Nieruchomości blog : Nieruchomości

czwartek, 25 lutego 2016

Formalna strona zakupu nieruchomości. Część 1: rozpoznanie sytuacji prawnej

Autor: DoPoznania.pl

Wybór własnych czterech kątów to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Aby mieć pewność dobrego wyboru trzeb przejść przez wiele etapów, a pierwszym z nich powinno być rozpoznanie sytuacji prawnej nieruchomości. Sprawdź co musisz zrobić, aby ograniczyć koszty i uniknąć problemów.

Zakup nieruchomości nie jest tylko kwestią złożenia kilku podpisów. Proces zakupu zaczyna się od poszukiwań i przez wiele etapów pośrednich prowadzi do przekazania kluczy. Jeśli chodzi jednak o stronę formalną całego przedsięwzięcia, to jej ciężar w dużej mierze spoczywa na nabywcy: to obowiązkiem kupującego jest sprawdzić stan prawny nieruchomości, to kupujący musi mieć pewność, że umowy pojawiające się po drodze są naprawdę uczciwe i nie naruszają jego interesu.

Oczywiście pierwszym i najważniejszym krokiem jest znalezienie interesującej inwestycji. Tu nieocenioną pomoc stanowią czasopisma branżowe z ogłoszeniami, informacje na stronach deweloperów czy pośredników oraz serwisy internetowe, takie jak dopoznania.pl, gdzie można zapoznać się z szeroką ofertą nowych mieszkań i domów.

Po dokonaniu wyboru interesujących ofert mieszkaniowych koniecznie trzeba ocenić ich sytuację formalno-prawną. Na tym etapie oczywiście wciąż można porównywać kilka ofert, które po przejrzeniu wielu zostały uznane za najkorzystniejsze, ale ponieważ pracy jest przy tym sporo, najlepiej kontrolować w ten sposób pojedyncze nieruchomości, które są najbardziej interesujące. Wybierające własne M warto rozważyć skorzystanie z programów wsparcia rządkowego. Najczęściej tworzone są one w celu obniżenia bariery finansowej dla planujących zakup własnego mieszkania. Obecnie obowiązuje program Mieszkanie dla Młody, który cieszy się rosnącą popularności. Szczegółowy opis tego programu oraz planowanych na 2015 rok zmian w jego funkcjonowaniu można znaleźć na stronie serwisu www.dopoznania.pl w zakładce MdM.

Wybrawszy najbardziej interesującą ofertę, należy zweryfikować w podstawowym zakresie stan prawny nieruchomości. Pomocne do tego będą dwa dokumenty: księga wieczysta i – w zależności od ich dostępności – plan zagospodarowania przestrzennego albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Księga wieczysta

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem opisującym stan nieruchomości. Znając numer księgi wieczystej można zweryfikować stan prawny zarówno pod kątem prawa własności, a więc dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i czy osoba, która sprzedaje parcelę jest faktycznie jej właścicielem, jak również można przekonać się o braku występowania wad. Najczęściej pojawiającymi się wadami prawnymi działek są służebność drogi koniecznej i prawo do przechodzenia lub przejeżdżania przez działkę w celu dotarcia do sąsiednich posesji. Teoretycznie oczywiście takie informacje nie wykluczają jeszcze zakupu działki, ale z pewnością negatywnie wpływają na jej atrakcyjność i dają asumpt do negocjacji ceny.

MPZP i SUiKZP

Zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) są udostępniane przez urzędy gmin, właściwe ze względu na położenie nieruchomości.

Każdy MPZP określa przeznaczenie każdej nieruchomości (np. usługi, zabudowa mieszkalna, teren rekreacyjny, teren przemysłowy itp.), możliwą formę zabudowy (np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza), a także przeznaczenie sąsiadujących terenów. Z planu można również wyczytać obowiązujące ograniczenia w parametrach zabudowy działki (np. rodzaj zabudowy, jej wysokość, jaką część działki można zabudować itp.). W przypadku działek zakwalifikowanych jako budowlane inwestycja jest najprostsza od strony prawnej, natomiast na działkach rolnych czy leśnych może być nawet niemożliwa. Przy sprawdzaniu planu zagospodarowania przestrzennego należy upewnić się również co do przebiegu dróg w pobliżu działki – tutaj trzeba szukać kompromisu: droga jest pożądana, ale autostrada nieopodal domu na pewno nie jest miłą perspektywą. W planach zagospodarowania przestrzennego będą oznaczone także sąsiadujące nieruchomości o charakterze inwestycyjnym lub przemysłowym. W większości przypadków należy unikać ich sąsiedztwa, ponieważ nigdy nie ma gwarancji co do charakteru działalności, jaka zostanie rozwinięta obok domu.

Miejscowe plany zawierają kluczowe informacje, które powinny wpłynąć na ostateczną decyzję o zakupie wybranej nieruchomości. Popełniony na tym etapie błąd może kosztować utratę komfortu zamieszkania oraz spadek wartości nieruchomości, kiedy dotychczas niezagospodarowana okolica nagle zacznie zmieniać się w strefę usługowo-przemysłową.

Przy braku miejscowych planów, koniecznie trzeba sprawdzić zapisy Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy. Choć nie mogą być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę, to są podstawą do sporządzania miejscowych planów, a znajdujące się w nich wytyczne dają dość dokładny obraz przyszłego zagospodarowania analizowanego terenu i jego sąsiedztwa.

Po wykonaniu tych kilku stosunkowo prostych, ale wymagających niekiedy sporo czasu czynności możecie Państwo mieć pewność, że nieruchomość jest bezpiecznym zakupem pod względem prawnym i możecie przystąpić do dalszych procedur, które już realnie przybliżają Państwa do zakupu nieruchomości.

!!!

Decyzja o wyborze konkretnej nieruchomości nie może być podyktowana jedynie subiektywnymi upodobaniami, ale należy też zwrócić uwagę na podstawowe aspekty prawne:

A: stan prawny wynikający z Księgi Wieczystej

B: możliwość sfinansowania zakupu z wykorzystaniem dopłat z programu MdM

C: osadzenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego

To trzy podstawowe zadania do wykonania: one pozwalają na znaczne ograniczenie kosztów zakupu i uniknięcie ewentualnych komplikacji wynikających z problemów natury prawnej

dopoznania.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

środa, 3 lutego 2016

Zmiany w sprzedaży gruntów

Autor: dniedzwiecki

1 maja 2016 roku przestaną obowiązywać zezwolenia na nabywanie gruntów dla obywateli państw unijnych, stąd data wejścia nowej ustawy o ustroju rolnym została przesunięta z 1 stycznia na 30 kwietnia 2016 r. Ustawa ogranicza obrót prywatną i państwową ziemią rolną.

Według resortu rolnictwa państwowa ziemia jest wykorzystywana do celów spekulacyjnych, a polscy rolnicy mają zbyt niskie dochody, by móc nabywać ziemię. Biuletyn Informacji Publicznej opublikował projekt ustawy pod nazwą: „O wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw", który wprowadza na 5 lat zakaz sprzedaży państwowej ziemi.

Ziemię rolną będą mogli nabywać tylko rolnicy indywidualni, czyli osoby posiadające kwalifikacje rolnicze, osobiście pracujące w gospodarstwie rolnym, prowadzące gospodarstwo do 300 hektarów, które mieszkają w danej gminie co najmniej od 5 lat. Wyjątkami od zasady będą osoby bliskie zbywcy, Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych będzie mógł wydać zgodę na nabycie gruntów innym podmiotom, gdy zbywający wykaże, że nie było potencjalnych kupców wśród rolników, nabywca wykorzysta ziemię na prowadzenie działalności rolniczej oraz nie będzie nadmiernej koncentracji ziemi w jednym ręku.

Zadaniem ustawy ma być wyeliminowanie z rynku osób, które ziemię traktują głównie jako lokatę kapitału, w praktyce będzie skutkować paraliżem rynku gruntów rolnych. Uderzy ona w rolników mających ziemię wokół największych miast, którzy żyją z jej stopniowej sprzedaży inwestorom budującym domy jednorodzinne i deweloperom.

Resort rolnictwa zamierza walczyć z procederem nabywania ziemi przez cudzoziemców przy pomocy podstawionych osób, dlatego ziemi nie będzie można sprzedać przez dziesięć lat od zakupu. W wypadku wcześniejszej sprzedaży ziemi Agencja Nieruchomości Rolnych przejmie grunty, wypłacając rolnikowi równowartość pieniężną. Agencji będzie również przysługiwało prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej (obecnie tylko powyżej 5 hektarów), otrzyma prawo kontroli spółek posiadających grunty rolne i uzyska prawo pierwokupu akcji i udziałów takich spółek (z wyjątkiem giełdowych). W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego do spółki osobowej, ANR będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej należącej do tej spółki.

Sprzedaż gruntów z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych, czyli 1,5 mln ha, zgodnie z nowym projektem będzie zawieszona, jednak ziemię będzie można dzierżawić za wyjątkiem: gruntów odrolnianych, które mają być przeznaczone na cele publiczne np. pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowe, obiekty sportowe oraz działek do 1 hektara oraz domów i mieszkań.

Na razie wciąż obowiązuje ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, więc prywatni właściciele ziemi rolnej mogą handlować nią bez ograniczeń. Nowy minister rolnictwa Krzysztof Jurgiel po objęciu stanowiska wstrzymał wszelkie transakcje dotyczące państwowej ziemi znajdującej się w zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych, kontynuowane będą transakcje na zaawansowanym etapie, w których doszło już do sporządzenia wycen. W rękach Agencji jest ok. 96 tys. ha gruntów, z czego 66 tys. ha znajduje się w granicach administracyjnych miast.

Wiceminister Zbigniew Babalski zaznaczył, że: "Nie będzie to ostateczna ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, przez cztery miesiące nie da się stworzyć kompleksowej ustawy, która na długie lata ureguluje i wyjaśni wszystkie problemy związane z kształtowaniem ustroju rolnego.” Ustawa to projekt przejściowy, który zabezpieczy polską ziemię przed spekulacyjnym obrotem. Projekt skierowano do konsultacji społecznych.

Artykuł powstał przy współpracy z serwisem: http://www.karpatia.net.pl/

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkanie – lepiej kupić czy wynająć?

Autor: dniedzwiecki

Własne „m” to przepustka do lepszego świata. Jeśli masz swoje mieszkanie możesz spokojnie pracować, założyć rodzinę, żyć. Zdobycie mieszkania w dzisiejszych czasach nie jest łatwe, niemniej jednak warto się postarać. Wśród możliwości jakie daje rynek nieruchomości jest kupno bądź wynajem lokalu mieszkalnego. Poznaj wady i zalety obu tych opcji.

Kupno mieszkania lub domu to marzenie większości młodych ludzi. W obecnej sytuacji ekonomiczno-politycznej mało kogo stać na zakup mieszkania za gotówkę, a co za tym idzie niezbędne jest posiłkowanie się kredytem hipotecznym. I tutaj pojawia się problem jakim jest spełnienie wszystkich wymagań banku. Aby uzyskać kredyt trzeba mieć wkład własny oraz umowę o pracę, która opiewa na sumę gwarantującą regularną spłatę rat kredytu. Uzyskanie tych dokumentów dla wielu młodych Polaków jest bardzo trudne, aczkolwiek nie niemożliwe. To jednak dopiero początek drogi do własnego „m”. Kiedy już uda się uzyskać kredyt i kupić mieszkanie lub dom trzeba nastawić się na konieczność spłaty rat kredytu hipotecznego przez kolejnych kilkanaście, a niekiedy nawet kilkadziesiąt lat. To spory problem, zwłaszcza w tak niepewnej ekonomicznie sytuacji jaka panuje w naszym kraju. Niemniej jednak własne mieszkanie to wartość, której nie można przecenić, stąd też warto zaryzykować i, jeśli to tylko możliwe, sięgnąć po kredyt na mieszkanie.

Niestety wiele młodych rodzin nie jest w stanie spełnić wszystkich wymagań banków, przez co nie mają one szans na kredyt mieszkaniowy. W takim wypadku pozostają starania o pozyskanie mieszkania socjalnego, komunalnego lub poszukanie mieszkania do wynajęcia. Wynajem mieszkania może być bardzo wygodnym sposobem na przeczekanie do czasu, gdy uda się spełnić wymagania kredytowe banku. Warto jednak zaznaczyć, że wynajęcie mieszkania ma też wiele pozytywnych cech. Przede wszystkim w dowolnym czasie można zamienić lokum na większe – jeśli np. powiększy się rodzina i jeden pokój to już za mało. Ponadto wynajmowane mieszkanie gwarantuje większą mobilność, aniżeli w przypadku mieszkania własnościowego. Znacznie łatwiej jest zerwać umowę najmu i przenieść się do innego miasta, aniżeli sprzedać mieszkanie własnościowe lub mieszkanie z obciążoną hipoteką. W dzisiejszym świecie, kiedy tysiące ludzi wyjeżdża do pracy za granicę, na rynku pojawiło się dużo mieszkań do wynajęcia. Często właścicielom zależy bardziej na tym, by ktoś dbał o mieszkanie, niż na zarobionych pieniądzach na wynajmie. Dlatego też nierzadko lokale udostępniane są za niewielkie pieniądze, co pozwala na wygodne mieszkanie i równoczesne oszczędzanie na własne „m”.

Niezależnie od tego czy mieszkanie jest własnościowe czy wynajęte pozwala na stabilizację. Choć największym marzeniem większości Polaków jest własne lokum, często to wynajęte jest równie dobrym rozwiązaniem. Warto o tym pamiętać podpisując umowę najmu. Zawsze może okazać się, że to pierwszy krok do mieszkania własnościowego.

Artykuł powstał przy współpracy z serwisem:
https://www.pkn.org.pl/

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Nowe osiedla mieszkaniowe – czy dobre dla każdego?

Autor: Artykuły Specjalne

Rosną jak grzyby po deszczu, każdego roku oddawane są wielu nowym mieszkańcom i jednocześnie nic nie zapowiada, że tempo ich powstawania w najbliższym czasie zwolni.

Nowe osiedla mieszkaniowe oraz nowe mieszkania na sprzedaż są dostępne dla zainteresowanych na terenie całej Polski. Jeżeli interesują cię nowe mieszkania - Warszawa, Poznań, Wrocław czy Szczecin to tylko kilka miast, gdzie są one dla ciebie dostępne – jest w czym przebierać!

Nowe inwestycje mieszkaniowe realizowane są w szczególności na obrzeżach dużych miast, rzadziej w ich centrach. Te na przedmieściach charakteryzują się przede wszystkim przystępnymi cenami i dzięki temu też wyróżniają się tak dużym powodzeniem wśród kupujących. Jednak zamieszkanie w takiej lokalizacji ma też swoje wady, które należy wziąć pod uwagę. Czy nowe osiedla mieszkaniowe są najlepsze dla każdego?

Sprawdź infrastrukturę

Przede wszystkim nowe mieszkania na sprzedaż w Szczecinie, Poznaniu, Wrocławiu i w innych miastach, są położone w miejscach, które nie są aż tak dobrze skomunikowane z centrum. Zdarza się, że rosnące w danej lokalizacji osiedla stają się nadmiernym obciążeniem dla komunikacji publicznej oraz dróg – zapchane autobusy, korki na drogach, a tym samym dużo straconego czasu są jednym z minusów, ale trzeba pamiętać o tym, że nie jest tak zawsze – te kwestie należy zawsze dokładnie sprawdzić, najlepiej osobiście.

Minusem może być również brak dostępu do odpowiedniego zaplecza dla rodziców – przedszkola, szkoły, żłobki są zwykle położone dalej, a tym samym dostęp do nich jest czasochłonny. Warto też wrócić uwagę na kwestie związane ze sklepami oraz punktami usługowymi, aby na zakupy nie trzeba było wybierać się w długą podróż, a także terenami rekreacyjnymi.

To tylko część „grzechów” nowych osiedli mieszkaniowych. Zatem jeżeli myślisz o zakupieniu własnego „M” na takim właśnie osiedlu, wtedy warto dokładnie przypatrzeć się temu, jakie jest otoczenie. Dla wielu osób brak szkół nie jest dużym problemem, ale kwestie dojazdu czy sklepów zawsze powinny być brane pod uwagę.

Praktyczna i dobra wiedza w sieci - Artelis.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

środa, 6 stycznia 2016

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera?

Autor: BezpiecznyZakupNieruchomosci.pl

Przy zakupie mieszkania lub domu od dewelopera, tj. na rynku pierwotnym czyha na nas wiele potencjalnych zagrożeń. Poniżej prezentujemy główne kwestie, które wymagają czujności przed podjęciem decyzji o zakupie.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera?

Na inwestora na rynku pierwotnym czeka wiele przykrych niespodzianek. Choć wydawać by się mogło, że zakup nowego domu lub mieszkania jest „czystą” sprawą, nierzadko w praktyce pojawiają się poważne problemy. W tym artykule omówimy z braku miejsca tylko kilka najważniejszych i pojawiających się najczęściej.

Sprawdzić dewelopera

W biznesie jest zwyczajną sprawą, że przy okazji każdego większego kontraktu wnikliwie prześwietla się kontrahenta. Dzięki temu można wycofać się wcześniej z ryzykownej transakcji albo przynajmniej wynegocjować sobie korzystniejsze warunki. Nie inaczej jest w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym – rynek mieszkaniowy jest trudny i wymaga olbrzymiego kapitału, a nie każdy deweloper takim dysponuje. To, co jest ważne, to jednak nie tylko sytuacja finansowa, ale również prawna, bo może się okazać, że deweloper już jest skonfliktowany z inwestorami, co łatwo może przerodzić się w problemy natury ekonomicznej również w przyszłości. Deweloperzy mają obowiązek udzielić inwestorom pełnych informacji o swoich zobowiązaniach, konfliktach prawnych i sytuacji finansowej. Dodatkowymi źródłami informacji są raporty i sprawozdania, które deweloper, jako przedsiębiorstwo działające w formie spółki, musi składać regularnie, a które są jawne. Oczywiście każdemu deweloperowi będzie można coś zarzucić, a im więcej buduje, tym więcej będzie miał problemów. Nie ma tutaj żadnego limitu, ale na pewno zbyt duże długi albo kilka spraw sądowych to nie jest argument za zakupem nieruchomości od danej firmy.

Finansowanie inwestycji

Bezpieczeństwo finansowe przy zakupie nieruchomości to kwestia pierwszej wagi. Dziś prowadzone inwestycje są finansowane pośrednio – z rachunków powierniczych o charakterze otwartym lub zamkniętym. Ten drugi typ jest zdecydowanie korzystniejszy dla inwestora, ponieważ gwarantuje 100% zwrotu kosztów po upadłości dewelopera lub zerwaniu umowy. W przypadku rachunków otwartych dobrze jest wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia – nawet jeśli podniosą one nieco koszt inwestycji, będą stanowiły gwarancję wypłaty poniesionych kosztów przynajmniej w większości.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej

W tym przypadku szczególna uwagę należy zwrócić na trzy elementy: opłaty, terminy i kary. Umowa przedwstępna precyzuje między innymi kiedy i za ile zostanie przekazane prawo własności. Obejmuje także określenie cech przedmiotu transakcji, czyli podstawowy opis cech technicznych mieszkania lub domu. Załącznikiem do umowy może być plan, który później będzie podstawą dokonania odbioru technicznego. Co ważne – deweloper może uzależnić przekazanie prawa własności od uregulowania przez inwestora określonych opłat. Należy więc sprawdzić ich wysokość i daty uiszczenia. Ponadto warto skupić się na tym, jakie konsekwencje pociągnie za sobą opóźnienie w realizacji inwestycji i jakie są kary przewidziane za niedotrzymanie zobowiązań przez obie strony – tutaj często dochodzi do sformułowania zapisów asymetrycznych, czyli takich, które przewidują kary, jeśli z umowy wycofa się inwestor, ale nie deweloper. Warto też zadbać o to, aby w umowie znalazł się zapis dotyczący możliwości jej wypowiedzenia przez inwestora, jeśli ten nie otrzyma kredytu z banku – na etapie umowy deweloperskiej banki często nie podejmują jeszcze wiążących decyzji, a cenę za ich niezdecydowanie w przypadku wielu umów musi później ponieść inwestor.

Sprawdzenie stanu technicznego

Ostatni z ważnych punktów. Na fali emocji łatwo przeoczyć drobne niedociągnięcia lub błędy, a może się okazać, że po podpisaniu umowy już niczego się nie da z nimi zrobić. Dlatego odbioru nigdy nie dokonuje się samodzielnie, ale tylko i wyłącznie ze wsparciem udzielanym przez profesjonalistów z branży budowlanej. To im powierza się zadanie oceny zgodności aspektów technicznych z planem, samemu skupiając się na pozostałych cechach mieszkania. Jeśli odstępstwa od planu są duże, inwestor ma prawo zrezygnować z zakupu albo zażądać obniżenia ustalonej wcześniej ceny. W praktyce zdarza się to rzadko, ale jednak zdarza – warto dmuchać na zimne i odbiór potraktować bardzo, ale to bardzo poważnie.

To oczywiście nie wszystko, ale zdecydowanie w tych momentach najłatwiej o błąd. Jeśli więc chcesz kupić bezpiecznie mieszkanie od dewelopera, nie zapominaj o tym, że bezpieczeństwo transakcji zależy głównie od Ciebie. Jeżeli jesteś zainteresowany tą tematyką zajrzyj na nasz blog gdzie znajdziesz dużo cennych wskazówek: http://bezpiecznyzakupnieruchomosci.pl/blog/

Bezpieczny Zakup Nieruchomości

tel. +48 600 325 275

kontakt@bezpiecznyzakupnieruchomosci.pl

www.BezpiecznyZakupNieruchomosci.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.