Mieszkanie w TBS

Mieszkanie w TBS

Autorem artykułu jest Katarzyna Bieńkowska

Idea TBS-ów polega na budowaniu mieszkań na wynajem dla ludzi, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Co to są TBS-y, co gwarantują i jakie są prawa, to wszystko w poniższym artykule.

TBS - Towarzystwo Budownictwa Społecznego - to firma działająca w oparciu o Ustawę z dnia 26. października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Działalność

Towarzystwo może działać jako spółka z o.o., S.A., lub jako Spółdzielnia, przy czym w tym ostatnim przypadku udziałowcami spółdzielni mogą być jedynie osoby prawne.
Prowadzi działalność tylko w zakresie określonym w ustawie o niektórych formach budownictwa społecznego oraz swoim akcie założycielskim (statucie). Dochody uzyskiwane przez TBS muszą być przeznaczone na działalność statutową.
Akty założycielskie oraz ich zmiany wymagają zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnych przez Ministra Infrastruktury.
TBS nie może prowadzić każdej działalności związanych z budownictwem, zakres ten ustalają obowiązujące przepisy ustawy o niektórych formach budownictwa społecznego. Przedmiotem działalności TBS jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja (wynajmowanie).Jednakże TBS-y mogą również :
- nabywać budynki mieszkalne;
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa;
- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi nie stanowiącymi własności TBS;
- zarządzać nieruchomościami takimi jak: obiekty służby zdrowia, oświaty lub inne, jeżeli w obiektach tych świadczone są usługi, przede wszystkim, na rzecz mieszkańców tych budynków;
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym.

Dla kogo TBS

Mieszkania oferowane przez TBS-y, przeznaczone są dla rodzin posiadających stałe i określone na średnim poziomie dochody. Starając się o mieszkanie należy wziąć pod uwagę, że są to mieszkania wyłącznie na wynajem. Nie można więc stać się ich właścicielem, bowiem wykupu mieszkania zabraniają obowiązujące przepisy prawa.

Najemcą lokalu mieszkalnego stanowiącego własność towarzystwa może zostać osoba fizyczna, która spełnia następujące warunki:
1. Osoba oraz osoby zgłoszone do wspólnego z nią zamieszkania, w chwili podpisywania umowy najmu (a nie w chwili składania wniosku), nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście. TBS może natomiast wynająć mieszkanie osobom, które posiadają tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania wiąże się z podjęciem pracy w najbliższej okolicy.
2. Dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie może przekraczać 1,6 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:
- o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym;
- o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym;
- o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Partycypacja

Partycypacja to forma wkładu przyszłego najemcy na budowę mieszkania, które będzie wynajmował od TBS. Partycypacja jest zwrotna w całości plus waloryzacja po przekazaniu lokalu do TBS. Partycypantami mogą być:
- osoba fizyczna;
- pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników;
- osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę;
- powiat, gmina lub związek międzygminny.

Partycypant ma prawo:

- Bez zgody Towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców; - Do zwrotu kwoty wpłaconej partycypacji, po zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Finansowanie partycypacji w TBS

Na sfinansowanie wkładu partycypant może przeznaczyć środki własne. Istnieje także możliwość uzyskania kredytu na pokrycie w całości, lub w części wkładu partycypacyjnego. Kredytów gotówkowych oferowanych przez banki, które można wykorzystać na sfinansowanie wkładu, jest znacznie więcej niż samych banków. Warto skorzystać z wyszukiwarek/porównywarek finansowych przejrzeć produkty i wybrać najbardziej korzystny.

Kaucja

Przed podpisaniem umowy najmu każdy najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję zabezpieczającą pokrycie należności tytułu najmu istniejących w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja w wysokości do 12-miecięcznego czynszu, jest swoistym zabezpieczeniem TBS na wypadek zalegania najemcy z opłatami za mieszkanie.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Zwrócona kaucja podlega waloryzacji na zasadach określonych w obowiązujących przepisach.

Czynsz najmu

Najemcy lokali mieszkalnych stanowiących własność towarzystw opłacają szczególną postać czynszu, której nie należy mylić z czynszem regulowanym, o którym mowa w art. 20 ust. 2 ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst. jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm., dalej jako NajLokU).
Stawki czynszu za wynajem 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w TBS od 15 października 2004 r. ustalane są w spółkach z o.o. przez Zgromadzenie Wspólników, na podstawie szczegółowej kalkulacji przedstawionej przez Zarząd Spółki.
Wysokość czynszu nie może w skali roku przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wartość odtworzeniowa lokalu równa się iloczynowi powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy jest różny w każdym województwie.Przy kalkulacji wysokości czynszu obowiązuje zasada, która mówi, że powinien być ustalony w takiej wysokości aby pozwalał na pokrycie wszystkich kosztów eksploatacji i remontów budynków, oraz spłatę kredytu zaciągniętego przez TBS na ich budowę.
Największy wpływ na kalkulację stawki czynszu ma wysokość miesięcznej spłaty zaciągniętego przez TBS preferencyjnego kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkalnego. Kalkulacja obejmować musi więc w szczególności:
- koszty eksploatacji budynku czyli koszty utrzymania części budynku które służą wszystkim mieszkańcom,
- podatek od nieruchomości, podatek gruntowy,
- koszty zarządzania budynkiem przez TBS, amortyzacja, ubezpieczenie oraz spłata kredytu i obowiązkowe odpisy na remonty.

Mieszkania oferowane przez TBS

Mieszkania w budynku nowym lub po kapitalnym remoncie muszą być wyposażone we wszystkie media, antenę zbiorczą, możliwość podłączenia do telewizji kablowej i sieci internetowej. Obowiązuje pełny standard wykończenia - panele, wykładzina na podłogach, kuchenka, zlewozmywak, baterie, glazura w łazience, wanna umywalka, ustęp.

TBS gwarantuje:

- Podpisanie umowy najmu na czas nieoznaczony;
- Utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym;
Premia gwarancyjna

Obowiązujące przepisy pozwalają aby przy okazji starania się o najem mieszkania w TBS zlikwidować swoja starą książeczkę mieszkaniową ( tylko te wystawione przed 23 października 1990 r.) i uzyskać premię gwarancyjną. Prawo do premii jest zagwarantowane tylko dla właścicieli starych książeczek mieszkaniowych, tzn. wystawionych do dnia 23 października 1990 r.
Premia przysługuje po udokumentowaniu się podpisaną z TBS umową najmu oraz dokonaniem wpłaty kaucji zabezpieczającej lub wpłaty na podstawie umowy partycypacji. Ustawodawca stawia jednak warunek, że budowa budynku musi być finansowana ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Jak zacząć starania o mieszkanie w TBS?

1. znajdź TBS w swojej okolicy,
2. złóż wniosek i zapisz się.

---

InvestPuls.pl- Twoja Porównywarka Kredytów

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Oryginalne mieszkanie przez ogłoszenia nieruchomości

Oryginalne mieszkanie przez ogłoszenia nieruchomości

Autorem artykułu jest Kasia kkkk

Zdążyliśmy się już przyzwyczaić, że mieszkania najłatwiej kupić przez internet, zwłaszcza te z rynku wtórnego najczęściej poszukiwane i sprzedawane są poprzez ogłoszenia internetowe. Czy jednak są wśród nich i takie o niestandardowych rozwiązaniach? A może przez ogłoszenia można kupić tylko owiane złą sławą M2 ze ślepą kuchnią?

Na portalach tego typu prezentowanych jest najwięcej ofert mieszkań w blokach o standardowych jak na polskie warunki wymiarach. Przeważająca ilość mieszkań to klasyczne M3, o metrażu około 50 metrów kwadratowych. Czy jednak chętni na zakup zupełnie innego, daleko odbiegającego od standardu mieszkania są w stanie zaleźć cos dla siebie poprzez ogłoszenia nieruchomości? Wydaje się, że takie niestandardowe mieszkania można kupić jedynie od dewelopera, to właśnie rynek pierwotny obfituje w mieszkania, gdzie oryginalne rozwiązania spotykane są najczęściej. Jednak po dokładniejszym przyjrzeniu się ofertom na zwykłych ogłoszeniówkach, można śmiało stwierdzić, że nieszablonowe lokale dostępne są i tam.

