Na czym polega scalenie i podział gruntów?

Na czym polega scalenie i podział gruntów ?

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Zasady scalenia i podziału gruntów reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 27 sierpnia 1997 r. oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości.

W wyniku podziału nieruchomości, nowo wydzielone działki muszą zawierać się w granicach nieruchomości sprzed podziału, natomiast warunek ten nie musi być spełniony w przypadku przeprowadzenia procedury scalenia i podziału nieruchomości.
Celem scalenia podziału jest poprawa struktury obszarowej i funkcjonalnej gruntów na danym obszarze, przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne i leśne, zmieniająca dotychczasowy sposób zainwestowania w nieruchomości.
Scalenia i podziału dokonuje Gmina, na zasadach określonych szczegółowo w planie miejscowym. Co istotne, może być on zrealizowany również na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych posiadających ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Procedura scalenia i podziału rozpoczyna się w momencie podjęcia przez Rade Gminy stosownej Uchwały, która zawiera opracowania geodezyjne, rozstrzygnięcia, rejestry gruntów, ustalenia dotyczące realizacji urządzeń infrastruktury technicznej i naliczaniu opłat adiacenckich. Wcześniej jednak, sporządzany jest projekt scalenia i podziału, który udostępniany jest do publicznego wglądu i opiniowania przez powołaną z grona uczestników postępowania Radę uczestników scalenia.
W kolejnym etapie, po rozpatrzeniu wniosków, uwag i zastrzeżeń, rozpoczyna się właściwa procedura scalenia i podziału, gdzie na wstępie, podjęciu Uchwały zawiadamiani są na piśmie wszyscy uczestnicy postępowania w sprawie scalenia i podziału.
Informację taką przekazuje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty oraz przez ogłoszenie w prasie lokalnej.
Czynności związane z faktycznym pozdieleniem gruntów wykonuje uprawniony geodeta.
Co istotne, Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.
Uchwała, w sprawie scalenia i podziału stanowi podstawę do:
- zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych,
- założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału,
- ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości,
- wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału,
- wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Zadania geodetów przy sprzedaży nieruchomości publicznych

Zadania geodetów przy sprzedaży nieruchomości publicznych

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Geodeta powiatowy jest imiennym pomocnikiem organów władzy na poziomie krajowym, regionalnym i lokalnym. Wykonuje on wybrane zadania zlecone przez Skarb państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego.

Aby dana nieruchomość mogła być sprzedana musi być ona przede wszystkim konkretnie określona. Dane uzyskane z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawową informację o nieruchomościach, potrzebną do zawarcie transakcji.

Zadaniem geodetów w procesie sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego jest dostarczanie informacji o oznaczeniu nieruchomości, powierzchni nieruchomości, rodzaju użytków gruntowych i ich klas gleboznawczych i ich powierzchni w obrębie nieruchomości, dane dotyczące sieci uzbrojenia terenu, a także opis budynków, w skład którego należy ich położenie, przeznaczenie, funkcja użytkowa i ogólne dane techniczne. Dane te są niezbędne do określenia wartości nieruchomości a tym samym do wyznaczenia ceny wywoławczej zbywanej nieruchomości.

Jednym z początkowych etapów trybu przetargowego jest sporządzenie przez geodeta Olsztyn wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten zawiera takie dane ewidencyjne jak: oznaczenie i powierzchnie nieruchomości, rodzaj użytków i ich klasy, oznaczenie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości a także opis budynków i innych składników majątkowych przeznaczonych do sprzedaży. Informacje dotyczące oznaczenia sprzedawanej nieruchomości zawarte są również w ogłoszeniu o przetargu, w protokole z przeprowadzonego przetargu, który stanowi podstawę do zawarcia umowy, oraz w zawiadomieniu o pierwszeństwie nabycia nieruchomości, które otrzymują osoby biorące udział w sprzedaży bezprzetargowej. Uregulowanie stanów prawnych gruntów będących własnością Skarbu Państwa ma również istotne znaczenie dla postępowań administracyjnych takich właśnie jak sprzedaż nieruchomości. Strony tych postępowań, a więc osoby i jednostki pełniące funkcje właścicielskie w imieniu Skarbu Państwa winny być ustalone w sposób jednoznaczny i dokładny. Sprzedaż, przekazywanie w zarząd lub dzierżawę nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa z reguły winna być związana z okazaniem stronie kupującej punktów granicznych tak, aby zakres własności był bezsporny i geodezyjnie określony zarówno co do położenia znaków granicznych jak i powierzchni. Ma to istotne znaczenie dla wyeliminowania późniejszych skarg i roszczeń.

---

geodeta Olsztyn

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Czy rzeczywiście jest w sprzedaży za dużo nowych mieszkań?

Czy rzeczywiście jest w sprzedaży za dużo nowych mieszkań?

Autorem artykułu jest Tomasz Jaczewski

Czy rzeczywiście jest w sprzedaży za dużo nowych mieszkań?

Jedynym odzwierciedleniem ilości są dane z Głównego Urzędu Statystycznego. A te podają:

- wydane pozwolenia na budowę budynków lub osiedli mieszkaniowych z liczbą lokali,

- budynki mieszkalne przekazane do użytkowania.

Ponadto wiarygodnymi danymi dysponuje Narodowy Bank Polski, który sporządza systematyczne raporty o sytuacji na rynku nieruchomości w Warszawie. Ale udział deweloperów w tych badaniach nie jest obowiązkowy, czyli także trudno wyciągnąć wnioski co do ilości mieszkań i cen transakcyjnych.

Podawana przez analityków liczba 45 tysięcy niesprzedanych mieszkań w całej Polsce nie jest poparta żadnymi wyliczeniami, bo trudno wyciągać wnioski o ilości mieszkań po ogłoszeniach umieszczonych w poszczególnych portalach.

Posłużę się tu prostym przykładem:

Jeśli deweloper umieszcza np. 10 mieszkań w portalach, to cały czas jest w sprzedaży 10 mieszkań. Ale jeśli podpisze umowę pośrednictwa sprzedaży z pięcioma agencjami, które będą reklamować jako swoje mieszkania bez podawania dokładnego adresu to wówczas w portalach będzie liczba 60 mieszkań (10 szt od dewelopera i 50 szt od agencji).

W rzeczywistości nie ma nadmiaru mieszkań, ponieważ te które są w sprzedaży nie spełniają wymagań klientów – są za duże a tym samym za drogie.

Problemem nie jest rzekomy nadmiar mieszkań lecz ciągle spadający Wskaźnik Optymizmu Konsumentów. Przy takich nastrojach nabywców trudno oczekiwać zwiększonej liczby transakcji na rynku nieruchomości; przecież mieszkania ,,nie uciekną”.

Ilość mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców jest jedną z niższych w Europie i dlatego daleko nam jest do nadprodukcji mieszkań.

---

Tomasz Jaczewski ETJ Nieruchomości

www.villabianca-bialoleka.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nowoczesny dom w starej stodole?

Nowoczesny dom w starej stodole?

Autorem artykułu jest Sławomir Dąbrowski

Nie ma chyba w Polsce miast lub wsi, w których nie straszyłyby zagracone, przydomowe warsztaty, stare stodoły, opuszczone gajówki i fabryki. Coraz więcej osób widzi jednak potencjał tych nieruchomości i postanawia zmienić ich przeznaczenie.

W starych budynkach gospodarczych i przemysłowych powstają więc domki dla gości i zachwycające, nowatorskie domy rodzinne. Jak przeprowadzić i sfinansować taką inwestycję?

Wiosną wiele osób zaczyna budowę domu lub przynajmniej o niej myśli. Większość decyduje się na standardowe nieruchomości – różnią się jedynie powierzchnią czy stylem. Jednak jest też grupa odważnych osób, które nie chcą mieszkać w zwykłym domu i szukają czegoś bardziej oryginalnego. Coraz większą popularnością cieszą się w Polsce domy w dawnych budynkach gospodarczych i przemysłowych. Moda ta przyszła do nas z Zachodu, gdzie od lat inwestorzy przekształcają w domy stare fabryki, stodoły, a nawet kościoły. Duży wpływ na zainteresowanie takimi inwestycjami w Polsce mają też popularne programy telewizyjne, które przedstawiają właśnie takie projekty.

Choć zdaje się, że mało kto w naszym kraju zdecydowałby się na zamieszkanie w starym kościele i przebudowanie ołtarza na sypialnię, a nawy bocznej na łazienkę, to nie brakuje osób, które interesują się starymi stodołami, gajówkami, altanami i fabrykami. Choć efekty modernizacji takich budynków mogą być zachwycające, to trzeba się jednak przygotować na wiele pracy, aby je osiągnąć.

W stylu industrialnym czy blisko natury?

Pierwszymi budynkami przemysłowymi, które zaczęto w Polsce przebudowywać na mieszkania były stare fabryki, w których tworzono lofty. Pierwsze powstały w Bytomiu, później w Łodzi, a następnie moda na industrialne wnętrza zapanowała w całej Polsce. Jednak stare fabryki cieszą się zainteresowaniem nie tylko dużych deweloperów. Mniejsze z nich adaptowane są na budynki mieszkalne także przez indywidualnych inwestorów. Nic dziwnego – stare fabryki dają wiele możliwości aranżacji ze względu na dużą przestrzeń i wysokość pomieszczeń.

Jednym z problemów może być jednak fakt, że część tych budynków jest wpisana do rejestru zabytków. Oznacza to, że przy remoncie takiego obiektu potrzebna będzie zgoda wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków. Inwestor będzie więc musiał wykazać się umiejętnościami negocjacyjnymi w rozmowach z urzędnikami. Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) zauważa też, że do tego typu inwestycji niezbędne będą większe środki niż w przypadku standardowych nieruchomości. Koszy takiego remontu są bowiem dosyć wysokie, ponieważ tego typu prac nie wykonują zazwyczaj małe firmy, ale więksi wykonawcy. Jeśli więc ktoś marzy o zamieszkaniu w dawnej fabryce, ale nie chce zmierzyć się z konserwatorem zabytków, musi poszukać obiektu nie wpisanego do rejestru.

Są też osoby, które na budynki mieszkalne adaptują obiekty gospodarcze znajdujące się najczęściej przy gospodarstwach rolnych lub służące do działalności gospodarczej. Nierzadko na działkach znajdują się altany, składy, stare warsztaty. Wiele osób postanawia je przerobić na domki dla gości czy mieszkania dla dorastających dzieci. Są też inwestorzy, którzy stawiają na oryginalność i postanawiają zamieszkać w starych stodołach, czy młynach. Bardzo często są to budynki murowane, o dużej powierzchni, wysokie, a więc, podobnie jak fabryki w miastach, dające duże możliwości aranżacyjne. Ten trend także przyszedł do Polski z Zachodu, głównie z Wielkiej Brytanii. Według Związku Firm Doradztwa Finansowego tego typu inwestycji w naszym kraju nie ma jeszcze dużo. Jednak częstotliwość poruszania tematów domów w starych budynkach gospodarczych i przemysłowych na forach internetowych wskazuje na spore zainteresowanie takimi nieruchomościami.

Od fabryki do domu krok po kroku

Adaptacja budynków gospodarczych i przemysłowych na mieszkalnie nie jest niestety zwykłym remontem. Większość prac jakie należy wykonać, na przykład wstawianie ścian, wykonanie otworów okiennych, zamontowanie instalacji, wymaga pozwolenia na budowę. Ale to dopiero część „papierkowej roboty”.

Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy obiekt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to aby zmienić przeznaczenie budynku, należy złożyć stosowny wniosek od Urzędu Miasta (gminy). Jeśli takiego planu nie ma, to konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie należy zgłosić zmiany w sposobie użytkowania odpowiedniemu organowi. Jeśli budynek znajduje się na działce rolnej, wymagane jest też złożenie wniosku o wyłączenie jej z użytkowania rolnego. Budynku gospodarczego lub przemysłowego nie można samowolnie przekształcić w dom. Za takie działania grozi bowiem kara.

A jak sfinansować tak nietypową inwestycję? Związek Firm Doradztwa Finansowego pociesza, że jeśli ktoś nie ma wystarczających środków własnych, to możliwe jest skredytowanie takiej nieruchomości, choć jest to nieco trudniejsze, a procedura trochę się różni niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego. - Skredytowanie takiego celu jest możliwe, jednak wybiega to poza ofertę standardową. Dlatego potencjalny inwestor musiałby przygotować się na kilka scenariuszy, m.in. możliwość przekazania innej nieruchomości pod zabezpieczenie udzielonego kredytu i wyższą marżę lub prowizję bankową - mówi Arkadiusz Rembowski (Money Expert, Związek Firm Doradztwa Finansowego). Także Paweł Majtkowski (Expander i ZFDF) zauważa, że uzyskanie kredytu na zaadoptowanie nieruchomości niemieszkalnej na cele mieszkalne jest trudniejsze niż w wypadku zwykłego kredytu hipotecznego. - Przede wszystkim nie w każdym banku będzie to możliwe. Duże znaczenie ma rodzaj nieruchomości jaki ma być przekształcany. O ile w wypadku adaptacji strychów większość banków chętnie skredytuje zakup i remont, o tyle gdy będzie to dotyczyło starej fabryki czy innego rodzaju hali, trudno będzie przekonać bank do sfinansowania takiej inwestycji. W niektórych wypadkach, dla szczególnie dziwnych nieruchomości, bank może nie chcieć sfinansować zakupu budynku. Może natomiast wyłożyć pieniądze na dokonanie remontu. W każdym wypadku niezbędne będzie dostarczenie dokładnej dokumentacji przebudowy. Najważniejsze elementy to pozwolenia na budowę, kosztorysy i dokumentacja techniczna. Bez tego uzyskanie kredytu na przekształcenie nie będzie możliwe – wyjaśnia ekspert.

Zrealizowanie takiej inwestycji nie jest prostym zadaniem. Należy przygotować się na starcie z biurokracją i bardziej skomplikowaną procedurę kredytowania. Jednak te trudności mogą być wynagrodzone zachwycającymi efektami po zakończeniu prac.

---

ZFDF

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Dlaczego nieruchomości w Szczecinie są tak popularne?

Dlaczego nieruchomości w Szczecinie są tak popularne?

Autorem artykułu jest Adam Kowalski

Jako, że Szczecin jest miejscowością nadmorską, a ty samym bardzo atrakcyjną krajobrazową turystycznie więc bardzo duża część mieszkańców naszego kraju wybiera to miasto jako miejsce swojego życia. To właśnie jest główną przyczyną tak dużego zainteresowania wszelkiego rodzaju nieruchomościami w Szczecinie.

Do Szczecina przybywają licznie w okresie sezonu turyści chcąc spędzić tutaj swój wypoczynek. Część z nich to ludzie, którzy widzą tutaj nie tylko doskonale przygotowaną bazę turystyczną lecz przede wszystkim dostrzegają liczne uroki samej lokalizacji tego miasta. Właśnie dlatego deweloperzy handlujący czymś takim jak mieszkania szczecińskie nie narzekają na ilość klientów.

Kolejnym powodem dużego ruchu u agentów nieruchomości jest to, że rdzenni mieszkańcy w coraz większych ilościach migrują do miast Polski, w których łatwiej znajdą pracę – najbliższy jest Poznań lecz wielu postanawia się przenieść na stałe do Warszawy czy Wrocławia. Z tego powodu wiele mieszkań szczecińskich wystawianych jest na sprzedaż – sprowadzający się do Szczecina mają dzięki temu co kupować i gdzie zamieszkiwać.

Co takiego widzą w tym mieście wszyscy Ci, którzy chcą w nim spędzić resztę swojego życia? Z całą pewnością wszystko wynika z bliskiej obecności morza, która jest przyczyną istnienia specyficznego portu (ich atmosferę bardzo cenią sobie pewne grupy ludzi), wielu okolicznych plaż oraz łatwego dostępu do tanich i świeżych ryb morskich. Czy to wystarczy? Wielu ludziom tak jednak część z nich zainteresowana nieruchomościami szczecińskimi wiąże z tym miejscem również swoje wspomnienia – piękne wspomnienia młodości i beztroskiego wypoczynku spędzanego ze znajomymi.

Przyczyn jest bardzo dużo jednak nie ulega wątpliwości, że szczecińscy deweloperzy cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem i to mimo niemałych cen, których żądają za mieszkania.

---

Zapraszam do zapoznania się z następującą tematyką:

- nieruchomości Szczecin

- mieszkania Szczecin

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl