Najem na rok to polski standard?

Najem na rok albo inny stosunkowo krótki termin jest typowy dla polskiego rynku. Sprawdzamy, czy za granicą sytuacja wygląda inaczej.

Polski rynek najmu posiada kilka charakterystycznych cech. Chodzi nie tylko o stosunkowo mały udział osób wynajmujących mieszkania w ogóle społeczeństwa i niewielką popularność wynajmu domów. Dostępne opracowania wskazują również, że w przypadku Polski charakterystyczną sytuacją jest podpisywanie umów typowego najmu (nie krótkoterminowego) na stosunkowo niedługi czas. Najem na rok albo jeszcze krótszy termin okazuje się bardzo popularny. Warto dokładnie przyjrzeć się tej sytuacji i wyjaśnić jej przyczyny, które są związane między innymi z obowiązującymi przepisami. Ciekawe wydaje się też porównanie sytuacji dotyczącej naszego kraju oraz innych państw UE.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wyniki badań potwierdzają, że roczne umowy najmu nadal są najbardziej popularne w Polsce.
• W przypadku niektórych krajów europejskich (np. Francji), przepisy określają minimalny okres trwania umowy najmu.
• Pandemia COVID-19 może dodatkowo zwiększyć skłonność wynajmujących i najemców do zawierania krótkich umów.

Poniżej rozwijamy te spostrzeżenia i prezentujemy również inne ciekawe wnioski dotyczące długości trwania wynajmu polskich mieszkań.

Najem na rok nadal jest najbardziej popularną opcją

Przed odniesieniem się do sytuacji panującej w innych krajach Europy, na pewno warto poznać polskie realia dotyczące długości najmu. Osoby zajmujące się zawodowo rynkiem wynajmu mieszkań, zapewne zauważyły dużą popularność rocznych umów. O tym, że najem na rok jest popularny mówią też wyniki badania przeprowadzonego w połowie 2018 r. przez JLL oraz Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Na podstawie odpowiedzi 450 osób wynajmujących lokale mieszkalne, autorzy wspomnianego badania obliczyli, że najem na rok był opcją wybieraną przez 60% zapytanych  właścicieli „M”.

Inne popularne warianty wskazane przez uczestników ankiety to najem na czas nieokreślony (14% odpowiedzi) oraz najem na czas poniżej jednego roku, ale nie krótkookresowy (12%). Warto odnotować, że najem krótkoterminowy był wskazywany tylko przez 3% respondentów, a wynajem trwający wedle umowy 1 rok - 2 lata lub 2 lata - 5 lat odpowiednio przez 6% i 4% badanych właścicieli mieszkań na wynajem. Można przypuszczać, że obecna popularność poszczególnych okresów trwania najmu mocno nie różni się od sytuacji z połowy 2018 roku.

Nie tylko Francja mocno reguluje okres najmu lokali

Ciekawym punktem odniesienia dla informacji dotyczących Polski są dane, które regularnie podaje Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju. Informacje zgromadzone przez OECD w maju 2021 r. wskazują, że kilka krajów tej organizacji wyznacza minimalny okres trwania umowy najmu. Przykładem jest Francja, gdzie najem na rok oferowany osobie fizycznej w pewnych sytuacjach nie może być w ogóle brany pod uwagę. Na mocno uregulowanym, francuskim rynku najmu minimalny przewidywany okres trwania umowy między najemcą i wynajmującym to 3 lata w przypadku nieurządzonych lokali i domów. Jeśli mieszkanie jest urządzone (umeblowane), to analogiczny okres zostaje skrócony do 1 roku. Dlatego wielu francuskich wynajmujących woli zakupić wyposażenie lokum, aby uniknąć kłopotliwych przepisów. Innym rozwiązaniem jest wynajem dla studentów, bo w tym przypadku umowę można zawrzeć na 9 miesięcy.

Analiza danych OECD wskazuje, że umowny okres trwania najmu ogranicza również Belgia. W przypadku tego kraju, możliwe są dwie opcje - najem dziewięcioletni oraz umowa na okres do 3 lat (z terminem do 36 miesięcy swobodnie ustalanym przez strony). Trzyletni minimalny okres przewidywanego obowiązywania umowy najmu ustala z kolei Grecja oraz Norwegia. Co ciekawe, Niemcy pomimo silnego uregulowania swojego rynku najmu nie wyznaczają minimalnego okresu trwania umowy.