Upragnione dwupoziomowe

Najczęściej pośród ogłoszeń pojawiają się mieszkania dwupoziomowe, są one bardzo lubiane przez Polaków, głównie, z powodu większego metrażu. Tego typu mieszkania ulokowane są nawet z zwykłych blokach, dlatego ich cena nie jest niebotycznie wysoka, oczywiście spotyka się także mieszkania w apartamentowcach i tam jak wiadomo ceny są mocno wygórowane.

Krągłości i boski widok

Innym oryginalnym rozwiązaniem są zaokrąglone ściany, zwłaszcza te przeszklone i na wyższych piętrach budynku, wówczas dodatkowym atutem mieszkania jest piękny widok. Pomimo, że mieszkania z zaokrąglonymi ścianami są trudniejsze w aranżacji, to jednak cieszą się zainteresowaniem. Być może dlatego, ze Polacy znudzeni są typowym mieszkaniem w bloku, gdzie jedno niczym nie różni się od drugiego.

Moda na zielone dachy

Na rynku deweloperskim pojawiają się coraz to nowe pomysły na urozmaicenie nie tylko całych budynków, ale i samych mieszkań. W ostatnim czasie bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z ogromnymi tarasami, są doskonałą alternatywą dla osób pragnących mieć ogródek i jednocześnie mieszkanie w centrum miasta. Nowością, która też zyskała dobre opinie nie tylko klientów, ale i architektów są też zielone dachy, czyli dachy porośnięte trawą, to również namiastka własnego ogrodu w mieście.

Takie odmienne mieszkania dostępne teraz tylko w ofercie deweloperów, już za kilka lat będą do kupienia na ogłoszeniach nieruchomości, za sporo niższą cenę, idealne rozwiązanie dla cierpliwych.

---

Bezpieczny zakup nieruchomości

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nowe mieszkanie. Wynająć czy kupić?

Nowe mieszkanie. Wynająć czy kupić?

Autorem artykułu jest marioo1

Te dwie opcje często stają się dylematem młodych ludzi. Każda z nich ma swoje plusy i minusy. Kupno wymaga zaciągnięcia kredytu hipotecznego – umowa o wynajem to zdecydowanie mniej długoterminowe zobowiązanie, ale rozwiązuje kwestię zamieszkania tylko na jakiś czas. Co zatem jest lepsze – wynajmowanie mieszkania czy kupno swojego?

Wynajem wydaje się rozwiązaniem mniej zobowiązującym. Umowę o wynajem możemy podpisać na dowolny okres czasu, w zależności od naszych potrzeb i możliwości. Różne są opcje płatności w takim wypadku – niektórzy właściciele wynajmowanych mieszkań oprócz regulowania opłaty za wynajem, żądają również pokrywania opłat za prąd czy czynszu. Powszechnie stosowaną praktyką jest również wpłata kaucji razem z podpisaniem umowy, która albo jest zwracana po okresie wynajmu, albo, w razie okoliczności opisanych w umowie, przechodzi na własność wynajmującego. Chodzi tutaj przede wszystkim o zabezpieczenie się na wypadek ewentualnych zniszczeń, które są ryzykiem wpisanym w wynajem.

Osoby, które wynajmują mieszkanie, często mówią o tym, że jest to mniejszy koszt, niż kredyt, wolą więc taką formę. Ale czy tak jest do końca? Przyjrzyjmy się cenom wynajmowanych mieszkań w Polsce.

Ceny za wynajem mieszkania jednopokojowego oscylują wokół 900 – 1100 złotych. Najdrożej jest w Warszawie – tam sięgają nawet 1400, a najtaniej w Bydgoszczy, gdzie kwota ta wynosi ok. 900 zł. Ceny za wynajem mieszkania dwupokojowego układają się od ok. 2000 w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, do ok. 1000 – 1200 w mniejszych miastach pokroju Lublina, Torunia czy Olsztyna. Mieszkanie trzypokojowe z kolei możemy wynająć za ok. 2300 złotych w Warszawie czy Wrocławiu lub za 1300-1400 w Rzeszowie, Białymstoku czy Olsztynie.

Patrząc na dane liczbowe, widać wyraźnie, że ceny mieszkań wynajmowanych dorównują wysokością ratom kredytu. Wysokość rat możemy ustalić dowolnie – możemy zdecydować się na raty malejące bądź równe. Możemy również wziąć kredyt na dowolny czas – jeśli na dłuższy, wyjdą mniejsze, jeśli na krótszy, wyjdą większe. Można zatem dostosować je do naszych możliwości. Jeśli więc przy kredycie na kwotę 260 000 złotych, zaciągniętym na 25 lat raty będą oscylowały wokół 1000 – 1200 złotych, kupno wygrywa zdecydowanie z wynajmem. Co prawda do kosztów raty trzeba również dołożyć koszt utrzymania mieszkania, a zatem wszystkie opłaty, ewidentnym plusem jednak jest fakt, że wpłacane pieniądze idą na konto naszej własności.

Jeśli zaś chcemy się upewnić, że raty nas nie przerosną, możemy skorzystać z usług doradcy finansowego, który przeprowadzi dla nas symulację spłaty kredytu w wybranym banku według jego warunków. W sieci są również dostępne symulacje kredytu, gdzie wpisując odpowiednie dane możemy prześledzić, jak prawdopodobnie będzie układała się wysokość rat.

Banki oferują najróżniejsze oferty, co sprawia, że łatwo jest wybrać tą najlepszą. W poszczególnych bankach możemy wybrać różne oprocentowanie, mniejszą lub większą prowizję, ubezpieczenie kredytu czy mieszkania. Polityka banków w tym momencie jest prosta – jeśli bank ma niską prowizję, bardzo często żąda dokupienia ubezpieczenia lub innego swojego produktu. Jeśli prowizja jest wysoka, dopłaty redukują się do minimum.

Tak więc opłaca się bardziej kupić mieszkanie. Koszty co prawda są nieco większe, ale też i większe korzyści – kupione mieszkanie bowiem również możemy wynająć, co pozwoli zredukować koszty, a inwestowanie w nieruchomości okazuje się zawsze opłacalne.

---

blog.dhome.pl wynajem mieszkania

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

Autorem artykułu jest Zaleski Nieruchomości

Wywłaszczenie stanowi instrument w rękach państwa, który umożliwia mu pozyskanie praw, przysługujących innemu podmiotowi. To ingerencja w stosunki własności istniejące w społeczeństwie i na przestrzeni lat podlegała ona rozmaitym przekształceniom.

Po zakończeniu ΙΙ Wojny Światowej wywłaszczenie było praktyką bardzo częstą i dokonywaną na szeroko ujęte cele, wiązało się to zazwyczaj z nieekwiwalentnością odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Powszechne było nadużywanie instytucji wywłaszczenia nieruchomości, niejednokrotnie dochodziło również do wykorzystywania nieruchomości na inne cele niż te, na które zostały pierwotnie wywłaszczone.

Przełomem w kwestii wywłaszczenia okazał się koniec lat osiemdziesiątych dwudziestego wieku, kiedy to zostały dokonane fundamentalne zmiany w ustawodawstwie wywłaszczeniowym. Na szczególną uwagę zasługuje tu nowelizacja ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z dnia 29 września 1990 roku. Ustawa ta wprowadziła generalną zasadę w myśl której odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami obowiązuje do dziś i stanowi podstawowe źródło prawa w zakresie wywłaszczenia nieruchomości. Znacząco zmieniła ona konstrukcję wywłaszczenia nieruchomości, a także postępowania wywłaszczeniowego. Najważniejszą zmianą jest orzekanie jedną decyzją administracyjną o wywłaszczeniu nieruchomości i odszkodowaniu za nią, co jest zgodne z Konstytucją RP, która w art. 21 ust. 2 dopuszcza wywłaszczenie jedynie za słusznym odszkodowaniem, stanowiącym ekwiwalent pieniężny za uszczerbek w majątku poniesiony przez podmiot wywłaszczany.

Należy pamiętać, że wywłaszczenie stanowi środek ostateczny, służacy państwu do realizacji konkretnych celów, wbrew woli jednostki, ale w interesie społecznym. Jest jest dopuszczalny tylko wówczas, gdy dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy cywilnoprawnej, a bez elementu odszkodowania nie może być mowy o dopuszczalności wywłaszczenia w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

---

Biuro Nieruchomości Zaleski
Mieszkania, domy, lokale użytkowe, działki - Gdańsk, Sopot, Gdynia

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Kupić czy wynająć?

Kupić czy wynająć?

Autorem artykułu jest marioo1

Te dwie opcje często stają się dylematem młodych ludzi. Każda z nich ma swoje plusy i minusy, każda jednak wiąże się z wkładem finansowym. Kupno mieszkania dodatkowo często wymaga zaciągnięcia kredytu hipotecznego – umowa o wynajem to zdecydowanie mniej długoterminowe zobowiązanie, ale...

...rozwiązuje kwestię zamieszkania tylko na jakiś czas i bez mierzalnego efektu w postaci posiadania swojego mieszkania. Co zatem jest lepsze – wynajmowanie mieszkania czy kupno swojego?

Wynajem wydaje się rozwiązaniem mniej zobowiązującym. Umowę o wynajem możemy podpisać na dowolny okres czasu, w zależności od naszych potrzeb i możliwości. Różne są opcje płatności w takim wypadku – niektórzy właściciele wynajmowanych mieszkań oprócz regulowania opłaty za wynajem, żądają również pokrywania opłat za prąd czy czynszu. Powszechnie stosowaną praktyką jest również wpłata kaucji razem z podpisaniem umowy, która albo jest zwracana po okresie wynajmu, albo, w razie okoliczności opisanych w umowie, przechodzi na własność wynajmującego. Chodzi tutaj przede wszystkim o zabezpieczenie się na wypadek ewentualnych zniszczeń, które są ryzykiem wpisanym w wynajem.

Osoby, które wynajmują mieszkanie, często mówią o tym, że jest to mniejszy koszt, niż kredyt, wolą więc taką formę. Ale czy tak jest do końca? Przyjrzyjmy się cenom wynajmowanych mieszkań w Polsce.

Ceny za wynajem mieszkania jednopokojowego oscylują wokół 900 – 1100 złotych. Najdrożej jest w Warszawie – tam sięgają nawet 1400, a najtaniej w Bydgoszczy, gdzie kwota ta wynosi ok. 900 zł. Ceny za wynajem mieszkania dwupokojowego układają się od ok. 2000 w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, do ok. 1000 – 1200 w mniejszych miastach pokroju Lublina, Torunia czy Olsztyna. Mieszkanie trzypokojowe z kolei możemy wynająć za ok. 2300 złotych w Warszawie czy Wrocławiu lub za 1300-1400 w Rzeszowie, Białymstoku czy Olsztynie. (dane za www.serwis-inwestora.pl)

Patrząc na dane liczbowe, widać wyraźnie, że ceny mieszkań wynajmowanych dorównują wysokością ratom kredytu. Wysokość rat możemy ustalić dowolnie – możemy zdecydować się na raty malejące bądź równe. Możemy również wziąć kredyt na dowolny czas – jeśli na dłuższy, wyjdą mniejsze, jeśli na krótszy, wyjdą większe. Można zatem dostosować je do naszych możliwości. Jeśli więc przy kredycie na kwotę 260 000 złotych, zaciągniętym na 25 lat raty będą oscylowały wokół 1000 – 1200 złotych, kupno wygrywa zdecydowanie z wynajmem. Co prawda do kosztów raty trzeba również dołożyć koszt utrzymania mieszkania, a zatem wszystkie opłaty, ewidentnym plusem jednak jest fakt, że wpłacane pieniądze idą na konto naszej własności.

Jeśli zaś chcemy się upewnić, że raty nas nie przerosną, możemy skorzystać z usług doradcy finansowego, który przeprowadzi dla nas symulację spłaty kredytu w wybranym banku według jego warunków. W sieci są również dostępne symulacje kredytu, gdzie wpisując odpowiednie dane możemy prześledzić, jak prawdopodobnie będzie układała się wysokość rat.

Banki oferują najróżniejsze oferty, co sprawia, że łatwo jest wybrać tą najlepszą. W poszczególnych bankach możemy wybrać różne oprocentowanie, mniejszą lub większą prowizję, ubezpieczenie kredytu czy mieszkania. Polityka banków w tym momencie jest prosta – jeśli bank ma niską prowizję, bardzo często żąda dokupienia ubezpieczenia lub innego swojego produktu. Jeśli prowizja jest wysoka, dopłaty redukują się do minimum.

Tak więc opłaca się bardziej kupić mieszkanie. Koszty co prawda są nieco większe, ale też i większe korzyści – kupione mieszkanie bowiem również możemy wynająć, co pozwoli zredukować koszty, a inwestowanie w nieruchomości okazuje się zawsze opłacalne.

---

Porady związane z kupnem nieruchomości blog.dhome.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Trendy rynku mieszkaniowego w Trójmieście

Trendy rynku mieszkaniowego w Trójmieście

Autorem artykułu jest Piotr Ramotowski

Ceny nieruchomości w naszym kraju wahają się, i są zależne od bardzo wielu czynników. Często zdarza się, że w ciągu roku mogą się one kilkakrotnie zmieniać w jednym miejscu, podczas gdy w innym pozostają bez zmian.

Zazwyczaj zależy to od tego, jak dużym zainteresowaniem cieszą się na danym terenie nowe mieszkania. Trójmiasto jest na przykład jednym z takich regionów naszego kraju, w którym ceny nieruchomości, zarówno nowych jak też tych na rynku wtórnym potrafią się bardzo szybko zmieniać. Jednak w większości ceny nowych mieszkań czy domów są wyższe niż ceny nieruchomości na rynku wtórnym, położonych na tych samych terenach czy zlokalizowanych w tej samej okolicy.

Ponieważ jednak bardzo często różnice potrafią być nieduże, nie dziwi fakt, że coraz więcej osób decyduje się kupić nowe mieszkania. Gdańsk nie jest pod tym względem odmiennym bardzo regionem. Nowe lokale bowiem zazwyczaj dziś są wykonane w o wiele lepszych technikach i są na o wiele wyższym standardzie niż te budowane kilka czy kilkanaście lat temu. Dlatego nie dziwi coraz większa ich popularność, każdy z nas bowiem chce mieszkać w przytulnym i komfortowym wnętrzu.

Dzisiaj większość lokali mieszkalnych znajduje się na nowoczesnych strzeżonych osiedlach, dzięki czemu ich mieszkańcy na pewno czuja się o wiele bezpieczniej. Zazwyczaj także można tam znaleźć między innymi odpowiednio wykonane place zabaw dla dzieci, parkingi dostosowane do potrzeb mieszkańców czy nawet sklepy, usytuowane w najbardziej dogodnych dla nich miejscach. Jeżeli chodzi zaś o to, gdzie można znaleźć oferty na nowe mieszkania, Trójmiasto po tym względem jest bardzo podobne do innych regionów naszego kraju.

Oferty na sprzedaż mieszkań zamieszczane są w Internecie, dostęp do nich mają także biura pośrednictwa nieruchomości czy wreszcie deweloperzy ogłaszają się na wielu dostępnych w miastach bannerach czy szyldach reklamowych, zachęcających do kupna ich mieszkań. Często także oferty, w formie reklam, są emitowane w lokalnej telewizji czy radiu oraz umieszczane w lokalnej prasie. Różnorodność form ich ogłaszania sprawia, że są one dostępne dla coraz szerszej liczby potencjalnych klientów. Ponieważ często patrzą oni na cenę, jaką będą musieli zapłacić za konkretny lokal, nie dziwi fakt, że coraz częściej w takich ofertach jest podawana przykładowa cena za metr kwadratowy konkretnego mieszkania.

---

Mieszkania Gdańsk - Cztery Oceany

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Być agentem nieruchomości

Być agentem nieruchomości

Autorem artykułu jest Cimathel Cern

Dzisiejszy rynek nieruchomości, nie tylko poznański, ale i ogólnopolski, jest przesycony firmami zajmującymi się pośrednictwem. Praca pośrednika, z pozoru łatwa, przyjemna i dająca dużą satysfakcję finansową, jest jednakże obarczona wieloma wyrzeczeniami, o których głośno się nie mówi.

