Podział działki – aspekty praktyczne i prawne

Podział działki – aspekty praktyczne i prawne

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Podział działki jest procedurą realizowaną zarówno przez samorządy jak i osoby prywatne, która polega na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości nowych działek.

Podstawowym aktem prawnym regulującym sposób, tryb i postępowanie mające na celu podział nieruchomości jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 268 poz. 2663 z późn. zm.)
Co istotne, podziału działki można dokonać, jeśli jest zgodny z aktualnie obowiązującym planem miejscowym oraz projektowany do wydzielenie teren posiada dostęp do drogi publicznej. Częstokroć zdarza się jednak, że chcemy podzielić działkę na obszarze dla którego nie został sporządzony plan miejscowy. Wówczas zasady podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu jego uchwalenia.
Koszty podziału obciążają osobę, która ma w tym interes prawny, a więc najczęściej osoba składająca wniosek o dokonanie podziału.
Jakie grunty można podzielić?
Podziału można dokonać na wszystkich gruntach z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby:
- konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo
- wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3ha (podział dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami).
Podział działki dokonywany przez osobę prywatną wymaga złożenia wniosku o podział nieruchomości do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wraz ze wstępnym projektem podziału. Po pozytywnym zaopiniowaniu i zgodności z planem miejscowym, geodeta przeprowadza czynności właściwe dla procedury podziału nieruchomości, a więc odszukuje punkty graniczne, sporządza protokół przyjęcia granic, wykonuje właściwy projekt podziału działki, który podlega zatwierdzeniu, a następnie stabilizuje w terenie nowe znaki graniczne i sporządza protokół. Procedura podziału kończy się wydaniem decyzji zatwierdzającej podział.
Dla nowo wydzielonych działek zakładane są księgi wieczyste, jako, że od tej pory stanowią one odrębne nieruchomości.
Procedura podziału nieruchomości trwa średnio od kilku do kilkunastu miesięcy.
Sporządzenie wstępnego projektu podziału wymaga czasu oczekiwania na niezbędne dane, materiały ok.14 dni. Złożenie wstępnego projektu podziału do Urzędu – czas oczekiwania na odpowiedź: 14 dni, pozytywna oznacza rozpoczęcie prac geodezyjnych, a więc przeprowadzenie pomiarów w terenie, skompletowanie operatu podziału nieruchomości, wyznaczenie punktów granicznych w terenie, zawiadomienie sąsiadów o przyjęciu granic dzielonej nieruchomości (razem kilka tygodni).
Złożenie operatu do kontroli przez inspektora powiatowego to 14 dni oczekiwania, brak uwag oznacza możliwość złożenia go do starostwa i zatwierdzenia (14 dni). Wydanie decyzji zatwierdzającej podział przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) – 14 dni oraz kolejnych 14 na uprawomocnienie się decyzji.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości

Autorem artykułu jest Wojciech Kęcik

Oszacowania wartości nieruchomości wykonywane są przez rzeczoznawców majątkowych dysponujących wiedzą otrzymaną w wyniku specjalistycznych studiów podyplomowych, uwieńczonych praktykami zawodowymi, oraz posiadających uprawnienia nadawane po zdaniu trudnego egzaminu państwowego.

Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Osoba, która zyskała prawo do wykonywania profesji rzeczoznawcy majątkowego zostaje wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to zawód zaufania publicznego, a jego wykonawca w swojej codziennej pracy musi kategorycznie stosować się do przepisów prawa oraz kodeksu etyki zawodowej. Kluczowym wynikiem pracy rzeczoznawcy jest dokument zwany operatem szacunkowym.

Wycena nieruchomości jest zadaniem niełatwym, narzucającym konieczność wykonania wielu badań i obliczeń. Fundamentalne znaczenie ma dogłębne poznanie stanu prawnego oraz technicznego szacowanego obiektu poprzez drobiazgowe oględziny, analizę ksiąg wieczystych, a także dokumentacji budowlanej i geodezyjnej. Dalszym etapem jest sprawdzenie miejscowego rynku przez rozpatrywanie wszystkich transakcji obrotu nieruchomościami o analogicznych atrybutach przeprowadzonych w ciągu kilku minionych lat. Dopiero na tej bazie, po wykonaniu cyklu zawiłych obliczeń można zabrać się do sporządzenia opinii.

Trzeba mieć na uwadze, iż wyliczona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa może nie zgadzać się się z faktyczną ceną za jaką rzeczona nieruchomość zostanie w przyszłości zbyta. Odgrywają tu rolę rozliczne elementy, których rzeczoznawca nie jest w stanie uwzględnić przy swojej wycenie. Mimo to kategorycznie doradzamy korzystanie z pomocy rzeczoznawców majątkowych przed zdecydowaniem o sprzedaży lub nabyciu działki, domu czy mieszkania. Analiza przeprowadzona przez profesjonalistę oprócz określenia wartości pozwala ujawnić potencjalne defekty prawne, a nawet techniczne danej nieruchomości.

---

Wojciech Kęcik

http://www.wycena-poznan.pl/

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Koszty podziału nieruchomości

Koszty podziału nieruchomości

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Podział nieruchomości (działki) można rozpatrywać w wielu aspektach. Może on służyć poprawie struktury obszarowej regionów, uporządkowaniu przestrzeni, a także jako inwestycja powodująca wzrost wartości gruntów w dalszej perspektywie czasowej.

Istotą podziału nieruchomości jest wydzielenie nowych działek gruntu w granicach dotychczasowej nieruchomości podlegającej podziałowi.

Podstawowe regulacje prawne dotyczące zagadnienia podziału nieruchomości znajdują się w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z 27 sierpnia 1997r.

Koszty podziału nieruchomości obciążają osobę, która ma w tym interes prawny, osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny (podział gruntu z urzędu).

W odniesieniu do podziału gruntu dokonywanego na wniosek zainteresowanej osoby prywatnej, można wyróżnić następujące, szacunkowe koszty:

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (30-50 zł w zależności od liczby stron),

- kopia mapy zasadniczej (ok. 40 zł),

- opis i mapa (ok. 150 zł za każdą nową działkę),

- wynagrodzenie geodety, którego koszt jest uzależniony od liczby wydzielanych działek (np. 1200 zł za pierwszą, 500 za każdą następną)

Wymienione koszty mogą być różne, w zależności od położenia nieruchomości (województwo, powiat, miasto) oraz stopnia skomplikowania prac geodezyjnych.

Oprócz wydatków związanych z rzeczywisty przeprowadzeniem procesu podziału nieruchomości należy również wspomnieć o kosztach dodatkowych obciążających budżet osoby prywatnej dokonującej podziału gruntu, a mianowicie o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału. Co istotne, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może ustalić taką opłatę w drodze decyzji, dla której wysokość stawki procentowej jest określana przez Radę Gminy w uchwale w sprawie podziału nieruchomości i nie może wynosić ona więcej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości.

Tak więc, nie jest ona ustanawiana obligatoryjnie przez gminę dla każdorazowo przeprowadzonego podziału. W praktyce, opłata ta jest pobierana w przypadku gdy wartość działek nowowydzielonych jest nieporównywalnie wyższa od wartości działki sprzed podziału.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Na czym polega rozgraniczenie nieruchomości?

Na czym polega rozgraniczenie nieruchomości ?

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Nieruchomość jako cześć powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności powinna mieć konkretnie określone granice. Jednak w praktyce często można spotkać się z sytuacją gdy uległy one zatarciu wskutek upływu czasu bądź gdy istnieją jedynie na mapie lub istnieje spór między stronami co do ich przebiegu

W takim przypadku niezbędne jest przeprowadzenie postępowania w sprawnie rozgraniczenia nieruchomości, nazywane w skrócie postępowaniem rozgraniczeniowym.

Procedura rozgraniczenia nieruchomości uregulowana jest w Ustawie z dn. 17 maja 1989 – Prawo Geodezyjne i Kartograficzne oraz rozporządzeniu Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dn. 14 kwietnia 1999r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości.

Rozgraniczenie nieruchomości w sensie formalno-prawnym to jest zbiór przepisów administracyjnych prawa formalnego, który służy do urzędowego wyznaczania granicy pomiędzy sąsiadującymi ze sobą nieruchomościami. W sensie faktycznym natomiast są to czynności faktyczne geodety uprawnionego, które mają na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości, przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Proces rozgraniczenia nieruchomości na drodze postępowania administracyjnego rozpoczyna się od momentu złożenia przez zainteresowaną osobę podania do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o wszczęcie postępowania, natomiast kończy się sporządzeniem operatu rozgraniczenie nieruchomości przez uprawnionego geodetę.

Rozgraniczenia nieruchomości można dokonać również na drodze sądowej, którą prowadzi właściwy sąd rejonowy i która kończy się wydaniem postanowienia w tej sprawie.

Ustalenie przebiegu granic jest dokonywane wyłącznie przez posiadających stosowne uprawnienia geodetów mających upoważnienie ze strony wójta (burmistrza, prezydenta miasta) i następuje na podstawie dokumentów takich jak:

- odpisy z KW

- wypisy aktów notarialnych

- prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe

- ostateczne decyzje administracyjne

- szkice, protokoły graniczne, akty ugody, zarysy pomiarowe, szkice wyznaczenia granic działek.

Reasumując, rozgraniczenie nieruchomości jest postępowaniem mającym na celu ustalenie przebiegu granic. Nie dotyczy ono działań polegających na regulacji granicy wcześniej ustalonej i oznaczonej w toku innego, odrębnego postępowania, wówczas zadaniem geodety jest odnalezienie na podstawie istniejących dowodów linii granicznej na zlecenie stron będących właścicielami działek sąsiednich. Proces ten nazywany jest wznowieniem granic i nie jest przeprowadzany w toku postępowania administracyjnego.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Czynności geodety przy rozgraniczeniu nieruchomości

Czynności geodety przy rozgraniczeniu nieruchomości

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Proces rozgraniczenia nieruchomości składa się z trzech podstawowych etapów. Rozpoczyna się złożeniem przez właściciela nieruchomości do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosku o rozgraniczenie, który po pozytywnym rozpatrzeniu upoważnia geodetę do podjęcia stosownych działań.

Geodeta wykonuje szereg czynności, mających na celu ustalenie przebiegu granic. Postępowanie w sprawie rozgraniczenia nieruchomości kończy się sporządzeniem i skompletowaniem przez geodetę operatu technicznego oraz opcjonalnie:

- zawarciem ugody przez strony,

- wydaniem przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) decyzji o rozgraniczaniu nieruchomości,

- umorzeniem postępowania administracyjnego i przekazanie sprawy z urzędu
do rozpatrzenia sądowi.

Jak widać, niezwykle istotną rolę w procedurze rozgraniczenia nieruchomości odgrywa powołany przez wójta (burmistrza, prezydenta) geodeta.

Po pierwsze, geodeta wzywa strony do stawienia się na gruncie co najmniej na 7 dni przed terminem rozgraniczenia. Jest to jedyny przypadek kiedy geodeta może „wezwać" strony (wydane postanowienie o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego i upoważnienie geodety przez organ). Przy wykonywaniu innych prac lub czynności, geodeta nie ma prawa „wzywać" stron, może je „zawiadamiać", „zapraszać", „informować" itp. Bardzo ważne jest dotrzymanie 7-dniowego terminu wezwania. Termin ten powinien być dotrzymany niezależnie od okoliczności, gdyż strona może żądać ponownego przeprowadzenia czynności ustalenia granic, jeżeli nie będziemy dysponowali zwrotnym poświadczeniem odbioru wezwania w wyżej wymienionym terminie.

Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety, natomiast usprawiedliwienie wstrzymuje te czynności, nie dłużej jednak niż na okres l miesiąca. Z czynności ustalenia przebiegu granic geodeta sporządza bądź protokół graniczny, bądź ugodę w przypadku sporu, który strony postanowiły zakończyć takim dokumentem.

W toku prac przygotowawczych geodeta wykonuje (czynności przygotowawcze):

1. Zgłoszenie pracy dla ODGiK, prośba o dokumenty.

2. Analiza informacji zawartych w dokumentacji uzyskanych z ODGiK, oraz z ksiąg wieczystych i dokumentacji uzyskanej od strony.

3. Sporządzenie w razie potrzeby szkicu zawierającego informacje o przebiegu granic, uzyskanych w wyniku wcześniej wykonywanych pomiarów.

Ustalenie granic na gruncie (czynności geodety):

- sprawdzenie obecności i ustalenie tożsamości stron

- przyjęcie pełnomocnictwa udzielonego przez strony

- wywiad terenowy

Jeżeli przebieg granicy został ustalony na podstawie obwodów geodeta:

- wskazuje stronom przebieg granicy

- stabilizuje punkty graniczne

- sporządza protokół graniczny

- wykonuje pomiar granic a także trwałych elementów zagospodarowania.

Następnie, geodeta ma obowiązek sporządzić protokół graniczny, którego treść jest następująca:

1. Nazwisko i imię geodety oraz nr uprawnień

2. Nr i data postanowienia

3. Oznaczenie nieruchomości oraz określenie ich położenia.

4. Informacje dotyczące stron.

5. Wykaz i ocena dok. stanowiących podstawę ustalenia granicy.

6. Oświadczenia stron.

7. Wyniki wywiadu terenowego.

8. Szkic graniczny

9. Opis przebiegu granic

10. Opis utrwalenia punktów granicznych

11. Pouczenie stron o możliwości przekazania sprawy do sądu.

12. Omówienie skreśleń i poprawek,

13. Data sporządzenia dokumentu.

Kolejną czynnością wykonywaną przez geodetę w toku postępowania rozgraniczeniowego jest sporządzenie szkicu granicznego, który zawiera:

1. Rozmieszczenie linii i punktów granicznych oznaczonych zgodnie z opisem w protokole granicznym

2. Rysunek rzutu poziomego trwałych elementów zagospodarowania terenu.

3. Podstawowe miary określające położenie punktów granicznych względem siebie oraz elementów zagospodarowania terenu.

4. Numer działek

5. Nazwisko i imię właścicieli rozgraniczonych nieruchomości

6. Oznaczenie KW lub ZD.

7. Kierunek północy.

Czynności wykonywane przez geodetę wymagają staranności, dokładności, odpowiedzialności zarówno na etapie prac przygotowawczych jak również podczas właściwego przebiegu postępowania.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl