema - siedmioma lokalami nie będzie już wymagana jednomyślność.

Wymóg jednomyślności podczas głosowania wynikający z kodeksu cywilnego wcześniej skutkował trudnościami w podejmowaniu decyzji dotyczących np. ważnego remontu. Jeżeli okoliczności tego wymagały, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej musieli domagać się rozstrzygnięcia przed sądem (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego). Obecnie do podejmowania ważnych decyzji przez wspólnoty, które zmieniły swój status wystarczy po prostu większość głosów. Zwykle oblicza się ją z uwzględnieniem udziału głosujących właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Właściciele mieszkań i lokali użytkowych na mocy wcześniejszej umowy lub uchwały podejmowanej w zwykłym trybie (głosowania udziałami) mogą jednak ustalić, że w danej sprawie będzie obowiązywała zasada, zgodnie z która jeden lokal „posiada” jeden głos.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy można ją sprzedać?

Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym systematycznie spada. Mimo tego, wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Praktycznie każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie zawsze jednak brak wspomnianej księgi stanowi duży kłopot. Czasem taki problem można stosunkowo łatwo rozwiązać, a obecny brak księgi stanowi okazję do korzystnego zakupu. Powinni o tym pamiętać zarówno sprzedawcy nieruchomości pozbawionych kompletnej dokumentacji, jak i potencjalni nabywcy takich gruntów i lokali.

Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne

Wiele nieruchomości oferowanych na rynku posiada bardzo bogatą i burzliwą historię. Właśnie dlatego brak księgi wieczystej w praktyce może mieć rozmaite przyczyny. Nie zawsze sygnalizuje on nieuporządkowany stan prawny. Czasem zdarza się, że właściciele gruntu lub lokalu (często wiekowi) po prostu nie zadbali o założenie księgi wieczystej. Z takimi sytuacjami mamy do czynienia miedzy innymi wtedy, gdy dana nieruchomość przez długi czas pozostawała w rękach seniorów.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obliguje właścicieli nieruchomości do ujawniania swoich praw w księdze wieczystej (zobacz artykuł 35 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego - „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”). W praktyce trudno było jednak wyegzekwować ten ustawowy obowiązek. Inną przyczyną niepełnej dokumentacji nieruchomości jest między innymi brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. W związku z powyższym, nie można bez sprawdzenia sytuacji zakładać najgorszego wariantu, czyli tego, że nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej posiada nieuregulowany stan prawny.  

Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów …

Sam brak księgi wieczystej nie stanowi dużego problemu, ponieważ jego rozwiązanie kosztuje jedynie 100 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że niedawno (w sierpniu 2019 r.) wzrosła opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej (wzrost z 60 zł do 100 zł). Ten koszt nadal nie wydaje się jednak największym problemem, przed którym może stanąć osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej. O wiele bardziej kłopotliwy będzie brak dokumentów potwierdzających prawo własności obecnego posiadacza. Przykład stanowi akt notarialny, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądu.

Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku nieruchomości gruntowych położonych na terenie tzw. Ziem Odzyskanych. Własność takich działek regulowały akty nadania wydawane na mocy dekretu z 1946 r. Pięć lat później, wspomniane akty stały się poświadczeniami własności. Jeżeli działka z zachodniej Polski nie posiada aktu nadania i przed wojną znajdowała się na obszarze Rzeszy Niemieckiej, to jej sytuacja prawna jest mocno problematyczna. Aktów nadania nie można bowiem teraz wydać lub uzupełnić (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. - sygn. akt. I OSK 1310/11).   

Przykład poniemieckich działek stanowi potwierdzenie tego, że sytuację prawną każdej nieruchomości trzeba dokładnie zbadać. Może w tym pomóc tak zwany zbiór dokumentów. Jest on prowadzony przez sąd wieczystoksięgowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej. Zbiory dokumentów zastępują również zaginione lub zniszczone księgi wieczyste. We wspomnianych zbiorach można znaleźć cenne informacje i dokumenty (np. geodezyjne lub wywłaszczeniowe), które pomogą w ustaleniu, czy nieruchomość bez księgi wieczystej ma jednoznaczny stan prawny.

Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe

Jeżeli chodzi o stan prawny, to sporą ostrożność trzeba zachować także w odniesieniu do jednego z ograniczonych praw rzeczowych dotyczących nieruchomości. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale znacząco ułatwia jego sprzedaż. Warto pamiętać, że tylko spółdzielcze własnościowe prawo z księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. Brak księgi dla wspomnianego prawa może natomiast oznaczać problem związany z niejasną sytuacją prawną gruntu pod spółdzielczym blokiem.

W kontekście analizowanego tematu, warto przypomnieć, że po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa własnościowego jest już niemożliwe jeśli stan prawny gruntu pod blokiem budzi wątpliwości. Niektóre spółdzielnie starają się porządkować prawny bałagan. Ten proces w praktyce okazuje się jednak kłopotliwy, długotrwały oraz kosztowny. Właśnie dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do ofert okazyjnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej. Takie prawo „bez księgi” może się bowiem okazać bardzo kłopotliwe w odsprzedaży i niemożliwe do przekształcenia we własność lokalu.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Polski crowdfunding goni USA i Europę?

Jeszcze niedawno, inwestycyjny crowdfunding był w Polsce zupełnie nowym zjawiskiem. Teraz sytuacja przedstawia się już nieco inaczej. Świadczy o tym między innymi stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, która niedawno zwróciła uwagę na popularność zbiorowego inwestowania w instrumenty finansowe. Wspólny zakup nieruchomości przez wielu inwestorów jeszcze nie doczekał się podobnego zainteresowania ze strony nadzoru finansowego. Warto jednak pamiętać, że taka forma crowdfundingu również staje się coraz bardziej powszechna. Wyjaśniamy, dlaczego dekoniunktura gospodarcza może zwiększyć jej popularność.

Wiele finansowych innowacji trafia do nas z opóźnieniem

Trudno ukryć, że Polska nie jest globalnym liderem pod względem wspólnego inwestowania w nieruchomości. Taka sytuacja nie powinna jednak dziwić, bo wiele inwestycyjnych i finansowych nowości trafia do naszego kraju z pewnym opóźnieniem. Jeżeli chodzi o wspólne inwestowanie w nieruchomości (nieruchomościowy crowdfunding), to jego korzeni trzeba szukać na amerykańskim rynku nieruchomości. To właśnie w USA powstały pierwsze platformy internetowe zrzeszające inwestorów zainteresowanych wspólnym zakupem domów, mieszkań lub działek. Trudno się temu dziwić, ponieważ amerykański rynek nieruchomości mieszkaniowych pod względem wartości zajmuje drugą pozycję na świecie (za chińskim) i jest bardzo dobrze rozwinięty.

Polski crowdfunding nieruchomości zaczął się 5 lat temu        

Trzeba podkreślić, że pierwsze inwestycje crowdfundingowe w nieruchomości datuje się na lata 2010 - 2012. Był to trudny czas dla rynku nieruchomości (nie tylko amerykańskiego). W odpowiedzi na wzrost ryzyka inwestycyjnego, część posiadaczy kapitału słusznie stwierdziła, że bezpieczniej jest zakupić udziały dotyczące kilku albo nawet kilkunastu różnych nieruchomości. Ten sposób inwestowania w ciągu kolejnych 3 lat - 5 lat dobrze przyjął się na terenie Europy Zachodniej. Połowa dekady to również czas, w którym zaczęły powstawać pierwsze polskie inicjatywy związane z crowdfundingiem nieruchomościowym.

Kryzys może zwiększyć zainteresowanie crowdfundingiem

Wzrost popularności nieruchomościowego crowdfundingu w warunkach kryzysu na amerykańskim i zachodnioeuropejskim rynku nieruchomości (lata 2010 - 2014) stanowi też pewien prognostyk dotyczący znaczenia tej formy inwestowania w Polsce. Istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że dekoniunktura panująca obecnie na polskim rynku gruntów i nieruchomości mieszkaniowych zwiększy zainteresowanie inwestowaniem zbiorowym. Czasy bardzo łatwego zarabiania na nieruchomościach na razie się bowiem skończyły. Co więcej, wciąż nie wiadomo, czy dobra koniunktura już za 12 miesięcy - 18 miesięcy powróci na polski rynek nieruchomości. W takich warunkach, wielu posiadaczy kapitału będzie chciało rozproszyć ryzyko inwestycyjne (poprzez nabycie udziałów w firmach kupujących nieruchomości) i powierzyć profesjonalistom zarządzenie inwestycją.

Na popularność crowdfundingu może również pozytywnie wpłynąć bardzo niskie oprocentowanie lokat. Jeżeli przeciętny posiadacz oszczędności ma problemy ze znalezieniem dużej lokaty zapewniającej stawkę oprocentowania większą niż 1,00% (bez dodatkowych wymagań), to można spodziewać się większego zainteresowania alternatywnymi wariantami lokowania środków. 

Crowdfunding to alternatywa dla opóźnionych REIT-ów?

W ramach podsumowania, warto również zwrócić uwagę, że pojawienie się w Polsce crowdfundingu nieruchomościowego częściowo kompensuje problemy związane z brakiem prawnych ram działania dla spółek typu REIT. Wbrew temu, co czasem można przeczytać w mediach, przepisy regulujące zasady działania polskich REIT-ów (firm inwestujących w najem nieruchomości) wcale nie weszły jeszcze w życie. Rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (zobacz druk sejmowy numer 2855) wpłynął do Sejmu 25 września 2018 r. Sprawozdanie komisji sejmowej z października 2018 r. było ostatnim przejawem aktywności posłów w sprawie polskich REIT-ów.

Tak długi okres bez konkretnych działań legislacyjnych sugeruje, że nieprędko doczekamy się działalności spółek inwestujących w wynajem nieruchomości, które będą posiadały preferencyjne zasady opodatkowania. Opisywana sytuacja dodatkowo zwiększy zainteresowanie alternatywą dla REIT-ów, jaką jest crowdfunding nieruchomości. Oczywiście nie oznacza to, że krajowi politycy powinni zrezygnować z działań mających na celu utworzenie REIT-ów. Większa liczba dostępnych wariantów oznacza bowiem korzyści dla krajowych inwestorów. Chodzi nie tylko o bardzo zamożne osoby, ale również o Polaków, którzy poprzez inwestycje nieruchomościowe próbują zgromadzić kapitał emerytalny.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego - czy to się opłaca?

Wbrew temu, co wciąż może sądzić wiele osób, posiadacz kredytu mieszkaniowego nie jest „przywiązany” do jednego banku aż do czasu zakończenia spłaty swojego długu. Spora część kredytobiorców może tak myśleć, ponieważ refinansowanie kredytu mieszkaniowego wciąż nie jest bardzo popularne w polskich warunkach. Popularność tej opcji jednak systematycznie wzrasta. Właśnie dlatego postanowiliśmy przedstawić informacje, które będą bardzo pożyteczne dla osób rozważających refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Warto pamiętać, że taka operacja nie zawsze musi być opłacalna.

Refinansowanie „hipoteki” w CHF będzie bardzo trudne

Obniżka marży to jeden z najczęstszych powodów, które sprawiają, że posiadacz zadłużenia decyduje się na refinansowanie swojego kredytu mieszkaniowego. Warto przypomnieć, że taka operacja skutkuje spłaceniem poprzedniego długu przez bank, który staje się nowym wierzycielem kredytobiorcy. Refinansowania kredytów nie można mylić z ich konsolidacją, która polega na połączeniu kilku zobowiązań i ustaleniu dla nich nowego planu spłaty.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to wariant, który może zainteresować przede wszystkim osoby spłacające swoje zobowiązanie na niekorzystnych warunkach. Przykład stanowią wysokie marże, które krajowe banki w obawie przed skutkami globalnego kryzysu ustalały w latach 2009 - 2010. Warto nadmienić, że chodzi przede wszystkim o marże kredytów bez waloryzacji do walut obcych. Refinansowanie „hipotek”, które są rozliczane na przykład we franku szwajcarskim, może być bowiem bardzo problematyczne. W tym kontekście warto wspomnieć o ograniczeniach, które Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S nałożyła na banki udzielające kredytów walutowych.   

Znaczenie ma nie tylko mniejsza stawka nowej marży …

Jeżeli posiadacz domu lub lokalu rozważa refinansowanie kredytu mieszkaniowego, to jego decyzja powinna zależeć przede wszystkim od ekonomicznej kalkulacji. Weźmy pod uwagę przykładową sytuację kredytobiorcy, który jedenaście lat temu pożyczył kwotę 500 000 zł (bez waloryzacji) na 30 lat i nadal regularnie spłaca swój dług w ratach równych. Przykładowemu kredytobiorcy wciąż pozostały do spłaty 402 184 zł. Załóżmy, że inny bank mógłby mu zaproponować kredyt refinansowy z marżą 2,30% i okresem spłaty wynoszącym kolejne 19 lat. Różnica marży na korzyść nowego kredytu wynosi zatem 0,70 punktu procentowego. Jednocześnie trzeba będzie jednak zapłacić prowizję 1,50% za udzielenie kredytu refinansowego. W analizowanym przykładzie, kalkulacja wszystkich kosztów i korzyści, jakie pociąga za sobą refinansowanie kredytu mieszkaniowego wygląda następująco:

• Różnica kosztów kredytu związana z marżą niższą o 0,70 punktu procentowego przez kolejne 19 lat (przy założeniu średniego poziomu stopy WIBOR 3M wynoszącego 2,60%): 35 443 zł
• Koszt związany z prowizją przygotowawczą za udzielenie nowego kredytu: 6033 zł (prowizja płatna z góry)
• Koszt związany ze wcześniejszą spłatą poprzedniego kredytu: 0 zł (większość banków nie nalicza tzw. prowizji rekompensacyjnej po upływie 3 lat - 5 lat od daty podpisania umowy)
• Dodatkowe koszty powiązane z zawarciem nowej umowy kredytowej (m.in. opłaty sądowe i wycena nieruchomości): 800 zł
• Łączna korzyść związana z refinansowaniem kredytu mieszkaniowego: 28 610 zł bez uwzględnienia inflacji (przy założeniu średniego poziomu stopy WIBOR 3M wynoszącego 2,60% do końca okresu spłaty)

Sytuacja każdego kredytobiorcy jest oczywiście inna - również w kontekście refinansowania. Niemal zawsze można jednak posłużyć się powyższym schematem obliczeń.

Refinansowany kredyt podlega już nowym przepisom 

W ramach podsumowania warto wspomnieć o jeszcze jednej korzyści, jaką niesie za sobą refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Mowa o objęciu nowej „hipoteki” przepisami ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Ten akt prawny dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych udzielanych konsumentom, czyli osobom wykorzystującym pożyczone pieniądze na cele bezpośrednio niezwiązane z działalnością gospodarczą i zawodową.

Warto też wiedzieć, że ustawa z 23 marca 2017 r. obejmuje kredyty na cele mieszkaniowe (w tym refinansowe) i pożyczki hipoteczne, które zostały udzielone najwcześniej 22 lipca 2017 r. Objęcie kredytu udzielonego konsumentowi wspomnianą ustawą skutkuje licznymi korzyściami. Jedną z nich jest ograniczenie wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę. Warto również wspomnieć o możliwości odstąpienia od umowy kredytu refinansowego lub innego kredytu na cele mieszkaniowe (zabezpieczonego hipoteką) w ciągu 14 dni i to bez konieczności podawania przyczyny. Trzeba też dodać, że posiadacz „hipoteki” udzielonej po 21 lipca 2017 r. w razie niewypłacalności będzie miał przynajmniej 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż lokalu lub domu.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Najem od SAN - czy to się sprawdzi?

Już od pewnego czasu, słyszymy o dwóch pakietach mieszkaniowych (społecznym i komercyjnym), które przygotowuje rząd. Media najwięcej uwagi poświęcają dopłatom dla najemców na czas koronawirusa oraz zapowiadanej uldze w PIT dla osób kupujących nowe mieszkania lub budujących domy. Pozostałe pomysły związane z pakietami mieszkaniowymi znajdują się nieco w cieniu medialnego zainteresowania. Taka sytuacja dotyczy między innymi uruchomienia w Polsce społecznych agencji najmu (SAN). Postanowiliśmy sprawdzić, czy to rozwiązanie wzorowane na pomysłach z niektórych krajów Europy Zachodniej może znacząco wpłynąć na polski rynek wynajmu. Niestety już teraz widoczne są pewne słabości rządowego pomysłu.

SAN-y mają pomagać tylko najmniej zamożnym najemcom

Zwolennicy społecznych agencji najmu mogą argumentować, że podobne instytucje dość prężnie działają między innymi na terenie Francji, Belgii oraz Wielkiej Brytanii. Warto jednak pamiętać, że w każdym kraju realia panujące na rynku najmu są nieco inne. Jeżeli chodzi o SAN-y w Polsce, to na razie działają one na małą skalę. Ich popularyzacją od 2015 r. zajmuje się fundacja Habitat for Humanity. W ramach działania wspomnianej fundacji, Warszawa na początku 2018 roku utworzyła społeczną agencję najmu (SAN) i udostępniła dla niej kilkanaście lokali, które obecnie są wynajmowane niezamożnym osobom. Informacje z innych miast również wskazują, że pomysł SAN-ów w Polsce na razie tylko raczkuje.

Niektórzy eksperci uważają, że problemem są obecne przepisy, w których nie znajdziemy definicji społecznej agencji najmu (SAN). Właśnie dlatego rząd postanowił wprowadzić odpowiednie zmiany prawne w ramach pakietu mieszkaniowego. Warto nadmienić, że wedle zamierzeń autorów nowej ustawy, SAN-y na razie nie będą masowym rozwiązaniem. Wspomniane podmioty przez kolejne 10 lat mają uzyskać około 2000 mieszkań wynajmowanych niezamożnych osobom. Dla porównania, liczba gminnych lokali aktualnie wynosi około 840 000.

Społeczne agencje najmu będą liczyły na czynszowy rabat ….

W ramach swoich założeń do nowej ustawy, rząd przewiduje utworzenie do 2030 r. około 45 społecznych agencji najmu. Takie organizacje będą działać m.in. na podstawie ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie. SAN-y mają oferować osobom prywatnym oraz innym właścicielom lokali gwarancję wynajmu mieszkań przez długi czas oraz zapłaty czynszu w razie problemów finansowych niezamożnej osoby (podnajemcy). Ze względu na takie korzyści dla właściciela, SAN-y będą chciały wynająć mieszkanie nieco taniej w stosunku do stawek rynkowych. Doświadczenia z krajów Europy Zachodniej wskazują, że obniżka czynszu dla społecznych agencji najmu wynosi nawet 20%. Planowane przepisy wskazują natomiast, że SAN będzie mógł wynająć niezamożnej osobie lokum za co najwyżej 110% stawki ustalonej z właścicielem mieszkania. Niewielka nadwyżka finansowa ma pokryć koszty działalności agencji i zapewnić jej płynność finansową.

Może brakować inwestorów zainteresowanych współpracą

Z projektu ustawy dotyczącej komercyjnego pakietu mieszkaniowego (numer: UD90) możemy się również dowiedzieć, że właścicielowi mieszkania dość trudno będzie rozwiązać umowę, której drugą stroną jest SAN. Zasady wypowiedzenia określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów mają być takie same, jak w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony. Przykładowo, jeżeli właściciel mieszkania będzie chciał zamieszkać w lokum aktualnie wynajmowanym przez SAN i nie zapewni lokalu zamiennego, to okres wypowiedzenia wyniesie aż 3 lata. Jeśli dodamy do tego wyłącznie długie umowy proponowane przez społeczne agencje najmu i obawy przed dewastacją lokalu, to okaże się, że inwestorów zainteresowanych współpracą z SAN-ami może być niewielu. Mieszkania takim agencjom prawdopodobnie będą musiały dostarczać głównie samorządy.   

Kłopoty z eksmisją będą problemem dla społecznego najmu

Warto dodać, że społeczne agencje najmu (SAN) mogą mieć jeszcze inny kłopot. Wynika to ze specyfiki działalności wspomnianych podmiotów. Trzeba pamiętać, że ich klientami mają być osoby niezamożne, którym trudno jest wynająć mieszkanie na rynku komercyjnym. W przypadku takich najemców, istnieje większe ryzyko zaległości czynszowych. Zgodnie z projektowaną ustawą, SAN-y będą mogły wypowiadać najemcom umowy z powodu zaległości czynszowych lub złego zachowania na tych samych zasadach co pozostali wynajmujący. Rodzi się jednak pytanie, czy takie organizacje ze względów społecznych i wizerunkowych będą chciały szybko pozbywać się niewypłacalnych lokatorów.

Co więcej, projektowana ustawa daje lokatorom SAN-ów prawo do wnioskowania o rozłożenie zaległości czynszowych na raty. Jeżeli wiele osób skorzysta z takiej możliwości, to płynność finansowa społecznej agencji najmu zostanie wystawiona na próbę. Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej ciekawej kwestii. Mianowicie po wypowiedzeniu umowy podnajemcy przez SAN, zaległości czynszowe takiej osoby prywatnej staną się długami wobec gminy. SAN otrzyma natomiast od samorządu odpowiednie wyrównanie. Trzeba zadać sobie pytanie, czy samorządowcy będą zadowoleni z takiego obowiązku płacenia za nierzetelnych podnajemców społecznej agencji najmu. Może się zatem okazać, że gminy też nie będą chciały współpracować z SAN-ami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.