Dzisiejszy rynek nieruchomości, nie tylko poznański, ale i ogólnopolski, jest przesycony firmami zajmującymi się pośrednictwem. Praca pośrednika, z pozoru łatwa, przyjemna i dająca dużą satysfakcję finansową, jest jednakże obarczona wieloma wyrzeczeniami, o których głośno się nie mówi.

Bycie dobrym agentem to często poświęcanie swojego prywatnego czasu na sprawy zawodowe. To często praca po godzinach, w weekendy i pory wieczorowe. Niestety i to nie gwarantuje sukcesu w tej branży. Niełatwo jest określić, kto tak naprawdę jest predestynowany do tego, by być dobrym agentem. Przyznać jednakże należy, iż w tej branży szczególną rolę odgrywają uwarunkowania osobowościowe. Dobry agent jest pewny siebie, przygotowany merytorycznie, wytrwały, ale również potrafiący doskonale kojarzyć fakty i selekcjonować ważne informacje. To przecież właśnie informacja jest tym, co daje agentom chleb i uznanie w oczach klientów. Pracownicy biur nieruchomości muszą posiadać, moim zdaniem, jeszcze jedną zasadniczą cechę: umiejętność zrozumienia potrzeb klienta. Nie ma nic gorszego, niż lekceważenie albo też, co gorsze, próby zaklinania rzeczywistości wobec klientów. Rynek nieruchomości, jak wiele rynków z sektora usług, wykształcił swoje nisze. Jedni specjalizują się w działkach budowlanych, inni są ekspertami od mieszkań.

Prawdziwa szkoła zaczyna się jednak przy nieruchomościach komercyjnych. Ta "działka" to miejsce, gdzie profesjonaliści spotykają się z profesjonalistami i każdy błąd może kosztować wiele - twarz, reputację oraz utracony zarobek. Praca na rynku komercyjnymi ma mimo wszystko nieco inny charakter niż "konsumencki". Czasami nie wystarczy wiedza z zakresu nieruchomości. By nawiązywać dobre relacje z klientem niejednokrotnie wskazana jest wiedza biznesowa. To pozwala agentowi stać się partnerem do rozmów z dyrektorami, członkami zarządu, prezesami. Bycie partnerem w rozmowach jest pierwszym krokiem do bycia partnerem w biznesie.

---

isalscy.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Nie taki deweloper straszny...

Nie taki deweloper straszny...

Autorem artykułu jest Keendro

Polscy deweloperzy nie zasłużyli sobie na uwielbienie tłumów. Dlaczego? Przedstawimy ich niektóre grzechy (wszystkich pewnie tu nie zmieścimy...) oraz pokażemy, jak grzeszników unikać. Bo w Polsce mamy dobrych deweloperów. Trzeba tylko umieć ich rozpoznać.

Grzechy

Zaniżanie metrażu, opóźnienia w oddaniu budynku, niewywiązywanie się z umów, klauzule niedozwolone, kiepski stan instalacji (pewnemu małżeństwu z Warszawy zamarzały okna wewnątrz mieszkania) czy unikanie kontaktu z klientem to tylko początek wyliczanki, którą mogą wyrecytować ci, którzy trafili na nieuczciwego dewelopera. Jak trafić na tego dobrego? Należy wykazać się poniższymi cechami.

Trochę dziennikarstwa...

Podstawową radą, która pozwala odsiać kiepskie przypadki, jest sumienne zapoznanie się z informacjami na temat wypatrzonej przez nas inwestycji.

Najprościej zacząć od strony internetowej, na której oprócz zdjęć i podstawowych wiadomości, powinniśmy znaleźć opis techniczny inwestycji (m.in. stosowane materiały i technologię), historię dewelopera (powinna ona być dla niego podstawą do dumy), wyczerpujące dane kontaktowe, włącznie z adresem siedziby firmy, a nie tylko powstającej inwestycji.

Jeśli na tym etapie wszystko wygląda OK, warto poszukać dalej – na forach. Zła sława deweloperów skądś się bierze, i jeśli wskazać by jej zarodek, będą to fora internetowe. Wpisując nazwę dewelopera do wyszukiwarki możemy natrafić na wszelkie wątki, jakie powstały na jego temat, co pozwoli sprawdzić opinię dotychczasowych klientów o danej firmie. Brak takich informacji można zaliczyć na plus – w końcu nikt nie używa for do wychwalania deweloperów, tylko do ostrzegania innych przed tymi nieuczciwymi.

Ponadto, porównując informacje o poszczególnych inwestycjach, można nabrać przekonania, że niektóre z nich są przygotowywane z większą troską i dbałością o szczegóły niż inne. Przykładowo, posiadają one monitoring oraz całodobową ochronę już w trakcie powstawania, na stronie internetowej regularnie pojawiają się zdjęcia dokumentujące postęp prac, a gotowe osiedle stanowi niemal samowystarczalną enklawę dla mieszkańców – posiada sklep, plac zabaw, a niektóre nawet boisko do gry czy altanę do spotkań mieszkańców osiedla, jak np. powstające nieopodal Katowic osiedle „Brzozowica”.

„Zapewniając mieszkańcom starannie dobraną infrastrukturę staramy się spełnić ich wymogi – bezpieczeństwa, spokoju i wygody – wszystko w obrębie miejsca zamieszkania” - mówi Marek Wilk ze spółki Pozytyw, realizator przedsięwzięcia. „Samo ulokowanie osiedla pomiędzy terenami zielonymi z jeziorami, przy zachowaniu 50% zieleni w obrębie osiedla będzie miało zbawienny wpływ na każdego mieszkańca.”

Staranne podejście do inwestycji już na poziomie planowania pozwala nabrać przekonania, że dla dewelopera liczy się coś więcej, niż zysk – szukajmy takich sytuacji. Po zapoznaniu się ze wszystkimi wyżej wymienionymi informacjami, możemy śmiało przejść dalej.

Trochę prawa...

Teraz wspomnimy o sprawach najbardziej oczywistych, ale i najważniejszych. Dlaczego? Zobrazujemy to przykładem. Pewne małżeństwo z podkrakowskiej miejscowości ustaliło ze swoim deweloperem, że ten zrobi im w cenie domu betonową wylewkę pod taras, wideo-domofon, piorunochron oraz automatycznie otwieraną bramę do garażu. Podczas podpisywania umowy z aneksem wspomniane małżeństwo postanowiło sprawdzić, czy znalazły się w niej ustalone wcześniej zapisy. Okazało się, że deweloper podłożył do podpisania starą wersję umowy, nie uwzględniającą ustalonych zmian. Chciał w ten sposób oszukać małżeństwo – gdy zwrócono mu uwagę na brak ustalonych zapisów zaczął krzyczeć, że nie będzie żadnej umowy.

Ten przykład obrazuje dwie ważne sprawy. Po pierwsze, wszystkie ustalenia powinniśmy mieć na piśmie. Po drugie, należy czytać każdy dokument, który podpisujemy, nawet jeśli sądzimy, że znamy jego treść.

Kolejną popularną techniką wśród nieuczciwych deweloperów jest proponowanie podpisania umowy przed zrobieniem tego przez dewelopera. Przesyła on do naszego domu dokumenty i prosi o podpis w momencie, gdy na umowie brak jest jego podpisu. Jeśli odeślemy mu podpisaną (de facto in blanco) umowę, może on dodać do niej niekorzystne dla nas zapisy i dopiero wtedy podpisać się pod umową. Dlatego pamiętajmy, aby wszelkie dokumenty podpisywać dopiero po zrobieniu tego przez drugą stronę.

Warto również sprawdzać takie rzeczy, jak faktyczny metraż kupowanego budynku. Należy o tym pamiętać, gdyż zdarzają się takie przypadki jak zaniżanie metrażu – na papierze budynek jest większy niż w rzeczywistości. Można to zrobić zwykłym centymetrem budowlanym bądź miernikiem laserowym.

Na koniec całego procesu, czyli odbioru budynku, warto wynająć doradcę budowlanego. To wykwalifikowany specjalista, który dostrzeże każdą usterkę czy niezgodność z umową – jednym słowem – nie pozwoli, aby nas oszukano. Koszt takiej usługi to kilkuset złotych, co przy cenie mieszkania lub ewentualnych kosztach wynikających z odebrania wadliwego budynku nie jest dużą sumą.

Teraz przejdźmy do sprawy najtrudniejszej – sfinansowania wymarzonego mieszkania lub domu.

Trochę bankowości...

Nie od dziś wiadomo, że nowych mieszkań i domów nie kupuje się za gotówkę. W ponad 90% przypadków potrzebny jest kredyt hipoteczny, który wypłacany jest w transzach, jeśli dana inwestycja jest dopiero w trakcie budowy. Pozwala to zachować bezpieczeństwo kredytu zarówno dla kredytodawcy (banku) jak i kredytobiorcy, czyli nas. Rzetelny deweloper będzie w stanie przedstawić harmonogram prac, według których bank może udzielać nam kolejnych transz.

W razie istotnego (zazwyczaj ponad 30-dniowego) opóźnienia prac z jakichkolwiek powodów, bank może zatrzymać wypłacanie kredytu do czasu udzielenia wyjaśnień do banku, które jako kredytobiorcy jesteśmy zobowiązani przedstawić, uzyskując je bezpośrednio u dewelopera na piśmie. Dodatkowo, banki samodzielnie monitorują poszczególne inwestycje. Zatrudniają własnych specjalistów, którzy sprawdzają postęp budowy i na tej podstawie wspomagają kredytobiorcę w kontrolowaniu dewelopera. Ten mechanizm stworzono po to, aby nie płacić niesolidnym deweloperom za pracę, której nie wykonali. Dlatego broni on bezpośrednio naszych interesów – korzystajmy z niego.

Z pomocą dla nas przychodzi również Państwo Polskie. Działający od 2006 roku program „Rodzina na swoim” pozwala uzyskać preferencyjne kredyty na finansowanie zakupu mieszkań, z dopłatą za odsetki w wysokości nawet do 50% przez 8 lat. O pomoc mogą starać się zarówno małżeństwa (również bezdzietne), jak i osoby samotnie wychowujące potomstwo.

Skoro wiemy już to wszystko, na koniec zostaje nam...

Trochę spokoju. Pamiętając o tym wszystkim możemy być pewni, że w czasie poszukiwań i kontaktu z deweloperem trafimy na tego dobrego. Jeśli jakimś cudem będzie inaczej – szybko to wykryjemy i będziemy bezpieczni. Warto uważnie szukać, bo czasami można być mile zaskoczonym – wspomniany w tekście deweloper przykatowickiej inwestycji rozlosuje samochód o wartości 30 tys. złotych wśród 5 osób, które kupią mieszkania jako pierwsze. Dwie pary kluczy zamiast jednej to zdecydowanie gra warta świeczki.

---

Źródło: www.pozytyw.co

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

O czym musisz wiedzieć oglądając działki budowlane, działki rolne ?

O czym musisz wiedzieć oglądając działki budowlane, działki rolne ?

Autorem artykułu jest Tomasz Szopiński

Decydując się na kupno działki budowlanej lub rolnej nie wystarczy sprawdzenie kwestii własnościowych, obciążeń hipotecznych. Oprócz tego jest wiele aspektów związanych z nabywaną działką. Oglądając serwisy ogłoszeniowe zobacz jakie są pożądane cechy działki.

Oprócz kwestii prawnych związanych z odpowiednim uregulowaniem kwestii własnościowych nabywanej nieruchomośći istnieje wiele aspektów związanych z nabywaną działką, które mogą przyczynić się do podniesienia kosztów budowy domu. Na początku należy jasno określić jaki rodzaj domu chcemy wybudować. Musisz myśleć z wyprzedzeniem. Jeżeli np. właściciel sprzeda Ci kawałek własnego gruntu z pięknym widokiem to musisz mieć świadomość, że z czasem kiedy sprzeda kolejną część na miejscu Twojego widoku mogą powstać kolejne domy. Jeśli myślisz poważnie o kupnie działki pod budowę wymarzonego domu, zalecamy konsultacje z architektem w początkowej fazie procesu.

Jeżeli okolica w której oglądasz działki, budowlane lub działki rolne nie jest dla ciebie znany musisz być dodatkowo czujnym. Sprawdź czy nie jest to teren zalewowy. Czy po ulewie lub po śnieżnej zimie działka nie jest zalana. Następnie ważna jest kwestia nasłonecznienia. Należy to wziąć pod uwagę przy projekcie. Najlepiej byłoby, aby zachodzące słońce padało na tył budynku.

Jeżeli na działce są duże drzewa musisz mieć świadomość, że co prawda zapewniają one przyjemny cień i chłód w czasie upału, ale wymagają więcej zachodu przy pracach porządkowych w czasie jesieni, tj. usuwaniu opadłych liści itp. Jeśli budynek będzie znajdował się w pobliżu dużych drzew trzeba zwrócić uwagę na fundamenty. Do tego dochodzi kwestia czyszczenia rynien.

Sprawdź jak daleko od granicy działki mieszczą się przyłącza mediów: woda, prąd. Ich oddalenie zwiększa koszt doprowadzenia wody i prądu. Dowiedz się jakie są warunki gruntowe. Może okazać się, że będzie istnieć potrzeba przygotowania specjalnych fundamentów jeżeli podłoże jest zbyt miękkie.

---

Dodaj darmowe ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości na stronie: www.kupniedrogo.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak kupować z pośrednikiem nieruchomości?

Jak kupować z pośrednikiem nieruchomości?

Autorem artykułu jest Kreui PL

Przychodzi taki moment w naszym życiu, że chcemy kupić lub sprzedać mieszkanie, dom lub działkę. Zdecydowaliśmy się na współpracę a biurem nieruchomości. Jak dokonać wyboru, które biuro będzie odpowiednie kiedy na rynku jest ich tak wiele.

Najlepiej zacząć od dopytania znajomych, którzy korzystali z usług pośrednika. Możemy również przejrzeć oferty biur w Internecie, prasie czy pismach fachowych. Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia. Dowiedzmy się też czy agencja ma możliwość współpracy z bankiem, notariuszem itp. No i najważniejsze, obserwujmy naszego agenta, jak zachowuje się w relacji z klientem, czy ma odpowiednie kompetencje i czy jesteśmy zadowoleni z tego, jakie oferty nam przedstawia, czy są one zgodne z naszymi wymaganiami.

Gdy już wybierzemy agencję, z którą chcemy współpracować, przychodzi czas gdzie należy sprecyzować nasze wymagania. Ważne jest to, żeby bardzo dokładnie sprecyzować swoje oczekiwania względem nieruchomości, lokalizacja, informacje ogólne w postaci ilości pokoi, metraż, rodzaj kuchni itd., stan nieruchomości, jaki rodzaj budynku, cena, infrastruktura oraz terminy w jakim chcemy zakupić nieruchomość oraz w jakim czasie chcielibyśmy wprowadzić się do naszego nowego lokum.

Kiedy już ustalimy wymagania i formę współpracy, przychodzi czas, że dostajemy od pośrednika różne oferty. Znajdujemy tą szczególną i chcemy umówić się na obejrzenie. Musimy wiedzieć, że żaden agent nie poda nam dokładnego adresu mieszkania, z obawy na to, że zostanie pominięty przy zawarciu transakcji. Dajmy mu trochę czasu na umówienie spotkania, pamiętajmy, że nie wszyscy mają czas i możliwość spotkania się z nami, tak jak nam się podoba.

Gdy już spotkanie zostało umówione, a my spotykamy się z agentem w umówionym miejscu, bądźmy przygotowani, że zaproponuje nam podpisanie umowy. To dokument niezbędny dla agencji w przypadku poniższego egzekwowania ewentualnej prowizji. Musimy pamiętać, żeby dokładnie przeczytać umowę. Najlepiej jednak zrobimy, kiedy poprosimy agenta aby przesłał nam wzór umowy na maila w celu zapoznania się z jej treścią.

Przychodzi w końcu ten moment, kiedy decydujemy się na kupno mieszkania zaproponowanego przez naszego agenta. W tym momencie zaczyna się bardzo odpowiedzialna rola pośrednika. Agent sprawdza od strony prawnej możliwość zakupu nieruchomości. W tej kwestii konsultuje się z notariuszem. Notariusz też zajmie się kompletowaniem wszystkich niezbędnych i potrzebnych dokumentów. Agent powinien nas poinformować o wszystkich płatnościach związanych z finalizacją transakcji oraz o niezbędnych dokumentach potrzebnych do zawarcia aktu notarialnego. Dopóki nie złożymy podpisu pod dokumentem przenoszącym własność, możemy konsultować warunki transakcji z agencją, notariuszem a także stroną sprzedającą.

I pamiętajmy o najważniejszym – jeżeli pośrednik przed wykonaniem pracy prosi o zaliczkę na poczet przyszłej prowizji lub żąda zapłaty za wydanie nam listy adresów nieruchomości – zrezygnujmy z jego usług. Takie zachowanie jest nie zgodne z prawem.

---

www.kreui.pl & Marta Krysiak

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak uniknąć pomyłek podpisując umowę a agencją nieruchomości?

Jak uniknąć pomyłek podpisując umowę a agencją nieruchomości?

Autorem artykułu jest Kreui PL

Ostatnio w gazecie natknąłam się na artykuł, który ostrzegał nas przed pomyłkami, błędami dotyczącymi podpisywania umów. Pamiętajmy, że zanim podpiszemy umowę z agencją nieruchomości, koniecznie musimy zwrócić uwagę, czy nie zawiera niekorzystnych dla nas postanowień albo czegoś, co nam nie odpowiada i czego byśmy nie chcieli.

Dokładnie czytajmy zapisy a jeśli czegoś nie rozumiemy, najlepiej zapytać agenta, który powinien nam wszystko dokładnie wyjaśnić.

Często spotykamy się z pytaniem, czy taka umowa musi mieć formę pisemną? Otóż jak najbardziej tak. Umowę powinny podpisać obie strony, czyli klient i pośrednik. Taka umowa sporządzona w formie pisemnej określa zakres czynności pośrednika oraz zawarta jest też wysokość prowizji należnej pośrednikowi.

Podpisując umowy z pośrednikiem możemy zawrzeć na czas nieoznaczony przy mowie otwartej oraz na czas oznaczony przy umowie na wyłączność. Umowa zawarta na czas nieoznaczony automatycznie kończy się w momencie dokonania transakcji. Natomiast na czas oznaczony kończy się w momencie transakcji bądź, w przypadku nie dokonania transakcji, w momencie określonym w umowie jako termin zakończenia obowiązywania umowy. Warto też pamiętać, żeby zagwarantować sobie możliwość wcześniejszego odstąpienia od umowy bez ponoszenia żadnych kosztów. Nie zgadzajmy się na zapis o karach umownych lub odstępnym, ponieważ są to klauzule niedozwolone.

[art. 180 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami( Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami)]

Kolejnym problemem z jakim się borykamy, jest to, czy pośrednikowi należy się zapłata prowizji kiedy zostanie podpisana umowa przedwstępna ale nie doszło do sfinalizowania transakcji, czyli podpisania umowy ostatecznej przez kupującego. Otóż nie mamy obowiązku, jako właściciele nieruchomości, płacić pośrednikowi wynagrodzenia. Nie ma takich postanowień, które nakazują właścicielowi zapłatę prowizji w momencie podpisania umowy przedwstępnej. Nie może być takiej sytuacji kiedy umowa pośrednictwa chroni tylko interesy pośrednika. Pośrednik jako profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą ponosi pełne ryzyko gospodarcze. Podejmując swoje czynności, ma świadomość, że nie zawsze doprowadzą one do zamierzonego celu, w związku z tym nie otrzyma on prowizji.

I pamiętajmy o najważniejszym, nigdy nie płacimy prowizji pośrednikowi przed dokonaniem transakcji. Pośrednik nie może żądać od nas zapłaty zanim znajdzie klienta i doprowadzi do zawarcia umowy. Prowizja należy się pośrednikowi w momencie gdy doprowadzi do sfinalizowania transakcji w wyniku jego osobistych starań. Jeśli w umowie znajdzie się zapis o obowiązku wypłaty prowizji jeszcze zanim dojdzie do transakcji, będzie on wówczas stanowił niedozwoloną klauzulę umowną.

Najważniejsze jest to, żebyśmy dokładnie czytali to co jest zapisane w umowach, bo podpisać jest łatwo, ale później dochodzić swoich praw, jest znacznie trudniej.

---

www.kreui.pl & Marta Krysiak

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Lokowanie pieniędzy w nieruchomościach

Lokowanie pieniędzy w nieruchomościach

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla

Czy potrafisz używać swoich pieniędzy? Dzisiaj opowiem ci o wejściu w inwestycję. Jak kupować nieruchomość. Jaki wnosić wkład własny oraz jaki kredyt zaciągać.

Na początek małe pytanko. Która opcja jest dla Ciebie bardziej opłacalna?

1. Dajesz 100 zł koledze i otrzymujesz 10 zł zysku.

2. Dajesz 10zł koledze i też otrzymujesz 8 zł zysku.

Każdy wybierze opcję nr. 2. Tak samo jest z nieruchomościami.

Wyobraź sobie, że masz 200 000 zł. Chcesz kupić mieszkanie. Czy sfinansujesz całość tymi 200 000 zł? Oczywiście będzie to głupotą, gdyż swoją kasę zobaczysz dopiero po parunastu, parudziesięciu latach. Natomiast jeśli rozłożysz te 200 000 zł na 10x 20 000 zł to będziesz mógł kupić 10 podobnych mieszkań za 200 000zł. Wpłacasz 20 000 zł jako wkład własny a resztę finansujesz kredytem hipotecznym. Teraz Twój zwrot z inwestycji jest znacznie większy. To się opłaca.

Inwestowanie 100% wkładem własnym jest czasem nawet mniej opłacalne niż lokata w banku.

Oto przykład :

Do kupienia jest mieszkanie 2-pokojowe warte 200 000zł

Masz do dyspozycji 200 000 zł

Oraz dwie opcje inwestycji :

1. Robisz inwestycję na 10% wkład własny

W tym przypadku będzie to 20 000 zł.Resztę finansujesz, np. kredytem hipotecznym (180 000 zł)Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 60%.

2. Robisz inwestycję na 100% wkład własny

W tym przypadku będzie to 200 000 złBrak kredytu, całość płacisz samPrzepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 1000 zł. Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 6%.

Druga opcja : ( zwiększony cashflow)

Robisz inwestycję na 100% wkład własny.

W tym przypadku będzie to 200 000 zł.

Brak kredytu, całość płacisz sam.

Przepływ pieniężny z wynajmu wyniesie (po opłatach) – 2000 zł.

Zwrot z inwestycji w tym przypadku wyniesie – 12%.

Opcja pierwsza, wkład - 10% (20 000 zł) - Zwrot z inwestycji 60%

Opcja druga, wkład - 100% (200 000 zł) - Zwrot z inwestycji 12%

Nawet zwiększając pierwszy cashflow ( nie płacisz rat kredytu) do 2000zł/msc Twój zwrot z inwestycji wynosi 12%.

Całkiem przyzwoicie, ale wciąż niewiele. Porównując do tych 60% z opcji pierwszej czyli finansowania 10% wkładem własnym jest to naprawdę mało.

Oczywiście powyższe kalkulacje są teoretyczne. Aby zastosować powyższe reguły musisz dokonać własnych kalkulacji dla konkretnej nieruchomości. Obliczyć raty kredytu. Skalkulować wkład własny itp. Najlepiej przed każdą inwestycją w nieruchomość skonsultuj się ze swoim prawnikiem.

Podsumowując:

Warto inwestować w nieruchomości z małym wkładem własnym niż z własnej kieszeni finansować cały zakup.

---

Maciej Cieśla - Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy...

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Krótko o wadach inwestowania w nieruchomości

Krótko o wadach inwestowania w nieruchomości

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla

Witam Ciebie bardzo serdecznie! Zniechęcisz się do inwestowania w nieruchomości jeśli powiem Ci o kilku głównych wadach tego przedsięwzięcia?Wiesz, każdy interes, każdy biznes ma wady. Nawet inwestowanie na giełdzie ma jakies wady. Np. to że inwestujesz tylko swoje pieniądze. A w nieruchomościach? Spójrzmy...

Dzisiaj przedstawię Ci wady inwestowania w nieruchomości.

Po pierwsze : nieruchomości są inwestycją długoterminową. W przeciwieństwie do giełdy New Connect bądź Forex gdzie możesz zarobić bardzo dużo lub stracić wszystko w krótkim okresie czasu. W nieruchomościach natomiast na jakiś czas zamrażasz swoje pieniądze. Dopiero po pewnym czasie będziesz mógł zrealizować zyski kapitałowe.

Oczywiście w nieruchomościach o wiele bardziej opłaca się zamrozić swoje pieniądze niż na giełdzie. Bo grając długoterminowo na giełdzie możesz nie zauważyć jak ta bryła lodu zaczyna w pewnym momencie topnieć i pieniądze odpływają zamiast przypływać. W nieruchomościach jest inaczej. Ziemia jest wieczna. Na zyski kapitałowe trzeba trochę poczekać. Oczywiście nie mówię, że dzień w dzień, miesiąc w miesiąc, rok w rok ceny nieruchomości zawsze będą szły w górę. Jest to nieprawda. Ale długoterminowe inwestycje z nastawieniem na zyski kapitałowe opłacają się. W nieruchomościach oczywiście.

Natomiast zyski z przepływów pieniężnych możesz czerpać od razu.

Po drugie : formalności. Jest dużo formalności do załatwiania. Ale tak prawdę mówiąc to wszędzie tak jest. Czy robisz biznes związany z fryzjerstwem czy otwierasz kiosk. Zawsze czeka Cię długa droga przez biurokrację i formalności. Jedynie na giełdzie jest dosyć prosto. Zakładasz rachunek. Wpłacasz pieniądze i reszta się automatycznie robi. Przynajmniej w moim banku tak jest.

Po trzecie : Słaba płynność. O ile na giełdzie od decyzji do sprzedaży wystarczy parę kliknięć to z mieszkaniem czy ziemią nie ma tak łatwo. Zanim wyciągniesz pieniądze z nieruchomości minie czasem parę miesięcy, parę lat. Nie jest to zabawa dla niecierpliwych.

Ostatnią wadą o której chcę Ci powiedzieć jest to, że nieruchomości są często niepodzielne. Mieszkania nie da się podzielić na części. Gdy chcesz sprzedać sprzedajesz całość. Mimo tego można robić kreatywne inwestycje na udziały w nieruchomości. Ale myślę, że to nie jest czas na to ponieważ musiałbym przedstawić całą metodę robienia takiej kreatywnej inwestycji. Może w innym artykule :-)

Wyjątkiem od podziału jest oczywiście grunt, który możemy podzielić na mniejsze działki .

To są główne wady inwestowania w nieruchomości o których chciałem Ci powiedzieć.

---

Maciej Cieśla - Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy...

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Inwestowanie w nieruchomości a giełda i biznes

Inwestowanie w nieruchomości a giełda i biznes

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla

Witam Ciebie bardzo serdecznie w kolejnym artykule. Inwestujesz? Bądź chcesz zacząć inwestowanie? W tym artykule przybliżę Ci główne różnice pomiedzy inwestowaniem na giełdach, tworzeniem biznesu oraz oczywiście inwestowaniem w nieruchomości.

Nieruchomości a giełda i biznes.

Tak więc czym inwestowanie w nieruchomości różni się od giełdy i typowego biznesu?

Otóż w biznesie potrzebujesz dużo czasu poświęcić na jego rozwój. Również potrzeba olbrzymiego zaangażowania. Zazwyczaj zyski kształtują się następująco :

Na początku musisz dokładać do biznesu, potem wychodzisz na zero, a kolejna fazą są jakieś tam profity. Zazwyczaj niewielkie. Oczywiście do wejścia w biznes potrzeba sporej gotówki. Nawet otwierając mały sklepik, bądź też zakład fryzjerski trzeba niemałego kapitału. A czy się to uda? Nie wiadomo.

Oczywiście może uda Ci się zachęcić jakiegoś anioła biznesu do zainwestowania w Twój biznes. Jeśli oglądałeś Dragon’s Den w wersji polskiej to zauważyłeś z pewnością, że inwestorzy zazwyczaj inwestowali w przedsięwzięcia już istniejące. Np. firmy warte miliony złotych. Duże przedsięwzięcia. Chyba tylko raz zdarzyło, że zainwestowali w pomysł kolesia, który nic nie zrobił. A nie, zaraz, on miał patent. Patent za parę tysięcy złotych. Z tego wynika, że na typowy biznes trzeba kasy. I to nie małej.

Natomiast na giełdzie papierów wartościowych inwestujesz swoje i tylko swoje pieniądze ( opcji krótkiej sprzedaży jeszcze w Polsce nie ma). Ponosisz 100% odpowiedzialności za inwestycję. Na giełdzie płacisz podatki i prowizję.

Oczywiście na giełdzie najlepiej inwestować dla zysków kapitałowych, ponieważ zyski z dywidend są malutkie. Zazwyczaj trzeba mieć kilkudziesięciu procentowe udziały w spółce aby mieć pokaźne zyski z dywidendy. Ale często jest tak, że jest to mniej opłacalne niż lokaty bankowe.

Natomiast w nieruchomościach używasz cudzych pieniędzy. Mądry inwestor zawsze gdy inwestuje z wkładem własnym to jest to niewielka część całej wartości nieruchomości. Dlatego, że jest on w stanie szybciej te pieniądze odzyskać, niż jakby wpłacił całość. Ale w szczegóły wgłębimy się w kolejnej odsłonie kursu.

Nieruchomości są takim instrumentem inwestycyjnym, że zawsze będzie na nie zapotrzebowanie. Ludzie zawsze potrzebują spać, mieć dach nad głową, własne łóżko. W piramidzie Maslowa będzie to, np bezpieczeństwo. A poza tym ziemia jest wieczna.

Kolejnym ciekawym aspektem nieruchomości jest to, że są one bardzo proste. Kupuję mieszkanie i je komuś wynajmuje. Proste prawda? Kupuje taniej, sprzedaję drożej. Jeszcze prostsze co nie?

Moim celem nie było wykazanie wszystkich różnic w tym artykule. Ale tych najważniejszych. Bo gdybym chciał wykazać różnice to byłoby to jak porównywanie szczoteczki do zębów z samochodem wyścigowym. Bez sensu. Chodzi percepcję. O pewien filtr. Informacje praktyczne. Tak więc mam nadzieję, że Ci uświadomiłem główne różnice pomiędzy biznesem, inwestowaniem w nieruchomości i giełdą.

---

Maciej Cieśla - Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy...

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Wszystko zaczyna się od marzeń…

Wszystko zaczyna się od marzeń…

Autorem artykułu jest Maciej Cieśla

Witam Ciebie bardzo serdecznie. Nawet inwestowanie w nieruchomości zaczyna się od marzeń... Ale czy nie lepiej odłożyć marzenia na bok i zająć się czymś konkretnym? Jakimiś technicznymi sprawami? Hmmm... Być może ale czy jesteś pewien, że Ci się wciąż będzie chciało?

Dzisiejszy artykuł zatytułowałem „Wszystko zaczyna się od marzeń”. Brzmi to jak reklama totolotka. O co chodzi?

Chodzi o to, że marzenia są bardzo istotnym czynnikiem w inwestowaniu w nieruchomości. Każdy biznesman, każdy człowiek sukcesu ma marzenia i dąży do ich realizacji.

Marzenia dają Ci takiego motywacyjnego kopa. Dzięki marzeniom jesteś w stanie obudzić się rano i to, że jesteś zmęczony bo się nie wyspałeś, to że musisz coś zrobić, to że nie masz czasu, to że są inne „ważniejsze” rzeczy do zrobienia, jesteś w stanie odepchnąć i odłożyć na bok. Dla Ciebie jest ważny Twój cel, Twoje marzenie. Marzenie, które masz w swojej głowie. Marzenie, które sprawia, że przechodzą Ci ciarki na plecach gdy o nim myślisz. Gdy widzisz siebie realizującego to marzenie.

Bardzo istotne jest to, aby marzenie stało się celem. Wyobraź sobie taką sytuację:

Budzisz się rano, widzisz w swojej głowie port folio własnych nieruchomości. Widzisz ten cashflow czyli przychód pasywny, który Ci one przynoszą. Tak wiele pieniędzy, że nie musisz już więcej pracować. Wspaniała perspektywa, nieprawdaż? Ok, ale jak do tego dojść?

Otóż, odłóżmy może fantazje na bok. Fantazjowanie jest fajne, ok. Ale bardzo ważne jest aby te fantazje zamienić w marzenia. Czyli jeżeli fantazjuję sobie jak to fajnie byłoby mieć dwupokojowe mieszkanie na wynajem to to już może być moim marzeniem. To już jest moje marzenie. Następnie przekształcam to w cel. Jak to zrobic?

Po pierwsze : sprecyzuj swój cel. Czy jeśli chcę mieszkanie to muszę sprecyzować: jakie? gdzie? Ile ma mi przynosić dochodów? Np. chcę zainwestować w mieszkanie dwupokojowe w Warszawie na wynajem. Ta inwestycja ma mi przynosić ok. 500 zł pozytywnego przychodu pasywnego w każdym miesiącu.

Po drugie : określ ramy czasowe. Jak w powyższym, chcę dokonać tej inwestycji w ciągu jednego roku.

Po trzecie (najważniejsze) : zapisz to. Obojętnie gdzie. W notatniku, na kartce, którą powiesisz nad biurkiem. W komputerze. Jak wolisz. Ale zapisz to, ponieważ to czego nie zapiszesz, nie istnieje.

Przykładowo takie cele sporządzone przez Ciebie będą sobie wisiały nad biurkiem lub nad łóżkiem. I zawsze gdy się będziesz budził lub zasiadał do biurka to będziesz widział swoje cele. I od razu Twoje myślenie ukierunkowuje się na osiąganie tych celów. Na dążenie do celów.

Rola celów jest właśnie taka aby dały Ci kopa. Motywacyjnego kopa. Abyś codziennie miał siły i chęci go osiągnąć. Abyś mógł dokonać wymarzonej inwestycji w daną nieruchomość. Podsumowując: fantazja à marzenie à cel :

- sprecyzuj

- wyznacz czas na wykonanie

- zapisz to

Mam nadzieje, że zastosujesz powyższe ćwiczenie z wyznaczaniem sobie celów. Wierz mi, to jest bardzo dobry początek do inwestowania w nieruchomości.

---

Maciej Cieśla - Inwestowanie w nieruchomości bez ściemy...

http://cieslamaciej.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jakie elementy zawiera projekt podziału działki?

Jakie elementy zawiera projekt podziału działki ?

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Podział działki jest procedurą formalno-prawną mającą na celu polepszenie struktury obszarowej istniejących, często niekorzystnie skonfigurowanych gruntów.

Działka ewidencyjna to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny ze względu na stan prawny, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. W toku procedu podziału nieruchomości zmieniają się w sposób trwały jej granice oraz dla zostają założone nowe księgi wieczyste.

Wstępny projekt podziału działki może być wykonany przez osobę będącą stroną w postępowaniu (np. osoba, która złożyła wniosek w tej sprawie) i zawiera on:
1.granice nieruchomości podlegającej podziałowi (żółta obwódka)
2.oznaczenie nieruchomości (właściciel, KW – kolor czerwony)
3.powierzchnia nieruchomości podlegającej podziałowi
4.naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu
5.kolorem czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielania działek gruntu
6.przedstawione w formie graficznej (kolorem czerwonym) lub w formie opisowej propozycje sposobu zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej.

Mapa geodezyjna z projektem podziału wykonywana jest przez uprawnionego geodetę, zawiera ona:
–nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu
–adres nieruchomości podlegającej podziałowi
–skalę mapy
–granicę nieruchomości podlegającej podziałowi
–oznaczenie nieruchomości dzielonej i sąsiedniej(-ich)
–powierzchnię nieruchomości dzielonej i oznaczone w kolorze czerwonym, powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu
–granice i oznaczenie projektu działek w kolorze czerwonym
–wykaz zmian gruntowych
–wykaz synchronizacyjny
–niezbędne do projektu elementy zagospodarowania terenu
–datę wykonania mapy, nazwisko wykonawcy.

Mapa ta podlega zatwierdzeniu w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Koszty i korzyści scalenia i podziału gruntów

Koszty i korzyści scalenia i podziału gruntów

Autorem artykułu jest Karolina Kot

Scalenie i podział nieruchomości jest procesem obejmującym grunty o przeznaczeniu innym niż rolne i leśne i ma na celu poprawę struktury obszarowej danego terenu. Znacznie podnosi atrakcyjność gruntów dla potencjalnych inwestorów.

W zależności od uczestnictwa różnych podmiotów w procesie, najczęściej scalenie i podział gruntu jest inwestycją wspólną, realizowaną ze środków Gminy i osób prywatnych.
Scalenie i podział jest inwestycją kapitałochłonną, lecz w dłuższej perspektywie czasowej przynosząca wymierne korzyści dla wszystkich uczestników procedury.
Na etapie realizacji procedury wyróżnić można różnego rodzaju koszty i korzyści w jakich uczestniczą poszczególne podmioty postępowania.

KOSZTY OGÓLNE
Koszty opracowań projektowych
-w tym głównie koszty geodety-opracowanie map, projektów, pomiary w terenie
Średnio: 0,3% wartości nieruchomości będącej przedmiotem czynności przed wzrostem wartości

Faktyczne koszty scalenia i podziału
Średnio: 1200 zł za pierwszą działkę i 750 zł za każdą następną (wartość obszaru po uchwaleniu planu miejscowego pomniejszona o wartość gruntów pod istniejącymi drogami)

Koszty obsługi czynności administracyjnych
- sporządzenie uchwał, zawiadomień, itp.
Średnio: 0,4% wartości nieruchomości będącej przedmiotem czynności przed wzrostem wartości

Koszty wyceny
Średnio: 1% wartości nieruchomości będącej przedmiotem czynności przed wzrostem wartości

W odniesieniu do powyższych kosztów, zarówno gmina jak i właściciele prywatni uczestniczą w nich w stosunku do powierzchni wniesionych do scalenia i podziału.

KOSZTY GMINY
Naliczenie odszkodowań za grunty zajęte pod drogi oraz dopłat z tytułu różnicy powierzchni
Odszkodowanie z tytułu różnicy powierzchni - za grunty, które przeszły na własność gminy oraz za urządzenia, które nie mogą być odłączone od gruntu, a także za drzewa i krzewy: w wysokości uzgodnionej między uczestnikami scalenia i podziału oraz wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta lub w przypadku braku uzgodnienia - według zasad obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości.

Odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi niezbędne do obsługi obszaru - według zasad obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości.

Dopłaty w gotówce za różnice pomiędzy powierzchnią otrzymaną fizycznie z tytułu ekwiwalentu, a powierzchnią jaka powinna być przyznana zgodnie z zasadami rozliczeń powierzchniowych

KOSZTY DLA WŁAŚCICIELI PRYWATNYCH
Opłata adiacencka z tytułu scalenia i podziału nieruchomości. Decyzja dotycząca opłaty może być wydana w przeciągu 3 lat od daty zatwierdzenia podziału. Stawka tej opłaty ustalana jest w Uchwale o scaleniu i podziale, nie może przekroczyć jednak 30% wzrostu wartości gruntów (naliczana tylko dla właścicieli prywatnych).

KORZYŚCI DLA GMINY
Wpływy z opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia i podziału nieruchomości.

OBOPÓLNE KORZYŚCI
Wzrost wartości nieruchomości spowodowany scaleniem i podziałem (a co za tym idzie – wzrost atrakcyjności obszaru, przyciągnięcie potencjalnych inwestorów)
Średnio o 45 % w stosunku do wartości gruntów sprzed scalenia i podziału.

---

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl