Plan miejscowy vs. decyzja o warunkach zabudowy.

Plan miejscowy vs. decyzja o warunkach zabudowy.

Autorem artykułu jest Rafał Łucki

Myśląc o rozpoczęciu budowy często nie zdajemy sobie sprawy, na jakiej podstawie uzyskamy pozwolenie na budowę. Magiczny termin „działka budowlana” przewija się zarówno w ogłoszeniach pośredników nieruchomości, jak i pojedynczych ogłoszeniach w prasie, czy internecie.

Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje dwa sposoby lokalizacji inwestycji, poprzez:

- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (prawo miejscowe ustanowione w formie uchwały rady gminy lub miasta),

- decyzję o warunkach zabudowy (decyzja administracyjna wydawana przez Wójta, Burmistrza, Prezydenta).

Zdecydowana większość terenów, które potencjalnie nadają się pod zabudowę nie posiada obowiązującego planu miejscowego. W takim przypadku zagospodarowanie terenu następuje w drodze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, którą można uzyskać po spełnieniu następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

A zatem, wystarczy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, spełnić w/w warunki, sporządzić projekt budowlany, złożyć wniosek o pozwolenie budowlane wraz z kilkoma załącznikami i czekać na pozwolenie.

Plan miejscowy pozwala zagospodarować przestrzeń, która jest pozbawiona „dobrego sąsiedztwa”, czyli podstawowego warunku przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. Wpływ inwestora na zainicjowanie procesu, który prowadzi do sporządzenia planu jest w tym przypadku znikomy. Jest to zadanie własne gminy. W praktyce sprowadza się to do złożenia wniosku przez inwestora i oczekiwania, aż rada miasta, gminy podejmie stosowna uchwałę. Sama uchwała nie obliguje do rozpoczęcia prac nad planem. Ponadto ustalenia planu miejscowego nie mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (gminy). Studium jest aktem polityki przestrzennej gminy, nie stanowi prawa miejscowego, ale jest wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.

Podsumowując, zarówno lokalizacja inwestycji na podstawie planu miejscowego, jak i warunków zabudowy (z punktu widzenia inwestora) posiada zalety i wady, które można przedstawić w następujący sposób:

Decyzja o warunkach zabudowy

ZALETY:

- krótki czas oczekiwania na decyzję (zwykle 1-3 miesiące);

- możliwość lokalizacji inwestycji sprzecznej z ustaleniami studium, np. zabudowa mieszkaniowa w terenach zieleni;

- niskie koszty (opłata administracyjna);

- możliwość zmiany decyzji oraz przepisania na kolejnego inwestora,

- bezterminowość decyzji (raz wydana – obowiązuje, może zastąpić ją wyłącznie plan miejscowy);

- brak możliwości odmowy wydania decyzji w przypadku spełnienia warunków określonych w ustawie.

WADY:

- trudne do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich, np. możliwość lokalizacji warsztatu samochodowego obok budynku mieszkalnego;

- często zła dostępność komunikacyjna (wydzielanie dróg wewnętrznych o szer. 4.0 m);

- konflikty społeczne (udział stron w postępowaniu administracyjnym).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

ZALETY:

- możliwość natychmiastowej realizacji inwestycji (krótki czas pozyskania wypisu i wyrysu, który jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę),

- niski koszt wypisu i wyrysu,

- łatwe do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich (brak niespodzianek w postaci warsztatu obok zabudowy mieszkaniowej),

- właściwa dostępność komunikacyjna działek.

WADY:

- długi okres sporządzania planu (ok. 12 miesięcy),

- brak możliwości wpływu na zainicjowanie prac nad planem (kompetencje rady miasta, gminy),

- kłopotliwa zmiana ustaleń planu miejscowego (zmian planu odbywa się w tym samym trybie co sporządzenie nowego planu),

- konieczność ponoszenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna).

---

Rafał Łucki

Gospodarka przestrzenna, Nieruchomości, Inwestycje

www.rafallucki.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Księgowość w branży nieruchomości

Księgowość w branży nieruchomości

Autorem artykułu jest PI

Sprawne kierowanie wszystkimi kwestiami związanymi z szeroko rozumianą księgowością jest bez wątpienia niesamowicie istotne dla absolutnie każdego człowieka. I to bez względu na to, czym tak właściwie się na co dzień zajmujemy.

Z drugiej jednak strony w niektórych przypadkach wymagania dotyczące prowadzenia prac księgowych mogą być odrobinę specyficzne. Dobrze jest zatem zawsze upewnić się co do tego, że rzeczywiście nie popełniamy żadnych błędów. Każdy bowiem błąd w księgach rachunkowych może nieść za sobą niemiłe konsekwencje.

Jednym z takich właśnie przypadków jest wspólnota mieszkaniowa albo jakakolwiek nieruchomość, która ma kilku właścicieli. Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie jest łatwe, a dodatkowych trudności może przysparzać specyficzna dla tej branży księgowość wspólnoty.

Ewidencja księgowa wspólnoty mieszkaniowej jest często poruszanym tematem. Spore grono zarządców nieruchomości oraz zarządców wspólnot mieszkaniowych ma rzeczywiście znaczne wątpliwości co do tego, jak właściwie powinno się ją prowadzić. Warto jest więc wiedzieć o tym, że prawo w naszym kraju zapewnia nam w tej kwestii spore możliwości, dzięki czemu każdy z nas może znaleźć dla siebie taki sposób prowadzenia księgowości, jaki będzie dla niego faktycznie dogodny. Dodać tu także należy, iż w wielu kwestiach pomagają nam już intuicyjne księgowe serwisy online.

Księgowość wspólnoty mieszkaniowej jest doskonałym dowodem na to, że nawet te teoretycznie najłatwiejsze kwestie mogą być niekiedy dość skomplikowane. Warto jest odrobinę bliżej zainteresować się całą tą kwestią, bowiem szeroka wiedza dotycząca kwestii księgowych będzie mogła nas ustrzec przed wieloma różnymi problemami.

--- Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Dlaczego mieszkania na Biskupinie i Sępolnie są takie drogie?

Dlaczego mieszkania na Biskupinie i Sępolnie są takie drogie?

Autorem artykułu jest Abete

Wrocław jest pięknym miastem – miastem z duszą. Spacerując po nim, można podziwiać niecodzienną architekturę. Mieszkańcy tego miasta muszą być szczęśliwymi ludźmi. A gdzie warto mieszkać? Biorąc pod uwagę ceny mieszkań, to najbardziej atrakcyjnymi dzielnicami Wrocławia są Sępolno i Biskupin.

Ten, kto posiada mieszkanie we Wrocławiu, może być z siebie dumny. Jednak ten, kto posiada mieszkanie na Sępolnie i Biskupinie, może uważać się za prawdziwego szczęściarza! A dlaczego? Otóż Sępolno i Biskupin uważane są za najlepsze dwie dzielnice we Wrocławiu i szczerze trzeba przyznać, że nie ma w tym zaszczytnym tytule ani grama przesady. Co sprawia, że tytuł najlepszych trafia właśnie do tych dzielnic?

Przede wszystkim zieleń, która otacza te dwie dzielnice. Ulice Biskupina i Sępolna są wręcz wtopione w piękną zieleń miejską. Można iść w dowolnym kierunku i zawsze trafi się do jakiegoś parku. A nie są to takie zwykłe parki. Po pierwsze są one wiekowe, a zatem można tu spotkać sporo pomników przyrody. Do drugie są niezwykle piękne, bo nad ich utrzymaniem codziennie pracuje sztab ludzi. Po trzecie zawierają wiele placów zabaw i miejsc rekreacji w szczególności atrakcyjnych dla dzieci. Sprawia to, że parki te są żywe – codziennie wypoczywa tu mnóstwo ludzi. Ścieżki zdrowia, rowerowe, stawy, gdzie można spotkać kaczki i inne ptactwo, to kolejne zalety. Atutem parków w tych dzielnicach miasta jest ponadto połączenie z takimi atrakcjami jak fontanna, stary kościółek, zoo. Maszerując zatem ścieżkami w parku, z łatwością można dojść do wspomnianych obiektów.

Niewątpliwą zaletą Biskupina i Sępolna jest królująca tu niska zabudowa. Brak tu dużych skupisk blokowisk, charakterystycznych dla innych rejonów Wrocławia. Wyjątkiem stanowią mieszczące się tu domy studenckie i dosłownie kilka bloków, które można policzyć na palcach jednej ręki. Przeważają domki jednorodzinne i szeregowa, kilkupiętrowa zabudowa. Taka zabudowa czyni te dzielnice bezpieczniejsze.

Kolejnymi atutami tych części Wrocławia jest dobra infrastruktura. Dojechać tu można tramwajem i autobusem. Turystycznie można także przypłynąć statkiem. Kursuje tu wiele autobusów niskopodłogowych, nowsze tramwaje. Wszystko to sprawia, że mieszka się tu naprawdę przyjemnie.

Biskupin i Sępolno to prestiżowe dzielnice Wrocławia. Tutaj można nie tylko mieszkać, ale i porządnie wypoczywać. Wszechobecna zieleń, dużo tras spacerowych, rowerowych, czyni te dzielnice wyjątkowymi.

--- Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak najłatwiej uzyskać kredyt mieszkaniowy?

Jak najłatwiej uzyskać kredyt mieszkaniowy?

Autorem artykułu jest D W

Wbrew pozorom uzyskanie kredytu mieszkaniowego nie jest wcale takie trudne, jak mogło by się nam wszystkim wydawać. Dlaczego tak właśnie uważam? Zaraz wszystkim Państwu to wyjaśnię.

Najbardziej istotną kwestią w uzyskaniu najlepszego kredytu mieszkaniowego jest znalezienie odpowiedniego doradcy finansowego. Dzięki temu nie będziemy musieli sami udawać się do dużej liczby banków. Tutaj najlepiej sprawdzają się polecenia znajomych oraz fora tematyczne. Profesjonalna firma doradztwa finansowego posiada w swojej ofercie większość banków, a dodatkowo dla nas jako klienta - ich pomoc jest darmowa.

Spotykamy się z naszym doradcą w dogodnym dla nas miejscu i rozpoczynamy rozmowę o kredycie. Doradca nam zada kilka szczegółowych pytań, dzięki którym będzie mógł ustalić naszą zdolność kredytową i sprawdzić, czy nie ma żadnych przeciwwskazań do uzyskania kredytu. Kiedy nic nie będzie stało na przeszkodzie, możemy zacząć poszukiwać mieszkania. Najlepszym pomysłem jest lokalne biuro nieruchomości. Będziemy mieli pewność, że transakcja będzie bezpieczna.

Kiedy znajdziemy już mieszkanie, podpiszemy umowę przedwstępną zakupu nieruchomości.

Po podpisaniu umowy spotkamy się ponownie z naszym doradcą i przejdziemy do wyboru najlepszej na rynku oferty na kredyt mieszkaniowy. Doradca pomoże nam wypełnić wszystkie druki bankowe i skompletować potrzebne dokumenty. Załatwi za nas wszystkie sprawy w wybranym przez nas banku, a my pojawimy się dopiero na podpisaniu umowy kredytu mieszkaniowego.

Zdając się na profesjonalistów, możemy być pewni, że cała procedura przebiegnie łatwo, prosto i bez żadnych niespodzianek – oto przepis na najłatwiejsze uzyskanie najlepszego kredytu mieszkaniowego.

---

Najlepsze mieszkania na sprzedaż

Profesjonalne doradztwo finansowe

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Wrocław okiem poszukiwacza mieszkania

Wrocław okiem poszukiwacza mieszkania

Autorem artykułu jest Abete

Wrocław jest uroczym miastem. Zabytkowy rynek, piękne uliczki, dużo zieleni miejskiej to jedne z wielu atutów tego miasta. Jednak czy warto tutaj osiąść na stałe? Jeśli tak to gdzie warto zamieszkać – w starej zabytkowej kamienicy, nowym mieszkaniu, bloku z wielkiej płyty? Jakie są alternatywy dla poszukującego własnego kąta?

Rynek nieruchomości we Wrocławiu jest bardzo zróżnicowany i każdy z pewnością może w nim znaleźć coś dla siebie. Zróbmy więc mały przegląd ofert biur nieruchomości. Przemyślmy nad czym warto się zastanowić a co nie jest warte nasze uwagi.

Oferty biur nieruchomości możemy podzielić na rynek wtórny i pierwotny. Ten pierwszy zawiera oferty niemal z każdego zakątka miasta. Tu możemy znajdziemy mieszkania w starych dzielnicach miasta. Można znaleźć oferty mieszkań w zabytkowych kamienicach lub w zabudowie szeregowej. Jeżeli jesteś zainteresowany mieszkaniem ulokowanym niedaleko centrum, najlepiej w pięknej kamienicy koniecznie szukaj ofert sprzedaży rynku wtórnego.

Rynek wtórny to także masę ogłoszeń dotyczących mieszkań w bloku – począwszy od blokowisk zbudowanych z wielkiej płyty po całkiem nowe i nowocześnie wyglądające budownictwo. Mieszkania w bloku ulokowane są niemal w każdym zakątku miasta – nie ma więc tutaj ograniczenia na dzielnicę. Należy się jednak liczyć z tym, że w centrum miasta trudno znaleźć mieszkanie nowego szablonu.

Rynek pierwotny to ogromna lista ofert deweloperów promujących swoje inwestycje. Poszukiwać swoich czterech kątów może zapoznać się z wizualizacją całego osiedla oraz poszczególnych mieszkań. Do wyboru najczęściej mamy mieszkania w niebyt wysokiej zabudowie (maksymalnie kilka pięter). Odnaleźć jednak można również i piekielnie drogie mieszkania w najwyższym budynku miasta. Cena tych ostatnich jest jednak nieporównywalnie wysoka i niedostępna dla przeciętnego Kowalskiego.

Wśród ofert biur nieruchomości odnaleźć można również wiele dotyczących domków jednorodzinnych. Deweloperzy oferują domy w zabudowie szeregowej lub wolnostojącej na obrzeżach miasta. Cena metra kwadratowego domku jednorodzinnego jest znacznie niższa niż mieszkania w bloku – jednakże należy się liczyć z tym, że metraż domku jednorodzinnego jest dużo większy a zatem za dom zapłacimy więcej niż za mieszkanie.

Przeciętny poszukiwacz własnego lokum może się zgubić wśród mnogości i różnorakości ofert biura nieruchomości. Zanim zatem zaczniesz szukać czterech kątów dobrze zastanów się czego oczekujesz, gdzie chcesz mieszkać i ile jesteś w stanie wydać na zakup nieruchomości.

--- Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl