Hotele szukają właścicieli

Hotele szukają właścicieli

Autorem artykułu jest Tomaszek

Jeśli ktoś z Was chciałby spróbować swoich sił i stać się właścicielem hotelu, ma otwartą drogę, gdyż w Polsce w zeszłym roku na rynku było ponad 200 takich ofert.

Większość ofert pochodziła od właścicieli prywatnych, niestety ciężko jest znaleźć coś naprawdę ładnego. Przecież gdyby wszystko było w porządku nikt nie decydowałby się na sprzedaż danego obiektu. Wśród dostępnych ofert najwięcej jest tych ze zbyt niskim standardem, małych i umiejscowionych w mało atrakcyjnych częściach miasta, co bezpośrednio przyczyniło się do kiepskiej rentowności, a w efekcie do upadku. Obiektom takim nie pomoże nawet Euro 2012, z którym część polskich hotelarzy wiąże duże nadzieje. Jednak na imprezie tej skorzystają przede wszystkim hotele w czterech miastach Polski, te same w których odbywają się mecze grupowe oraz półfinałowe, a poza tym to zaledwie kilkanaście dni, które z pewnością nie uratuje żadnego hotelu.

Inwestycja w hotel to bardzo kapitałochłonna działalność, dlatego najważniejszy jest odpowiedni i realny plan strategiczny. Nakłady finansowe związane są przede wszystkim z dopasowaniem hoteli do potencjału rynkowego. Jak podpowiada właściciel Hiltona w Gdańsku Jan Wójcikiewicz, jeżeli inwestycja nie zwróci się w ciągu ośmiu maksymalnie 10 lat, to istnieje ryzyko, że nigdy się to nie uda.

A tym samym oznacza to, że wiele obiektów nie uda się sprzedać, tym bardziej, że cenę obniżają wszystkie hotele oddane do prywatyzacji. W zeszłym roku resort skarbu państwa sprzedał 85 procent udziałów łódzkiej spółki Centrum-Hotele, która ma pięć hoteli miejskich. Zaskakująca niska cena w wysokości 43 milionów złotych była sporo niższa od innych obiektów w ofercie.

W Polsce rośnie frekwencja w hotelach, w porównaniu do 2010 roku w zeszłym roku aż o 7,6 % więcej osób skorzystało z polskiej bazy noclegowej, co w porównaniu z średnim wynikiem Unii Europejskiej jest wynikiem dwa razy lepszym. Jeśli chodzi o wartość sprzedanych w ubiegłym roku hoteli na starym kontynencie, to wyniosła ona 7,1 mld euro. Jest to wynik o 9 % wyższy niż 2010 roku, który oznacza, że inwestorzy powrócili na rynek hotelowy, osiągający coraz lepsze wyniki finansowe.

Jeśli chodzi o Polskę, to u nas najczęściej na sprzedaż wystawiano hotele nierokujące, których nie przynosiły oczekiwanych zysków lub wręcz generowały straty. Doskonałym przykładem jest Orbis, który sprzedał osiem swoich hoteli. Swoją decyzję tłumaczą tym, iż wiele z nich wymagało inwestycji związanych z remontem, a te koszty były tak wysokie, że z pewnością by się nie zwróciły. Najwięcej transakcji hotelowych odbywa się w Wielkiej Brytanii, gdzie w sumie ich wartość wynosi 2,7 mld euro. Drugie miejsce zajmuje Francja z wynikiem 1,3 mld euro. Na rynku polskim pamiętamy trzy największe transakcje, hotel Bristol za 19,5 mln euro, hotel Mercure Chopin wart 31 mln euro oraz najdroższy hotel Jan II Sobieski sprzedany za 50 mln euro, co i tak jest tanio w porównaniu z hotelem Ritz Carlton w Moskwie wart 415 mln euro.

--- Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Apartamenty nad morzem, mieszkanie i wypoczynek

Apartamenty nad morzem, mieszkanie i wypoczynek

Autorem artykułu jest Luke Sept

Biura nieruchomości, deweloperzy, którzy prowadzą swoją działalność w miejscowościach, miastach i kurortach nadmorskich, mają bardzo specyficzną i różnorodną ofertę. Z jednej strony będą to typowe mieszkania, czyli mniejszy albo większy metraż w centrum miasta albo na jego obrzeżach.

Będą to również domy, segmenty na spokojnych osiedlach. Ale bardzo interesująco prezentują się atrakcyjne apartamenty nad morzem, sprzedaż w tym zakresie może także dotyczyć ofert o różnym charakterze.

Apartament nadmorski na lato

Kiedy widzimy ofertę zatytułowaną apartamenty nad morzem, możemy mieć skojarzenia dotyczące eleganckiego mieszkania w nadmorskim mieście, które będzie położone np. w sercu Gdańska, Koszalina albo Sopotu. Dla innych takie pojęcie oznacza ekskluzywny apartament wynajmowany albo kupiony w celach turystycznych, rekreacyjnych. Takie komfortowe lokum na czas urlopów, wyjazdów kupują coraz częściej zamożni klienci deweloperów oraz pośredników zajmujących się nieruchomościami. Apartamenty nad morzem stanowią oczywiście propozycję firm turystycznych, prywatnych właścicieli, którzy zapewniają również tego rodzaju zakwaterowanie na lato. Także oni stanowią klientelę biur, które zajmują się sprzedażą. Dla wielu osób zamieszkanie w domowych, komfortowych warunkach, z nieograniczonym dostępem do wszelkich wygód oraz udogodnień, stanowi warunek udanego wypoczynku. Stąd też rosnące zainteresowanie, jakim cieszą się duże metraże i luksusowe mieszkania nad morzem, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie miastach.

Specyfika nadmorskiego rynku nieruchomości

W przypadku specyficznej oferty, jaką stanowią apartamenty nad morzem, sprzedaż jest relatywnie wyższa niż w innych regionach. Porównywalne ceny oraz popyt na imponujący metraż i luksusowe warunki spotkamy również np. w aglomeracji warszawskiej, w Krakowie. Biorąc pod uwagę takie uwarunkowania, mieszkania nad morzem, sprzedaż albo ich wynajem, zapewne zawsze będą cieszyć się większym niż gdzie indziej popytem. Nadmorskie miasta to zawsze cel dla turystów, a co za tym idzie regiony, które charakteryzują się zdecydowanie większą dynamiką rozwoju.

---

Apartamenty nad morzem

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak właściwie wybrać zarządcę nieruchomości

Jak właściwie wybrać zarządcę nieruchomości

Autorem artykułu jest Damian Stasiak

Wybór zarządcy nieruchomości. Pojedynczy właściciele nieruchomości, współwłaściciele oraz właściciele wyodrębnionych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą sami zarządzać swoimi nieruchomościami. Zazwyczaj jednak powierzają swoją nieruchomość wykwalifikowanemu zarządcy nieruchomości. Dlaczego?

Przede wszystkim z braku wiedzy i doświadczenia w tej materii, aby zaoszczędzić czas i zwiększyć bezpieczeństwo.

Wybierając zarządcę nieruchomości należy zwrócić uwagę przede wszystkim na to, czy posiada on niezbędne kwalifikacje. Podstawą prawną do zarządzania nieruchomościami jest licencja zarządcy, którą otrzymać mogą osoby z wyższym wykształceniem, ukończonymi studiami podyplomowymi oraz praktyką zawodową. Kandydat na zarządcę nie może być karany i musi posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Centralny rejestr zarządców znajduje się na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Ze względu na charakter wykonywanej działalności i wiążącą się z tym odpowiedzialność, zarządca ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC z tytułu czynności zawodowych. Minimalna suma ubezpieczenia to równowartość w złotych 50 000 euro w odniesieniu do jednego oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC. Zakres ubezpieczenia obejmuje szkody powstałe w następstwie działań lub zaniechań zarządcy w okresie trwania ochrony oraz w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Należy jednak pamiętać, że ubezpieczenie nie obejmuje szkód wyrządzonych po pozbawieniu zarządcy licencji zawodowej oraz w trakcie jej zawieszenia. Zarządzanie nieruchomościami wiąże się z dużym ryzykiem, dlatego warto rozszerzyć ochronę ubezpieczeniową np. o zakres pomocy prawnej przy dochodzeniu ewentualnych roszczeń.

