sobota, 7 stycznia 2017

Skuteczny zakup mieszkania na wynajem

Skuteczny zakup mieszkania na wynajem


Autor: Anna Trybek


Z wielu źródeł możemy przeczytać, że inwestycja w lokale na wynajem to bardzo korzystna lokata kapitału, która pozwala osiągnąć zysk netto na poziomie średnim sięgającym 5%. Porównując z aktualną stopą oprocentowania lokat bankowych jest to wartość mniej więcej trzykrotnie wyższa.


Statystyki pokazują, że wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej stale rosną, więc istnieje prawdopodobieństwo odsprzedaży zakupionego lokalu mieszkalnego po cenie wyższej niż cena kupna tego mieszkania. Na pierwszy rzut oka zakup mieszkania na wynajem wydaje się być pewną inwestycją, nie obarczoną żadnym ryzykiem, ale niestety tak nie jest. Janusz Korwin-Mikke często powtarza swoją anegdotę „Kto nie ryzykuje ten nie je”. Rozwój jest zawsze związany z ryzykiem, ale owe ryzyko można zminimalizować stosując się do poniższej zasady:

Cena lokalu mieszkalnego nie może być zbyt wysoka

Przed przystąpieniem do transakcji zakupu lokalu mieszkalnego inwestor powinien oszacować stopę zwrotu kapitału własnego (ROE).

ROE = (miesięczny zysk netto x 10,5 / zainwestowany kapitał własny) x 100%

Do obliczeń przyjęto założenie, że mieszkanie będzie wynajmowane średnio przez 10,5 miesięcy w roku. Miesięczny zysk netto należy obliczyć jako miesięczny zysk z najmu pomniejszony o podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni. Warto miesięczny zysk netto pomniejszyć również o kwotę związaną z naprawami i remontami mieszkania wynoszącą np. 5% wysokości najmu.

Dzielnikiem w powyższym wzorze jest zainwestowany kapitał własny, czyli im taniej uda się kupić mieszkanie, tym wyższej rentowności kapitału własnego należy się spodziewać. Należy również pamiętać, że zainwestowany kapitał własny tj. całkowita wartość poniesionych kosztów na zakup mieszkania, w skład której wchodzą: koszt lokalu mieszkalnego, koszt usługi pośrednika sprzedaży, koszt podatku PCC przy zakupie z rynku wtórnego (2% wartości nieruchomości), koszty związane z usługą notariusza, koszty wpisu do Księgi Wieczystej oraz koszty związane z remontem mieszkania, zakupem wyposażenia i jego aranżacji.

Kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej nie jest łatwe, ale jest kluczowym aspektem, aby osiągnąć założony zysk netto. Należy więc sięgać po niekonwencjonalne rozwiązania tj. zakup lokalu mieszkalnego z przetargów spółdzielni mieszkaniowej, z przetargów spółek Skarbu Państwa lub z licytacji komorniczych.

Gdzie znaleźć informacje o przetargach?

Informacje o przetargach można znaleźć na stronach internetowych spółdzielni mieszkaniowych, spółek Skarbu Państwa oraz w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej, ale także w prasie np. w Gazecie Wyborczej. Warto zaznaczyć, że spółdzielnie mieszkaniowe stosunkowo rzadko organizują przetargi na zbycie lokalów mieszkalnych, analogicznie jak spółki Skarbu Państwa. Ponadto nie każda spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi stronę internetową, więc nie o wszystkich przetargach można dowiedzieć się z Internetu. Natomiast w regulaminie przeprowadzania przetargu spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązek umieszczenia informacji o przetargu w prasie z odpowiednim wyprzedzeniem i często o niektórych przetargach można dowiedzieć się tylko i wyłącznie tą drogą masowego przekazu. W związku z czym znalezienie tego typu ofert może okazać się bardzo czasochłonne. Ale w ostatnim czasie pojawił się w sieci nowy portal internetowy, który zbiera ogłoszenia ze wszystkich w/w źródeł informacji (link do portalu znajduje się poniżej artykułu w ramce) i pomaga w skutecznym znalezieniu mieszkania w okazyjnej cenie bez poświęcenia wielu godzin na ich szukanie. W jednym miejscu są zebrane aktualne oferty zbycia mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki Skarbu Państwa drogą przetargu, a także mieszkania sprzedawane przez komornika. Warto zapoznać się z tymi ofertami, ponieważ ceny nieruchomości z przetargów czy z licytacji komorniczej są tańsze nawet o 30% od ich wartości rynkowej.