Pandemia COVID-19 może jeszcze skrócić umowy …

Jeżeli chodzi o nasz kraj, to warto zdawać sobie sprawę, że typowy okres najmu jednego mieszkania jest dłuższy niż wspomniany wcześniej najem na rok. W większości przypadków, jeden lokator zasiedla „M” lub jego część przez 2 lata - 3 lata. Taka sytuacja wymaga odnawiania rocznych umów. Stanowią one zabezpieczenie dla właścicieli mieszkań ze względu na prolokatorskie przepisy dotyczące np. zasad wypowiadania umowy. Krótki okres związania stron umową najmu ma pewne zalety także z punktu widzenia najemcy. Mianowicie, najem na rok zapewnia możliwość łatwiejszej zmiany lokum. Wiele osób z tego skorzystało, gdy pandemiczna obniżka czynszów pozwoliła wynająć im nieco większe lub lepiej położone mieszkanie.

Można przypuszczać, że pandemia dodatkowo wpłynie na preferencje dotyczące długości umów najmu. Niektórzy właściciele mieszkań na wynajem wskutek zwiększonej oceny przyszłego ryzyka i aktualnych kłopotów związanych np. pandemicznym zakazem eksmisji mogą stwierdzić, że najem na rok albo jeszcze krótszy termin (np. 9 miesięcy) będzie dla nich bardziej korzystny. Najemcy raczej nie będą oponować, bo w polskich warunkach wynajem mieszkania nadal jest postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe na okres przed zakupem własnego lokum.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Aneks do umowy przedwstępnej będzie koniecznością?

Czas rozpatrywania wniosków o kredyt mieszkaniowy mocno się wydłużył. Może się zatem okazać, że aneks do umowy przedwstępnej będzie konieczny.

Krajowe media informują, że ostatnio mocno wzrosło zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Miesięczne wartości umów zawieranych przez banki i nabywców mieszkań biją kolejne rekordy ze względu na szybki wzrost cen metrażu. Wysokie wyniki są notowane również pod względem liczby osób, które ubiegają się o kredyt mieszkaniowy i go otrzymują. Opisywana sytuacja sprawia, że czasem na decyzję kredytową trzeba czekać nawet 60 dni - 70 dni. Przepisy mówią, że taka sytuacja nie powinna mieć miejsca. Mimo tego, trudno w najbliższym czasie spodziewać się znaczącej poprawy. Warto zatem odpowiednio przystosować zawieraną umowę przedwstępną do obecnej sytuacji. Może ona oznaczać również preferencje dla osób płacących za lokum tylko przy pomocy własnych środków.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości) jest możliwe, ale wymaga dobrej woli ze strony sprzedającego.
• W pewnych sytuacjach, aneks do umowy przedwstępnej powinien zostać zawarty w formie notarialnej.
• Długi termin oczekiwania na decyzję kredytową sprawia, że preferowane mogą być osoby posiadające własne środki na zakup nieruchomości.

Poniżej prezentujemy więcej informacji o ważnym dokumencie, jakim jest aneks do umowy przedwstępnej. Omawiamy też przepisy regulujące wydawanie decyzji kredytowej. 

Ustawowy termin 21 dni obecnie może być czystą teorią

Kwestia dotycząca czasu rozpatrywania wniosków o kredyt hipoteczny jest ważna nie tylko dlatego, że dłuższa procedura kredytowa oznacza utrudnienia dla nabywców nieruchomości. O kłopotach, jakie czasem powoduje aneks do umowy przedwstępnej będziemy jeszcze pisać. Tymczasem warto podkreślić, że długi termin rozpatrywania wniosków o kredyty mieszkaniowe stanowi także naruszenie obowiązujących przepisów.

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (obowiązująca od 22 lipca 2017 r.) wskazuje, że kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent kredytowy w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wszystkich potrzebnych dokumentów powinien przekazać wnioskodawcy decyzję kredytową banku. Konsument może wyrazić zgodę na wcześniejsze przekazanie takiej decyzji (przed dwudziestym pierwszym dniem).

Co ważne, decyzja kredytowa wedle ustawy z dnia 23 marca 2017 r. stanowi wiążącą ofertę w rozumieniu artykułu 66 paragraf 1 kodeksu cywilnego. To oznacza, że wydanie decyzji kredytowej nie może być pochopne nawet w warunkach dużego obciążenia wnioskami kredytowymi. W 2020 r. Komisja Nadzoru Finansowego potwierdziła, że trzytygodniowy termin trzeba liczyć od dnia przekazania przez wnioskodawcę wszystkich potrzebnych dokumentów. To oznacza, że banki mogą dawać sobie więcej czasu na decyzję poprzez domaganie się dodatkowych dokumentów od klienta.

Dobre relacje ze sprzedawcą okazują się bardzo ważne …

Opisywana powyżej sytuacja sugeruje, że nabywcy nieruchomości muszą zareagować na okresowe utrudnienia poprzez podpisywanie umów przedwstępnych (w zwykłej lub notarialnej formie), które przewidują odpowiednio długi termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie umowy przedwstępne powinny też zapewniać zwrot zadatku w razie udokumentowanej, odmownej decyzji kredytowej z kilku banków. Przepisy dotyczące zadatku przewidują wprawdzie jego zwrot jeśli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za fiasko transakcji, ale dodatkowe klauzule umowne na pewno nie zaszkodzą.

Osoby, które wcześniej odpowiednio nie zadbały o zabezpieczenie swoich interesów w obliczu bankowych problemów z rozpatrywaniem wniosków, będą musiały skorzystać z opcji awaryjnej, jaką jest aneks do umowy przedwstępnej. Sprzedawcy mieszkania, domu lub działki oczywiście nie można zmusić do podpisania takiego aneksu. Dlatego bardzo ważną kwestią są dobre relacje ze wspomnianą osobą. Warto pamiętać, że może ona wysuwać roszczenia związane z zatrzymaniem zadatku po upływie pierwotnego terminu - zwłaszcza jeśli kwestie dotyczące problemów kredytowych nie zostały uregulowane w umowie przedwstępnej.

Następną bardzo istotną sprawą wydaje się forma aneksu do umowy przedwstępnej. W przypadku umów przedwstępnych podpisanych jako akty notarialne, pomoc notariusza będzie niezbędna, co wygeneruje koszty kolejnego aktu. Brak notarialnej formy aneksu do umowy przedwstępnej (mimo prawnych wymagań) będzie skutkował nieważnością przedłużenia terminu sprzedaży. Taką interpretację przepisów wynikającą z art. 77 par. 1 kodeksu cywilnego potwierdził na przykład Wyrok Sądu Rejonowego w Iławie z 27 stycznia 2016 r. (sygn. akt. I C 798/15).

Sprzedający kuszą rabatem kupców niebiorących kredytu

W ramach podsumowania, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl zwraca również uwagę, że sprzedawcy nieruchomości już zareagowali na problemy związane z wydłużonym czasem rozpatrywania wniosków o kredyt mieszkaniowy. Mianowicie osoby, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości, czasem oferują rabat dla nabywców kupujących dom, lokal lub działkę bez wsparcia banku. Brak procedury kredytowej oznacza bowiem szybszą finalizację transakcji, na której zależy np. osobom planującym przeprowadzkę. Wspomniane rabaty dla płacących „gotówką” premiują m.in. inwestorów posiadających odpowiednie środki.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Nowy Polski Ład rozrusza spółdzielnie?

Propozycje ogłoszone w programie Nowy Polski Ład będą miały znaczenie nie tylko dla deweloperów i TBS-ów (SIM-ów). Skorzystać na nich mogą również spółdzielnie.

Po upływie pewnego czasu od ogłoszenia programu Nowy Polski Ład, można już bez zbędnych emocji ocenić jego założenia. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku „mieszkaniówki”, zaprezentowane rozwiązania zrywają z promowaną jeszcze niedawno koncepcją, którą zakładała wsparcie tylko dla budownictwa czynszowego. Gwarancje wkładu kredytów mieszkaniowych i bony dla rodzin wielodzietnych z możliwością przeznaczenia na zakup lokum to pomysły, które od razu pozytywnie wpłynęły na notowania giełdowe dużych deweloperów. Warto również wspomnieć, że rząd nie porzucił pomysłu promowania społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM-ów), które po prostu będą TBS-ami w nowej odsłonie (z możliwością dojścia do własności mieszkaniowej). Nowy Polski Ład oznacza też dobre wiadomości dla rodzimych spółdzielni, które pod względem aktywności inwestycyjnej nie mogą zaliczyć ostatnich lat do szczególnie udanych.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Nowy Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni.
• Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny.
• Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt.

Poniżej piszemy więcej o ewentualnym znaczeniu programu Nowy Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych.

Większe rodziny wybiorą zakup lub budowę domu

Ocena rozwiązań mieszkaniowych, które zawiera Nowy Polski Ład (zwany też Nowym Ładem) jest utrudniona, ponieważ nie znamy jeszcze odpowiedzi na kilka zasadniczych pytań. Na razie wiadomo, że zarówno społeczny bon mieszkaniowy, jak i rodzinny bon mieszkaniowy dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci będzie można przeznaczyć na wkład w spółdzielni mieszkaniowej. Można przypuszczać, że rodziny wielodzietne najbardziej będą zainteresowane wykorzystaniem sporych pieniędzy (np. 100 000 zł) na zakup lub budowę domu. Spółdzielcza oferta może natomiast wzbudzić większe zainteresowanie ze strony bezdzietnych par i rodzin „2+1”.

Single bardzo nie skorzystają na rządowej pomocy

Informacje zaprezentowane przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii wskazują, że bony planowane w ramach programu Nowy Polski Ład zapewnią dofinansowanie tylko na spółdzielczy wkład mieszkaniowy. To oznacza, że wkład budowlany w spółdzielni mieszkaniowej (na nowe mieszkanie własnościowe) nie będzie dofinansowywany. Nie wiemy natomiast, jak będzie wyglądała możliwość wykorzystania rodzinnego bonu mieszkaniowego na zakup spółdzielczego własnościowego prawa albo kupno nowego „M” od spółdzielni na wolnym rynku. W tych dwóch przypadkach, raczej nie powinno być problemów z dofinansowaniem, które wedle założeń będzie wypłacał ZUS.  

Wiadomo również, że społeczny bon mieszkaniowy z opcją wykorzystania go na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu będzie miał następującą wartość:

• jednoosobowe gospodarstwa domowe - 5 000 zł
• małżeństwo bez dzieci - 10 000 zł
• małżeństwa z jednym dzieckiem - 25 000 zł
• małżeństwo z dwojgiem dzieci - 40 000 zł

W kontekście powyższych kwot warto wspomnieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dokładnie nie określa, ile powinien wynosić wkład mieszkaniowy. Osoby ubiegające się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zwykle muszą jednak wnieść kwotę stanowiącą 20% - 30% kosztów budowy mieszkania. Mowa o kosztach, które dopiero będą poniesione albo zostały odpowiednio zwaloryzowane od czasu zakończenia budowy (według wartości rynkowej lokalu).  

Jeżeli przyjmiemy, że koszt budowy spółdzielczego lokum wynosi 4500 zł/mkw., a mieszkanie interesujące małżeństwo z jednym dzieckiem ma 50 mkw., to można obliczyć, że społeczny bon mieszkaniowy (25 000 zł) sfinansuje ponad jedną trzecią wymaganego wkładu mieszkaniowego (4500 zł/mkw. x 50 mkw. x 30% = 67 500 zł). W przypadku singla zamierzającego zasiedlić nową kawalerkę o powierzchni 30 mkw., analogiczny wynik będzie dużo gorszy, gdyż bon społeczny sfinansuje mniej niż jedną ósmą wymaganych środków. Dla samotnych osób, które dodatkowo nie posiadają zdolności kredytowej, Nowy Polski Ład nie będzie mieszkaniowym przełomem.

Spółdzielnie mieszkaniowe będą badały sytuację

Raczej trudno spodziewać się, że społeczny bon mieszkaniowy oraz cały program Nowy Polski Ład mocno zmieni spojrzenie naszych rodaków na kwestie związane z własnością nieruchomości. Nadal pozostanie ona najbardziej preferowanym wariantem. Tym niemniej, opisywana powyżej pomoc finansowa może sprawić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania stanie się nieco bardziej popularne. Jeżeli popyt na lokatorskie „M” odpowiednio wzrośnie, to krajowe spółdzielnie prawdopodobnie rozważą nowe inwestycje, na które obecnie można otrzymać tani kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Od popularności społecznych bonów mieszkaniowych będzie zależało między innymi to, czy spółdzielnie poprawią swoje wyniki inwestycyjne. Miniony rok był dla nich trudny ze względu na pandemię COVID-19. Warto jednak pamiętać, że budownictwo spółdzielcze w naszym kraju od dawna boryka się z problemami. Przez ostatnie lata liczba mieszkań, które spółdzielnie rozpoczęły dla swoich członków była następująca:

• 2010 r. - 4 644
• 2011 r. - 2 263
• 2012 r. - 2 059
• 2013 r. - 1 389
• 2014 r. - 1 362
• 2015 r. - 1 285
• 2016 r. - 2 187
• 2017 r. - 2 746
• 2018 r. - 2 312
• 2019 r. - 2 058
• 2020 r. - 1 638

Nie mamy wprawdzie dokładnych informacji, ale można przypuszczać, że większość rozpoczynanych lokali dla członków spółdzielni to mieszkania własnościowe. Spółdzielnie sprzedają też lokale na wolnym rynku, które GUS dolicza do wyników dotyczących deweloperów (jako mieszkania na sprzedaż i wynajem).

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wynajem domów w Polsce nadal jest rzadkością?

Wynajem domów w Polsce nadal jest mało popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy, jak wyglądają jego perspektywy - również na tle innych krajów.

W polskich warunkach, najem nieruchomości mieszkaniowych kojarzy się przede wszystkim z lokalami mieszkalnymi. Trudno się temu dziwić, ponieważ wynajem domów nadal jest niezbyt popularny. Niemniej jednak, warto przyjrzeć się wspomnianej formie wynajmu. Nawet jej niewielki, trzyprocentowy udział w całym polskim rynku najmu oznacza bowiem, że wynajmowanych domów jest co najmniej 20 000 - 30 000. Postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego wynajem domów w naszych realiach nadal jest stosunkowo mało popularny. W tym kontekście warto odwołać się do sytuacji panującej w innych krajach Unii Europejskiej i OECD.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem.
• Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne.
• Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

Poniżej rozwijamy te trzy wątki i prezentujemy inne ciekawe informacje dotyczące rynku domów na wynajem (nie tylko polskiego).

W większych miastach wynajem domów jest powszechniejszy

Próby oszacowania tego, jak powszechny jest w Polsce wynajem domów bywają dość trudne z uwagi na silne rozproszenie rodzimego rynku najmu. Nawet w przypadku o wiele większego rynku wynajmu lokali, problemy z dostępem do informacji dają o sobie znać. Jeżeli chodzi o wynajem domów i jego popularność, to można bazować głównie na porównaniu liczby ogłoszeń w sprawie domów do łącznej liczby anonsów dotyczących najmu nieruchomości mieszkaniowych. Taka analiza ofert, które znajdują się na popularnych serwisach ogłoszeniowych sugeruje, że udział domów w całym polskim rynku najmu oscyluje obecnie na poziomie 3% - 5%. Nieco wyższym wynikiem cechują się duże miasta. Przykładowo, na terenie Warszawy wynajem domów odpowiada za około 6% - 7% całego rynku najmu.

Relatywnie niewielkie zainteresowanie, jakim cieszy się wynajem domów w Polsce sprawia, że stawki czynszowe są stosunkowo atrakcyjne. Chodzi zwłaszcza o porównanie względem czynszów dotyczących dużych mieszkań. Niewielki dom liczący sobie np. 90 mkw. - 110 mkw. na terenie jednej z bardziej odległych dzielnic Warszawy (np. Wawer, Białołęka lub Targówek) można wynająć już za około 3000 zł - 3200 zł miesięcznie. Do tego czynszu trzeba jeszcze oczywiście doliczyć koszt mediów. Niestety, część ogłoszeniodawców zastrzega, że preferują klientów firmowych (np. przedsiębiorców szukających kwaterunku dla pracowników).

Mini-hotele robotnicze i biura w domach to nowe rozwiązania

Można przypuszczać, że w perspektywie ostatnich kilku lat zainteresowanie wynajmem domów wzrosło. Był to splot kilku czynników. Chodzi między innymi o wzrost zamożności społeczeństwa, który sprawił, że więcej osób stać na wynajem całego domu. Najprawdopodobniej pewną rolę odgrywa też zainteresowanie dobrze zlokalizowanymi domami jako budynkami, gdzie można uruchomić np. małe przedszkole albo nawet działalność biurową.

Wzrost czynszów za nieruchomości biurowe sprawił, że niektóre firmy przeniosły się do wynajętych domów. Takie „biuro-domy” można spotkać np. na stołecznym Mokotowie. Ciekawym zjawiskiem wydaje się także popularność wynajmu starszych domów jako kwater dla imigrantów zarobkowych (np. z Ukrainy). Niestety, taka działalność bywa uciążliwa dla sąsiadów, niezgodna z prawem i nie zawsze jest odpowiednio rozliczana pod względem podatkowym.

Spory wpływ na najem domów ma poziom urbanizacji kraju

Nie ulega wątpliwości, że wciąż stosunkowo niewielka popularność, jaką cieszy się wynajem domów w Polsce to po części efekt uwarunkowań kulturowych. Wielu rodaków uznaje bowiem najem za zło konieczne i rozwiązanie akceptowalne do czasu uzbierania pieniędzy na wkład własny. Z takiego punktu widzenia, wynajem domu jest mało atrakcyjny, mimo że stawka czynszowa za 1 mkw. bywa relatywnie niska. Większość Polaków w kontekście domu myśli tylko o zakupie lub budowie. Nieco inna sytuacja dotyczy przykładowo Stanów Zjednoczonych, gdzie ponad jedna trzecia domów jednorodzinnych jest wynajmowana.

W przypadku Polski, prawdopodobnie pewne znaczenie mają też kwestie związane z podażą domów. Warto pamiętać, że nasz kraj wyróżnia się stosunkowo wysokim udziałem lokali mieszkalnych w całym zasobie mieszkaniowym. Mowa o wyniku 45%, który jest wyższy od średniej obliczonej dla krajów OECD (41%). Istotnym czynnikiem może być także stosunkowo niski wskaźnik urbanizacji, czyli udział ludności mieszkającej na terenach miejskich. Współczynnik urbanizacji dotyczący Polski (60%) jest znacznie niższy od średniej dla państw OECD (81%) i UE (75%). Taka sytuacja sprawia, że dużą część pustych domów jest stosunkowo trudno wynająć (również na potrzeby firmowe). Problemów z wynajmem nie mają tylko właściciele budynków jednorodzinnych zlokalizowanych na terenie największych miast oraz w ich bezpośrednich okolicach.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to TBS-y po liftingu?

Rząd zamierza położyć duży nacisk na społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM-y). Wyjaśniamy, czy mocno różnią się one od TBS-ów.

Osoby zainteresowane rynkiem mieszkaniowym zapewne już słyszały, że rząd zamierza uruchomić i promować tak zwane SIM-y, czyli społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Odpowiednie przepisy dotyczące tych instytucji na początku bieżącego roku weszły w życie. Warto dodać, że Nowy Polski Ład również nawiązuje do kwestii SIM-ów. Mniejsze gospodarstwa domowe mają bowiem otrzymać społeczny bon mieszkaniowy, który będzie można wykorzystać między innymi do opłacenia partycypacji w społecznej inicjatywie mieszkaniowej. Rodziny wielodzietne dzięki rządowej dotacji też będą mogły sfinansować partycypację z SIM. Samo słowo partycypacja potwierdza, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe mają wiele wspólnego z dość popularnymi TBS-ami. Towarzystwa budownictwa społecznego przez 25 lat swojego działania zbudowały ponad 100 000 mieszkań, ale mają dość zróżnicowane opinie (m.in. ze względu na stosunkowo wysoki czynsz). Sprawdzamy, czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe nie powielają najważniejszych wad TBS-ów.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat.
• Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę.
• Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

Poniżej rozwijamy zaprezentowane wcześniej informacje dotyczące SIM-ów oraz zasad ich funkcjonowania.

SIM-y oraz TBS-y łączy bardzo wiele rozwiązań

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to ważny temat, ponieważ stworzenie podstaw do funkcjonowania takich instytucji miało miejsce dopiero niedawno. Zostały one wprowadzone do porządku prawnego poprzez nowelizację ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). Obowiązująca od 19 stycznia 2021 r. ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa wskazuje, że tworzenie nowych TBS-ów jest już niemożliwe. Wcześniej stworzone towarzystwa budownictwa społecznego w myśl nowych przepisów są już traktowane jako społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Takie instytucje mogą jednak pozostać przy dotychczasowej nazwie (TBS).

Analiza nowych przepisów wskazuje, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe w dużym zakresie opierają się na wcześniejszej konstrukcji prawnej TBS-ów. W bardzo wielu przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. po prostu dokonano zmiany polegającej na wprowadzeniu nowej nazwy instytucji (społeczna inicjatywa mieszkaniowa zamiast towarzystwa budownictwa społecznego). Niezmieniona pozostała natomiast generalna koncepcja zakładająca, że stabilny najem mieszkania jest możliwy po wniesieniu zwrotnej partycypacji wynoszącej do 30% kosztów budowy.

Zmianie nie uległa również zasada, zgodnie z którą czynsz dla lokatorów SIM/TBS oprócz bieżących kosztów zarządzania budynkiem musi również pokrywać koszty związane z kredytem inwestycyjnym zaciągniętym na budowę. Dlatego można przypuszczać, że społeczne inicjatywy mieszkaniowe będą cechowały się dość wysokim poziomem stawek czynszowych w przeliczeniu na 1 mkw.

Rozliczanie partycypacji stanowi spory atut …

Z drugiej strony, na pewno trzeba pamiętać, że ustawodawca wprowadził też kilka ważnych zmian, które odróżniają społeczne inicjatywy mieszkaniowe od towarzystw budownictwa społecznego. Bardzo ważną kwestią wydaje się możliwość rozliczania partycypacji. Nowe przepisy wskazują, że możliwe jest rozliczenie partycypacji w ramach:

• długookresowej obniżki czynszu (to rozwiązanie dostępne tylko dla osób w wieku emerytalnym)
• tymczasowej obniżki czynszu
• stopniowego dojścia do własności mieszkania

Wszystkie powyższe warianty są przeznaczone dla osób, które wynajmują mieszkanie społeczne co najmniej od pięciu lat i nie posiadały dłuższych zaległości czynszowych w czasie ostatnich 60 miesięcy. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą nie zgodzić się na rozliczenie partycypacji poprzez obniżenie czynszu jeśli przez co najmniej pięć lat przed spłatą kredytu inwestycyjnego (na budowę bloku) pobierały one niski czynsz.

Warto pamiętać, że rozliczenie partycypacji z SIM/TBS będzie możliwe dopiero po całkowitej spłacie wcześniejszego kredytu na budowę bloku. Ta sama zasada dotyczy rozliczenia partycypacji w ramach przejścia na umowę najmu instytucjonalnego i późniejszej spłaty pozostałej wartości mieszkania przy pomocy comiesięcznych rat. Osoba decydująca się na najem instytucjonalny i spłatę lokalu będzie mogła dojść do własności „M” w czasie krótszym niż 10 lat, o ile możliwości finansowe jej na to pozwolą. Trzeba równocześnie zaakcentować pewien negatywny aspekt dochodzenia do własności mieszkania z SIM. Mianowicie, umowa najmu instytucjonalnego nie zapewnia prawa do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego w razie eksmisji.  

Promowanie SIM-ów pochłonie aż 1,5 mld zł

Zaproponowane przez rząd zasady rozliczania partycypacji, a zwłaszcza dochodzenia do własności mieszkań społecznych, za pewien czas będą wzbudzały większe zainteresowanie. Opcja stopniowego dochodzenia do własności lokali jest bowiem przewidziana dla umów najmu, które społeczne inicjatywy mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego w ramach nowych inwestycji podpiszą od 1 stycznia 2022 r. Takich umów może być całkiem sporo w porównaniu do wcześniejszej aktywności TBS-ów. Rząd zapewnia spore wsparcie finansowe na nowe inwestycje. Mowa o dofinansowaniu dla samorządów z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Wspomniany fundusz przeznaczy nawet 1,5 mld zł na rozwój budownictwa społecznego w ramach SIM-ów oraz TBS-ów.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.