Dodatkowo ustawodawca nałożył na licencjonowanych zarządców nieruchomości obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych w wymiarze co najmniej 24 godzin edukacyjnych w roku. Korzystając z okazji należy wspomnieć, że specyfika nieruchomości wymaga interdyscyplinarnej wiedzy. Do prawidłowego zarządzania nieruchomością niezbędna jest wiedza z następujących dziedzin:

→ prawa (gospodarki nieruchomościami, o własności lokali, cywilnego, postępowania administracyjnego, budowlanego, ochrony środowiska i innych),

→ gospodarki przestrzennej (plany zagospodarowania przestrzennego, urbanistyka),

→ zarządzania (plan zarządzania nieruchomością),

→ budownictwa (wszelkie sprawy techniczne, konstrukcje budynków, instalacje, architektura),

→ rachunkowości i finansów (rozliczanie środków finansowych, planowanie budżetu nieruchomości, podatki i inne),

Przyda się również wiedza z zakresu ekonomii, ochrony zabytków i psychologii.

Zgodnie z ustawą zarządca nieruchomości może wykonywać również opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. Oznacza to, że dobry zarządca nie tylko wykonuje działania mające na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym i finansowym nieruchomości, ale może być również naszym doradcą. Współczesna praca zarządcy nieruchomości polega nie tylko na udzielaniu informacji, ale również na analizie zdarzeń i faktów, prognozowanie przyszłości i podejmowaniu działań zmierzających do gospodarowania nieruchomością w sposób przynoszący realne zyski. Dobry zarządca dąży do minimalizacji kosztów utrzymania poprzez np. oszczędność energii (termomodernizacja), przy jednoczesnym szukaniu sposobów na generowanie zysków.

Największe korzyści jakie mają właściciele z zatrudnienia zewnętrznej firmy zarządzającej:

→ korzystanie z bogatego doświadczenia zarządcy, które zminimalizuje ryzyko popełnienia błędu

→ zarządca bierze na siebie odpowiedzialność za należyte wykonywanie swoich obowiązków, co zwiększa bezpieczeństwo mieszkańców nieruchomości i jej właścicieli,

→ zarządca nieruchomości ciągle współpracuje z zaufanymi firmami, dlatego może liczyć na dodatkowe zniżki lub szybsze załatwienie spraw,

→ zatrudnia wielu pracowników odpowiedzialnych za poszczególne działania, które wymagają wiedzy i umiejętności z wielu dziedzin.

Podsumowując, podczas zarządzania nieruchomościami można natrafić na szereg problemów, które najsprawniej i najszybciej rozwiąże osoba znająca się na rzeczy, która jest zawsze dostępna i weźmie na swoje barki odpowiedzialność za racjonalne gospodarowanie zasobami naszej nieruchomości.

---

Autor artykułu to łódzki zarządca nieruchomości oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Autorem artykułu jest Damian Stasiak

Funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.). Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Członkami wspólnoty są wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali, stanowiących część składową nieruchomości.

W świetle ustawy o własności lokali

Wspólnota Mieszkaniowa jest organizacją powołaną w celu usprawnienia funkcjonowania właścicieli lokali znajdujących się w jednym budynku, a przede wszystkim zarządzania nieruchomością wspólną, którą wg ustawy stanowią części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali.

Każdy z właścicieli ponosi koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. Dochody (np. z tytułu najmu części wspólnej) przekazywane są na potrzeby związane z utrzymaniem danej nieruchomości, a w przypadku, w którym uzbierane środki finansowe przekraczają sumę potrzebną do utrzymania nieruchomości, przypadają one właścicielom również zgodnie z udziałami.

Realne rozpoczęcie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej

Aby w pełni rozpocząć proces funkcjonowania wspólnoty należy dokonać pewnych formalności.

Po pierwsze trzeba zorganizować zebranie, na którym należy podjąć stosowne uchwały o wyborze zarządu, zaplanować wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, wybrać zarządcę nieruchomości oraz zebrać całą dokumentacje dotyczącą nieruchomości. Można również uchwalić statut wspólnoty, regulaminy, np. porządkowy, parkingu, funduszu remontowego i inne unormowania, które nakreślą prawa i obowiązki właścicieli i pozwolą zapobiec większości konfliktów w przyszłości. Uchwały zapadają większością głosów członków wspólnoty, które są liczone stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest również na wniosek właścicieli przyznać każdemu członkowi wspólnoty jeden głos niezależnie od wielkości udziału. Dzieje się tak najczęściej w przypadkach, kiedy np. gmina, pomimo wyodrębnionych lokali, nadal ma większość udziałów w nieruchomości.

Niezbędne jest również podjęcie czynności rejestracyjnych wspólnoty, a dokładnie wystąpienie o numer statystyczny REGON w oddziale Głównego Urzędu Statystycznego oraz NIP w Urzędzie Skarbowym. Należy również założyć rachunek bankowy, który umożliwi przechowywanie środków finansowych i dysponowanie nimi poprzez obrót bezgotówkowy. Standardowym krokiem na tym etapie jest również zorganizowanie dostępu do mediów dla części wspólnej nieruchomości, czyli podpisanie umów z gestorami mediów, takich jak: woda i odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, energia elektryczna, ciepło itp.

Należy pamiętać, że Wspólnota Mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków oraz może wchodzić w stosunki prawne z innymi podmiotami i z jej członkami. Ustawodawca nadał jej tzw. ułomną osobowość prawną, umożliwiając jej nabywanie praw, zaciąganie zobowiązań oraz pozywane i bycie pozywaną.

---

Autor artykułu to łódzki zarządca nieruchomości oraz pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Prowadzi również branżowy blog o nieruchomościach.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Analiza podkarpackiego rynku nieruchomości

Analiza podkarpackiego rynku nieruchomości

Autorem artykułu jest Agnieszka Szynal-Tuleja

Niniejsza analiza przedstawia tendencje na podkarpackim rynku nieruchomości w ostatnich latach ze szczególny uwzględnieniem kształtowania się cen. Analiza bazuje na danych z profesjonalnych badań rynku nieruchomości na podkarpaciu.

Przedmiotem badań była analiza segmentu rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Sprawdzone zostały potrzeby mieszkańców i firm, ich preferencje, atrakcyjność inwestycyjna Rzeszowa oraz województwa podkarpackiego oraz wiele innych aspektów związanych z procesem inwestycyjnym. Analizie poddane były też m.in.: atrakcyjność nowo przyłączonych do miasta terenów, możliwości i kierunków rozwoju, wpływu na rozwiązania architektoniczno - urbanistyczne na przykładzie Rzeszowa.

Na wstępie wyjaśnijmy pojęcie jakim jest rynek nieruchomości. Jest to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości, są zawierane umowy, które stwarzają wzajemne prawa i obowiązki w stosunku do nieruchomości. Na rynku nieruchmości działa wiele podmiotów gospodarczych tj. inwestorzy, przedsiębiorcy, maklerzy i kredytodawcy. Mówiąc o rynku nieruchomości mamy na myśli sprzedaż, jak i kupno lokali mieszkaniowych, domów, apartamentów, zarówno nowych jak i z drugiej ręki.

Wprowadzenie zasad rynkowych do gospodarki nieruchomościami oraz konstytucyjne prawo do własności jak i również przemiany, jakie miały miejsce po 1989 roku spowodowały zapotrzebowanie na wycenę nieruchomości. Wycena mienia wymaga istnienia rynku nieruchmosci, który umozliwiałby gromadzenie informacji.

Rynek nieruchomości na podkarpaciu jest ciagle na etapie rozwoju, ale nie ulega wątpliwości, że zachodzi w nim istotny wzrost gospodarczy. Jest jednak jeszcze niedoskonały z uwagi na fakt, iż w niektórych mniejszych miastach i wsiach występuje mała liczba transakcji. Problematyka kształtowania się cen na lokalnym rynku nieruchomości stanowi przedmiot niniejszego opracowania.

Poddając analizie ceny mieszkań w stolicy województwa podkarpackiego – Rzeszowie, pod koniec listopada ubiegłego roku średnie ceny ofertowe 1 m2 mieszkania z rynku wtórnego ukształtowały się na poziomie ok. 4900zł. Co ciekawe, cena mieszkań z rynku pierwotnego była o ok. 4% niższa i wyniosła 4700zł/m2, podczas gdy ceny transakcyjne wykazują odwrotną tendencję i mieszkania na rynku pierwotnym są droższe o ok. 5 – 7 % w stosunku do rynku wtórnego. Rzeszów jest od lat zdecydowanie najdroższym miastem w całym województwie podkarpackim.

Jak podają najnowsze statystyki obliczane na podstawie ogłoszeń pochodzących z serwisów zajmujących się handlemnieruchomościami, dotyczących średniej za metr2 w województwie podkarpackim, można stwierdzić gwałtowny wzrost cen od początku 2012 roku. Gdy w styczniu ceny wahały się w granicach 4 tys 970 zł za metr nieruchomości, na chwile obecną trzeba już zapłacić 5 tys 250 zł. Rzeszów jest od lat zdecydowanie najdroższym miastem w całym województwie podkarpackim. Na następnych miejscach jest Dębica, Mielec i Krosno. Faktem jest też, że ceny mieszkań są dziś o wiele wyższe niż przed kilkoma laty. Nic także nie wskazuje na to, by miały być tańsze choć fala gwałtownych wzrostów prawdopodobnie już minęła. Tym bardziej, że ceny działek, materiałów do budowy domów, paliwa idą wciąż w górę. Więcej trzeba także teraz płacić za pracę fachowców i wynajem sprzętu budowlanego. Ostatnio ze względu na wysokie ceny mieszkań coraz więcej developerów zewnętrznych interesuje się naszym rynkiem. Analizy pokazują też, że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie za wcześniej określoną kwotę. Wybierając lokum kierujemy się głownie ceną, lokalizacją i metrażem. Stajemy się coraz bardziej ostrożni w kupnie mieszkań. Coraz więcej osób czyni też z nieruchomości pasywne źródło dochodu, więc z pewnością czas pokryzysowy - czas niższych cen, to dobry moment na podejmowanie takich decyzji.

Wraz z metrażem maleje też cena za m2 – najdroższe, w przeliczeniu na 1m2 są mieszkania o powierzchni do 45m2. W Rzeszowie małe mieszkania oferowane są średnio po 5421zł/m2 – to o 11% więcej niż cena mieszkania z przedziału od 45 – 65 m2. Różnicę tę może tłumaczyć przewaga popytu nad podażą w segmencie kawalerek, których jest niewiele. Jednocześnie obserwujemy na nie wysoki popyt, który przede wszystkim wynika z niskiej łącznej ceny takiego lokalu oraz jego uniwersalności.

W obecnym czasie oferta na rynku jest dość spora, dostępne są mieszkania z rynku wtórnego na niemal każdym osiedlu oraz pierwotnego na nowo budowanych osiedlach m.in. Drabinianka (buduje pięciu deweloperów), osiedlu Pobito (buduje trzech deweloperów), osiedlu Staroniwa (buduje czterech deweloperów). Różnorodna jest także oferta sprzedaży domów na osiedlach w bliskiej odległości od centrum miasta tj. Krasne, Budziwój, Miłocin, Racławówka. Podsumówując należy jednak podkreślić iż niepewna sytuacja gospodarcza, ograniczenie dostępności kredytów, wpływają na ograniczony popyt na lokalnym rynku mieszkaniowym w obecnym czasie.

Zakładając, że w 2012 roku nie wystąpią żadne negatywne globalne czynniki, można prognozować, że rynek nieruchomości mieszkaniowych po okresie załamania powinien wejść w fazę stabilizacji. Jeżeli dostępność kredytów hipotecznych oraz podaż mieszkań pozostaną na poziomach zbliżonych do obecnych, to ceny lokali mieszkalnych raczej nie będą wykazywać
tendencji spadkowych. Jednak najważniejszym czynnikiem na jaki nadal będą zwracać nabywcy pozostanie cena. Na koniec analizy można przytoczyć fragment znaleziony w Internecie. "Pewien Brytyjczyk, sprzedał w Wielkiej Brytanii fabrykę, a za uzyskane w ten sposób pieniądze kupił w Polsce 300 mieszkań". Jak przy takim zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami w naszym kraju ceny mieszkań nie będą rosły?

---

http://www.nieruchomosci-lex.pl/

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl