Najem od SAN - czy to się sprawdzi?

Już od pewnego czasu, słyszymy o dwóch pakietach mieszkaniowych (społecznym i komercyjnym), które przygotowuje rząd. Media najwięcej uwagi poświęcają dopłatom dla najemców na czas koronawirusa oraz zapowiadanej uldze w PIT dla osób kupujących nowe mieszkania lub budujących domy. Pozostałe pomysły związane z pakietami mieszkaniowymi znajdują się nieco w cieniu medialnego zainteresowania. Taka sytuacja dotyczy między innymi uruchomienia w Polsce społecznych agencji najmu (SAN). Postanowiliśmy sprawdzić, czy to rozwiązanie wzorowane na pomysłach z niektórych krajów Europy Zachodniej może znacząco wpłynąć na polski rynek wynajmu. Niestety już teraz widoczne są pewne słabości rządowego pomysłu.

SAN-y mają pomagać tylko najmniej zamożnym najemcom

Zwolennicy społecznych agencji najmu mogą argumentować, że podobne instytucje dość prężnie działają między innymi na terenie Francji, Belgii oraz Wielkiej Brytanii. Warto jednak pamiętać, że w każdym kraju realia panujące na rynku najmu są nieco inne. Jeżeli chodzi o SAN-y w Polsce, to na razie działają one na małą skalę. Ich popularyzacją od 2015 r. zajmuje się fundacja Habitat for Humanity. W ramach działania wspomnianej fundacji, Warszawa na początku 2018 roku utworzyła społeczną agencję najmu (SAN) i udostępniła dla niej kilkanaście lokali, które obecnie są wynajmowane niezamożnym osobom. Informacje z innych miast również wskazują, że pomysł SAN-ów w Polsce na razie tylko raczkuje.

Niektórzy eksperci uważają, że problemem są obecne przepisy, w których nie znajdziemy definicji społecznej agencji najmu (SAN). Właśnie dlatego rząd postanowił wprowadzić odpowiednie zmiany prawne w ramach pakietu mieszkaniowego. Warto nadmienić, że wedle zamierzeń autorów nowej ustawy, SAN-y na razie nie będą masowym rozwiązaniem. Wspomniane podmioty przez kolejne 10 lat mają uzyskać około 2000 mieszkań wynajmowanych niezamożnych osobom. Dla porównania, liczba gminnych lokali aktualnie wynosi około 840 000.

Społeczne agencje najmu będą liczyły na czynszowy rabat ….

W ramach swoich założeń do nowej ustawy, rząd przewiduje utworzenie do 2030 r. około 45 społecznych agencji najmu. Takie organizacje będą działać m.in. na podstawie ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie. SAN-y mają oferować osobom prywatnym oraz innym właścicielom lokali gwarancję wynajmu mieszkań przez długi czas oraz zapłaty czynszu w razie problemów finansowych niezamożnej osoby (podnajemcy). Ze względu na takie korzyści dla właściciela, SAN-y będą chciały wynająć mieszkanie nieco taniej w stosunku do stawek rynkowych. Doświadczenia z krajów Europy Zachodniej wskazują, że obniżka czynszu dla społecznych agencji najmu wynosi nawet 20%. Planowane przepisy wskazują natomiast, że SAN będzie mógł wynająć niezamożnej osobie lokum za co najwyżej 110% stawki ustalonej z właścicielem mieszkania. Niewielka nadwyżka finansowa ma pokryć koszty działalności agencji i zapewnić jej płynność finansową.

Może brakować inwestorów zainteresowanych współpracą

Z projektu ustawy dotyczącej komercyjnego pakietu mieszkaniowego (numer: UD90) możemy się również dowiedzieć, że właścicielowi mieszkania dość trudno będzie rozwiązać umowę, której drugą stroną jest SAN. Zasady wypowiedzenia określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów mają być takie same, jak w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony. Przykładowo, jeżeli właściciel mieszkania będzie chciał zamieszkać w lokum aktualnie wynajmowanym przez SAN i nie zapewni lokalu zamiennego, to okres wypowiedzenia wyniesie aż 3 lata. Jeśli dodamy do tego wyłącznie długie umowy proponowane przez społeczne agencje najmu i obawy przed dewastacją lokalu, to okaże się, że inwestorów zainteresowanych współpracą z SAN-ami może być niewielu. Mieszkania takim agencjom prawdopodobnie będą musiały dostarczać głównie samorządy.   

Kłopoty z eksmisją będą problemem dla społecznego najmu

Warto dodać, że społeczne agencje najmu (SAN) mogą mieć jeszcze inny kłopot. Wynika to ze specyfiki działalności wspomnianych podmiotów. Trzeba pamiętać, że ich klientami mają być osoby niezamożne, którym trudno jest wynająć mieszkanie na rynku komercyjnym. W przypadku takich najemców, istnieje większe ryzyko zaległości czynszowych. Zgodnie z projektowaną ustawą, SAN-y będą mogły wypowiadać najemcom umowy z powodu zaległości czynszowych lub złego zachowania na tych samych zasadach co pozostali wynajmujący. Rodzi się jednak pytanie, czy takie organizacje ze względów społecznych i wizerunkowych będą chciały szybko pozbywać się niewypłacalnych lokatorów.

Co więcej, projektowana ustawa daje lokatorom SAN-ów prawo do wnioskowania o rozłożenie zaległości czynszowych na raty. Jeżeli wiele osób skorzysta z takiej możliwości, to płynność finansowa społecznej agencji najmu zostanie wystawiona na próbę. Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej ciekawej kwestii. Mianowicie po wypowiedzeniu umowy podnajemcy przez SAN, zaległości czynszowe takiej osoby prywatnej staną się długami wobec gminy. SAN otrzyma natomiast od samorządu odpowiednie wyrównanie. Trzeba zadać sobie pytanie, czy samorządowcy będą zadowoleni z takiego obowiązku płacenia za nierzetelnych podnajemców społecznej agencji najmu. Może się zatem okazać, że gminy też nie będą chciały współpracować z SAN-ami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Adaptacja budynku gospodarczego - jak to zrobić?

Przez ostatnie kilka lat, bardzo szybko rosły koszty zakupu działek i budowy domów. Taka zmiana będzie bardziej odczuwalna teraz - w warunkach gorszej koniunktury gospodarczej. Właśnie dlatego można spodziewać się, że wzrośnie zainteresowanie ciekawym rozwiązaniem, jakim jest bez wątpienia adaptacja różnych budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Nowoczesne technologie budowlane pozwalają na znaczącą poprawę takich budynków w zakresie estetyki oraz energochłonności. Jednocześnie inwestor nie musi ponosić kosztów związanych np. z wykonaniem fundamentów i budową ścian nośnych. Regres drobnego rolnictwa sprawia, że na terenach wiejskich można znaleźć coraz więcej niedużych budynków gospodarczych w atrakcyjnych cenach. Warto zatem wyjaśnić zasady, na jakich przebiega adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.

 

Przed rozpoczęciem adaptacji konieczne będą formalności

 

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że corocznie na cele mieszkalne jest adaptowanych 1000 - 1500 budynków gospodarczych. Taka liczba byłaby większa, gdyby nie fakt, że spora część wspomnianych budynków znajduje się w złym stanie albo została wybudowana z tanich i niezdrowych materiałów. Przykład stanowią samodzielnie wyprodukowane pustaki żużlowe w ścianach nośnych. Warto również pamiętać, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny może wygenerować spore koszty. W praktyce bardzo wiele zależy do tego, jakie było wcześniejsze zastosowanie wspomnianego budynku.

 

Nie można również zapominać o formalnościach, które będą potrzebne jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W zależności od sytuacji, takie prace będą prowadzone na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku i milczącej zgody organu administracji budowlanej albo na podstawie pozwolenia na przebudowę. Ten drugi wariant jest częsty, bo adaptacja budynku gospodarczego zwykle wymaga daleko idącej ingerencji w jego konstrukcję.

 

Urząd będzie miał 30 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu

 

W pierwszej kolejności warto omówić ścieżkę administracyjną związaną z prowadzeniem inwestycji na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Planowana zmiana sposobu wykorzystania budynku z gospodarczego na mieszkalny, przed rozpoczęciem prac wymaga powiadomienia prezydenta miasta na prawach powiatu lub starosty. Nawet jeśli adaptacja budynku gospodarczego nie będzie wymagała pozwolenia na przebudowę, to inwestor nie uniknie konieczności dostarczenia kilku dokumentów. W ramach wspomnianego zgłoszenia, trzeba przedstawić staroście lub prezydentowi miasta między innymi następujące dokumenty:

 

• ekspertyzę techniczną wydaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane
• standardowe oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• opis oraz rysunek, który prezentuje usytuowanie budynku względem innych nieruchomości oraz powierzchnię budynku objętą zmianą sposobu użytkowania
• opis techniczny przedstawiający konstrukcję budynku, jego rodzaj oraz parametry techniczne (m.in. rozkład obciążeń)
• w zależności od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ-kę”) albo zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

 

Na podstawie wszystkich wspomnianych dokumentów, lokalny organ administracji budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) może udzielić milczącej zgody albo zgłosić swój sprzeciw w ciągu 30 dni. Brak sprzeciwu wyrażonego w trakcie 30 dni od złożenia wymaganych dokumentów, uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku przed upływem dwóch kolejnych lat. W razie przekroczenia tego dwuletniego terminu, adaptacja budynku gospodarczego będzie wymagała ponownego zgłoszenia.

 

Pozwolenie budowlane bardzo często okaże się potrzebne

 

Często okazuje się, że po złożeniu zawiadomienia (zgłoszenia) o zmianie sposobu użytkowania budynku starosta lub prezydent miasta wskazuje na konieczność uzyskania pozwolenia na przebudowę. Dzieje się tak wtedy, gdy planowane prace mają szeroki zakres. W tym kontekście warto przypomnieć, że według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, na skutek których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.

 

Niektóre osoby mogły słyszeć, że istnieje możliwość dokonania przebudowy budynku gospodarczego wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Aktualne przepisy wskazują, że przebudowa na podstawie zgłoszenia jest możliwa tylko wtedy, gdy wolnostojący parterowy budynek gospodarczy ma powierzchnię zabudowy do 35 mkw. Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby liczba takich małych budynków gospodarczych nie przekraczała dwóch na każde 500 mkw. działki. Niski limit dotyczący powierzchni zabudowy (tylko 35 mkw.) wyklucza, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny, dokonywana w formie przebudowy będzie mogła zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Firma w domu to wyższy podatek od nieruchomości?

Polska przoduje w Europie pod względem liczby osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Trudno ukryć, że część takich mikroprzedsiębiorców została zmuszona przez pracodawcę do założenia firmy. Spora grupa właścicieli jednoosobowych firm to jednak ludzie, którzy z własnej woli zdecydowali się na działalność gospodarczą. Niezależnie od motywów założenia firmy, wiele osób rejestruje ją w swoim domu lub lokalu. Przedsiębiorcy wybierający takie rozwiązanie, często zastanawiają się jednak, czy firma w domu będzie skutkowała potraktowaniem części lokum jako nieruchomości użytkowej. Z taką kwalifikacją części lokalu lub domu, niestety wiąże się znacznie wyższa stawka podatku od nieruchomości. Mowa o daninie, która w 2020 r. maksymalnie wynosi 23,90 zł/mkw. („firmowe” części mieszkań) zamiast 0,81 zł/mkw. (mieszkania). Zastosowanie wyższej stawki podatku od nieruchomości może dla przedsiębiorcy oznaczać dodatkowy wydatek na poziomie np. 300 zł - 500 zł rocznie. Właśnie dlatego wyjaśniamy, czy firma w domu lub lokalu faktycznie będzie skutkowała wyższymi zobowiązaniami wobec gminy.

 

Wiele zależy od sposobu wykorzystania lokum

 

W kontekście opisywanego tematu, już od dawna przewijają się dwie ważne kwestie. Pierwszą z nich jest ewentualna konieczność płacenia wyższego podatku od nieruchomości mieszkaniowej w związku z działalnością gospodarczą. Drugi i równie ważny aspekt to możliwość odliczania od dochodu podatkowego części wydatków związanych z mieszkaniem (np. zaliczek na rzecz wspólnoty i rachunków za energię elektryczną). Najpierw warto zająć się tym pierwszym tematem.

 

Specjaliści podatkowi zwracają uwagę, że sama firma w domu lub mieszkaniu nie stanowi podstawy do płacenia podatku od nieruchomości wedle wyższej stawki. Kluczowe znaczenie ma bowiem sposób wykorzystania danej powierzchni. Jeżeli pokój będzie w całości używany tylko na potrzeby działalności gospodarczej, to konieczne jest przekazanie w urzędzie miasta lub gminy zaktualizowanej informacji o nieruchomościach podlegających opodatkowaniu. Taka informacja (na formularzu IN-1 z załącznikami) powinna zostać przekazana w ciągu 14 dni od zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości mieszkaniowej.  

 

Formalności związane z aktualizacją informacji o nieruchomości nie będą potrzebne jeśli część lokum wygospodarowana na potrzeby firmowe, jednocześnie pełni również funkcje typowo mieszkalne. W takiej sytuacji, zasadne będzie opodatkowanie całej nieruchomości mieszkaniowej znacznie niższą stawka (wynoszącą aktualnie 0,81 zł/mkw.). Firma w domu lub mieszkaniu nie spowoduje wzrostu stawki podatkowej np. wtedy, gdy podatnik nie wykonuje tam działalności gospodarczej albo nie zmienia typowo mieszkalnego charakteru pomieszczenia.

 

Niezdecydowanie fiskusa nie ułatwia sprawy

 

Warto pamiętać, że właściciel firmy zwykle nie ponosi w całości dodatkowych kosztów, które są związane z wyższym podatkiem od nieruchomości. Podatek od części nieruchomości mieszkaniowej przeznaczonej tylko do celów firmowych, pomniejsza bowiem dochód podatkowy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. W zależności od stopy opodatkowania, jednoosobowy przedsiębiorca dzięki niższemu PIT-owi odzyska 17%, 19% lub 32% kosztów wynikających z objęcia części nieruchomości wyższą stawką.

 

W kontekście kosztów podatkowych firmy, warto również wspomnieć o możliwości uwzględniania wydatków mieszkaniowych związanych np. z zaliczkami na rzecz wspólnoty, prądem oraz odsetkami kredytu hipotecznego. Takie wydatki mogą powiększyć koszty działalności gospodarczej proporcjonalnie do udziału, jaką ma „firmowa” powierzchnia w całym metrażu domu lub lokalu. To ważny argument finansowy, który sprawia, że firma w domu lub mieszkaniu jest popularnym rozwiązaniem.   

 

Trzeba podkreślić, że od pewnego czasu pojawiają się interpretacje przepisów podatkowych, które są bardziej korzystne dla przedsiębiorców wykorzystujących dom lub mieszkanie. Chodzi o możliwość uwzględniania mieszkaniowych kosztów w rozliczeniu podatkowym nawet wtedy, gdy od całości lokum jest płacona niższa stawka podatku od nieruchomości. Dopuszczalność takiego rozwiązania została wspomniana między innymi w odpowiedzi na Interpelację Poselską numer 16957 z dnia 14 grudnia 2017 roku, a także w Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o numerze 0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES z dnia 21 grudnia 2017 roku.

 

Ze względu na korzystne stanowisko fiskusa, wielu przedsiębiorców rozlicza koszty mieszkaniowe pomimo braku wyodrębnienia firmowej części swojego lokum. Ze względu na specyfikę polskiego prawa podatkowego, nie można jednak wykluczyć, że organy podatkowe w przyszłości zmienią zdanie, a firma w domu stanie się mniej korzystna. Dlatego najbardziej przezorni przedsiębiorcy wolą wydzielić część lokum tylko na potrzeby firmowe i zapłacić wyższy podatek od nieruchomości.

 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kiedy prywatny najem stanie się firmowy?

W ostatnich latach wyraźnie wzrosła popularność najmu mieszkań. Taka zmiana oczywiście wynikała z rosnących cen lokali mieszkalnych i coraz niższego oprocentowania lokat. Koronawirusowy kryzys zakłócił boom inwestycyjny na rynku wynajmu i stworzył presję na spadek czynszów. Mimo tego, trudno spodziewać się masowego odwrotu wynajmujących. Rynek kapitałowy jest bowiem niestabilny, a wynajem typowego mieszkania nawet przez połowę roku może zapewnić wyższą rentowność niż lokata o równowartości lokalu. Z długookresowego punktu widzenia, większym problemem dla wynajmujących niż obecny kryzys są obowiązujące regulacje. Chodzi zarówno o kwestię ochrony lokatorów, jak i przepisy podatkowe. Na gruncie podatków, problem sprawia między innymi odpowiedź na pytanie, kiedy prywatny najem jest możliwy, a kiedy czynsze trzeba rozliczać w ramach firmy. Warto przyjrzeć się tej kwestii, którą sądy i organy podatkowe niestety interpretują uznaniowo.

Prywatny najem daje możliwość rozliczenia niskim ryczałtem   

Wielu wynajmującym zależy na zaletach, jakie zapewnia prywatny najem. Chodzi przede wszystkim o możliwość zastosowania niskiego ryczałtu ewidencjonowanego w rozliczeniach z fiskusem. Niestety od 1 stycznia 2018 roku, nie wszystkie przychody z najmu prywatnego mogą być objęte stawką ryczałtową 8,5%. Warto przypomnieć, że w przypadku sumy czynszów wynoszącej powyżej 100 000 zł rocznie obowiązuje podwyższona stawka - 12,5%. Tym niemniej, ryczałt w przypadku najmu prywatnego nadal pozostaje korzystną formą rozliczenia z fiskusem (zwłaszcza dla osób, które mało inwestują w lokal na wynajem). W tym kontekście warto również przypomnieć, że niewielu wynajmujących przekracza limit sumy czynszów wynoszący 100 000 zł/rok.

Możliwość osiągania przychodów z najmu i podobnych umów (podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy) bez rejestracji firmy oznacza również oszczędności związane brakiem konieczności opłacania księgowego. Takie oszczędności są możliwe również wtedy, gdy osoba wybierająca najem prywatny zamiast ryczałtu będzie stosować skalę podatkową (stawki: 17% i 32%). Możliwość zastosowania najmu okazjonalnego nie stanowi natomiast atutu dla prywatnego wynajmującego, ponieważ przedsiębiorcy mają do wyboru bardziej liberalny najem instytucjonalny. Jeżeli natomiast chodzi o inne minusy wynajmowania „na firmę”, to warto wspomnieć o konieczności rejestracji działalności gospodarczej, załatwiania spraw z nią związanych, opłacania składki ubezpieczenia zdrowotnego oraz ewentualnego oprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne.

Wynajem jednego mieszkania nie wzbudzi podejrzeń fiskusa

Wszystkie osoby zastanawiające się nad podatkową klasyfikacją prowadzonego najmu (najem prywatny vs najem firmowy) powinny wiedzieć, że fiskus nie bierze pod uwagę faktu wcześniejszego (nie)zarejestrowania działalności gospodarczej. Ważne jest to, czy aktywność podatnika faktycznie spełnia kryteria związane z taką działalnością. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) podaje nam następującą definicję działalności gospodarczej: „jest to działalność zarobkową polegającą (m.in. - przyp. red.) na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Powyższa definicja jest mocno ogólna i dlatego trzeba brać pod uwagę również orzecznictwo sądów administracyjnych będące rezultatem sporów podatników z fiskusem. Ważne wydają się między innymi następujące orzeczenia:

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 roku (sygn. akt II FSK 14/17) wskazujący, że wynajem kilku mieszkań powierzony specjalistycznej firmie zarządzającej najmem kwalifikuje się do uznania go za działalność gospodarczą.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2018 roku (sygn. akt II FSK 887/16) potwierdzający, że wynajem kilkudziesięciu lokali powinien być zakwalifikowany jako prowadzenie działalności gospodarczej.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2017 roku (sygn. akt II FSK 2769/15) informujący, że długoterminowy wynajem 11 lokali (nawet na cele wyłącznie mieszkaniowe) powinien być rozliczany podatkowo po zarejestrowaniu działalności gospodarczej.

W ramach „kontr-przykładu”, warto podać interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 maja 2019 r. (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.90.2019.1.MM). Wspomniana interpretacja sugeruje, że najem domu jednorodzinnego, domu letniskowego oraz ośmiu mieszkań nie musi być kwalifikowany jako działalność gospodarcza. Taka rozbieżność stanowisk sądów i organów podatkowych będzie nadal możliwa jeśli ustawodawca nie określi jasnych oraz jednoznacznych kryteriów, jakie powinien spełniać najem prywatny. Na razie można tylko stwierdzić, że wynajem jednego mieszkania nie stanowi ryzyka podatkowego związanego z ewentualnym podważaniem przez fiskusa prywatnego charakteru najmu. Jeżeli podatnik chce prowadzić najem prywatny dotyczący większej liczby nieruchomości, to dobrym pomysłem może być uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zamiast mieszkania można mieć lokaty na 1,00%

Najniższy w historii poziom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego dwojako wpływa na rynek nieruchomości. Po pierwsze, skutkuje on bardzo niskim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych w PLN wynoszącym np. 2,20% – 2,50%. Obniżka stóp procentowych NBP oraz WIBOR-u tylko po części została skompensowana przez wzrost bankowych marż. Taka sytuacja zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych pomimo kryzysu związanego z epidemią koronawirusa. Warto również pamiętać, że sytuacja dotycząca stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego ma jeszcze inny wpływ na rynek nieruchomości. Chodzi o to, że bardzo niskie oprocentowanie depozytów zniechęca do sprzedaży mieszkania i założenia lokaty z użyciem otrzymanych pieniędzy. Sprawdziliśmy, na jakie oprocentowanie lokaty może liczyć osoba wybierająca takie rozwiązanie.  

Banki nie cenią posiadaczy dużych depozytów

Osoby znające ofertę depozytową krajowych banków dobrze wiedzą, że te instytucje oferują najciekawsze promocje w przypadku niewielkich lokat o wartości 5000 zł – 10 000 zł i okresie spłaty wynoszącym zwykle 3 miesiące. Opisywana sytuacja wynika z faktu, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe posiada lokaty o łącznej wartości wynoszącej zaledwie 10 000 zł – 15 000 zł. Warto również pamiętać, że krótki czas trwania promocyjnych depozytów oraz ich niewielka wartość chroni banki przed koniecznością wypłacania dużych odsetek.

Lokaty o wartości typowej dla przeciętnego polskiego mieszkania (np. 300 000 zł – 400 000 zł) są dość rzadkie w rodzimych warunkach, a ich posiadacze raczej nie mogą liczyć na szczególnie wysokie oprocentowanie. Trzykrotna obniżka głównej stopy procentowej Narodowego Banku Polskiego (w marcu, kwietniu i maju 2020 r.) oczywiście dodatkowo pogorszyła sytuację.

Lokata na kwartał lub półrocze nie jest lepsza

Jeżeli sprawdzimy aktualną ofertę lokat z krajowych banków, to okaże się, że osoba deponująca 200 000 zł, 300 000 zł lub 400 000 zł na rok (w ramach jednej lokaty), może liczyć na oprocentowanie wynoszące co najwyżej 1,60%. Najbardziej zyskowna jest Lokata Facto z Banku Facto, który funkcjonuje w formie oddziału włoskiej instytucji kredytowej. Osoby zainteresowane lokatą gwarantowaną przez krajowy system ochrony depozytów, mogą liczyć na stawkę wynoszącą co najwyżej 1,25% pod warunkiem założenia konta osobistego (patrz: ekolokata Plus z Banku Ochrony Środowiska).

Wybór kilku mniejszych, rocznych lokat z różnych banków (np. 4 x 100 0000 zł) nie pozwoli zwiększyć analizowanego oprocentowania. Lokaty półroczne i kwartalne o wartości 200 000 zł – 400 000 zł zapewniają natomiast zbliżone lub jeszcze gorsze wyniki pod względem zyskowności. Dzielenie dużej kwoty (np. 300 000 zł) na wiele trzymiesięcznych lokat o niskiej wartości może nieco poprawić poziom zysków, ale jest bardzo kłopotliwe. W tym kontekście warto pamiętać, że praktycznie każdy bank przewiduje ograniczenie dotyczące liczby i wartości promocyjnych lokat.

Nie warto uwzględniać podczas analizy pojedynczego depozytu o wartości większej niż 100 000 euro, ponieważ nie będzie on w całości objęty ochroną zapewnianą przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Wyjątek dotyczy tylko pierwszych trzech miesięcy od wpłaty środków pochodzących ze sprzedaży prywatnego domu lub prywatnego mieszkania. W tym okresie, limit ochrony oszczędności przez BFG wynosi 200 000 euro minus suma innych środków w danym banku lub SKOK-u.

Lepiej wynajmować z przerwami niż sprzedać

Wyniki powyższej analizy dobrze tłumaczą, dlaczego wiele osób nie kwapi się do sprzedaży mieszkania i wpłaty pieniędzy na lokatę terminową. Istnieje bowiem pewność, że oprocentowanie takiego depozytu będzie znacznie mniejsze od poziomu aktualnej inflacji. Inwestycje na rynkach kapitałowych w obecnej sytuacji gospodarczej zniechęcają natomiast osobę unikającą ryzyka. Trudno się zatem dziwić, że wielu inwestorów mieszkaniowych woli jednak wynajmować „M” i czekać na poprawę koniunktury rynkowej w 2021 roku oraz 2022 roku. Dotyczy to zwłaszcza inwestorów, których lokale dużo zyskały na wartości w czasie poprzednich 4 lat – 5 lat.

Osoba posiadająca mieszkanie na wynajem w metropolii, nadal może osiągnąć roczną rentowność przekraczającą poziom inflacji. Jest to możliwe nawet jeśli uwzględnimy przerwę w najmie trwającą np. 2 – 3 miesiące rocznie. Czasem wynajem tylko przez 5 – 6 miesięcy rocznie zapewnia wyższy zysk niż najlepsze lokaty na 1 rok. W tym kontekście warto pamiętać, że powyżej analizowaliśmy tylko najlepsze depozyty terminowe. Tymczasem na rynku jest dostępnych również wiele lokat o dużej wartości, których stawka oprocentowania nawet nie przekracza 1,00%. Chodzi oczywiście o roczny poziom zysku bez uwzględnienia podatku Belki.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.