Na co należy zwrócić uwagę przy oględzinach mieszkania?

Po znalezieniu lokalu mieszkalnego w atrakcyjnej lokalizacji oraz cenie należy bardzo skrupulatnie przeprowadzić wizję lokalną. Przed podjęciem decyzji o uczestniczeniu w przetargu lub licytacji obowiązkowo należy uczestniczyć w oględzinach mieszkania. Zalecane jest, aby sprawdzić okolicę, dostępność komunikacji miejskiej, stan klatki schodowej i samego lokalu, stan instalacji, okien itp., aby dobrze oszacować koszty remontu i niezbędnego wyposażenia. Warto jest posłużyć się listą kontrolną i notować wszystkie spostrzeżenia, aby móc później na spokojnie w domu przeanalizować wszystkie wady i zalety mieszkania. Można posłużyć się szczegółowym formularzem listy kontrolnej zakupu mieszkania dostępnym do pobrania na portalu.

O czym należy wiedzieć przed przystąpieniem do licytacji?

Niezbędnym elementem zakupu mieszkania drogą przetargu bądź licytacji komorniczej jest szczegółowe zapoznanie się z regulaminem jego przeprowadzenia oraz spełnienie wszystkich jego wytycznych takich jak np.: wpłacenie wadium w określonej kwocie, w określony sposób oraz przed upływem wyznaczonego terminu. Obowiązkowo należy mieć przy sobie dokument tożsamości. Należy pamiętać, iż w przypadku uchylenia się uczestnika licytacji wyłonionego jako nabywca od zawarcia notarialnej umowy sprzedaży w terminie podanym w zawiadomieniu, organizator licytacji może odstąpić od jej zawarcia, a wadium przepada na rzecz organizatora przetargu. Pozostałym uczestnikom wadium zostaje zwrócone.

Przebieg przetargu spółdzielni mieszkaniowej i spółki Skarbu Państwa

Przetargi organizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki Skarbu Państwa mogą przybierać formę przetargu ustnego lub pisemnego, nieograniczonego lub ograniczonego, w którym osobami uprawnionymi do nabycia są np. najemcy lokali lub osoby spełniające inne kryteria opisane w regulaminie danego przetargu. Cena wywoławcza mieszkania z przetargu zazwyczaj jest sporo niższa od jego ceny rynkowej. Ponadto mieszkanie będące przedmiotem zbycia spółdzielni mieszkaniowej jest pozbawione jakichkolwiek zadłużeń w postaci niezapłaconych rachunków za media, czynsz itp. oraz z reguły jest pozbawione lokatora. Profilaktycznie warto sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa podejmuje decyzję o zbyciu lokalu mieszkalnego, które jest przeznaczone do kapitalnego remontu. Często są odłączone media, aby nie generować zbędnych kosztów dla spółdzielni.

Przed rozpoczęciem przetargu należy podpisać oświadczenie, że uczestnik zapoznał się ze stanem faktycznym mieszkania i nie będzie zgłaszał żadnych roszczeń w przypadku wygranej licytacji. W związku z czym niezwykle ważnym jest uczestniczenie w oględzinach lokalu mieszkalnego przed przystąpieniem do przetargu. W przypadku planowania zakupu mieszkania posiłkując się kredytem hipotecznym warto jest przed licytacją udać się do księgowości spółdzielni i zapytać o taką możliwość. Z reguły na przetargach spółdzielni mieszkaniowych nie ma problemu z przedłużeniem terminu spłaty pozostałej części wartości mieszkania nawet do dwóch miesięcy, jeżeli mieszkanie jest finansowane kredytem bankowym.

W ogłoszeniach o przetargach ustnych często jest podawana cena postąpienia. Warto jest przygotować się do licytacji rozpisując poszczególne kwoty postąpień zarówno w jednostce wartości mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy oraz całkowitego kosztu mieszkania. Zdarza się, że licytacja odbywa się poprzez wywoływanie tylko i wyłącznie wartości w przeliczeniu na metr kwadratowy, dobrze jest wówczas wiedzieć, o jakiej kwocie sumarycznej mieszkania jest mowa.

Ryzyko zakupu mieszkania z licytacji komorniczej

Mieszkanie z pierwszej licytacji komorniczej można nabyć w cenie o 25% tańszej niż jego wartość rynkowa, natomiast w przypadku organizacji drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi dwie trzecie ceny oszacowania nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku braku zbycia mieszkania w czasie pierwszej licytacji, nie zawsze komornik organizuje drugą licytację. Czasami jest organizowana kolejna pierwsza licytacja z ceną wywoławczą wynoszącą ¾ ceny oszacowania. Ponadto warto wiedzieć, że samo obwieszczenie licytacji komorniczej nie jest potwierdzeniem, że dana licytacja będzie miała miejsce. W przypadku dojścia do porozumienia dłużnika z wierzycielem, licytacja nie jest przeprowadzana. Komornik prowadzący postępowanie nie ma obowiązku poinformowania publicznie tego faktu, więc można przyjść na oględziny lub na samą licytację mieszkania i przysłowiowo „pocałować klamkę od drzwi”. Dlatego warto z jednodniowym wyprzedzeniem telefonicznie skontaktować się z Kancelarią Komorniczą prowadzącego postępowanie i upewnić się, że odbędą się oględziny lub licytacja danego mieszkania.

Mimo, że cena wywoławcza mieszkania z licytacji komorniczej jest atrakcyjna, należy pamiętać, że cena zakupu takiego lokalu mieszkalnego może znacznie wzrosnąć podczas trwania licytacji. Wszystko zależy od ilości osób zainteresowanych mieszkaniem oraz od ich determinacji w dążeniu do kupna. Im bardziej uczestnikowi licytacji zależy na danym mieszkaniu, tym większą cenę jest w stanie za nie zapłacić. Dlatego przed przystąpieniem do licytacji warto określić kwotę maksymalną, powyżej której należy zrezygnować. W przeciwnym wypadku, po wygranej licytacji może okazać się, że mieszkanie zostało kupione po zbyt wysokiej cenie i nie będzie możliwe osiągnięcie założonych przychodów z jego najmu.

Należy dodać, że aby uczestniczyć w licytacji komorniczej niezbędne jest posiadanie gotówki. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w kwocie wynoszącej 10% wartości kwoty oszacowania nieruchomości. Opłaty należy dokonać w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku lub można ją uiścić na konto komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Istotnym elementem przy wygraniu licytacji jest konieczność wpłacenia pozostałej części kwoty wylicytowanego mieszkania w terminie do dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się przybicia. W przypadku kredytowania mieszkania prawo pozwala na przedłużenie w/w terminu maksymalnie do miesiąca czasu. Warto jest uzyskać promesę kredytową jeszcze przed przystąpieniem do licytacji, żeby mieć pewność, że kredyt hipoteczny zostanie przyznany. Nie każdy bank posiada w swojej ofercie możliwość udzielenia kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Dobrze jest wcześniej zapoznać się z zasadami i formą przyznania tego typu kredytu, żeby ograniczyć ryzyko utraty wadium.

Najistotniejszym aspektem związanym z zakupem mieszkania z licytacji komorniczej jest ryzyko zajmowania licytowanego lokalu przez poprzedniego właściciela. Jeżeli w terminie wyznaczonym na oględziny mieszkania komornik wraz z oglądającymi nie zostanie wpuszczony do lokalu lub w trakcie oględzin można zauważyć wyraźne znaki, że lokal jest przez kogoś zamieszkiwany, wówczas istnieje duże prawdopodobieństwo, że szybko się z niego nie wyprowadzi. Prawo zabrania wyrzucenia takiej osoby na bruk przez nowego właściciela mieszkania. W takim przypadku należy uruchomić postępowanie sądowe o eksmisję. Otrzymanie zgody Sądu na eksmisję jest tylko formalnością, natomiast problem polega na tym, że gminy najczęściej nie posiadają wolnych lokali socjalnych ani tymczasowych, w wyniku czego proces eksmisji może trwać latami. Jedyną zaletą takiego stanu rzeczy jest możliwość domagania się odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokatorowi lokalu zastępczego.

Podsumowanie

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej czy z przetargu spółdzielni mieszkaniowej lub spółki Skarbu Państwa może okazać się dobrą okazją, ale równie dobrze może wiązać się z wieloma problemami, o ryzyku których była mowa w niniejszym artykule. Niewątpliwie zakup lokalu mieszkalnego drogą przetargu spółdzielni mieszkaniowej lub spółki Skarbu Państwa jest znacznie bardziej przystępny w porównaniu z licytacją komorniczą, pod kontem możliwości bezproblemowego oglądnięcia mieszkania przed przystąpienia do licytacji. Bez wątpienia warto brać udział w przetargach, ale tylko i wyłącznie będąc do nich dobrze przygotowanym. Odradza się spontanicznych zakupów nieruchomości tą drogą.


Zainteresowanym polecam wyszukiwanie ofert mieszkań na portalu http://rentierhouse.pl

Anna Trybek - wyszukiwacz ofert atrakcyjnych mieszkań na wynajem

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

wtorek, 13 września 2016

Kupno mieszkania – jak notariusz może pomóc?

Kupno mieszkania – jak notariusz może pomóc?


Autor: Monika Dywijska


Udokumentowanie decyzji o zakupie mieszkania wiąże się z koniecznością odwiedzenia kancelarii notarialnej. Pomoc notariusza jest nieodzowna, abyśmy się stali prawnymi właścicielami nieruchomości.


Kupno mieszkania – jakie dokumenty zabrać do notariusza?

Do przeniesienia własności nieruchomości w kancelarii notarialnej mogą się przydać rożne dokumenty. Szczegółów na pewno udzieli nam sam notariusz, który wcześniej poprosi o nie, aby móc sporządzić akt notarialny. Niezbędny bez wątpienia będzie dowód tożsamości, numer NIP, jak również, ewentualnie, oświadczenie z banku stwierdzające wysokość zaciągniętego kredytu oraz wysokość hipoteki.

Kupno mieszkania – obowiązki notariusza

Notariusz jest tą osoba, która ponosi odpowiedzialność za wiarygodność zawieranego aktu notarialnego oraz za jego przejrzystość. Powinien on również postępować w zgodzie z interesami obu stron, gdyż podejmowane przez niego czynności notarialne niosą za sobą konkretne skutki prawne. Notariusz w razie potrzeby ma obowiązek udzielić stronom stosownych wyjaśnień.

Notariusz ma również obowiązek zawrzeć w akcie notarialnym wniosek o wpisie do księgi wieczystej, na przykład w sytuacji, gdy treść aktu notarialnego zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej bądź zawiera ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej.

Pomoc notariusza w zapisie o współwłasności

Pomoc notariusza okaże się nieodzowna w przypadku, gdy kilka osób dysponuje prawem własności do tego samego mieszkania lub domu, co może w praktyce rodzić różne problemy. Wówczas niezbędna okaże się pisemna umowa zawarta przed notariuszem, który w akcie notarialnym zawrze wspólne ustalenia współwłaścicieli oraz zasady, według których będą się wzajemnie rozliczać. Może to być przydatne na przykład w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli będzie zamieszkiwał nieruchomość, spłacając zarazem udziały drugiego. Przed notariuszem sporządzimy także akt notarialny o współwłasności ułamkowej, która sprecyzuje, jaki jest współudział każdego ze współwłaścicieli mieszkania bądź domu.

Pomoc notariusza w zakupie mieszkania z hipoteką

Sporządzenie właściwych dokumentów u notariusza sprawi, że zakup mieszkania z hipoteką nie będzie obarczony żadnym ryzykiem. Hipoteka może bowiem zostać wykreślona na mocy odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym. Wówczas umowa jest opatrzona adekwatnym wnioskiem. W ciągu trzech dni od jej zawarcia notariusz przekazuje sporządzony akt do sądu wieczystoksięgowego.


Źródło: http://notariusz-derkowska.pl/czynnosci-notarialne/.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

wtorek, 31 maja 2016

Chcę zbudować dom - jakie formalności mnie czekają?

Chcę zbudować dom - jakie formalności mnie czekają?


Autor: Monika Dywijska


Budowa domu wiąże się nie tylko poświęceniem ogromu pieniędzy i czasu. Nie można również zapomnieć o formalnościach, jakich należy dopełnić, aby całe przedsięwzięcie mogło dojść do skutku. Niektóre z nich mogą być mniej lub bardziej uciążliwe, jednak nie są do ominięcia.


Jeszcze przed rozpoczęciem budowy należy zadbać o:

- pozwolenie na budowę – jest to warunek najważniejszy. Aby zdobyć zgodę należy złożyć stosowny wniosek w urzędzie. Powinien się w nim znaleźć projekt nieruchomości, wraz ze wszystkimi uzgodnieniami, pozwoleniami oraz opiniami. Konieczny będzie również dokument potwierdzający prawo własności lub umowa dzierżawy dotyczące gruntu, na którym ma powstać dom, a także opcjonalnie decyzję ustalającą warunki zabudowy. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do miesiąca czasu, jednak w bardziej skomplikowanych przypadkach urząd może go przedłużyć do 65 dni;

- dodatkowe pozwolenia – niezbędne są jedynie w przypadku, kiedy zamierzamy wybudować dom na terenie wpisanym do rejestru zabytków – wtedy konieczna jest zgoda konserwatora. Dodatkowe dokumenty trzeba będzie również przedłożyć, jeśli niezbędne będzie wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej. O dodatkowe pozwolenia będzie trzeba się starać w przypadku zastosowania niekonwencjonalnych rozwiązań technicznych podczas budowy.

Zdobycie pozwolenia na budowę jest oczywiście najważniejszym, ale nie jedynym krokiem, który należy wykonać decydując się na budowę domu.

Nie można również zapomnieć o:

- kierowniku budowy – tę funkcję może sprawować wyłącznie osoba ze specjalnymi uprawnieniami. To właśnie kierownik budowy odpowiedzialny będzie za zorganizowanie budowy domu, dbanie o prawidłowy i zgody z prawem przebieg każdego z etapów oraz zapewnienie bezpieczeństwa poprawności technicznej. Najbezpieczniej jest, kiedy funkcję tę sprawuje od początku do końca jedna osoba;

- zawiadomieniu o rozpoczęciu budowy – składa się w je w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego co najmniej na tydzień przed planowanym rozpoczęciem budowy;

- ostemplowaniu dziennika budowy – należy go zarejestrować i ostemplować w urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę;

- montażu tablicy informacyjnej – w jak najbardziej widocznym miejscu. Powinny się na niej znaleźć informacje takie jak numer pozwolenia na budowę, numer telefonu czy dane adresowe.

Jak można zauważyć, jest tego sporo i osoba, która buduje dom po raz pierwszy, czyli zdecydowana większość, powinna zastanowić się nad zleceniem budowy deweloperowi, który dzięki pełnomocnictwom, dopełni formalności i będzie czuwał nad przebiegiem prac.


Budową domów zajmuje się społka Diamond Properties Sp. z o.o. z Wrocławia: http://www.6-dzielnica.pl/?p=m&idg=mg,7.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Eksmisja lokatora – i co dalej?

Eksmisja lokatora – i co dalej?


Autor: Joanna Izik


Uzyskanie prawomocnego wyroku o eksmisji lokatora, który bezprawnie zajmuje naszą nieruchomość, zwykle nie oznacza końca problemów.


Prawo chroni bowiem interesy lokatorów zwłaszcza, jeśli należą oni do grupy osób o szczególnych przywilejach socjalnych. Co może zrobić właściciel nieruchomości, którą bezprawnie zajmuje lokator z wyrokiem eksmisyjnym?

Prawo do lokalu socjalnego

Wraz orzeczeniem o eksmisji sąd powinien orzec również o tym, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W pierwszej kolejności prawo do niego przyznawane jest kobietom w ciąży, osobom małoletnim, niepełnosprawnym oraz ich opiekunom zamieszkującym wspólnie z nimi, osobom chorym obłożnie, ubezwłasnowolnionym, rencistom, emerytom.

Odszkodowanie dla właściciela nieruchomości

Jak wspomnieliśmy wyżej, samo orzeczenie sądu o eksmisji nie jest równoznaczne z tym, iż lokator natychmiast opuści mieszkanie. W sytuacji bowiem, gdy gmina, która zobowiązana jest do zapewnienia eksmitowanemu lokalu socjalnego, nie dysponuje takim lokalem, lokator nie ma obowiązku opuszczenia zajmowanego lokalu.

Natomiast właścicielowi nieruchomości należy się wówczas odszkodowanie w wysokości comiesięcznego czynszu wraz z wysokością opłat związanych z utrzymaniem lokalu, które powinno mu być wypłacane aż do momentu, gdy gmina zapewni eksmitowanemu lokal.

Zgodnie z art. 18 §5 UOPL właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo domagania się odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia eksmitowanemu, bezprawnie zajmującego nieruchomość, lokalu socjalnego.

Roszczenie odszkodowawcze, z jakim może w tej sytuacji wystąpić właściciel, może obejmować nie tylko kwotę wynikającą z poniesionych strat, ale również wartość zysku, jaki właściciel osiągnąłby, gdyby mógł w pełni władać nieruchomością.

Jak ubiegać się o odszkodowanie?

Na początek właściciel lokalu musi wysłać gminie wezwanie do zapłaty odszkodowania zawierające kwotę comiesięcznego czynszu oraz ilość miesięcy, za które nie otrzymał on należnej kwoty.

Jeśli gmina nie wypłaci właścicielowi żądanej kwoty odszkodowania, właściciel ma prawo dochodzić swych roszczeń w sądzie. Stosowny pozew składa się w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji danej gminy. Jeśli jednak wysokość roszczenia przekracza kwotę 75000 zł, wówczas pozew należy złożyć do sądu okręgowego.

Należy również pamiętać, iż złożenie pozwu o odszkodowanie od gminy wiąże się z uiszczeniem opłaty sądowej w wysokości 5% wartości roszczenia.


Czytaj więcej: Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego
Źródło: Kancelaria Adwokacka Wrocław

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

czwartek, 25 lutego 2016

Formalna strona zakupu nieruchomości. Część 3: finalizacja transakcji

Formalna strona zakupu nieruchomości. Część 3: finalizacja transakcji


Autor: DoPoznania.pl


Z kim najlepiej wybrać się po odbiór swojego wymarzonego "M"! Co powinna zawierać umowa kupna-sprzedaży? Sprawdź!


Umowa przedwstępna zobowiązuje do podpisania umowy ostatecznej i czasem można odnieść wrażenie, że to tylko kwestia jednego podpisu. Jednak to właśnie finalizacja transakcji jest pod względem prawnym najtrudniejszą decyzją w całym procesie zakupu nieruchomości.

Odbiór lokalu

Odbioru lokalu nigdy nie należy dokonywać samodzielnie. Przyszły nabywca może być najbardziej dociekliwym i drobiazgowym obserwatorem, ale w celu oceny zgodności nieruchomości z projektem potrzeba profesjonalisty. Z tego powodu warto na odbiór zaprosić architekta albo eksperta budowlanego, który porówna lokal z projektem, właściwie go zwymiaruje i orzeknie o zgodności lub jej braku z projektem nieruchomości.

Jest to zaprzeczeniem obrazu nabywcy mieszkania budowanego przez reklamy deweloperów – to nie uśmiechnięty młody człowiek decyduje o zakupie, ale ktoś, kto potrafi bez emocji ocenić poziom realizacji projektu. Biorąc zresztą pod uwagę fakt, że cena nowego mieszkania uzależniona jest wprost od jego metrażu, każdy centymetr różnicy od wymiarowania to realne straty.

Umowa kupna-sprzedaży

Jeśli mieszkanie jest idealnie zgodne z projektem, użyte zostały materiały wykończeniowe o odpowiednim standardzie i prace faktycznie zostały ukończone, można podpisać umowę kupna-sprzedaży. Taka umowa musi być zawarta bezwzględnie w formie aktu notarialnego. Mówiąc w największym uproszeniu, w umowie tej deweloper zobowiązuje się do przekazania nabywcy prawa własności nieruchomości, ten natomiast zobowiązuje się do zapłaty całej należności. Poza tymi prostymi zapisami umowa notarialna kupna nieruchomości musi zawierać również:

  • oznaczenie daty zawarcia;
  • określenie nieruchomości (podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej – nie tylko adres, ale również numer wpisu w księdze wieczystej i oznaczenie sądu ją prowadzącego);
  • wniosek notariusza o dokonanie zmian w KW.

Co ważne, umowa kupna-sprzedaży nie może być zawarta pod warunkiem terminu lub zapłaty – teoretycznie więc, zobowiązany do zapłaty nie zostanie pozbawiony prawa własności nawet w przypadku nieuregulowania należności. Oczywiście deweloper w takim przypadku ma prawo dochodzić swoich roszczeń i prawo będzie stało po jego stronie, natomiast z technicznego punktu widzenia jest to ważna informacja.

W tym, momencie warto także wspomnieć, że mimo wszelkich zapisów umownych, to na nabywcy ciąży obowiązek weryfikacji stanu formalno-prawnego nieruchomości. Jeśli więc przed zawarciem umowy ostatecznej pojawiają się wątpliwości co do stanu zadłużenia nieruchomości lub jej własności, należy to dodatkowo zweryfikować.

Gwarancja i rękojmia

W chwili przekazania nieruchomości wcale nie wygasają wszystkie zobowiązania stron umowy. Ważnymi pojęciami, które przy tej okazji należy wyjaśnić, są „rękojmia” i „gwarancja”. Pierwsza jest to wynikająca wprost z przepisów prawa konieczność naprawienia wad przez dewelopera, pod warunkiem, że nie były one znane nabywcy w momencie przekazania lokalu. Gdyby deweloper się od swoich obowiązków uchylał, kupujący może bez kosztów odstąpić od umowy lub zażądać obniżenia ceny nieruchomości. Co do gwarancji zaś deweloper zachowuje swobodę działania – jej udzielenie lub nie, a także czas obowiązywania (w przypadku rękojmi to zawsze 3 lata i tylko na wady budynku, a nie np. źle wykonane wykończenia) i zakres pozostają wyłącznie w gestii sprzedawcy. Gdyby deweloper nie określił czasu obowiązywania gwarancji, należy przyjąć, że wynosi on 1 rok.

Odbiór mieszkania jest pod względem prawnym złożoną czynnością, a niemałych trudności może dostarczyć również pod kątem technicznym, dlatego na tę chwilę należy stonować emocje i w sposób obiektywny ocenić stan nieruchomości i bardzo dokładnie przeanalizować umowę – jej podpisanie kosztuje sporo, rodzi poważne obowiązki, a wycofać się z umowy nie można bez podania naprawdę ważkiej przyczyny (co byłoby tak naprawdę wykorzystaniem rękojmi).

Podsumowanie

Odbiór mieszkania i podpisanie umowy prowadzą do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Co ważne – w tym momencie nie mogą wziąć góry emocje. Zakup nieruchomości jest być może jedną z najważniejszych decyzji w Państwa życiu, dlatego tyle miejsca poświęciliśmy zarówno samemu odbiorowi, jak i umowie ostatecznej – elementom, które niesłusznie traktowane są wyłącznie jako formalność.


!!!
Podpisanie umowy ostatecznej oznacza, że nabywca zapoznał się ze stanem faktycznym nieruchomości i nie ma co do niego zastrzeżeń – nie jest więc rozsądne szybkie przeprowadzanie odbioru. Lepiej być wnikliwym i drobiazgowym, niż zlekceważyć drobne usterki.

Od przeglądania ofert aż po moment wręczenia kluczy, procedura zakupu mieszkania jest skomplikowana. Transakcje o tak dużej wartości są w specyficzny sposób zabezpieczone prawnie, a poza tym interesy dewelopera i nabywcy nie zawsze są zbieżne, co powoduje, że wszystkie umowy i procedury szczegółowe należy nie tylko wykonać, ale przede wszystkim zrozumieć. W tym cyklu staraliśmy się możliwie najprościej opisać, co po kolei dzieje się z nabywanym mieszkaniem – nie jest to bowiem wcale transakcja jednoetapowa: poszukiwania, weryfikacje, rezerwacje, umowa przedwstępna, umowa ostateczna – tak to wygląda w skrócie i choć nie każda transakcja przebiega według tego schematu, elementy te są najczęściej wspólne. Poświęcając każdemu etapowi tyle uwagi, ile rzeczywiście on wymaga, możecie się stać szczęśliwymi posiadaczami własnej nieruchomości.


dopoznania.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.