Rozbudowa domu będzie hitem w 2021 roku?

Wiele wskazuje na to, że rozbudowa domu będzie rozwiązaniem nieco częściej wybieranym przez Polaków. Opisujemy ciekawe aspekty związane z taką inwestycją.

Ostatnie trzy lata upłynęły pod znakiem rekordowo szybkiego wzrostu kosztów budowy domów jednorodzinnych. Ostrożne szacunki wskazują, że od początku 2018 r. do końca 2020 r. budowa własnych „czterech kątów” średnio podrożała o 20% - 30%. Kolejny, kilkuprocentowy wzrost miał miejsce na początku 2021 roku i był związany z wprowadzeniem nowych norm dotyczących energochłonności. Trudno się zatem dziwić, że w obliczu wspomnianych zmian i dodatkowego wzrostu cen działek budowlanych z poprzednich lat, wielu Polaków będzie myślało o alternatywnych sposobach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Przykładem jest adaptacja budynku niemieszkalnego lub rozbudowa starszego domu. Mowa o domu, który został kupiony w celu rozbudowy lub oddziedziczony. Eksperci portalu NieruchomosciSzybko.pl prezentują podstawowe informacje prawne dotyczące rozbudowy. Warto również dowiedzieć się, ile domów co roku jest rozbudowywanych w Polsce.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Roczna liczba domów rozbudowywanych przez Polaków jest stosunkowo mała.
• Opisywana sytuacja sugeruje, że problem stanowią bariery formalne.
• Usunięcie wspomnianych barier mogłoby ułatwić wielu osobom zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Przygotowany artykuł poniżej prezentuje więcej ciekawych informacji, które dotyczą rozbudowy domów jednorodzinnych (wykonywanej przez prywatnego inwestora).

Rodacy co roku rozbudowują około 1000 domów …

Ciekawy temat, jakim jest rozbudowa domu dość rzadko gości w branżowych analizach. Najpierw warto zatem sprawdzić, o jak dużej skali tego zjawiska w ogóle mówimy. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w ostatnich latach prywatni inwestorzy zakończyli rozbudowę następującej liczby starszych domów:

• 2009 r. - 1 324 domy
• 2010 r. - 1 295 domów
• 2011 r. - 1 278 domów
• 2012 r. - 1 360 domów
• 2013 r. - 1 459 domów
• 2014 r. - 1 251 domów
• 2015 r. - 1 254 domy
• 2016 r. - 1 275 domów
• 2017 r. - 1 281 domów
• 2018 r. - 1 109 domów
• 2019 r. - 1 339 domów
• 2020 r. - 1 294 domy

Powyższe dane dotyczą zarówno domów rozbudowanych na podstawie pozwolenia, jak i zgłoszenia budowlanego. Analizowane statystyki GUS-u wskazują, że liczba dokonywanych rozbudów już od dłuższego czasu pozostaje względnie stała, ale równocześnie jest niewielka w skali całego kraju. Chodzi zwłaszcza o porównanie z liczbą domów, które co roku są rozpoczynane przez prywatnych inwestorów.

Rozbudowa domu na zgłoszenie stanowi rzadkość

W świetle powyższych informacji rodzi się pytanie, czy rozbudowa domu nie mogłaby być popularniejsza. Można bowiem przypuszczać, że liczba rodzin zainteresowanych rozbudową starszego domu jest w skali roku większa niż tylko 1000 - 1500. Możliwość łatwej rozbudowy nabiera szczególnego znaczenia w kontekście wspomnianego już wzrostu kosztów zakupu działki oraz cen materiałów budowlanych i robocizny. Pewne znaczenie ma również kontekst społeczny. Jest on związany z wyludnianiem się mniejszych miejscowości i coraz większą liczbą pustych domów z czasów PRL-u, które można by lepiej zagospodarować.

Informacje przekazywane przez osoby zajmujące się na co dzień tematyką pozwoleń budowlanych sugerują, że problem stanowią nieprecyzyjne przepisy. W tym kontekście warto pamiętać, że rozbudowa domu rozumiana jako zmiana skutkująca powiększeniem kubatury budynku, co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. Trzeba też nadmienić, że prawo budowlane pod pojęciem budowy obiektu budowlanego rozumie również jego odbudowę, rozbudowę i nadbudowę.

Nowelizacja przepisów prawa budowlanego z 2015 r. wprowadziła możliwość rozbudowy domu na podstawie zgłoszenia budowlanego. Istnieje jednak wymóg związany z tym, że nawet po zakończeniu inwestycji zakres oddziaływania budynku nie powinien przekraczać granic działki. Stanowi to problem na przykład wtedy, gdy zabudowa jest gęsta, a wymagane odległości względem granicy działki nie mogą zostać utrzymane. Praktyka pokazuje również, że urzędy ostrożnie podchodzą do opcji, jaką jest rozbudowa domu na zgłoszenie. Taka sama sytuacja dotyczy również budowy nowego domu na zgłoszenie. W przypadku rozbudowy, dodatkowy kłopot stanowią m.in. nieprecyzyjne przepisy dotyczące warunków technicznych.  

Największym problemem bywają kwestie formalne

Wiele osób zainteresowanych tematem rozbudowy starszego domu niestety napotkało poważniejsze utrudnienia niż tylko konieczność uzyskania zgody budowlanej. Przykład stanowią kłopoty związane z brakiem dokumentacji potwierdzającej legalność budowy. Takie problemy zniechęcają potencjalnych inwestorów, mimo że 19 września 2020 r. weszły w życie regulacje ułatwiające legalizację samowoli budowalnych w przypadku budynków użytkowanych co najmniej od 20 lat (artykuł 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).

Jeszcze ważniejszym utrudnieniem mogą być niejasne przepisy dotyczące warunków technicznych. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, że rozbudowywane domy nie muszą spełniać wszystkich współczesnych wymagań technicznych. Niestety, możliwość stosowania takiego wyjątku wzbudza kontrowersje i staje się przyczyną sporów z urzędnikami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Przełożone eksmisje: czy dłużnicy będą bezkarni?

Tarcza antykryzysowa wskazuje, że eksmisje zostały odłożone w czasie aż do końca pandemii. Właścicielom mieszkań może nie podobać się takie rozwiązanie.

W związku z pandemią koronawirusa, rząd wprowadził wiele regulacji, które wydawałyby się mało prawdopodobne w innych okolicznościach. Przykład może stanowić tymczasowy zakaz eksmisji. O fakcie, że eksmisje zostały odłożone w czasie, krajowe media informują dość rzadko. Większym zainteresowaniem w kontekście najmu cieszą się między innymi specjalne dodatki mieszkaniowe dla najemców. Warto też wspomnieć o nieaktualnych już rozwiązaniach takich jak np. zakaz wypowiadania umowy najmu i podnoszenia czynszu do 30 czerwca 2020 r. Odroczone eksmisje to zmiana prawna, która z całą pewnością jest najbardziej uciążliwa dla właścicieli mieszkań. Nie chodzi tutaj wyłącznie o osoby wynajmujące swoje prywatne lokum. Warto również pamiętać, że najem mieszkań prowadzą między innymi gminy. W przypadku lokali należących do samorządów, zaległości czynszowe są częstym zjawiskiem, co bardzo dobrze potwierdzają dane GUS. Wszystko wskazuje jednak, że czynszowi dłużnicy jeszcze przed dłuższy czas będą praktycznie bezkarni.  

Nasz artykuł w dużym skrócie: 

• Zakaz eksmisji dłużników prawdopodobnie będzie obowiązywał do końca pandemii. 
• Właściciele mieszkań na wynajem raczej nie mogą oczekiwać odszkodowania za straty ze strony państwa. 
• Na czas pandemii zostały wstrzymane również licytacje komornicze dotyczące domów i mieszkań. 

Poniżej piszemy więcej o tym, jak pandemia utrudnia radzenie sobie z uciążliwymi dłużnikami. Wyjaśniamy również, jak można dojść z nimi do porozumienia.  

Wyjątki od zakazu eksmisji dotyczą dużych inwestycji

Tytułem wstępu warto wyjaśnić, że ograniczenia związane z możliwością przeprowadzania eksmisji nie obowiązują od samego początku pandemii. Zostały one wprowadzone na mocy tak zwanej tarczy antykryzysowej 2.0, czyli ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 568). Ten akt prawny dodał do głównej „epidemicznej” ustawy z 2 marca 2020 r. artykuł 15zzu mówiący, że: „w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego”. Takie brzmienie przepisu przekładającego eksmisje wskazuje, że odblokowanie procedury eksmisyjnej może zająć jeszcze sporo czasu. Wszystko będzie bowiem zależało od dalszego przebiegu pandemii.

Cytowany artykuł 15zzu ustawy z 2 marca 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 374) przewiduje pewne ograniczenia w zakresie stosowania zakazu eksmisyjnego. Chodzi przede wszystkim o eksmisje związane z realizacją dużych inwestycji publicznych (tzn. budową drogi, lotniska, linii kolejowej, budowli przeciwpowodziowych oraz Centralnego Portu Komunikacyjnego). Wyjątek stanowi punkt wskazujący, że eksmisje mimo pandemii mogą dotyczyć osób stosujących przemoc w rodzinie. Wydaje się, że ustawodawca zapomniał natomiast o lokatorach, którzy np. demolują mieszkanie bezradnego właściciela albo skutecznie utrudniają życie sąsiadom.

Właściciele lokali nie otrzymają łatwo rekompensaty

Prywatni właściciele mieszkań na wynajem mogą narzekać nie tylko na przepisy, które blokują np. eksmisje lokatorów niszczących własność. Warto również wspomnieć o trudnościach, jakie będzie powodowało ewentualne wyegzekwowanie od państwa odszkodowania za opóźnioną eksmisję. Mowa o sytuacji, w której gmina wskazała pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny dla dłużnika, ale eksmisja nie może się odbyć ze względu na koronawirusowe obostrzenia. Można przypuszczać, że w związku z brakiem możliwości wykonania eksmisji, niektórzy właściciele mieszkań będą namawiali dłużników do dobrowolnej wyprowadzki - przykładowo za cenę częściowego umorzenia długów związanych z czynszem.

Innym kompromisowym rozwiązaniem jest zaproponowanie kłopotliwemu lokatorowi mniejszego „M” o gorszym standardzie i niższym czynszu, do którego będzie się on mógł dobrowolnie przeprowadzić. Można jednak przypuszczać, że wiele zadłużonych osób nie skorzysta nawet z takiej ugodowej propozycji licząc na to, że pandemia potrwa przykładowo przez kolejny rok, a rząd nie zmieni przepisu wstrzymującego eksmisje. Sposobem wpłynięcia na opornego najemcę może być złożenie pozwu dotyczącego eksmisji. Gdy wyrok eksmisyjny się uprawomocni, to komornik będzie mógł wszcząć postępowanie eksmisyjne. W takiej sytuacji, lokator będzie miał pewność, że zaraz po zakończeniu stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii zostanie podjęta próba opróżnienia lokalu przez komornika. Dlatego część właścicieli wynajmowanych mieszkań już teraz składa pozew o eksmisję zakładając, że do końca okresu zagrożenia sanitarnego uda się załatwić wszystkie (nierzadko przewlekłe) formalności.

Pandemia wpłynęła też na licytacje nieruchomości …

Dobrym uzupełnieniem dla omawianej kwestii jest też informacja dotycząca licytacji nieruchomości przez komorników. Wiele osób nie zdaje sobie bowiem sprawy z tego, że pandemia wstrzymała też licytacje komornicze nieruchomości mieszkaniowych. Informacji na ten temat nie znajdziemy jednak w specjalnych „epidemicznych” ustawach z 2 marca 2020 r. lub 31 marca 2020 r. Niedawno dodany artykuł 952 (1) paragraf 5 kodeksu postępowania cywilnego wskazuje natomiast, że licytacji domu lub lokalu zamieszkiwanego przez dłużnika nie można przeprowadzać przed upływem 90 dni od zakończenia stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Upadłość konsumencka - co będzie z mieszkaniem?

Coraz więcej osób interesuje się awaryjnym rozwiązaniem, jakim jest upadłość konsumencka. Wyjaśniamy w jaki sposób dotyczy ona nieruchomości mieszkaniowych.

Nagłe pogorszenie koniunktury gospodarczej prawdopodobnie skutkowało wzrostem liczby osób, które interesuje upadłość konsumencka. Pełen wpływ tej sytuacji na statystyki będzie widoczny za pewien czas. Aktualnie dostępne dane statystyczne wskazują natomiast, że liczba upadłości konsumenckich wyraźnie wzrosła w drugiej połowie minionego roku. Tylko w grudniu 2020 r. upadłość konsumencką ogłosiło niewiele mniej osób niż przez cały 2015 rok. Można oczekiwać, że w bieżącym roku padnie kolejny rekord dotyczący liczby nowych upadłości konsumenckich. Dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, w jaki sposób upadłość konsumencka wiąże się z nieruchomościami mieszkaniowymi (lokalami i domami). Wiedza na ten temat może przydać się nie tylko osobom, które na skutek koronawirusa wpadły w finansowe kłopoty.    

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wzrost liczby upadłości konsumenckich w 2020 r. wiązał się m.in. ze zmianą przepisów korzystną dla dłużników.
• Nieruchomość mieszkaniowa lub gruntowa podlega likwidacji (sprzedaży) w celu pokrycia długów osoby objętej upadłością konsumencką.
• Po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego, dłużnik otrzyma kwotę pozwalającą mu na wynajęcie lokum w tej samej okolicy przez 1 rok - 2 lata.

Poniżej przedstawiamy więcej informacji o tym, dlaczego upadłość konsumencka jest coraz częstsza. Wyjaśniamy również, jakie zasady dotyczą nieruchomości w czasie trwania tej procedury.

Zmiany prawne z 2020 roku ułatwiły sytuację dłużników

Najpierw warto przytoczyć dane Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej (COIG), które dobrze pokazują, jak popularna ostatnio stała się upadłość konsumencka. Według COIG, liczba konsumentów, którzy ogłosili upadłość z roku na rok rosła następująco:

• 2015 r. - 2112
• 2016 r. - 4434
• 2017 r. - 5535
• 2018 r. - 6570
• 2019 r. - 7944
• 2020 r. - 13 084

Warto pamiętać, że zmiany obowiązujących przepisów wywarły spory wpływ na powyższe wyniki. Ze względu na restrykcyjne regulacje, przed 2015 rokiem upadłość konsumencka była zupełną rzadkością. Pierwsza zmiana liberalizująca zasady upadłości konsumenckiej miała miejsce na początku 2015 r. „Jednym z jej celów było umożliwienie ogłoszenia upadłości przez osoby posiadające tylko jednego wierzyciela i usunięcie kłopotliwych barier finansowych (m.in. dzięki możliwości tymczasowego sfinansowania kosztów postępowania przez Skarb Państwa)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W 2020 r. ustawodawca wprowadził kolejne zmiany prawne, które są bardziej kontrowersyjne. Nowe przepisy (obowiązujące od 24 marca 2020 r.) skutkują tym, że upadłość konsumencką może ogłosić również osoba, która doprowadziła do swojego bankructwa umyślnie lub na skutek rażącego niedbalstwa. „Taki dłużnik będzie jednak musiał dłużej regulować zobowiązania w ramach ewentualnego planu spłaty (przez 3 lata - 7 lat zamiast do 3 lat)” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nieruchomość odgrywa kluczową rolę podczas upadłości

Jeżeli natomiast chodzi o znaczenie nieruchomości podczas złożonej procedury, jaką jest upadłość konsumencka, to warto nadmienić, że już we wniosku upadłościowym dłużnik musi podać wykaz majątku (również nieruchomego) wraz z szacunkową wyceną. Po wydaniu przez sąd postanowienia o ogłoszeniu upadłości, syndyk będzie decydował co do sposobu likwidacji masy upadłościowej, w której skład zwykle wchodzą także nieruchomości. W zawiadomieniu dotyczącym sposobu likwidacji nieruchomości, syndyk informuje wierzycieli oraz sąd m.in. o minimalnej cenie sprzedaży domu, lokalu lub gruntu. „Na czynności syndyka można złożyć skargę na przykład wtedy, gdy wskazana przez niego minimalna cena sprzedaży nieruchomości wydaje się zbyt mała” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Po sprzedaży nieruchomości oraz innych składników majątku dłużnika, syndyk zwykle przedstawia sądowi projekt planu spłaty wierzycieli zakładającego częściowe umorzenie długów. Ustalenie planu spłaty będzie niemożliwe, jeśli dłużnik jest w ogóle niezdolny do regulowania zobowiązań (np. na skutek ciężkiej choroby). W takiej sytuacji może dojść nawet do całkowitego oddłużenia. Co do zasady, plan spłaty będzie niemożliwy także wtedy, gdy zadłużenie jest efektem celowego działania albo dłużnik skorzystał z upadłości konsumenckiej w ciągu ostatnich 10 lat. W tych dwóch ostatnich przypadkach, sąd kierując się względami humanitarnymi lub względami słuszności może jednak podjąć decyzję o:

• ustaleniu planu spłaty wierzycieli przewidującego częściowe oddłużenie
• umorzeniu zobowiązań upadłego dłużnika bez ustalenia planu spłaty wierzycieli
• warunkowym umorzeniu długów bez ustalenia planu spłaty wierzycieli

„Obecne przepisy przewidują także możliwość osiągnięcia porozumienia między dłużnikiem nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz jego wierzycielami na drodze układu” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Dłużnik na pewno nie pozostanie bez dachu nad głową …

W ramach podsumowania, warto wspomnieć o ważnej kwestii, która wiąże się z potrzebami mieszkaniowymi dłużnika. Wiele osób, które interesuje upadłość konsumencka jako sposób wyjścia z kłopotów, niestety może obawiać się, że po sprzedaży nieruchomości przez syndyka stracą dach nad głową. Trzeba zatem nadmienić, że przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535) przewidują wypłatę na rzecz dłużnika kwoty odpowiadającej przeciętnemu kosztowi wynajmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości przez okres od 12 do 24 miesięcy. „Na taką wypłatę dokonywaną ze środków uzyskanych po sprzedaży domu lub lokalu mieszkalnego mogą liczyć dłużnicy, którzy w inny sposób nie dadzą rady zaspokoić potrzeb mieszkaniowych swoich i osób pozostających na ich utrzymaniu” - tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez problemu?

Wynajem mieszkania spółdzielczego to dość częste rozwiązanie. Wzbudza ono jednak pewne wątpliwości, które wyjaśniamy.

Zasób mieszkaniowy krajowych spółdzielni kurczy się już od lat. Wynika to m.in. z małego zainteresowania spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania w przypadku nowych inwestycji. Stosunkowo nieliczne spółdzielnie, które budują nowe lokale, często wolą to robić w modelu wolnorynkowym, konkurując z deweloperami albo od razu zakładając, że wszystkie mieszkania zostaną zakupione „na własność” przez spółdzielców. Na wielkość zasobu mieszkaniowego należącego do spółdzielni niekorzystnie wpływa również wykup starszych lokali. Jego tempo wprawdzie spadło w ostatnich latach, ale nadal jest to czynnik o dość dużym znaczeniu. Pomimo wszystkich wspomnianych okoliczności, spółdzielnie nadal dysponują zasobem mieszkaniowym liczącym około 2 mln lokali mieszkalnych. Bardzo wiele innych mieszkań należących do prywatnych właścicieli znajduje się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie. Trudno się zatem dziwić, że w Internecie dość często znajdziemy pytania o to, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez żadnych formalności. Odpowiadamy na tak zadane pytanie uwzględniając różne tytuły prawne członków spółdzielni do lokali.  

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• W swojej pierwotnej wersji, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych obligowała do uzyskania zgody na wynajem mieszkania lokatorskiego.
• Obecnie obowiązują przepisy, które są bardziej korzystne dla posiadaczy spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do mieszkania.
• W niektórych sytuacjach, trzeba jednak powiadomić spółdzielnię o prowadzonym wynajmie.

Poniżej dokładnie wyjaśniamy, kiedy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez zgody i powiadamiania spółdzielni mieszkaniowej.

Mieszkanie spółdzielcze niejedno ma imię …

Na wstępie warto przypomnieć, że członkowie spółdzielni obecnie mogą posiadać trzy różne tytuły prawne do lokali. Chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności mieszkania. Ostatnie z wymienionych praw zapewnia pełną autonomię jego posiadaczowi. To oznacza, że właściciel mieszkania w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową (mogący jednocześnie być jej członkiem), na pewno nie musi nikogo pytać o zgodę na wynajęcie lokalu (na cele typowo mieszkaniowe).

Ewentualne wątpliwości związane z najmem mogą dotyczyć dwóch innych praw. Pierwsze z nich, czyli spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania najbardziej przypomina najem i jest niezbywalne, a także nie podlega dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawo dotyczące lokalu z kolei bardziej przypomina prawo własności - między innymi ze względu na swoją zbywalność, dziedziczność i możliwość obciążenia hipoteką. Warto jednak pamiętać, że właścicielem lokali udostępnianych na podstawie dwóch spółdzielczych praw nadal pozostaje spółdzielnia. Dlatego pojawiają się wątpliwości dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można wynająć bez pytania jego właściciela o zgodę.    

Obecne przepisy są korzystne dla spółdzielcy

Wątpliwości niektórych osób dotyczące tego, czy mieszkanie spółdzielcze można łatwo wynająć, wynikają również z faktu, że przepisy regulujące działanie spółdzielni mieszkaniowych często zmieniały się w przeszłości. Chodzi zwłaszcza o wielokrotne nowelizacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W pierwotnie ogłoszonej wersji tego aktu prawnego (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) znajdował się artykuł 9 ustęp 7 dotyczący spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wówczas mówił on, że: „Wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie całego lokalu mieszkalnego wymaga zgody spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić wyrażenia takiej zgody bez uzasadnionej przyczyny”.

Ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2002 nr 240 poz. 2058) wprowadziła zasadę, zgodnie z którą mieszkanie spółdzielcze (lokatorskie/własnościowe) może być całkowicie lub częściowo oddane w bezpłatne używanie albo wynajęte bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni. Przepisy obowiązujące od 15 stycznia 2003 r. wskazują, że zgoda spółdzielni jest wymagana tylko, gdy wynajęcie lub bezpłatne używanie będzie skutkowało zmianą sposobu korzystania z lokalu albo zmianą jego przeznaczenia.   

Identyczne zasady dotyczące wynajmu lokali spółdzielczych obowiązują również obecnie. Oznaczają one, że osoba zamierzająca wynająć mieszkanie spółdzielcze, powinna ubiegać się o zgodę spółdzielni tylko, jeżeli taki najem będzie skutkował wykorzystaniem lokum na cele inne niż mieszkaniowe (np. otwarciem w nim gabinetu lekarskiego). Spółdzielnię trzeba natomiast pisemnie powiadomić, jeśli wynajem lub bezpłatne używanie będzie miało wpływ na wysokość comiesięcznych opłat. Praktyka związana z przestrzeganiem tej zasady przez osoby wynajmujące mieszkanie spółdzielcze wygląda jednak bardzo różnie.

Restrykcje odnośnie najmu się nie pojawiły

Temat dotyczący wynajmu mieszkania spółdzielczego warto poruszyć również dlatego, że w 2016 r. pojawiały się medialne doniesienia o możliwości ograniczenia wynajmu przez posiadaczy spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali. Takie pogłoski były związane z pracami nad kolejną nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Szybko okazało się jednak, że rząd nie zamierza zaostrzać zasad, na jakich można wynająć mieszkanie spółdzielcze. Swoich wewnętrznych ograniczeń odnośnie wynajmu nie powinny wprowadzać też spółdzielnie. W tym kontekście warto przypomnieć, że statut spółdzielni mieszkaniowej określa prawa i obowiązki członków tylko w zakresie nieuregulowanym ustawą.  

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet

Mieszkania od komornika mają stać się kuszące dzięki zmianom, które zapowiada rząd. Niestety inne pomysły rządu zmniejszyły atrakcyjność takich „M”.

Krajowe media niedawno poinformowały, że mieszkania od komornika będzie można wylicytować przez Internet. Takie rozwiązanie z całą pewnością może przyczynić się do wzrostu zainteresowania mieszkaniami z licytacji komorniczej. Internetowa licytacja lokali i domów oferowanych przez komornika sprawi, że zniknie problem związany z mało dogodnym czasem lub miejscem składania ofert. Skorzystają na tym również dłużnicy, którzy dzięki wyższym cenom sprzedaży nieruchomości spłacą większą część swoich zobowiązań lub otrzymają od komornika większą nadwyżkę (różnicę ceny sprzedaży „M” oraz łącznej wartości długów). Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania od komornika stały się mniej atrakcyjne w kwietniu 2019 roku, kiedy rząd zmienił jeden z ważnych przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Prawdopodobnie już niebawem mieszkania od komornika będzie można licytować przez Internet.
• Wspomniane rozwiązanie będzie dobrowolne, ale można przypuszczać, że wykorzysta je spora część wierzycieli.
• Atrakcyjność zakupu mieszkań od komornika nadal będą jednak obniżać przepisy eksmisyjne.

Poniżej wyjaśniamy ciekawe kwestie związane z planowaną licytacją nieruchomości online i tłumaczymy, dlaczego osoby obecnie kupujące mieszkania od komornika skarżą się na przepisy eksmisyjne.

Licytacja nieruchomości online będzie dużą zmianą …

Mieszkania od komornika mają stać się bardziej atrakcyjne dzięki przepisom, które 8 grudnia 2020 r. przyjął rząd. Mowa o projekcie nowelizacji ustawy kodeks postępowania cywilnego. Wspomniany projekt zakłada, że dzięki wprowadzeniu możliwości licytowania nieruchomości online zniknie problem związany ze zmowami cenowymi kilku licytantów. Dodatkowo nowe rozwiązania dobrze wpisują się w trend cyfryzacji przyspieszony przez pandemię koronawirusa. Umożliwienie licytacji nieruchomości przez Internet obniży również koszty ich sprzedaży, co ma być korzystne dla dłużnika.  

Rząd zakłada, że mieszkania od komornika będzie można licytować przy wykorzystaniu systemu, który aktualnie już funkcjonuje w przypadku licytacji rzeczy ruchomych. Warto podkreślić, że licytacja domów, gruntów i mieszkań w trybie online nie będzie obowiązkowa. Wniosek w tej sprawie dotyczący odpowiednio pierwszego lub drugiego terminu licytacji ma składać wierzyciel. Można jednak przypuszczać, że większość wierzycieli będzie zainteresowana opcją przeprowadzenia licytacji w trybie online, bo taki wariant daje większą szansę na szybkie zakończenie sprzedaży oraz odpowiednio wysoką cenę końcową. Rząd poinformował również, że licytacje nieruchomości online będą trwały przez tydzień. Nie zabraknie więc czasu na podjęcie przemyślanej decyzji.

Nabywcy „M” narzekają na zmiany dotyczące eksmisji

Większość osób, które interesują mieszkania od komornika, zapewne ucieszy się z rządowych zapowiedzi. Tacy potencjalni nabywcy domów i lokali z komorniczej licytacji wskazują jednak na pewien problem. Mowa o zmianie przepisów eksmisyjnych z kwietnia 2019 roku, która utrudniła szybkie przejęcie nieruchomości oraz jej odsprzedaż lub remont. W tym kontekście warto przypomnieć, że były właściciel mieszkania nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz na przykład orzeczenia Sądu Najwyższego z sygnaturami III CZP 66/01, V CA 1/04 oraz III CKS 330/10). Taka kontrowersyjna sytuacja nie zmienia się już od lat mimo interwencji, które podejmował np. Rzecznik Praw Obywatelskich.

Między innymi ze względu na nieobjęcie byłych właścicieli lokali i domów ochroną przewidzianą dla lokatorów, rząd zdecydował się na zmianę art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego. W swoim poprzednim brzmieniu, artykuł 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego pozwalał na eksmisję dłużnika bez prawa do mieszkania socjalnego lub innego lokum (np. byłego właściciela lokalu) do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Począwszy od kwietnia 2019 roku, komornik musi czekać z eksmisją aż do momentu wyznaczenia przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Stanowi to problem szczególnie w przypadku gmin nieposiadających odpowiedniej liczby pomieszczeń tymczasowych. Osoby, które od dawna interesują mieszkania od komornika już uwzględniły ryzyko długotrwałej eksmisji w ramach składanych ofert. Istnieje jednak obawa, że o ewentualnych utrudnieniach eksmisyjnych nie będą wiedzieli internauci wcześniej niebiorący udziału w licytacjach komorniczych. Wraz z wprowadzeniem opcji licytowania mieszkania od komornika przez Internet, może pojawić się całkiem spora grupa takich osób.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Współwłasność mieszkania - czy stanowi problem?

Współwłasność mieszkania to dość częsta sytuacja. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak można pozbyć się kłopotliwej współwłasności.

Wbrew pozorom, współwłasność mieszkania nie jest rzadkim zjawiskiem. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w ramach spadku. Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Wiąże się to nie tylko z faktem, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Warto również zdawać sobie sprawę, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie lokalu lub domu. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona. Pokrótce wyjaśniamy, na czym polega procedura zniesienia współwłasności.

Współwłasność ułamkowa jest o wiele mniej kłopotliwa

Jeżeli chodzi o współwłasność mieszkania, to w pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na pewną kwestię. Chodzi o różnicę pomiędzy dwoma rodzajami współwłasności, czyli współwłasnością łączną oraz ułamkową. Współwłasność łączna jest mało wygodna dla współwłaścicieli ze względu na jej specyficzny (bezudziałowy) charakter. Osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Na całe szczęście, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych okazuje się o wiele częstszym wariantem. Zgodnie z artykułem 198 kodeksu cywilnego, który dotyczy współwłasności ułamkowej: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Wspomniany przepis wyjaśnia, że sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli. „Wykorzystują to między innymi specjalne firmy tanio skupujące udziały w mieszkaniach” - zauważa Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kolejny przepis kodeksu cywilnego (art. 199 KC) wskazuje natomiast, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron. „Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Współwłasność lokum znosi się notarialnie lub sądowo

Problemy jakie powoduje współwłasność mieszkania sprawiają, że wiele osób chce się jej pozbyć. Od kłopotu można uwolnić się sprzedając swój ułamkowy udział w danym lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Typowy nabywca mieszkania nie jest bowiem zainteresowany perspektywą zakupu np. 1/3 lub 1/2 nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami. Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Leszek Markiewicz ostrzega, że propozycja cenowa ze specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska.

Na całe szczęście, istnieje rozwiązanie inne niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na wskutek postępowania sądowego. Najlepiej jest wtedy, gdy współwłaściciele sami wypracują porozumienie i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami/dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe do osiągnięcia. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że taka opcja już na wstępie będzie kosztowała 1000 zł. „Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego (o zniesienie współwłasności) zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony” - zwraca uwagę Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Sprzedaż mieszkania może być jedynym rozwiązaniem

Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Warto również wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Mowa o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu własności co najmniej jednego współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział domu lub lokalu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. W praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych. Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. „Warto wiedzieć, że sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Jeśli dwa wcześniej omawiane rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. „Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Inwestycja w mieszkanie - ilu Polaków to robi?

Bardzo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że inwestycja w mieszkanie nadal jest ciekawą opcją. Sprawdzamy, ilu Polaków ją wybiera.

Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w III kw. 2020 r. inwestorzy mieszkaniowi znów powrócili na największe rynki, a inwestycja w mieszkanie ponownie stała się popularna. Świadczy o tym szybki wzrost udziału transakcji gotówkowych do poziomu notowanego już wcześniej (np. w 2019 r.). Można przypuszczać, że IV kw. 2020 r. był nieco gorszy pod względem popytu inwestycyjnego - między innymi ze względu na niepewność spowodowaną pandemią koronawirusa. Tym niemniej, miniony rok w kontekście inwestycyjnego popytu na mieszkania zakończył się lepiej niż można było oczekiwać np. wiosną. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, ilu i jakich rodaków skusiła inwestycja w mieszkanie.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Dane Ministerstwa Finansów sugerują, ilu Polaków wynajmuje lokale lub domy. Inwestycja w mieszkanie to źródło zarobku dla około 700 000 - 750 000 rodaków.
• Inne statystyki potwierdzają, że wynajem domów nadal stanowi rynkowy margines.
• Popularność najmu okazjonalnego rośnie, ale nadal nie jest to dominujący sposób wynajmowania lokali i domów.

Poniżej prezentujemy ciekawe informacje oraz statystyki, które potwierdzają nasze wnioski.

Dane Ministerstwa Finansów stanowią podpowiedź

Próba scharakteryzowania polskiego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych to ciekawe, ale jednocześnie dość trudne wyzwanie. Wynika to z faktu, że mamy niewiele danych na temat faktycznej skali wynajmu mieszkań i domów w Polsce. Pewną podpowiedź stanowią dane Ministerstwa Finansów, które co roku podsumowuje wpływy z podatku dochodowego (PIT). Wspomniany resort podaje, że złożono około 712 000 zeznań podatkowych za 2019 r. dotyczących rozliczenia najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Starsze dane fiskusa sugerują, że około 140 000 kolejnych osób rozlicza najem na podstawie tzw. zasad ogólnych. W takim przypadku, inwestycja w mieszkanie jest rozliczana podatkowo z uwzględnieniem amortyzacji i poniesionych wydatków.      

Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków faktycznie zarabia na najmie nieruchomości mieszkaniowych. Warto bowiem pamiętać, że statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują również dzierżawę i najem nieruchomości niemieszkaniowych. Wydaje się jednak, że śmiało możemy przyjąć 700 000 - 750 000, jako szacunkową liczbę Polaków wynajmujących domy lub mieszkania. Bardzo wiele takich osób posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem (często odziedziczone). Inwestycja w mieszkanie obejmująca np. 3 - 5 lokali wciąż stanowi rzadkość.

Najem domu wciąż jest stosunkowo rzadki w Polsce

Ciekawe światło na rynek wynajmu w Polsce rzucają również dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” (ThinkCo). Wspomniana analiza dostarcza nam bowiem informacji o tym, że około 70% ofert na rynku najmu stanowią mieszkania. Wynajem samodzielnych pokoi generuje z kolei jedną czwartą dostępnych propozycji.

Domy na wynajem z udziałem około dwuprocentowym, wciąż stanowią margines rynkowy. Część właścicieli takich starszych budynków współpracuje bezpośrednio np. z agencjami pracy zamieniając dom jednorodzinny w swoisty hotel robotniczy. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania, to warto nadmienić, że Polacy najchętniej przeznaczają na wynajem M2 (ok. 53% ofert), M3 (ok. 21%) oraz M1 (ok. 23%). Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to również z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie na terenie wiodących miast.  

Wynajmujący preferują „zwykłe” i roczne umowy …

Ze wspomnianego wcześniej raportu dowiemy się również, że około 75% wynajmujących wciąż zawiera z lokatorami „zwykłe” umowy najmu. Mowa o kontraktach konkurencyjnych względem najmu okazjonalnego (udział: 13%) i najmu instytucjonalnego (4%). Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, który obecnie jest dostępny wyłącznie w przypadku prywatnej działalności, to jego faktyczny udział może być nawet mniejszy niż podaje raport ThinkCo. Ministerstwo Finansów poinformowało bowiem, że w 2019 r. zgłoszenia najmu okazjonalnego dokonało zaledwie 32 036 podatników (o 11 781 więcej niż w 2018 r.).

Inne dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” sugerują, że ponad połowa umów wynajmu mieszkań jest zawierana tylko w perspektywie rocznej. Wynajmujący chętnie dokonują jednak przedłużenia umów z rzetelnymi lokatorami i dlatego wiele lokali jest wynajmowanych przez 2 lata - 5 lat.

Osoby fizyczne nadal będą fundamentem rynku najmu

Zaprezentowane informacje potwierdzają, że zdecydowana większość polskich inwestorów mieszkaniowych nie jest krezusami. Przeciętna inwestycja w mieszkanie obejmuje bowiem 1 - 2 lokale, które zwykle mają po 2 lub 3 pokoje. Spore rozdrobnienie na rodzimym rynku najmu, na pewno może stanowić przeszkodę w kontekście jego profesjonalizacji. Warto jednak pamiętać, że w następnych latach drobni wynajmujący, którzy prowadzą najem jako działalność prywatną albo jednoosobową działalność gospodarczą, nadal będą fundamentem rynku najmu. Taka sytuacja utrzyma się mimo zainteresowania dużych inwestorów najmem instytucjonalnym.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Głosowanie we wspólnocie: kiedy wszyscy są równi?

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej zwykle uwzględnia wielkość lokali należących do członków. Tę zasadę można jednak łatwo zmienić.

Sprawiedliwość głosowania we wspólnocie mieszkaniowej można definiować rozmaicie. Niektóre osoby uważają, że najbardziej sprawiedliwe jest rozwiązanie, zgodnie z którym siła głosu zależy od wielkości lokalu. Argumentem popierającym ten pogląd jest między innymi fakt, że właściciele większych „M” płacą proporcjonalnie wyższe składki na fundusz remontowy. Inne osoby mogą jednak uważać, że głosowanie we wspólnocie powinno się odbywać wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Warto wiedzieć, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość zastosowania takiego wariantu. Postanowiliśmy wyjaśnić, w jakich sytuacjach członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą stać się zupełnie równi podczas głosowania.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” nie zawsze jest dobrowolne. Czasem wymuszają je przepisy.
• Wspomniane głosowanie we wspólnocie można wprowadzić jako stałą zasadę (poprzez umowę).
• Sądy w wyrokach musiały rozstrzygnąć kilka wątpliwości związanych z opisywaną formą głosowania.

Poniżej prezentujemy wszystkie najważniejsze informacje powiązane z głosowaniem niezależnym od wielkości lokalu i wyjaśniamy, kiedy taki wariant może być dobry.  

Równościowe głosowanie zwykle jest dobrowolne

Wszystkie najważniejsze kwestie związane z działalnością wspólnoty mieszkaniowej prezentuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny wskazuje, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej zasadą jest głosowanie uwzględniające wielkość udziału każdego z członków w nieruchomości wspólnej. Warto w tym kontekście przypomnieć, że udział danego członka wspólnoty zależy od stosunku wielkości jego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych. Jeżeli dana osoba posiada ułamkową współwłasność, to jej udział w nieruchomości wspólnej zostaje proporcjonalnie pomniejszony.

Wspomniana wcześniej ustawa o własności lokali przewiduje trzy wyjątki od ogólnego sposobu głosowania i obliczania większości. Głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” jest dopuszczalne jeśli właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych wybrali taki wariant w uchwale lub umowie. Odpowiednia uchwała musi zostać przyjęta większością głosów liczoną w tradycyjny sposób (tzn. z uwzględnieniem wielkości udziału w części wspólnej).

Ustawa o własności lokali potwierdza, że wprowadzenie równościowego głosowania jako stałej zasady poprzez umowę określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest jak najbardziej możliwe. Taki wariant wzbudza jednak pewne wątpliwości, gdyż jest nieelastyczny. Lepszym rozwiązaniem może być zastosowanie zasady „jeden właściciel - jeden głos” wtedy, gdy dane głosowanie we wspólnocie nie dotyczy kwestii bezpośrednio związanym z różnym wkładem finansowym członków w remonty i konserwację budynku.

Czasem ustawa wymusza równościowe głosowanie

Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie obowiązku równościowego głosowania w dwóch przypadkach. Głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia różnic wielkości lokali będzie konieczne, jeżeli odpowiednie żądanie zgłosili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, a wszystkie udziały członków wspólnoty nie sumują się do 1,00/100%. Taka sytuacja czasem występuje, gdy doszło do błędów w obliczaniu udziałów lub zostały one ustalone na podstawie różnych przepisów (tzn. starszych i nowszych).

Osoby posiadające łącznie przynajmniej dwudziestoprocentowe udziały mogą wymusić głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos” również wtedy, gdy inny właściciel lokalu ma większościowy udział. Takie rozwiązanie uniemożliwia dyktat osoby, która jest właścicielem odpowiednio dużego lokalu. Brak opisywanych przepisów umożliwiałby takiemu większościowemu udziałowcowi samodzielne przyjmowanie każdej uchwały.

Sądy przez lata wyjaśniły kilka wątpliwych kwestii …

Praktyka pokazuje, że w wielu sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych sądy musiały udzielić odpowiedzi na powstałe pytania. Taka sądowa interpretacja przepisów była konieczna również w przypadku równościowego głosowania.  Najważniejsze wydają się następujące wyroki, jakie krajowe sądy wydały w związku z głosowaniem w trybie „jeden właściciel - jeden głos”:

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku (sygn. akt I ACa, 195/05) mówiący, że po zgłoszeniu żądania dotyczącego równościowego głosowania przez osoby posiadające co najmniej 1/5 udziałów, nie jest konieczne podejmowanie dodatkowej uchwały (tzn. od razu można przejść do głosowania nieuwzględniającego różnic w wielkości lokali).
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06) potwierdzający, że w przypadku wyboru opisywanego trybu głosowania osoba posiadająca więcej niż jeden lokal w budynku będzie miała tylko jeden głos.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 roku (sygn. akt IV CSK 586/16), który informuje, że równościowe głosowanie we wspólnocie można wprowadzić na stałe dla pewnego zakresu uchwał.

Trzeba podkreślić, że najnowsze spośród analizowanych orzeczeń jest dość kontrowersyjne. Sądy powszechne w przeciwieństwie do Sądu Najwyższego często przyjmowały bowiem, że głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia wielkości lokali powinno być wybierane każdorazowo (z uwzględnieniem indywidualnego charakteru uchwały) o ile członkowie nie zawarli odpowiedniej umowy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Fundusz remontowy „na minusie” - jest się czego bać?

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej czasem może być ujemny. Wyjaśniamy, czy taka sytuacja jest kłopotliwa dla właścicieli mieszkań.

Bez pieniędzy systematycznie wpłacanych na fundusz remontowy, bardzo trudno byłoby zrealizować wiele potrzebnych inwestycji (np. termomodernizację budynku lub wymianę rur kanalizacyjnych). Wspomniany fundusz jest potrzebny nie tylko w wiekowych kamienicach oraz starszych blokach z okresu PRL-u. Nawet kilkunastoletnie budynki mogą już generować koszty remontów, które trudno byłoby pokryć bez specjalnego funduszu. Niezależnie od wieku budynku, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni być regularnie informowani o wysokości zaliczek, które zasilają fundusz remontowy. Ważne są także informacje dotyczące salda środków zgromadzonych na wspomnianym funduszu. Właściciele mieszkań czasem z niepokojem mogą zauważyć, że fundusz remontowy posiada ujemne saldo. Warto wyjaśnić, czy taka sytuacja rzeczywiście jest niepokojąca z punktu widzenia członka wspólnoty mieszkaniowej.

W 2020 roku więcej wspólnot utworzy fundusz remontowy

Tytułem wstępu warto przypomnieć, że każda wspólnota mieszkaniowa może założyć fundusz remontowy. Taki fundusz zwykle funkcjonuje jako wyodrębniony rachunek bankowy należący do wspólnoty. Nie istnieje ustawowy przymus tworzenia funduszy remontowych, ale mimo tego są one powszechne. Wspomniane fundusze zwykle są tworzone przez wspólnoty posiadające co najmniej 8 - 10 mieszkań. Do niedawna były to najmniejsze wspólnoty działające na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wraz z początkiem 2020 r. wspólnoty liczące sobie od 4 do 7 lokali (w tym niewyodrębnionych) również zostały objęte ustawą o własności lokali. Można przypuszczać, że wiele tych wspólnot utworzy swój fundusz remontowy. Taka zmiana będzie związana z powołaniem zarządu lub powierzeniem specjaliście (zarządcy) obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólnotą. 

Czasem zaliczki nie mogą zrównoważyć wydatków funduszu

Warto pamiętać, że uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej o utworzeniu funduszu remontowego musi precyzować poziom i tryb wnoszenia wpłat (zaliczek) na wspomniany fundusz. Odrębna uchwała powinna potwierdzać wydatkowanie środków z funduszu remontowego i cel takiej operacji. W praktyce podstawą do wydawania pieniędzy z funduszu remontowego jest coroczny plan gospodarczy wspólnoty (zawierający m.in. plan remontów). Jeżeli taki plan zostanie zaakceptowany przez właścicieli mieszkań, to zarząd lub zarządca może później wydatkować środki z funduszu remontowego bez uzyskiwania każdorazowej zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Niestety czasem okazuje się, że wydatki z danego roku są wyższe od sumy środków, które aktualnie posiada fundusz remontowy. Właśnie taka sytuacja skutkuje pojawieniem się ujemnej wartości na funduszu remontowym.

Ujemna wartość funduszu remontowego, spowodowana nadwyżką wydatków nad posiadanymi środkami to sytuacja wyjątkowa, która raczej nie powinna stanowić corocznej normy. Można ją zaakceptować na przykład wtedy, gdy wystąpiła konieczność usunięcia kosztownej awarii i wykonania innych przewidzianych wcześniej prac. Systematyczne deficyty występujące na funduszu remontowym stanowią dowód, że polityka remontowa wspólnoty jest nieprawidłowa. Przyczyną takiej sytuacji mogą być na przykład plany remontów i modernizacji, które okazują się zbyt ambitne w stosunku do wpłat na fundusz remontowy. Inny problem może stanowić plan gospodarczy, w którym źle określono wydatki na prace remontowe (bez odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa).

Niedobór w funduszu remontowym pokryją właściciele „M”

Nadwyżka wydatków funduszu remontowego nad jego przychodami musi zostać jakoś skompensowana. Dlatego ujemna wartość wspomnianego funduszu będzie oznaczała dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli mieszkań. Ujemne saldo opisywanego funduszu to problem, który oczywiście można przejściowo rozwiązać poprzez zaciągnięcie kredytu. Właściciele mieszkań poniosą jednak wydatki związane ze spłatą wspomnianego zobowiązania i dodatkowo będą musieli zapłacić odsetki. Wydatki związane z ujemną kwotą na funduszu remontowym zostaną jednak rozłożone na dłuższy okres.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie zamierza korzystać z kredytu bankowego, to będzie musiała pokryć deficyt na funduszu remontowym bezpośrednio z kieszeni swoich członków. W sytuacji, gdy ujemne saldo funduszu jest niewielkie, do zlikwidowania deficytu wystarczy podwyższenie wpłat regularnie wnoszonych przez właścicieli mieszkań. Czasem może jednak okazać się, że konieczne będą jednorazowe dopłaty członków wspólnoty, bo niedobór środków na funduszu remontowym jest bardzo duży. Warto pamiętać, że utworzenie funduszu remontowego i ustalenie odpowiednio wysokich miesięcznych wpłat właścicieli mieszkań ma zapobiec właśnie takiej konieczności jednorazowego dopłacania pieniędzy.     

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Jak zmieni się „mieszkaniówka” w 2021 roku?

Rok 2021 przyniesie wiele zmian dotyczących rynku nieruchomości i branży mieszkaniowej. Postanowiliśmy wymienić najważniejsze takie zmiany.

Wszystko wskazuje na to, że 2021 rok będzie bardzo ciekawy dla branży mieszkaniowej. Mówiąc „ciekawy” nie mamy na myśli wyłącznie pozytywnych aspektów. Można się bowiem spodziewać, że epidemia koronawirusa w dalszym ciągu będzie wywierać negatywny wpływ na popyt. Chodzi przede wszystkim o pierwszą połowę roku. Znaczenie epidemicznego czynnika w kontekście obrotu nieruchomościami z całych 12 miesięcy (styczeń - grudzień 2021 roku), na razie jest niewiadomą. Bardzo wiele zależy bowiem od scenariuszy rozwoju pandemii. Pewność mamy natomiast w stosunku do niektórych zmian prawnych. Warto je przedstawić i krótko opisać. Taka pobieżna analiza najciekawszych zmian, które przyniesie 2021 rok w branży nieruchomości, może zainteresować nie tylko osoby zawodowo z nią związane. Planowane zmiany wpłyną bowiem na sytuację statystycznego Kowalskiego.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Wiemy już, że 2021 rok przyniesie zmiany wynikające m.in. z wprowadzenia dwóch pakietów mieszkaniowych (społecznego i komercyjnego)
• Inne ważne zmiany będą dotyczyły bardziej restrykcyjnych kryteriów energochłonności w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych.
• Rząd zaplanował również ważne zmiany podatkowe dotyczące opodatkowania najmu, spółek nieruchomościowych oraz opłaty deszczowej.

Poniżej opisujemy te zmiany prawne, które przyniesie „mieszkaniówce” 2021 rok.

Najważniejszy będzie społeczny pakiet mieszkaniowy …

Osoby śledzące zmiany w prawie dotyczącym branży nieruchomości mogą wiedzieć, że prace nad jednym z dwóch pakietów mieszkaniowych zostały już ukończone. Mowa o tak zwanym społecznym pakiecie mieszkaniowym. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o ustawę z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Ten akt prawny w ramach pakietu zmian wprowadza następujące modyfikacje:

• rozszerzenie katalogu czynności, na które można otrzymać premię z książeczki mieszkaniowej
• włączenie towarzystw budownictwa społecznego (TBS) do szerszego systemu społecznych inicjatyw mieszkaniowych i zapewnienie państwowego wsparcia dla nowych SIM-ów
• zwiększenie pomocy dla samorządów dotyczącej budowy i remontów mieszkań komunalnych
• wprowadzenie specjalnych dodatków mieszkaniowych dla osób poszkodowanych na skutek epidemii i uproszczenie zasad wypłacania zwykłych dodatków mieszkaniowych
• uruchomienie systemu dojścia do własności mieszkań z SIM oraz systemu rozliczania partycypacji w TBS-ach
• powołanie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa o wartości 1,5 mld zł jako pomocy dla gmin, którym epidemia utrudniła budowę lokali czynszowych

Można oczekiwać, że 2021 rok, a raczej jego pierwsza połowa przyniesie też uchwalenie komercyjnej (rynkowej) części pakietu mieszkaniowego. Ten kolejny pakiet regulacji przewiduje między innymi możliwość przekazania deweloperom gminnego gruntu pod zabudowę w zamian za mieszkania, wprowadzenie przepisów ułatwiających budowę mieszkań lub domów w ramach kooperatywy (przez kilka albo kilkanaście osób) oraz uregulowanie działalności społecznych agencji najmu.

Inwestorzy będą musieli budować bardziej ekologicznie

O innej zmianie, którą zaplanowano na 2021 rok, wiadomo już od dawna. W połowie 2013 r. rząd opracował bowiem rozporządzenie wdrażające unijne normy oszczędności energii w przypadku budynków mieszkalnych. Zgodnie z regulacjami znanymi już od dawna, początek 2021 roku przyniesie spadek granicznych limitów zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną potrzebną do ogrzewania, wentylacji i przygotowywania ciepłej wody użytkowej. Korekta tych limitów będzie następująca:

• obniżka z 95 kWh/mkw. rocznie do 70 kWh/mkw. w przypadku domów jednorodzinnych
• spadek z 85 kWh/mkw. rocznie do 65 kWh/mkw. dla budynków wielorodzinnych

Zaostrzenie norm dotyczących zapotrzebowania na energię nieodnawialną spowoduje wzrost kosztów budowy domów i lokali o kilka procent. Rząd wprowadził jednak przepisy przejściowe, zgodnie z którymi niższe normy będą dotyczyły wszystkich postępowań budowlanych rozpoczętych jeszcze przed końcem 2020 r.

Opłata deszczowa także będzie formą opodatkowania

W kontekście nieruchomościowych zmian prawnych zaplanowanych na 2021 rok, nie sposób pominąć aspektów podatkowych. Jeżeli chodzi o ten obszar, to na pierwszy plan wysuwają się trzy kwestie dotyczące „mieszkaniówki”:

• wprowadzenie możliwości rozliczania firmowych przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego (z takimi samymi stawkami jak przy najmie prywatnym)
• stworzenie definicji spółki nieruchomościowej i zmuszenie spółek nieruchomościowych do pełnienia roli płatnika podatku od udziałów zbywanych przez nierezydentów
• planowane rozszerzenie tzw. opłaty deszczowej, czyli opłaty od utraconej naturalnej retencji terenowej, która prawdopodobnie obejmie również mieszkańców bloków i domów

Jeżeli opłata deszczowa pomimo kontrowersji zostanie faktycznie rozszerzona, to bilans zmian podatkowych zaplanowanych na 2021 rok niestety będzie ujemny dla krajowej „mieszkaniówki”.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opodatkowanie najmu: rząd pomoże firmom?

Opodatkowanie najmu to dość skomplikowana kwestia - m.in. ze względu na niejasny podział działalności prywatnej i firmowej. Rząd zamierza wprowadzić zmiany.

Niedawno na portalu NieruchomosciSzybko.pl ukazał się artykuł dotyczący zasad opodatkowania prywatnego oraz firmowego wynajmu. Wspomniany tekst nie dostarcza jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy najem więcej niż jednego mieszkania zawsze trzeba rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Trudno się temu dziwić, bo stanowisko organów podatkowych w praktyce bywa dość uznaniowe. Nie tylko interpretacje podatkowe fiskusa są rozbieżne. Ten sam problem dotyczy również orzecznictwa sądów administracyjnych. W ramach odpowiedzi, rząd zamierza wprowadzić pewną zmianę, która ma sprawić, że opodatkowanie najmu będzie nieco prostszą kwestią dla właścicieli mieszkań i domów. Wbrew pozorom, nie chodzi jednak o precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Rząd chce umożliwić rozliczanie firmowego najmu nieruchomości w ramach ryczałtu (8,50%/12,50%).
• Taka zmiana zmniejszy liczbę wątpliwych sytuacji związanych z rozróżnieniem pomiędzy najmem prywatnym i firmowym.
• Nie wszystkim przedsiębiorcom będzie się jednak opłacało rozliczenie ryczałtowe.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego niektóre firmy nie skorzystają na nowym ryczałcie.

Teraz część wynajmujących woli zaryzykować

Nowe przepisy, które niedawno już zaakceptował Sejm mają sprawić, że opodatkowanie najmu w ramach prywatnej działalności będzie mniej atrakcyjne (względem wynajmu firmowego). Chodzi przede wszystkim o właścicieli więcej niż jednej nieruchomości, którzy obecnie zastanawiają się nad prywatnym lub firmowym rozliczeniem. Opodatkowanie najmu bez rejestracji firmy jest bardziej ryzykowne dla takich osób ze względu na możliwość zastrzeżeń fiskusa, ale jednocześnie zapewnia możliwość rozliczenia podatkowego z wykorzystaniem stawki ryczałtowej. Po zmianach z początku 2018 roku, taka forma opodatkowania cechuje się dwoma stawkami: 8,50% (dla sumy przychodów do 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie).

Warto wspomnieć, że podany limit na poziomie 100 000 zł/rok obejmuje obydwoje małżonków. Co ważne, stutysięczny limit nie dotyczy jednak przychodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, związanych z dzierżawą gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Do wspomnianego limitu są kwalifikowane natomiast przychody wynikające z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz poddzierżawy zarówno mieszkań i domów, jak i pozostałych nieruchomości. Trzeba o tym pamiętać, bo ryczałtowe opodatkowanie najmu prywatnego zwykle kojarzy się tylko z nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zniknie zachęta do prywatnego wynajmowania

Uchwalona niedawno przez Sejm ustawa z dnia 28 października 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw likwiduje zachętę podatkową związaną z zarezerwowaniem ryczałtowego rozliczenia tylko dla osób wybierających prywatny najem. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, świadczenie usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1) od 1 stycznia 2021 r. będzie mogło podlegać opodatkowaniu stawką ryczałtową na poziomie 8,50% przychodów (do 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% przychodów (powyżej 100 000 zł/rok). Warto dodać, że identyczne stawki podatku ryczałtowego będą dotyczyły także świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Nie każda firma skorzysta z nowych przepisów

Generalnie rzecz biorąc, ryczałtowe opodatkowanie najmu domów i mieszkań na podobnych zasadach dla prywatnych wynajmujących oraz przedsiębiorców jest dobrą wiadomością. Opisywana modyfikacja przepisów zwiększa bowiem podatkowe pole manewru dla osób, które zarejestrowały działalność gospodarczą. Co więcej, od 2021 roku prawdopodobnie zmniejszy się liczba kłopotliwych przypadków, w których urząd skarbowy lub sąd administracyjny będzie musiał rozstrzygać, czy najem dwóch lokali stanowi działalność gospodarczą o charakterze zaplanowanym, ciągłym i zorientowanym na zysk. Równocześnie trzeba jednak pamiętać, że z nowej oferty podatkowej nie będzie chciało skorzystać wielu przedsiębiorców działających w branży najmu nieruchomości. Wynika to z kwestii, które opisaliśmy poniżej.

Przede wszystkim, stawka ryczałtowa na poziomie 12,50% dla przychodów powyżej 100 000 zł rocznie jest o wiele mniej korzystna od liniowej stawki 8,50%, która w całym zakresie obowiązywała przed 2018 rokiem. Właśnie dlatego wielu wynajmujących przedsiębiorców będzie musiało sprawdzić, czy podatek wynoszący 8,50%/12,50% przychodów będzie dla nich rzeczywiście bardziej korzystny niż często wykorzystywana stawka dochodowa 17,00% lub 19,00% uwzględniająca również wydatki oraz amortyzację nieruchomości. Ryczałtowe opodatkowanie najmu firmowego mieszkań może być dobrą opcją dla przedsiębiorców, którzy z różnych przyczyn mają niskie koszty podatkowe.

Warto też pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Mowa o dodatkowych formalnościach powiązanych z rejestracją i prowadzeniem firmy. Mogą one sprawić, że osoby, które są pewne swojego statusu jako prywatnego wynajmującego (np. w związku z najmem jednego mieszkania), po prostu nie będą rejestrować działalności gospodarczej. Takim wynajmującym nie opłaci się zmiana statusu najmu na firmowy, skoro ryczałtowe opodatkowanie wynajmu w ramach działalności gospodarczej nie będzie dla nich korzystniejsze.   

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rząd utrudni nieruchomościowe inwestycje?

Państwo oficjalnie popiera nieruchomościowe inwestycje. Niestety niektóre nadchodzące zmiany podatkowe temu przeczą.

W przypadku przepisów podatkowych, koniec roku zawsze jest bardzo ciekawy. Chodzi o to, że rząd zwykle stara się szybko przyjąć zmiany, które będą obowiązywały od 1 stycznia. Trudno ukryć, że takie modyfikacje przepisów często są opracowywane zbyt późno, a ich kształt również wzbudza spore wątpliwości. Jeżeli chodzi o przełom 2020 roku oraz 2021 roku, to dodatkowym akcentem jest kryzys gospodarczy, który zmusza rząd do poszukiwania nowych źródeł wpływów do budżetu. Taka budżetowa motywacja prawdopodobnie stoi za zmianami podatkowymi, które utrudnią nieruchomościowe inwestycje. Wyjaśniamy, dlaczego taki efekt nowych przepisów jest bardzo prawdopodobny. Na pocieszenie pozostanie niektórym inwestorom możliwość ryczałtowego rozliczania przychodów z najmu nieruchomości.  

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

Już w 2021 r. spółki nieruchomościowe będą musiały płacić podatek od sprzedaży swoich udziałów przez osoby i firmy nieposiadające rezydencji podatkowej w Polsce.

Spółkami nieruchomościowymi będą firmy posiadające krajowe nieruchomości i prawa do nich o wartości ponad 10 mln zł (min. 50% aktywów).

Wspomniane spółki teoretycznie będą tylko płatnikami, ale może się zdarzyć, że faktycznie zapłacą podatek (19%) zamiast zbywcy ich udziałów.  

Poniżej prezentujemy więcej informacji na ten temat. Dotyczą one również dodatkowych obowiązków firm nieruchomościowych.

Spółki nieruchomościowe czekają obciążenia i formalności

Na portalu NieruchomosciSzybko.pl niedawno pojawił się artykuł dotyczący zmian w zasadach ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu. Warto wiedzieć, że zmiany przepisów odnośnie ryczałtu zostały wprowadzone przez tę samą ustawę, która utrudni nieruchomościowe inwestycje. Mowa o ustawie z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 2123).

Najogólniej rzecz ujmując, wspomniana ustawa przewiduje przeniesienie na spółkę nieruchomościową obowiązku zapłaty podatku z tytułu zbycia udziałów w sytuacji, gdy zbywca nie jest polskim rezydentem podatkowym. Do końca 2020 roku, obowiązek płatności podatku ma sprzedawca udziałów. Wraz z nowym rokiem, formalności oraz de facto obciążenia związane z podatkami przejdą na spółkę nieruchomościową. Ustawodawca oczywiście tłumaczy, że nowe zasady mają służyć uszczelnieniu systemu podatkowego. Spółki prowadzące nieruchomościowe inwestycje zwracają jednak uwagę, że nowe przepisy mocno utrudnią ich działalność. Takie spółki nie będą bowiem jedynie płatnikami podatku. W wielu sytuacjach poniosą one faktyczne koszty opodatkowania sprzedanych udziałów.  

Ważna wydaje się również opinia Rady Podatkowej Konfederacji Lewiatan wskazująca, że nowe przepisy przerzucają konsekwencje sprzedaży udziałów na tych inwestorów, którzy nadal są udziałowcami. Ocenę nowych regulacji niewiele zmienia fakt, że mają być one stosowane tylko przy zbyciu udziałów lub akcji zapewniających co najmniej 5% praw głosu. Identyczna zasada będzie dotyczyć zbycia ogółu praw i obowiązków dającego min. 5% udziału w zyskach spółki niebędącej osobą prawną oraz zbycia co najmniej 5% tytułów uczestnictwa. Jak widać, ustawodawca dobrze zadbał, aby wszystkie duże nieruchomościowe inwestycje były objęte nowymi regulacjami.

Rząd zdefiniował również samą spółkę nieruchomościową

Nowe przepisy utrudnią nieruchomościowe inwestycje również dlatego, że wprowadzają one kontrowersyjną definicję samej spółki nieruchomościowej. Tylko taka spółka będzie zobowiązana do zapłacenia podatku w sytuacji, gdy jej udziały zbywa nierezydent (będący osobą fizyczną lub prawną). Generalnie rzecz biorąc, jako spółki nieruchomościowe mają być zakwalifikowane podmioty, w przypadku których polskie nieruchomości oraz prawa do nieruchomości są warte ponad 10 mln zł i stanowią co najmniej połowę wartości aktywów. W przypadku działających spółek, kryterium będzie także udział przychodów powiązanych z nieruchomościami na poziomie min. 60%.

Można przypuszczać, że spółki prowadzące nieruchomościowe inwestycje poprzez kształtowanie struktury aktywów będą chciały unikać nowych przepisów. Wynika to nie tylko z faktu, że rząd próbuje przerzucać na firmy obowiązki płatnika podatku należnego od sprzedaży udziałów lub akcji przez nierezydentów. Warto także podkreślić, że spółki nieruchomościowe będą musiały po zakończeniu roku podatkowego informować fiskusa o swoim akcjonariacie. Podatnicy posiadający istotny udział w spółce nieruchomościowej (min. 5%) zostaną z kolei zobowiązani do corocznego poinformowania fiskusa o tym fakcie.

Spółka odpowie podatkowo za zaniedbania udziałowców

Nieruchomościowe inwestycje utrudni również ważna zmiana wprowadzona do ordynacji podatkowej. Nowy przepis z artykułu 30 paragraf 5a punkt 7 ordynacji podatkowej wskazuje, że spółka nieruchomościowa będzie odpowiedzialna za zapłatę podatku nawet wtedy, gdy brak płatności wynika z winy zagranicznego podatnika. Taki nierezydent teoretycznie powinien przekazać spółce nieruchomościowej środki dla polskiego fiskusa. Z egzekwowaniem wspomnianego obowiązku może jednak pojawić się problem. Opisywana regulacja niestety stanowi kolejny dowód na to, że fiskus próbuje obciążać spółki nieruchomościowe konsekwencjami działań ich byłych udziałowców.

Opisywane podejście jest kolejnym czynnikiem, który ograniczy skalę dużych inwestycji w nieruchomości na terenie Polski. Warto wspomnieć, że wcześniej rząd de facto zrezygnował z działań, które miały na celu utworzenie polskich REIT-ów jako zdefiniowanych prawnie i podatkowo podmiotów. Prace nad rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości nie posunęły się do przodu od jesieni 2018 roku.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Księgi wieczyste w internecie – jak odnaleźć i uzyskać dostęp?

Księgi wieczyste stanowią publiczny i oficjalny rejestr niemal wszelkich rodzajów nieruchomości. Za ich pomocą ustala się prawo do konkretnej nieruchomości. Zasada działania ksiąg wieczystych jest regulowana przez odpowiednią ustawę opublikowaną w 1982 roku. W 2016 roku zostały wprowadzone szczegółowe ustalenia dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych w internecie.

Najważniejsze zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste funkcjonują w oparciu o kilka istotnych zasad. Należy do nich przede wszystkim zasada jawności formalnej, oznaczająca, że z treścią księgi może (w obecności upoważnionej osoby) zapoznać się każdy.

Domniemanie zgodności księgi ze stanem prawnym oznacza, że jej zapisy traktuje się jako adekwatnie odzwierciedlające stan nieruchomości, o której mówią.

Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w przypadku wystąpienia konfliktu – niezgodności pomiędzy zapisami księgi a stanem faktycznym – rozstrzyga się na korzyść tego, kto wpisany został do księgi wieczystej. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy osoba taka została wpisana do księgi na skutek wprowadzenia w błąd.

Pierwszeństwo praw pisanych oznacza, że priorytet przysługuje prawom rzeczowym, które zostały wpisane do księgi, ponad tymi, które nie zostały wpisane.

Skład księgi wieczystej

Każda księga wieczysta prowadzona w naszym kraju składa się z tych samych, 4 działów. W dziale pierwszym znajdują się dane ewidencji gruntów, które prezentują dokładnie zarys nieruchomości. Dział drugi dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego. W dziale trzecim mieszczą się zapisy dotyczące ograniczenia praw rzeczowych, użytkowania, rozporządzania oraz roszczenia ciążące nad daną nieruchomością. Ostatni, czwarty dział, zawiera informację o hipotece.

Dostęp online do księgi wieczystej

Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać za pośrednictwem internetu. Od pewnego czasu wszystkie księgi w formie fizycznej są powoli digitalizowane i przenoszone do internetu. Ich odnalezienie jest możliwe w oparciu o specjalnie przyporządkowany im numer. Numer danej księgi wieczystej składa się z trzech elementów oznaczających kolejno: wydział ksiąg wieczystych, numer danej księgi oraz cyfrę kontrolną.

Numer księgi uzyskać można na trzy sposoby: od osoby sprzedającej nieruchomość, od Starostwa Powiatowego bądź urzędu gminy oraz za pomocą komercyjnych wyszukiwarek. W tym ostatnim przypadku, mamy możliwość odnalezienia numeru za pomocą adresu danej działki lub przy użyciu innych danych. Osobom poszukującym pomocy w tej sprawie polecamy stronę znajdzksiege.pl, czyli portal dedykowany do odnajdywania ksiąg wieczystych.

Korzystanie z ksiąg wieczystych

Chcąc skorzystać z danej księgi za pośrednictwem internetu, trzeba po pierwsze – dysponować oprogramowaniem obsługującym pliki PDF. Samo przeglądanie odbywa się za pośrednictwem ministerialnej strony internetowej. Musimy wejść w zakładkę odpowiedzialną za przeglądanie ksiąg, wprowadzić odnaleziony numer księgi wieczystej oraz rozpocząć wyszukiwanie.

Przeglądanie księgi wieczystej jest darmowe i dość proste. Mamy możliwość przeglądania konkretnych zapisów, a także wydrukowania samej księgi. Warto jednak podkreślić, że taki druk nie ma mocy prawnej i nie jest odpowiednikiem dokumentu wystawionego przez sąd.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Używane domy będą sprzedawać się częściej?

Pandemia koronawirusa zwiększyła zainteresowanie domami (również używanymi). Kilka czynników będzie sprzyjało sprzedaży domów z rynku wtórnego.

Używane domy to stosunkowo duży i niedoceniany segment rynku nieruchomości. W kontekście domów, najczęściej pisze się bowiem o wznoszeniu nowych budynków jednorodzinnych. Bardzo dużo uwagi krajowe media poświęcają również obrotowi nowymi oraz używanymi lokalami mieszkalnymi. Tymczasem statystyki GUS-u oraz Ministerstwa Sprawiedliwości sugerują, że rocznie sprzedaje się około 50 000 używanych domów. To wynik cztery razy mniejszy od tego, który dotyczy lokali, ale na pewno wciąż godny uwagi. Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie zainteresowanie używanymi domami nadal będzie rosło. Podajemy kilka argumentów, które przemawiają za takim scenariuszem.

Nasz artykuł w bardzo dużym skrócie:

• Wzrost kosztów budowy nowych domów może zachęcać do poszukiwania starszych budynków.
• Pomoc państwa w termomodernizacji to kolejny czynnik przemawiający za popytem na starsze domy.
• Na rynku z przyczyn demograficznych przybywa starszych budynków jednorodzinnych w dobrych i średnich lokalizacjach.

Poniżej dowiesz się więcej o tym, dlaczego używane domy prawdopodobnie będą sprzedawać się częściej.  

Budowa nowego domu przez trzy lata podrożała o 25%

Trudno ukryć, że w ostatnim czasie przybyło argumentów za poszukiwaniem tańszych rozwiązań mieszkaniowych, a używane domy z pewnością do takich należą. Chodzi nie tylko o pogorszenie koniunktury gospodarczej i bardziej ostrożną politykę kredytową banków. Spore znaczenie ma także fakt, że koszty budowy nowego domu rosną bardzo szybko. Zgodnie z danymi firmy Sekocenbud, w 2018 r. oraz 2019 r. budowa nowego domu podrożała średnio o około jedną piątą. Natomiast w bieżącym roku tempo zmian cenowych wyraźnie spadło. Mimo tego, można spodziewać się, że trzyletni wzrost kosztów budowy typowego domu (od początku 2018 r. do końca 2020 r.) wyniesie około 25% w ujęciu nominalnym. Warto pamiętać, że podany wynik nie uwzględnia rosnących kosztów zakupu działek.  

Rok 2021 też nie przyniesie dobrych wiadomości dla osób planujących budowę domu. Mianowicie już w styczniu ponownie wzrosną wymogi dotyczące energochłonności nowych budynków jednorodzinnych. Będzie to skutkowało kolejnym, kilkuprocentowym wzrostem kosztów budowy. Wszystkie opisywane powyżej czynniki będą wpływać również na ceny, jakie osiągają używane domy. Nie wydaje się jednak, że przełożenie tych czynników na koszty zakupu używanych domów może być tak samo duże.  

Państwo pomaga w modernizacji używanego domu …

Przeglądając używane domy na sprzedaż łatwo zauważymy, że ich oferta jest niezwykle zróżnicowana. Oprócz maksymalnie kilkuletnich budynków, możemy znaleźć również o wiele starsze domy, które pochodzą jeszcze z czasów PRL-u. Takie domy w nieco dłuższej perspektywie również mogą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, ale pod warunkiem dobrej lokalizacji. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że od pewnego czasu państwo pomaga w termomodernizacji starszych budynków jednorodzinnych. Chodzi zarówno o program Czyste Powietrze, jak i ulgę termomodernizacyjną. Co ważne, ulga termomodernizacyjna może łączyć się z korzyściami dotyczącymi programu Czyste Powietrze. W ramach wspomnianej ulgi, od dochodu podatkowego odliczymy nawet 53 000 zł wydane na termomodernizację domu.

Dzięki oszczędnościom wynikającym z państwowej pomocy, można po zakupie przeznaczyć więcej pieniędzy np. na poprawę estetyki starszego domu. Obecnie dostępne są projekty i materiały, dzięki którym nawet typowy dom w kształcie kostki sprzed 40 lat - 50 lat zupełnie zmieni swoje oblicze i będzie przypominał o wiele nowsze budynki. Opłacalność takiej kompleksowej modernizacji zależy m.in. od materiałów zastosowanych w czasie budowy konkretnego domu. Problematyczne są na przykład te używane domy z lat 70-tych oraz 80-tych, które posiadają mury wykonane z pustaka żużlowego o kiepskiej jakości. Warto także pamiętać o problemach dotyczących np. dachu pokrytego eternitem.

Przybywa starszych budynków w dobrych lokalizacjach

Bardzo duże zróżnicowanie oferty starszych domów dotyczy również lokalizacji. Zakupu i kompleksowego remontu oczywiście najszybciej doczekają się te używane domy, które można znaleźć w atrakcyjnych lokalizacjach. Chodzi przede wszystkim o miasta wojewódzkie oraz ich przygraniczne powiaty. Oferta starszych domów z takich lokalizacji staje się szersza z powodów demograficznych. Po prostu coraz częściej umierają właściciele domów wybudowanych np. 40 lat - 50 lat temu, a ich spadkobiercy nie zawsze chcą wykorzystywać budynek na swoje potrzeby. Podobna sytuacja dotyczy również mniejszych miejscowości oraz wsi. W tym przypadku, problemem często pozostaje jednak odległość od większych ośrodków miejskich.

Na popularność używanych domów w dobrych oraz średnich lokalizacjach prawdopodobnie będzie miało wpływ również upowszechnienie pracy zdalnej. Wiele osób pracujących w ten sposób może dojść do wniosku, że zakup niedrogiego, używanego domu w odległości np. 40 kilometrów od dużego miasta (zamiast ciasnego mieszkania) wcale nie jest złą perspektywą. Trudno jednak spodziewać się, że potencjalni nabywcy domów będą zainteresowani wyprowadzką do najmniej atrakcyjnych osadniczo powiatów położonych np. blisko wschodniej granicy kraju. W przypadku takich lokalizacji, używane domy nadal będą trudno zbywalne.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Opóźnienie dewelopera: kiedy można odstąpić od umowy?

Deweloperom czasem zdarzają się opóźnienia w budowie mieszkań. Warto dowiedzieć się, kiedy opóźnienie dewelopera uprawnia klienta do odstąpienia od umowy.

Informacje dostarczane przez Główny Urząd Statystyczny wskazują, że już od dłuższego czasu budowa przeciętnego mieszkania przez deweloperów trwa 22 miesiące - 24 miesiące. Takie tempo prac budowlanych jest bardzo szybkie. W ramach porównania, warto podkreślić, że przeciętny dom jednorodzinny powstaje dwa razy dłużej. Niektórym deweloperom nie udaje się jednak sprostać wymaganiom czasowym i zakończyć budowy mieszkania przez upływem wcześniej ustalonego terminu. Taka sytuacja oczywiście niepokoi ich klientów, którzy już wcześniej wpłacili duże środki na rachunek powierniczy. Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl postanowił wyjaśnić, w jakiej sytuacji opóźnienie inwestora mieszkaniowego uprawnia jego klientów do odstąpienia od zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Na uwagę zasługuje również kwestia niedozwolonych klauzul w umowie deweloperskiej, które są związane z opóźnieniem dewelopera. 

Trzeba dać deweloperowi 120 dni na dokończenie prac …

Ustawa deweloperska udziela nam odpowiedzi na wiele pytań związanych z zakupem nowego mieszkania. Wspomniany akt prawny informuje również o tym, jakie są zasady odstępowania od umowy deweloperskiej, gdy nastąpi opóźnienie dewelopera. W tym kontekście bardzo ważny jest artykuł 29 ustawy deweloperskiej. Wspomniany przepis mówi, że duże opóźnienie dewelopera będzie sytuacją uprawniającą klienta do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej.

Warto jednak wiedzieć, że aktualnie obowiązujące przepisy przewidują pewne ograniczenia i wymagania związane z zasadami rezygnacji klienta firmy deweloperskiej. Ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, ponieważ odstąpienie od umowy deweloperskiej ma poważne konsekwencje dla przedsiębiorcy budującego mieszkania. Taka firma nie zawsze ponosi winę za dłuższy niż planowany czas budowy bloku mieszkalnego lub domu. Czasem opóźnienie dewelopera stanowi np. skutek pogody lub nierzetelności wykonawcy budowlanego.

Zgodnie z artykułem 29 ustawy deweloperskiej, klient firmy budującej nowe lokale lub domy może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli prawo własności nieruchomości nie zostało przeniesione przed upływem wcześniej ustalonego terminu. Przed skorzystaniem ze wspomnianego prawa do odstąpienia od umowy, trzeba jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na przeniesienie własności nowego lokum. Dopiero po upływie takiego ustawowego terminu wynoszącego 120 dni, klient firmy deweloperskiej może odstąpić od umowy. Umowa deweloperska często przewiduje karę umowną dla inwestora za opóźnienie w pracach. Warto podkreślić, że pomimo odstąpienia od umowy, klient firmy deweloperskiej może domagać się zapłacenia takiej kary.

Umowa nie może wyłączać odpowiedzialności inwestora

Deweloperzy nie powinni kwestionować prawa klienta do odstąpienia od umowy w razie sporego opóźnienia, a także swojej odpowiedzialności za przekroczenie harmonogramu prac budowlanych. W praktyce zdarzają się jednak wątpliwe klauzule umowne ograniczające skutki, jakie może mieć opóźnienie dewelopera. Warto wiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca uwagę na takie niedozwolone „haczyki” w umowach deweloperskich.

Przykładowo w lipcu 2019 roku UOKiK poinformował o nałożeniu kary na inwestora mieszkaniowego, który stosował w umowach między innymi klauzule ograniczające wysokość kary umownej za swoje opóźnienie. Wspomniana kara miała stanowić 0,05% ceny brutto mieszkania, ale łącznie nie więcej niż 5,00%. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał takie ograniczenie kary za klauzulę niedozwoloną. Pozwalało ono bowiem deweloperowi na bezkarne wydłużenie okresu swojego opóźnienia powyżej 100 dni.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już wcześniej zwracał uwagę na inne naganne klauzule w umowach związane z opóźnieniem dewelopera. Jako przykład można podać postanowienie umowne, które nieprecyzyjnie wyłącza odpowiedzialność inwestora związaną z karą umowną. Brzmiało ono następująco: „nie uznaje się za opóźnienia Sprzedającego, które są spowodowane przez złe warunki pogodowe czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.)”. Chodzi o to, że wszystkie wyłączenia odpowiedzialności dewelopera powinny zostać podane w formie zamkniętego katalogu, a nie otwartej listy. Inne rozwiązanie ułatwia interpretację umowy deweloperskiej na niekorzyść klienta. Podobna zasada dotyczy również wszelkich innych umów zawieranych z konsumentami.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.